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Em 21 de julho, a "Decisão do Comitê Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento da reforma e a promoção da modernização ao estilo chinês" (doravante denominada "Decisão") foi oficialmente divulgada. direção para o desenvolvimento futuro do setor imobiliário, envolvendo novos modelos, sistema de abastecimento dual-track “mercado + garantia”, políticas específicas da cidade, financiamento imobiliário, imposto imobiliário e muitos outros aspectos.

A “Decisão” apontava que deveria ser acelerada a criação de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra, e a construção de um novo modelo de promoção imobiliária. Aumentar a construção e a oferta de habitação a preços acessíveis para satisfazer as rígidas necessidades habitacionais da classe trabalhadora. Apoiar as diversas e melhores necessidades de habitação dos residentes urbanos e rurais. Dar total autonomia a cada governo municipal para regular o mercado imobiliário, implementar políticas específicas da cidade e permitir que as cidades relevantes cancelem ou reduzam as políticas de restrição à compra de habitação e cancelem os padrões para residências comuns e não comuns. Reformar os métodos de financiamento do desenvolvimento imobiliário e o sistema de pré-venda de habitações comerciais. Melhorar o sistema tributário imobiliário.

Yan Yuejin, diretor de pesquisa do E-House Research Institute, acredita que o conteúdo das políticas imobiliárias é realizado no quadro geral de "melhorar o sistema institucional para garantir e melhorar a subsistência das pessoas", o que significa que as políticas relevantes devem considerar um novo rodada de trabalho na perspectiva da subsistência das pessoas, especialmente Devemos partir das questões de interesse mais direto e prático que mais preocupam as pessoas, incluindo a compra de casas e os preços da habitação. No seguimento, é necessário estudar as novas exigências e necessidades das pessoas em termos de habitação e subsistência durante a nova ronda de reformas e planear o desenvolvimento com base nas necessidades.

Relativamente ao futuro sistema habitacional, a “Decisão” esclarece primeiro que é necessário “acelerar a implantação de um sistema habitacional que promova tanto o arrendamento como a compra, e acelerar a construção de um novo modelo de promoção imobiliária”. Na opinião de Yan Yuejin, o sistema habitacional central na nova ronda de desenvolvimento industrial é o “sistema habitacional que promove tanto o arrendamento como a compra”. Espera-se que este sistema percorra todo o ciclo da nova ronda de desenvolvimento imobiliário”. promover ativamente este sistema, imobiliário O desenvolvimento de novos modelos também precisa ser promovido ativamente.

Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais do Instituto Provincial de Planejamento Urbano de Guangdong, acredita que a criação de um sistema habitacional que promova tanto o aluguel quanto a compra foi incluída nos relatórios do 19º e 20º Congresso Nacional. do desenvolvimento do sistema habitacional do meu país na nova era e é também um novo modelo de imobiliário Os principais conteúdos da reforma do lado da oferta habitacional no quadro. Actualmente, as principais entidades que procuram habitação são os novos cidadãos, os jovens e os migrantes, entre os quais existem também grupos da classe trabalhadora e talentosos. O modelo de vida deles é alugar antes de comprar.

Nos últimos anos, tomou forma um sistema habitacional que promove tanto o arrendamento como a compra. Li Yujia disse que a atual oferta de moradias para aluguel em grande escala nas cidades quentes é de quase 30%, e a capacidade de alugar uma casa e desfrutar da educação pública já foi implementada nas cidades quentes.

Como construir um modelo de desenvolvimento mais alinhado às necessidades atuais do mercado? A "Decisão" enfatiza a necessidade de "aumentar a construção e a oferta de habitação a preços acessíveis para satisfazer as rígidas necessidades de habitação dos grupos da classe trabalhadora. Apoiar as necessidades de habitação diversificadas e melhoradas dos residentes urbanos e rurais".

Um analista sênior do setor imobiliário destacou que a "Decisão" enfatiza a "oferta de habitação a preços acessíveis" e que a oferta de habitação a preços acessíveis atende às necessidades urgentes da classe trabalhadora, o que também significa que a habitação comercial atenderá melhor às melhoria da procura no futuro. Ao mesmo tempo, a ênfase na “diversificação” + “melhoria” da procura de habitação deixa claro que o futuro não será um sistema de via única para habitação a preços acessíveis, mas sim um sistema de oferta de via dupla “mercado + segurança”, no qual os produtos de habitação comercial precisam de enfrentar exigências diversificadas de melhoria. Corresponde também às “boas casas” que o governo tem enfatizado continuamente ao longo do último ano.

No que diz respeito aos actuais esforços de controlo político em vários locais, a “Decisão” também afirmava que “cada governo municipal terá plena autonomia na regulação do mercado imobiliário e na implementação de políticas de acordo com a cidade”.

Li Yujia acredita que esta concessão de autonomia aos governos municipais na regulação do mercado imobiliário é uma melhoria na distribuição de poderes e responsabilidades entre os governos central e locais na regulação imobiliária e na concretização da paridade entre poderes e responsabilidades. de melhorar as capacidades de governação. Por outras palavras, o poder de regulação é dado aos governos locais, e a responsabilidade de estabilizar o imobiliário também é dada aos governos locais. Numa altura em que as cidades são diferenciadas, as regiões são diferenciadas e a população compradora é diferenciada, os governos locais precisam de implementar políticas específicas para as cidades com base na premissa de autonomia, a fim de gerirem bem o imobiliário.

Vale ressaltar que a “Decisão” também menciona especificamente que “as cidades relevantes podem cancelar ou reduzir as políticas de restrição à compra de moradias e cancelar padrões para residências comuns e não comuns”.

A indústria acredita que isto pode significar que as cidades irão flexibilizar ainda mais as suas políticas e padrões de restrição de compra para identificar casas comuns. Alguns membros das empresas imobiliárias apontaram que a maioria das cidades realmente implementou o cancelamento ou redução das restrições de compra e o cancelamento dos padrões normais de habitação.

De acordo com Zhang Bo, presidente do 58 Anjuke Research Institute, o relaxamento das restrições de compra pelas cidades de primeiro nível depende do efeito abrangente da orientação política, da oferta e da procura do mercado, do desenvolvimento económico e de outros factores. É relativamente certo que as restrições de compra serão levantadas ou substancialmente levantadas em cidades que não sejam cidades de primeiro nível. É relativamente improvável que as cidades de primeiro nível levantem completamente as restrições de compra devido à sua forte base económica, densidade populacional e grande potencial a longo prazo. No entanto, no futuro, com ajustamentos políticos e mudanças de mercado, será uma tendência importante para as cidades de primeiro nível, incluindo Pequim e Xangai, relaxar gradualmente as políticas de restrição de compras, tais como relaxar as qualificações de compra de casas e reduzir os anos de segurança social.

O cancelamento de normas para residências ordinárias e não ordinárias também será um importante rumo na regulação do mercado imobiliário.

Zhang Bo acredita que, a julgar pela orientação do relatório da Terceira Sessão Plenária do Comitê Central do Partido Comunista da China, atender às diversas necessidades de melhoria é uma direção importante, e o cancelamento do próprio padrão geral de habitação também ocorre por meio de ajustes de política para alinhar ainda mais as necessidades de melhoria e as necessidades rígidas iniciais em termos de impostos e taxas e fornecer proteção igual. A julgar por esta tendência, espera-se que as políticas futuras para melhorar a procura a nível fiscal acompanhem o primeiro conjunto de necessidades rígidas e equilibrem melhor o nível de procura de forma abrangente.

Os membros das empresas imobiliárias acima mencionadas acreditam que o cancelamento dos padrões residenciais comuns e residenciais não comuns ocorre na perspectiva de incentivar a melhoria da habitação na perspectiva do sistema de via dupla proposto anteriormente. o sector imobiliário, que contribui para reduzir a oferta e estimular o crescimento. A confiança dos compradores de casas desempenha um papel na manutenção da estabilidade do mercado a médio e longo prazo.

Nos últimos anos, devido a problemas com a entrega de novas casas, surgiram discussões de tempos em tempos na indústria sobre o cancelamento do sistema de pré-venda e a promoção da venda de casas existentes. A “Decisão” menciona ainda “a reforma dos métodos de financiamento da promoção imobiliária e do sistema de pré-venda de habitação comercial”.

Os analistas seniores do setor imobiliário acima mencionados acreditam que a palavra "reforma" em vez de "cancelamento" é usada na "Decisão", indicando que o futuro será mais um ajuste sistemático dos sistemas políticos do que um simples cancelamento ;em segundo lugar, o financiamento será O método e o sistema de pré-venda serão discutidos e reformados em conjunto, o que mostra que a reforma do financiamento e a reforma do sistema de pré-venda serão complementares e coordenadas.

Na opinião de Li Yujia, o método de financiamento significa a plena implementação do mecanismo de coordenação de financiamento da lista branca, ou seja, fortalecer a “consistência” das políticas imobiliárias entre os departamentos de finanças e construção habitacional, concretizando as funções do departamento de construção habitacional na supervisão imobiliária imobiliário, e também satisfazer as necessidades do setor imobiliário. O financiamento razoável de projetos também pode minimizar os riscos financeiros.

Li Yujia acredita que depois que o mecanismo de coordenação de financiamento da lista branca for totalmente implementado, apenas os projetos conformes poderão obter financiamento, e os projetos conformes receberão definitivamente financiamento razoável e suficiente, e a necessidade de alta rotatividade por meio de pré-vendas também foi reduzida. No futuro, o desenvolvimento de casas existentes para venda será incentivado e espera-se que haja políticas de apoio na transferência de terrenos, planeamento e aplicação de construção, financiamento e entrega. A transição da pré-venda para a venda atual também é um novo modelo de desenvolvimento imobiliário.

Outros analistas do setor imobiliário apontaram que várias mudanças na política de financiamento, como gestão do valor total do financiamento, três linhas vermelhas e "dupla concentração", visam despedir-se do modelo imobiliário de "três altos" e promover gradualmente as vendas de casas existentes. .

No que diz respeito ao imposto imobiliário, que tem afectado os nervos de muitos compradores de casas, a “Decisão” também voltou a mencionar “a melhoria do sistema fiscal imobiliário”.

No entanto, a indústria não acredita que esta proposta signifique que os impostos imobiliários sejam cobrados imediatamente. Os analistas seniores do setor imobiliário mencionados acima apontaram que o sistema tributário imobiliário não se refere especificamente aos impostos imobiliários. Existem mais de 10 impostos relacionados ao setor imobiliário, incluindo imposto comercial, imposto sobre escrituras e valor agregado da terra. imposto, imposto de manutenção e construção urbana, imposto imobiliário, imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas, imposto de selo, etc. Ao mesmo tempo, desta vez a ênfase está na “melhoria” em vez de “avançar na legislação” e “realizar projectos-piloto” utilizados anteriormente, e pode incluir uma reforma mais abrangente do sistema fiscal imobiliário.

No geral, a Huatai Securities acredita que a declaração sobre o imobiliário na Terceira Sessão Plenária do Comité Central do Partido Comunista da China é uma declaração de médio a longo prazo e não será concretizada imediatamente. No geral, tudo já está sendo feito e previsível, e não há nada que supere as expectativas. A curto prazo, as políticas específicas da cidade precisam de ser promovidas para estabilizar o mercado. A médio e longo prazo, após a estabilização do mercado, é necessário prestar atenção ao sistema existente de vendas de casas e ao imposto imobiliário.

(Este artigo vem do China Business News)