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7月21日、「改革をさらに総合的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」（以下「決定」という）が正式に発表され、その第44条は次のように指摘している。不動産開発、ニューモデル、「市場+保証」の複線供給システム、都市独自の政策、不動産融資、固定資産税など、今後の不動産産業の発展の方向性を検討します。

「決定」は、賃貸と購入の両方を促進する住宅制度の確立を加速し、不動産開発の新たなモデルの構築を加速すべきだと指摘した。労働者階級の厳しい住宅ニーズを満たすために、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やす。都市部と地方の住民の多様かつ改善された住宅ニーズをサポートします。各都市政府に不動産市場を規制し、都市特有の政策を実施する自主権を完全に与え、関連都市が住宅購入制限政策を中止または緩和し、一般および非一般住宅の基準を中止できるようにする。不動産開発の融資方法と商業住宅の事前販売制度を改革する。不動産税制を改善する。

イーハウス研究所の研究主任ヤン・ユエジン氏は、不動産政策の内容は「国民の生活を保障し改善するための制度制度の改善」という一般的な枠組みに基づいて実施されており、関連する政策は新たな視点を考慮する必要があると考えている。特に住宅購入や住宅価格など、国民が最も関心を寄せている直接的かつ現実的な利益問題から始めなければならない。フォローアップでは、新たな改革の中で、住宅や暮らしに対する国民の新たな需要やニーズを調査し、それに基づいた整備を計画する必要がある。

「決定」は、今後の住宅制度について、まず「賃貸と購入の双方を促進する住宅制度の確立を加速し、不動産開発の新たなモデルの構築を加速する」必要があることを明らかにした。ヤン・ユエジン氏の見解では、産業発展の新ラウンドにおける核となる住宅システムは「賃貸と購入の両方を促進する住宅システム」である。このシステムは、不動産開発の新ラウンドの全サイクルを通じて実行されると予想される。この制度を積極的に推進し、不動産の新たなモデルの開発も積極的に推進する必要がある。

広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏は、賃貸と購入の両方を促進する住宅システムの構築が第19回と第20回全国代表大会の報告書に盛り込まれたと考えている。我が国の新しい時代の住宅制度の方向性を示すものであり、不動産の新しいモデルの枠組みにおける住宅供給側改革の主な内容である。現在、住宅需要の主体は新国民、若者、移民であり、その中には労働者階級や有能な人材も含まれている。彼らの生活モデルは、購入する前にレンタルすることです。

近年では、賃貸と購入の両方を促進する住宅制度が整いつつあります。李玉佳氏は、現在、暑い都市における大規模賃貸住宅の供給は30％近くを占めており、暑い都市では家を借りて公教育を享受する機能がすでに導入されていると述べた。

現在の市場ニーズにより適合した開発モデルを構築するにはどうすればよいでしょうか? 「決定」は、「労働者階級の厳格な住宅ニーズを満たすため、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やす。都市部と農村部の住民の多様化かつ改善された住宅ニーズを支援する」必要性を強調している。

不動産業界の上級アナリストは、「決定」は「手頃な価格の住宅の供給」を強調しており、手頃な価格の住宅の供給は労働者階級の人々の緊急のニーズを満たすものであり、それは商業用住宅がより多くの需要を満たすことを意味すると指摘した。将来的には需要が改善します。同時に、住宅需要の「多様化」＋「高度化」を重視することで、将来は低価格住宅の単線供給システムではなく、「市場＋安心」の複線供給システムとなることが明らかとなった。商業住宅は、政府がここ1年にわたり強調し続けてきた「良い住宅」にも対応し、多様化する改善要求に対応する必要がある。

「決定」では、現在各地で行われている政策統制の取り組みについて、「不動産市場の規制については各市政府に十分な自主性が与えられ、市に応じた政策を実施する」とも明記された。

Li Yujia氏は、不動産市場の規制において市政府に自主性を与えることは、不動産の規制における中央政府と地方政府の間の権限と責任の配分を改善し、権限と責任の平等を実現するものであると考えている。ガバナンス能力の向上を目指します。つまり、規制権限は地方自治体に与えられ、不動産の安定化の責任も地方自治体に与えられることになる。都市が差別化され、地域が差別化され、購入者層が差別化される現在、地方自治体は不動産を適切に管理するために、自治権を前提とした都市独自の政策を実行する必要があります。

特筆すべきは、「決定」では「関係都市は住宅購入制限政策の解除または縮小、一般住宅および非一般住宅の基準の解除を許可する」とも具体的に言及していることである。

業界では、これは各都市が購入制限政策や一般住宅の識別基準をさらに緩和することを意味するのではないかと考えている。一部の不動産会社関係者は、ほとんどの都市が購入制限の解除や縮小、一般住宅基準の解除を実際に実施していると指摘した。

58安居科研究所の張波所長によると、一級都市が購入制限を緩和するかどうかは、政策誘導、市場の需給、経済発展などの総合的な効果に左右されるという。一級都市以外の都市では購入制限が解除されるか、実質的に解除されるのは比較的確実であり、一級都市は強固な経済基盤、人口密度、長期的な潜在力が大きいため、購入制限が完全に解除される可能性は比較的低い。しかし、将来的には、政策の調整や市場の変化に伴い、北京や上海を含む一線都市では、住宅購入資格の緩和や社会保障年数の短縮など、購入制限政策を段階的に緩和することが重要な傾向となるだろう。

一般住宅と非一般住宅の基準の撤廃も不動産市場規制の重要な方向性となる。

張波氏は、中国共産党中央委員会第3回総会の報告の方向性から判断すると、多様化する改善ニーズに応えることが重要な方向性であり、一般住宅基準そのものの撤回も政策調整によるものであると考えている。税金と料金に関して改善のニーズと当初の厳格なニーズをさらに調整し、同等の保護を提供します。この傾向から判断すると、税レベルでの需要を改善するための将来の政策は、最初の厳しいニーズに対応し、需要レベルでの考慮事項の総合的なバランスを改善することが期待されます。

上記不動産会社関係者は、一般住宅と非一般住宅の基準の解除は、先に提案された複線化の観点から住宅の改善を促す観点からのものであり、これは敷金の引き上げに相当すると考えている。住宅購入者の信頼は、中長期的に市場の安定を維持するのに役立っています。

近年、新築住宅の引き渡しトラブルなどから、業界では予約販売制度を中止し、中古住宅の販売を促進する議論が度々起きている。 「決定」には「不動産開発の資金調達方法と商業用住宅の事前販売制度の改革」についても言及されている。

前述の不動産業界の上級アナリストらは、今回の「決定」では「中止」ではなく「改革」という言葉が使われており、今後は単純な中止ではなく政策制度の体系的な調整が行われることを示唆しているとみている。第二に、資金調達方法と事前販売システムが一緒に議論され、改革される。これは、資金調達の改革と事前販売システムの改革が補完的かつ調整されることを示している。

李裕佳氏の見解では、この融資方法はホワイトリスト融資調整メカニズムの完全な実施、つまり財政部門と住宅建設部門の間の不動産政策の「一貫性」を強化し、住宅建設部門の不動産監督機能を実現することを意味する。 、また、不動産業界のニーズを満たすことにより、プロジェクトへの合理的な資金調達も財務リスクを最小限に抑えることができます。

李裕佳氏は、ホワイトリスト融資調整メカニズムが完全に導入された後は、準拠プロジェクトのみが融資を受けることができ、準拠プロジェクトは確実に合理的かつ十分な融資を受けられるようになり、プレセールスによる高い売上高の必要性も減少すると考えている。今後は中古住宅分譲の開発が促進され、土地譲渡、計画・建築申請、融資、引き渡しなどにおける支援政策が期待される。プリセールスからカレントセールスへの移行は、不動産の新しい開発モデルでもあります。

他の不動産業界アナリストらは、融資総額管理、３本のレッドライン、「２重集中」などのさまざまな融資政策の変更は、不動産の「３高」モデルに別れを告げ、徐々に中古住宅の販売を促進するものだと指摘した。 。

多くの住宅購入者の神経を逆なでしている不動産税について、「決定」は「不動産税制の改善」にも改めて言及した。

しかし業界は、この提案が直ちに不動産税の課税を意味するとは考えていない。前述の不動産業界の上級アナリストらは、不動産税制は特に不動産税を指しているわけではないと指摘した。税金、都市整備建設税、不動産税、個人所得税、法人所得税、印紙税など。同時に、今回はこれまでの「法整備の推進」や「パイロット事業の実施」ではなく「改善」に重点が置かれており、不動産税制の改革内容はより包括的なものとなる可能性がある。

華泰証券は全体として、中国共産党中央委員会第三回全体会議での不動産に関する声明は中長期的な声明であり、すぐには実現しないと考えている。全体として、すべてはすでに行われており、予測可能であり、期待を超えるものは何もありません。短期的には、市場の安定化に向けて都市独自の政策をさらに推進する必要があるが、中長期的には、市場が安定した後は、既存住宅販売制度や固定資産税にも留意する必要がある。

(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)