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Il 21 luglio è stata ufficialmente pubblicata la "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sull'ulteriore approfondimento globale della riforma e sulla promozione della modernizzazione in stile cinese" (di seguito denominata "Decisione"), come precisa l'articolo 44 direzione per lo sviluppo futuro del settore immobiliare, che coinvolge lo sviluppo immobiliare, il sistema di offerta a doppio binario "mercato + garanzia", ​​politiche specifiche per le città, finanziamenti immobiliari, tasse immobiliari e molti altri aspetti.

La "Decisione" ha sottolineato che si dovrebbe accelerare la creazione di un sistema abitativo che promuova sia l'affitto che l'acquisto, e si dovrebbe accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare. Aumentare la costruzione e l’offerta di alloggi a prezzi accessibili per soddisfare le rigide esigenze abitative della classe operaia. Sostenere le diverse e migliorate esigenze abitative dei residenti urbani e rurali. Dare piena autonomia a ciascun governo cittadino per regolare il mercato immobiliare, attuare politiche specifiche per città e consentire alle città interessate di annullare o ridurre le politiche di restrizione dell’acquisto di alloggi e annullare gli standard per le residenze ordinarie e non ordinarie. Riformare i metodi di finanziamento dello sviluppo immobiliare e il sistema di prevendita degli alloggi commerciali. Migliorare il sistema fiscale immobiliare.

Yan Yuejin, direttore della ricerca dell'E-House Research Institute, ritiene che il contenuto delle politiche immobiliari venga portato avanti nel quadro generale del "miglioramento del sistema istituzionale per garantire e migliorare la vita delle persone", il che significa che le politiche pertinenti devono considerare un nuovo ciclo di lavoro dal punto di vista del sostentamento delle persone, in particolare. Dobbiamo partire dalle questioni di interesse più diretto e pratico che preoccupano maggiormente le persone, compresi gli acquisti di case e i prezzi delle case. In seguito, è necessario studiare le nuove richieste e bisogni delle persone in termini di alloggi e mezzi di sussistenza durante il nuovo ciclo di riforme e pianificare lo sviluppo in base ai bisogni.

Per quanto riguarda il futuro sistema abitativo, la "Decisione" chiarisce innanzitutto che è necessario "accelerare la realizzazione di un sistema abitativo che promuova sia la locazione che l'acquisto, e accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare". Dal punto di vista di Yan Yuejin, il sistema abitativo centrale nel nuovo ciclo di sviluppo industriale è il “sistema abitativo che promuove sia l'affitto che l'acquisto”. Si prevede che questo sistema durerà attraverso l'intero ciclo del nuovo ciclo di sviluppo immobiliare; promuovere attivamente questo sistema, immobiliare Anche lo sviluppo di nuovi modelli deve essere promosso attivamente.

Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca sulle politiche abitative dell'Istituto provinciale di pianificazione urbana del Guangdong, ritiene che la creazione di un sistema abitativo che promuova sia l'affitto che l'acquisto sia stata scritta nei rapporti del 19° e 20° Congresso nazionale. Questa è la direzione dello sviluppo del sistema abitativo del mio paese nella nuova era ed è anche un nuovo modello di settore immobiliare. I principali contenuti della riforma dell'offerta immobiliare nel quadro. Attualmente i principali richiedenti di alloggi sono i nuovi cittadini, i giovani e i migranti, tra i quali si trovano anche gruppi della classe operaia e di talento. Il loro modello di vita è affittare prima di acquistare.

Negli ultimi anni ha preso forma un sistema abitativo che promuove sia l’affitto che l’acquisto. Li Yujia ha affermato che l’attuale offerta di alloggi in affitto su larga scala nelle città calde rappresenta quasi il 30% e che la possibilità di affittare una casa e usufruire dell’istruzione pubblica è già stata implementata nelle città calde.

Come costruire un modello di sviluppo più in linea con le attuali esigenze del mercato? La "Decisione" sottolinea la necessità di "aumentare la costruzione e l'offerta di alloggi a prezzi accessibili per soddisfare le rigide esigenze abitative dei gruppi della classe operaia. Sostenere le esigenze abitative diversificate e migliorate dei residenti urbani e rurali".

Un analista senior del settore immobiliare ha sottolineato che la "Decisione" enfatizza "l'offerta di alloggi a prezzi accessibili" e che l'offerta di alloggi a prezzi accessibili soddisfa i bisogni urgenti della classe operaia, il che significa anche che gli alloggi commerciali soddisferanno maggiormente le esigenze miglioramento della domanda in futuro. Allo stesso tempo, l’enfasi sulla domanda di “diversificazione” + “miglioramento” rende chiaro che il futuro non sarà un sistema a binario unico per alloggi a prezzi accessibili, ma un sistema di offerta a doppio binario “mercato + sicurezza”, in cui i prodotti abitativi commerciali devono far fronte a richieste di miglioramento diversificate. Ciò corrisponde anche alle “buone case” che il governo ha continuamente sottolineato nell’ultimo anno circa.

Per quanto riguarda gli attuali sforzi di controllo politico in vari luoghi, la "Decisione" affermava anche che "ogni governo cittadino avrà pieno potere e autonomia nella regolamentazione del mercato immobiliare e nell'attuazione delle politiche secondo la città".

Li Yujia ritiene che questa concessione di autonomia ai governi cittadini nella regolamentazione del mercato immobiliare sia un miglioramento nella distribuzione dei poteri e delle responsabilità tra il governo centrale e quello locale nella regolamentazione del settore immobiliare e la realizzazione della parità tra poteri e responsabilità. Questa è una riflessione di migliorare le capacità di governance. In altre parole, il potere di regolamentazione è dato ai governi locali, e ai governi locali è data anche la responsabilità di stabilizzare il patrimonio immobiliare. In un’epoca in cui le città sono differenziate, le regioni sono differenziate e la popolazione acquirente è differenziata, i governi locali devono attuare politiche specifiche per le città sulla premessa dell’autonomia per gestire bene il patrimonio immobiliare.

Vale la pena ricordare che la "Decisione" menziona specificamente anche che "le città interessate possono annullare o ridurre le politiche di restrizione all'acquisto di alloggi e annullare gli standard per le residenze ordinarie e non ordinarie".

L'industria ritiene che ciò potrebbe significare che le città allenteranno ulteriormente le loro politiche di restrizione degli acquisti e gli standard per identificare le case comuni. Alcuni addetti ai lavori delle società immobiliari hanno sottolineato che la maggior parte delle città ha effettivamente attuato la cancellazione o la riduzione delle restrizioni all'acquisto e la cancellazione degli standard abitativi ordinari.

Secondo Zhang Bo, presidente del 58 Anjuke Research Institute, se le città di primo livello allenteranno le restrizioni sugli acquisti dipenderà dall’effetto complessivo della guida politica, della domanda e dell’offerta di mercato, dello sviluppo economico e di altri fattori. È relativamente certo che le restrizioni sugli acquisti verranno revocate o sostanzialmente revocate in città diverse da quelle di primo livello. È relativamente improbabile che le città di primo livello eliminino completamente le restrizioni sugli acquisti a causa della loro solida base economica, della densità di popolazione e dell’ampio potenziale a lungo termine Tuttavia, in futuro, con gli aggiustamenti politici e i cambiamenti del mercato, sarà una tendenza importante per le città di primo livello, tra cui Pechino e Shanghai, allentare gradualmente le politiche di restrizione degli acquisti, come l’allentamento delle qualifiche per l’acquisto di case e la riduzione degli anni di previdenza sociale.

Anche la cancellazione degli standard per le residenze ordinarie e non ordinarie costituirà una direzione importante nella regolamentazione del mercato immobiliare.

Zhang Bo ritiene che, a giudicare dalla direzione del rapporto della Terza Sessione Plenaria del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese, soddisfare esigenze diversificate di miglioramento sia una direzione importante, e la cancellazione dello stesso standard abitativo generale avviene anche attraverso aggiustamenti politici per allineare ulteriormente le esigenze di miglioramento e le esigenze rigide della prima volta in termini di tasse e commissioni e fornire pari protezione. A giudicare da questa tendenza, si prevede che le future politiche volte a migliorare la domanda a livello fiscale manterranno il passo con la prima serie di rigide esigenze e riequilibreranno meglio e in modo complessivo il livello della domanda.

Gli addetti ai lavori delle società immobiliari sopra citate ritengono che la cancellazione degli standard residenziali ordinari e non ordinari avvenga nella prospettiva di incoraggiare il miglioramento degli alloggi dal punto di vista del sistema a doppio binario proposto in precedenza. Ciò equivale ad aumentare la soglia di il settore immobiliare, che contribuisce a ridurre l’offerta e a stimolare la crescita. La fiducia degli acquirenti di case gioca un ruolo nel mantenimento della stabilità del mercato nel medio e lungo termine.

Negli ultimi anni, a causa di problemi con la consegna di nuove case, nel settore sono sorte di tanto in tanto discussioni sull'annullamento del sistema di prevendita e sulla promozione delle vendite di case esistenti. La "Decisione" menziona anche "la riforma delle modalità di finanziamento dello sviluppo immobiliare e del sistema di prevendita degli alloggi commerciali".

Gli analisti senior del settore immobiliare sopra menzionati ritengono che nella "Decisione" venga utilizzata la parola "riforma" anziché "cancellazione", indicando che il futuro sarà più un aggiustamento sistematico dei sistemi politici piuttosto che una semplice cancellazione in secondo luogo, il finanziamento sarà Il metodo e il sistema di prevendita saranno discussi e riformati insieme, il che dimostra che la riforma del finanziamento e la riforma del sistema di prevendita saranno complementari e coordinate.

Dal punto di vista di Li Yujia, il metodo di finanziamento significa la piena attuazione del meccanismo di coordinamento dei finanziamenti della lista bianca, cioè il rafforzamento della “coerenza” delle politiche immobiliari tra i dipartimenti delle finanze e dell'edilizia abitativa, realizzando le funzioni del dipartimento dell'edilizia abitativa nella supervisione delle attività immobiliari. immobiliare e anche soddisfare le esigenze del settore immobiliare. Un finanziamento ragionevole dei progetti può anche ridurre al minimo i rischi finanziari.

Li Yujia ritiene che una volta implementato completamente il meccanismo di coordinamento dei finanziamenti della lista bianca, solo i progetti conformi potranno ottenere finanziamenti, e i progetti conformi riceveranno sicuramente finanziamenti ragionevoli e sufficienti, e anche la necessità di un elevato turnover attraverso le prevendite è stata ridotta. In futuro, lo sviluppo delle case esistenti in vendita sarà incoraggiato e si prevede che ci saranno politiche di sostegno nel trasferimento dei terreni, nella richiesta di pianificazione e costruzione, nel finanziamento e nella consegna. Il passaggio dalle prevendite alle vendite correnti rappresenta un nuovo modello di sviluppo anche per il settore immobiliare.

Altri analisti del settore immobiliare hanno sottolineato che vari cambiamenti nella politica finanziaria come la gestione dell'importo totale del finanziamento, le tre linee rosse e la "doppia concentrazione" stanno per dire addio al modello dei "tre massimi" immobiliare e promuovere gradualmente la vendita delle case esistenti .

Per quanto riguarda l'imposta sugli immobili, che ha dato sui nervi a molti acquirenti di case, la "Decisione" menziona ancora una volta "il miglioramento del sistema fiscale sugli immobili".

Tuttavia, l'industria non crede che questa proposta significhi l'immediata riscossione delle tasse sugli immobili. Gli analisti senior del settore immobiliare sopra menzionati hanno sottolineato che il sistema fiscale immobiliare non si riferisce specificamente alle tasse immobiliari. Esistono più di 10 tasse relative agli immobili, tra cui l'imposta sulle imprese, l'imposta sugli atti e il valore aggiunto fondiario imposta, imposta sulla manutenzione urbana e sull'edilizia, imposta sugli immobili, imposta sul reddito delle persone fisiche, imposta sul reddito delle società, imposta di bollo, ecc. Allo stesso tempo, questa volta l'accento è posto sul “miglioramento” invece che sul “progresso della legislazione” e sulla “realizzazione di progetti pilota” come utilizzati in precedenza, e potrebbe includere una riforma più completa del sistema fiscale immobiliare.

Nel complesso, Huatai Securities ritiene che la dichiarazione sul settore immobiliare alla terza sessione plenaria del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sia una dichiarazione a medio e lungo termine e non verrà realizzata immediatamente. Nel complesso tutto è già fatto e prevedibile e non c'è nulla che superi le aspettative. Nel breve termine, è necessario promuovere ulteriormente le politiche specifiche delle città per stabilizzare il mercato. Nel medio e lungo termine, una volta che il mercato si sarà stabilizzato, occorre prestare attenzione al sistema esistente di vendita delle case e all’imposta sugli immobili.

(Questo articolo proviene da China Business News)