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Huang Yinglin, repórter do Yangcheng Evening News

“A pressão inicial de pagamento mensal foi reduzida quase pela metade” e “o principal restante será reembolsado de uma só vez no período posterior”… Recentemente, algumas instituições bancárias lançaram novos produtos hipotecários, como “Empréstimo Balão” e “Easy Pagamento”, que têm atraído ampla atenção e discussão. Diferente dos atuais métodos de reembolso comuns de capital e juros iguais e capital igual, este tipo de produto utiliza primeiro os juros e depois o capital, com um valor de reembolso inicial inferior, proporcionando uma nova escolha aos titulares de hipotecas. E, a longo prazo, serão estes novos métodos de reembolso realmente rentáveis? Qual grupo é mais adequado? Em que devemos prestar atenção?

Um “empréstimo balão” com um pequeno valor no início e um grande valor no final, pagando os juros primeiro nos primeiros anos

O "empréstimo balão" é na verdade um modelo de reembolso com juros primeiro e depois o principal. Seu nome é porque o valor do reembolso é "pequeno no início e grande no final", o que é semelhante ao processo de encher um balão.

De acordo com a conta pública oficial do WeChat do Ping An Bank, "Empréstimo Balão" significa que o mutuário calcula cada pagamento mensal com base no número total acordado de períodos (fixos em 20 anos) e reembolsa o principal e os juros do empréstimo em parcelas dentro do empréstimo período, sendo a última parcela um pagamento único. Vale ressaltar que, atualmente, os artigos promocionais relacionados à conta oficial do banco no WeChat foram removidos.

Um repórter do Yangcheng Evening News descobriu que a maioria dos bancos que podem lidar com os negócios acima mencionados adotam atualmente uma combinação de reembolso de hipotecas de juros primeiro e principal depois, e principal e juros iguais ou principal igual no período posterior. Por exemplo, o negócio “Easy Loan” do China Construction Bank divide o empréstimo à habitação em duas fases durante o período do empréstimo: a primeira fase consiste em reembolsar o capital de 1 yuan por mês e os juros do empréstimo que devem ser reembolsados ​​nesse mês; é reembolsar o valor restante do empréstimo mensalmente. Durante o prazo, o principal restante do empréstimo pode ser reembolsado em parcelas regulares iguais do principal ou em parcelas iguais do principal e dos juros.

Um gerente de contas de uma agência do Banco Industrial em Guangzhou disse aos repórteres que o produto de empréstimo pessoal "pré-pago" do banco permite que clientes de hipotecas pessoais de médio e longo prazo solicitem o não reembolso temporário do principal dentro de um determinado período de tempo (até três anos). Somente os juros do empréstimo serão reembolsados ​​dentro do prazo, e o principal e os juros do empréstimo serão reembolsados ​​dentro do prazo após o término do período acordado. “Isto equivale a aliviar a pressão de reembolso periódico e a libertar um fluxo de caixa considerável. É mais adequado para jovens trabalhadores de colarinho branco que acabaram de ingressar no mercado de trabalho, bem como para pessoas que enfrentam o casamento, a escolaridade dos filhos ou outras pressões financeiras periódicas. .”

Os juros totais podem aumentar, o que testará a capacidade de reembolsar o empréstimo posteriormente.

Será que os juros primeiro e o capital depois são realmente tão rentáveis ​​como se imagina? Tomando como exemplo um empréstimo de 1 milhão de yuans, um prazo de empréstimo de 30 anos (360 parcelas) e uma taxa de juros de 3,20%, um membro do banco calculou uma conta para o repórter:

De acordo com o principal e os juros iguais, o reembolso mensal do mesmo valor do empréstimo (principal + juros) é de cerca de 4.324,67 yuans. Quanto maior o período, maior o principal e menores os juros. O reembolso final total foi de 1,5569 milhão de yuans e os juros acumulados pagos foram de 556.900 yuans.

De acordo com valores iguais de principal, o mesmo valor de principal e juros gerados pelo empréstimo restante naquele mês são pagos todos os meses. O pagamento mensal do primeiro mês é de aproximadamente 5.444,44 yuans. A partir de então, o principal permanece inalterado e os juros diminuem gradualmente. . O reembolso final total foi de 1,4813 milhão de yuans e os juros acumulados pagos foram de 481.300 yuans.

De acordo com o novo modelo de reembolso, apenas os juros são pagos nos primeiros três anos. Durante este período de reembolso, o pagamento mensal é de aproximadamente 2.666,67 yuans, o que é quase a metade, e os juros acumulados pagos são de 96.000 yuans. Nos próximos 27 anos, se o principal e os juros forem iguais, o pagamento mensal será de 4.613,27 yuans e os juros totais serão de 494.700 yuans; se o principal for igual, o pagamento mensal será de 5.753,09 yuans no primeiro mês; então diminuirá mensalmente e os juros totais serão de 433.300 yuans. Calculado desta forma, o total de juros pagos está entre 529.300 yuans e 590.700 yuans.

A este respeito, algumas "pessoas hipotecárias" acreditam que os juros primeiro, o capital depois, equivalem a reduzir o limiar para a compra de casa disfarçada e, ao mesmo tempo, a reduzir a pressão de reembolso a curto prazo, muitas pessoas estão confusas. têm menos pressão de pagamento mensal inicial, mas na verdade O valor total dos juros pagos pode ser maior, o que obviamente aumenta a pressão de reembolso subsequente do empréstimo.

Membros da indústria disseram aos repórteres que diferentes produtos têm suas próprias vantagens e desvantagens. Novos produtos, como "Empréstimo Balão" e "Pagamento Fácil", testam a capacidade dos mutuários de avaliar as expectativas de renda futura e as capacidades de gestão de risco se o crescimento da renda do mutuário não atender às expectativas. , , grandes reembolsos no período posterior podem afectar a sua situação financeira e até levar ao incumprimento do empréstimo. Em comparação, os produtos tradicionais, como capital e juros iguais, capital igual, etc., têm montantes de reembolso inicial mais elevados, mas as expectativas de despesas são mais claras e estáveis.

Quanto a quem é mais adequado, Dong Ximiao, investigador-chefe da União de Comerciantes da China, acredita que este novo tipo de método de reembolso visa principalmente dois tipos de grupos de clientes. “O primeiro são os novos cidadãos que têm baixos rendimentos no curto prazo e estão sob grande pressão para reembolsar os empréstimos; o segundo são os jovens que não trabalharam durante muito tempo, mas que se espera que tenham um aumento de rendimentos no futuro. e métodos de reembolso flexíveis podem ajudar a reduzir a pressão de reembolso a curto prazo e equilibrar receitas e despesas a longo prazo.”

Dong Ximiao lembrou especificamente que os mutuários devem avaliar razoavelmente a sua capacidade de reembolso com base nas necessidades pessoais e familiares, solicitar racionalmente empréstimos habitacionais pessoais e escolher um método de reembolso que lhes seja adequado.