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Huang Yinglin, giornalista dello Yangcheng Evening News

“La pressione sui pagamenti mensili iniziali è stata ridotta di quasi la metà” e “il capitale rimanente verrà rimborsato in un’unica soluzione nel periodo successivo”… Recentemente, alcuni istituti bancari hanno lanciato nuovi prodotti ipotecari come “Prestito Palloncino” e “Prestito Facile” Payment”, che hanno suscitato ampia attenzione e discussione. Diversamente dagli attuali metodi di rimborso comuni con pari capitale e interessi e pari capitale, questo tipo di prodotto utilizza prima gli interessi e poi il capitale, con un importo di rimborso iniziale inferiore, offrendo una nuova scelta ai titolari di mutui ipotecari. E nel lungo termine, questi nuovi metodi di rimborso sono davvero convenienti? Quale gruppo è più adatto? A cosa dovremmo prestare attenzione?

Un "prestito mongolfiera" con un piccolo importo all'inizio e un importo elevato alla fine, che ripaga prima gli interessi nei primi anni

Il "prestito in mongolfiera" è in realtà un modello di rimborso con prima gli interessi e poi il capitale. È chiamato così perché l'importo del rimborso è "piccolo all'inizio e grande alla fine", che è simile al processo di gonfiaggio di un pallone.

Secondo il conto pubblico WeChat ufficiale di Ping An Bank, "Prestito a palloncino" significa che il mutuatario calcola ogni pagamento mensile in base al numero totale di periodi concordato (fisso 20 anni) e rimborsa il capitale e gli interessi del prestito a rate all'interno del prestito. periodo, con l'ultima rata in un unico pagamento, rimborsare il capitale rimanente. Vale la pena notare che al momento gli articoli promozionali relativi al conto WeChat ufficiale della banca sono stati rimossi.

Un giornalista dello Yangcheng Evening News ha scoperto che la maggior parte delle banche in grado di gestire le attività sopra menzionate attualmente adottano una combinazione di rimborso del mutuo con interessi prima e capitale poi, e capitale e interessi uguali o capitale uguale nel periodo successivo. Ad esempio, l'attività “Easy Loan” della China Construction Bank divide il mutuo immobiliare in due fasi durante il periodo del prestito: la prima fase consiste nel rimborsare il capitale di 1 yuan al mese e la seconda fase gli interessi del prestito che dovrebbero essere rimborsati quel mese; consiste nel rimborsare l'importo residuo del prestito su base mensile. Nel corso della durata, il capitale residuo del prestito può essere rimborsato in rate uguali di capitale o rate uguali di capitale e interessi.

Un account manager presso una filiale della Industrial Bank a Guangzhou ha detto ai giornalisti che il prodotto di prestito personale "pay-as-you-go" della banca consente ai clienti di mutui personali a medio e lungo termine di richiedere un temporaneo mancato rimborso del capitale entro un un certo periodo di tempo (fino a tre anni). Solo gli interessi del prestito verranno rimborsati nei tempi previsti, mentre il capitale e gli interessi del prestito verranno rimborsati nei tempi previsti dopo la scadenza del periodo concordato. “Ciò equivale ad alleviare la pressione periodica sui rimborsi e a liberare un notevole flusso di cassa. È più adatto ai giovani impiegati appena entrati nel mondo del lavoro, così come alle persone che stanno affrontando il matrimonio, la scuola dei figli o altre pressioni finanziarie periodiche. .”

L'interesse totale può aumentare, mettendo alla prova la capacità di rimborsare il prestito in seguito.

Gli interessi prima e il capitale poi sono davvero così convenienti come si immagina? Prendendo come esempio un prestito di 1 milione di yuan, una durata di 30 anni (360 rate) e un tasso di interesse del 3,20%, un membro della banca ha calcolato un conto per il giornalista:

A parità di capitale e interessi, il rimborso mensile dello stesso importo di prestito (capitale + interessi) è di circa 4.324,67 yuan. Più lungo è il periodo, maggiore è il capitale e minore è l'interesse. Il rimborso finale totale ammontava a 1,5569 milioni di yuan e gli interessi accumulati pagati ammontavano a 556.900 yuan.

Secondo importi uguali di capitale, lo stesso importo di capitale e interessi generati dal prestito rimanente in quel mese viene rimborsato ogni mese. Il pagamento mensile del primo mese è di circa 5.444,44 yuan. Da quel momento in poi, il capitale rimane invariato e gli interessi diminuiscono gradualmente . Il rimborso finale totale ammontava a 1,4813 milioni di yuan e gli interessi accumulati pagati ammontavano a 481.300 yuan.

Secondo il nuovo modello di rimborso, nei primi tre anni vengono pagati solo gli interessi. Durante questo periodo di rimborso, la rata mensile è di circa 2.666,67 yuan, ovvero quasi la metà in meno, e l'interesse cumulativo pagato è di 96.000 yuan. Nei prossimi 27 anni, se il capitale e gli interessi sono uguali, la rata mensile sarà di 4613,27 yuan e l'interesse totale sarà di 494.700 yuan. Se il capitale è uguale, la rata mensile sarà di 5753,09 yuan nel primo mese; poi diminuirà mensilmente e l'interesse totale sarà di 433.300 yuan. Calcolato in questo modo, l'interesse totale pagato è compreso tra 529.300 yuan e 590.700 yuan.

A questo proposito, alcuni "ipotecari" credono che prima gli interessi e poi il capitale equivalgano ad abbassare la soglia per l'acquisto di una casa sotto mentite spoglie e allo stesso tempo a ridurre la pressione sui rimborsi a breve termine, molti sembrano confusi hanno meno pressione sul pagamento mensile iniziale, ma in realtà l'importo totale degli interessi pagati può essere più elevato, il che ovviamente aumenta la pressione sul successivo rimborso del prestito.

Gli esperti del settore hanno detto ai giornalisti che diversi prodotti hanno i loro vantaggi e svantaggi. Nuovi prodotti come "Balloon Loan" e "Easy Payment" mettono alla prova la capacità dei mutuatari di giudicare le aspettative di reddito future e le capacità di gestione del rischio se la crescita del reddito del mutuatario non soddisfa le aspettative ,, rimborsi ingenti nel periodo successivo potrebbero incidere sulla loro situazione finanziaria e persino portare al default del prestito. In confronto, i prodotti tradizionali come la parità di capitale e interessi, la parità di capitale, ecc. hanno importi di rimborso iniziale più elevati, ma le aspettative di spesa sono più chiare e più stabili.

Per quanto riguarda chi è più adatto, Dong Ximiao, capo ricercatore della China Merchants Union, ritiene che questo nuovo tipo di metodo di rimborso si rivolge principalmente a due tipi di gruppi di clienti. "Il primo sono i nuovi cittadini che hanno un reddito basso a breve termine e sono sotto forte pressione per ripagare i prestiti; il secondo sono i giovani che non hanno lavorato a lungo ma si prevede che avranno un aumento del reddito in futuro. Minore pressione sul rimborso anticipato e metodi di rimborso flessibili possono aiutare a ridurre la pressione sui rimborsi a breve termine e a bilanciare entrate e spese a lungo termine”.

Dong Ximiao ha ricordato in particolare che i mutuatari dovrebbero valutare ragionevolmente la loro capacità di rimborso in base alle esigenze personali e familiari, richiedere razionalmente prestiti personali per la casa e scegliere un metodo di rimborso adatto a loro.