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Huang Yinglin, journaliste au Yangcheng Evening News

« La pression sur les paiements mensuels initiaux a été réduite de près de moitié » et « le capital restant sera remboursé en une seule fois au cours de la période ultérieure »… Récemment, certaines institutions bancaires ont lancé de nouveaux produits hypothécaires tels que « Balloon Loan » et « Easy Paiement », qui ont suscité une large attention et de nombreux débats. Différent des méthodes de remboursement courantes actuelles, à capital égal, intérêts et principal égal, ce type de produit utilise d'abord les intérêts, puis le principal, avec un montant de remboursement initial inférieur, offrant ainsi un nouveau choix aux titulaires de prêts hypothécaires. Et à long terme, ces nouveaux modes de remboursement sont-ils vraiment rentables ? Quel groupe est le plus adapté ? A quoi devons-nous faire attention ?

Un « prêt ballon » avec un petit montant au début et un montant important à la fin, remboursant d'abord les intérêts au cours des premières années

Le « prêt ballon » est en fait un modèle de remboursement avec les intérêts d'abord et le principal ensuite. Il est ainsi nommé parce que le montant du remboursement est « petit au début et important à la fin », ce qui est similaire au processus de gonflage d'un ballon.

Selon le compte public WeChat officiel de Ping An Bank, « Prêt ballon » signifie que l'emprunteur calcule chaque paiement mensuel sur la base du nombre total de périodes convenu (fixé à 20 ans) et rembourse le principal et les intérêts du prêt en plusieurs versements dans le cadre du prêt. période, le dernier versement étant un paiement unique. Remboursez le capital restant. Il convient de noter qu’à l’heure actuelle, les articles promotionnels liés au compte WeChat officiel de la banque ont été supprimés.

Un journaliste du Yangcheng Evening News a découvert que la plupart des banques capables de gérer les affaires mentionnées ci-dessus adoptent actuellement une combinaison de remboursement hypothécaire comprenant les intérêts d'abord et le principal ensuite, et le principal et les intérêts égaux ou le principal égal dans la période ultérieure. Par exemple, l'activité « Easy Loan » de la China Construction Bank divise le prêt au logement en deux étapes pendant la durée du prêt : la première étape consiste à rembourser le principal de 1 yuan par mois et les intérêts du prêt qui doivent être remboursés ce mois-là ; consiste à rembourser le montant restant du prêt sur une base mensuelle. Pendant la durée du prêt, le capital restant peut être remboursé en versements réguliers égaux de principal ou en versements égaux de principal et d'intérêts.

Un directeur de comptes dans une succursale de l'Industrial Bank à Guangzhou a déclaré aux journalistes que le produit de prêt personnel « par répartition » de la banque permet aux clients de prêts hypothécaires personnels à moyen et long terme de demander un non-remboursement temporaire du principal dans un délai d'un certain temps. certaine période de temps (jusqu'à trois ans). Seuls les intérêts du prêt seront remboursés dans les délais, et le principal et les intérêts du prêt seront remboursés dans les délais après l'expiration de la période convenue. « Cela équivaut à alléger la pression des remboursements périodiques et à libérer des flux de trésorerie considérables. Cela convient mieux aux jeunes cols blancs qui viennent d'entrer sur le marché du travail, ainsi qu'aux personnes confrontées au mariage, à la scolarité des enfants ou à d'autres pressions financières périodiques. .»

Les intérêts totaux peuvent augmenter, ce qui mettra à l’épreuve la capacité de rembourser le prêt ultérieurement.

Les intérêts d’abord et le capital ensuite sont-ils vraiment aussi rentables qu’on l’imagine ? En prenant comme exemple un prêt de 1 million de yuans, une durée de prêt de 30 ans (360 versements) et un taux d'intérêt de 3,20 %, un initié de la banque a calculé un compte pour le journaliste :

Selon l'égalité du principal et des intérêts, le remboursement mensuel du même montant de prêt (principal + intérêts) est d'environ 4 324,67 yuans. Plus la période est longue, plus le principal est élevé et moins les intérêts. Le remboursement final total s'est élevé à 1,5569 million de yuans et les intérêts accumulés payés à 556 900 yuans.

Selon des montants égaux de principal, le même montant de principal et d'intérêts générés par le prêt restant au cours de ce mois est remboursé chaque mois. Le paiement mensuel du premier mois est d'environ 5 444,44 yuans. À partir de ce moment-là, le principal reste inchangé et les intérêts diminuent progressivement. . Le remboursement final total s'est élevé à 1,481,3 million de yuans et les intérêts accumulés payés à 481 300 yuans.

Selon le nouveau modèle de remboursement, seuls les intérêts sont payés au cours des trois premières années. Au cours de cette période de remboursement, le paiement mensuel est d'environ 2 666,67 yuans, soit près de la moitié de moins, et les intérêts cumulés payés sont de 96 000 yuans. Au cours des 27 prochaines années, si le principal et les intérêts sont égaux, le paiement mensuel sera de 4 613,27 yuans, et le total des intérêts sera de 494 700 yuans ; si le principal est égal, le paiement mensuel sera de 5 753,09 yuans le premier mois ; ensuite, ils diminueront mensuellement et les intérêts totaux seront de 433 300 yuans. Calculé de cette manière, le total des intérêts payés se situe entre 529 300 yuans et 590 700 yuans.

À cet égard, certains « prêteurs hypothécaires » pensent que les intérêts d'abord, le principal ensuite, équivaut à abaisser déguisé le seuil d'achat d'un logement et à réduire en même temps la pression sur le remboursement à court terme, ce modèle semble être confus ; Il y a moins de pression sur les paiements mensuels initiaux, mais en fait, le montant total des intérêts payés peut être plus élevé, ce qui augmente évidemment la pression sur le remboursement ultérieur du prêt.

Des initiés du secteur ont déclaré aux journalistes que différents produits ont leurs propres avantages et inconvénients. De nouveaux produits tels que « Prêt ballon » et « Paiement facile » testent la capacité des emprunteurs à juger leurs attentes en matière de revenus futurs et leurs capacités de gestion des risques si la croissance des revenus de l'emprunteur ne répond pas à leurs attentes. , , des remboursements importants au cours de la période ultérieure peuvent nuire à leur situation financière et même conduire à un défaut de paiement. En comparaison, les produits traditionnels tels que le capital et les intérêts égaux, le capital égal, etc. ont des montants de remboursement initiaux plus élevés, mais les attentes en matière de dépenses sont plus claires et plus stables.

Quant à savoir qui est le plus approprié, Dong Ximiao, chercheur en chef de l'Union des commerçants de Chine, estime que ce nouveau type de méthode de remboursement cible principalement deux types de groupes de clients. « Le premier concerne les nouveaux citoyens qui ont de faibles revenus à court terme et sont soumis à une forte pression pour rembourser leurs prêts ; le deuxième concerne les jeunes qui n'ont pas travaillé longtemps mais dont on s'attend à ce qu'ils voient leurs revenus augmenter à l'avenir. et des méthodes de remboursement flexibles peuvent contribuer à réduire la pression sur les remboursements à court terme et à équilibrer les revenus et les dépenses à long terme.

Dong Ximiao a spécifiquement rappelé que les emprunteurs devraient raisonnablement évaluer leur capacité de remboursement en fonction de leurs besoins personnels et familiaux, demander rationnellement des prêts personnels au logement et choisir une méthode de remboursement qui leur convient.