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Huang Yinglin, reportero del Noticiero Vespertino de Yangcheng

“La presión del pago mensual inicial se ha reducido a casi la mitad” y “el capital restante se reembolsará en un solo pago en el período posterior”… Recientemente, algunas instituciones bancarias han lanzado nuevos productos hipotecarios como “Balloon Loan” y “Easy Pago”, que han atraído amplia atención y discusión. A diferencia de los métodos de pago comunes actuales de igual capital e interés e igual capital, este tipo de producto utiliza primero el interés y luego el principal, con un monto de pago inicial más bajo, lo que brinda una nueva opción para los titulares de hipotecas. Y, a largo plazo, ¿son realmente rentables estos nuevos métodos de pago? ¿Qué grupo es más adecuado? ¿A qué debemos prestar atención?

Un "préstamo global" con un monto pequeño al principio y un monto grande al final, pagando los intereses primero en los primeros años.

El "préstamo globo" es en realidad un modelo de pago con intereses primero y capital después. Se llama así porque el monto del reembolso es "pequeño al principio y grande al final", lo cual es similar al proceso de inflar un globo.

Según la cuenta pública oficial de WeChat de Ping An Bank, "Préstamo global" significa que el prestatario calcula cada pago mensual en función del número total de períodos acordado (fijo 20 años) y paga el principal y los intereses del préstamo en cuotas dentro del préstamo. período, siendo la última cuota un pago único reembolsar el capital restante. Vale la pena señalar que en la actualidad se han eliminado los artículos promocionales relacionados con la cuenta oficial de WeChat del banco.

Un periodista del Yangcheng Evening News descubrió que la mayoría de los bancos que pueden manejar el negocio mencionado anteriormente adoptan actualmente una combinación de pago de hipotecas de interés primero y capital después, y capital e intereses iguales o capital igual en el período posterior. Por ejemplo, el negocio de “Préstamo Fácil” del China Construction Bank divide el préstamo para vivienda en dos etapas durante el período del préstamo: la primera etapa consiste en reembolsar el principal de 1 yuan por mes y los intereses del préstamo que deben reembolsarse ese mes; es pagar el monto restante del préstamo mensualmente. Durante el plazo, el principal restante del préstamo se puede pagar en cuotas regulares iguales de capital o cuotas iguales de capital e intereses.

Un gerente de cuentas de una sucursal del Banco Industrial en Guangzhou dijo a los periodistas que el producto de préstamo personal "pago por uso" del banco permite a los clientes de hipotecas personales a mediano y largo plazo solicitar una no amortización temporal del principal dentro de un plazo determinado período de tiempo (hasta tres años) Sólo los intereses del préstamo se reembolsarán según lo previsto, y el principal y los intereses del préstamo se reembolsarán según lo previsto una vez transcurrido el plazo acordado. “Esto equivale a aliviar la presión de los pagos periódicos y liberar un flujo de caja considerable. Es más adecuado para los trabajadores administrativos jóvenes que acaban de ingresar al lugar de trabajo, así como para las personas que enfrentan el matrimonio, la escolarización de sus hijos u otras presiones financieras periódicas. .”

El interés total puede aumentar, lo que pondrá a prueba la capacidad de pagar el préstamo más adelante.

¿Es realmente el interés primero y el capital después tan rentable como se imagina? Tomando como ejemplo un préstamo de 1 millón de yuanes, un plazo de préstamo de 30 años (360 cuotas) y una tasa de interés del 3,20%, un experto bancario calculó una cuenta para los periodistas:

Según cantidades iguales de capital e intereses, el reembolso mensual del mismo monto del préstamo (principal + intereses) es de aproximadamente 4324,67 yuanes. Cuanto más largo es el período, mayor es el capital, menor es el interés. El reembolso total final ascendió a 1,556,9 millones de yuanes y el interés acumulado pagado fue de 556.900 yuanes.

De acuerdo con cantidades iguales de capital, cada mes se reembolsa la misma cantidad de capital e intereses generados por el préstamo restante en ese mes. El pago mensual en el primer mes es de aproximadamente 5.444,44 yuanes. A partir de entonces, el capital permanece sin cambios y los intereses. disminuye gradualmente. El reembolso total final ascendió a 1,481,3 millones de yuanes y el interés acumulado pagado fue de 481.300 yuanes.

Según el nuevo modelo de pago, sólo se pagan intereses en los primeros tres años. Durante este período de pago, el pago mensual es de aproximadamente 2.666,67 yuanes, que es casi la mitad menos, y el interés acumulado pagado es de 96.000 yuanes. En los próximos 27 años, si el principal y los intereses son iguales, el pago mensual será de 4.613,27 yuanes y el interés total será de 494.700 yuanes; si el principal es igual, el pago mensual será de 5.753,09 yuanes en el primer mes; luego disminuirá mensualmente y el interés total será de 433.300 yuanes. Calculado de esta manera, el interés total pagado en total está entre 529.300 yuanes y 590.700 yuanes.

En este sentido, algunos "propietarios de hipotecas" creen que los intereses primero y el capital después equivalen a reducir el umbral para la compra de una vivienda disfrazada y reducir la presión de pago a corto plazo; al mismo tiempo, muchas personas parecen estar confundidas. Menos presión de pago mensual inicial, pero de hecho, el monto total de intereses pagados puede ser mayor, lo que obviamente aumenta la presión de pago posterior del préstamo.

Los expertos de la industria dijeron a los periodistas que los diferentes productos tienen sus propias ventajas y desventajas. Los nuevos productos como el "Préstamo Globo" y el "Pago Fácil" ponen a prueba la capacidad de los prestatarios para juzgar las expectativas de ingresos futuros y la capacidad de gestión de riesgos si el crecimiento de los ingresos del prestatario no cumple con las expectativas. , Los grandes pagos en el período posterior pueden afectar su situación financiera e incluso conducir al incumplimiento del préstamo. En comparación, los productos tradicionales como igual capital e intereses, igual capital, etc. tienen montos de reembolso iniciales más altos, pero las expectativas de gasto son más claras y estables.

En cuanto a quién es más adecuado, Dong Ximiao, investigador jefe de China Merchants Union, cree que este nuevo tipo de método de pago se dirige principalmente a dos tipos de grupos de clientes. "El primero son los nuevos ciudadanos que tienen bajos ingresos a corto plazo y están bajo una gran presión para pagar los préstamos; el segundo son los jóvenes que no han trabajado durante mucho tiempo pero se espera que tengan un aumento de sus ingresos en el futuro. Menor presión de pago anticipado y los métodos de pago flexibles pueden ayudar a reducir la presión de pago a corto plazo y equilibrar los ingresos y los gastos a largo plazo”.

Dong Ximiao recordó específicamente que los prestatarios deben evaluar razonablemente su capacidad de pago en función de las necesidades personales y familiares, solicitar racionalmente préstamos personales para vivienda y elegir un método de pago que les convenga.