9月30日A股开市前，房地产再迎多项利好
2024-09-30
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9月30日是A股国庆长假前的最后一个交易日。
就在9月29日晚间，央行会同金融监管总局连发四项稳房地产政策，包括引导10月底前银行调降存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长部分房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策等。
大众新闻记者注意到，市场利率定价自律机制也在9月29日发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。随后，工农中建四大行纷纷发文表示，正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，将2024年10月12日通过该行官方网站、官方微信公众号、贷款经办行、95566等渠道发布具体实施细则，并于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。
与此同时，大众新闻记者从中国房地产业协会了解到，该协会向全行业发出开展“百城商品房促销活动”倡议，集中力量在今年10月份联合有关的社会组织机构，动员支持100个以上城市参与商品房促销活动。重点动员70个大中城市的房地产行业组织和企业积极组织开展促销活动，如举办房产展销会、组织现场看房等，促进房地产市场止跌回稳，促进行业健康发展。
四项稳房地产政策具体政策条文：
一、中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）及答记者问；
二、《中国人民银行国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》；
三、《中国人民银行办公厅关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知》；
四、《中国人民银行国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知》。
存量房贷利率下调10月底前落地
或将低于3.55%
中国人民银行相关负责人表示，根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。
此次中国人民银行公告〔2024〕第11号有两项重点，一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
也就是说，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度。而且自11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。
根据市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有）。调整后，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%）。
值得注意的是，央行宣布自9月27日起，公开市场7天期逆回购（7天OMO）操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调0.2个百分点。业内普遍认为，LPR报价有望最快在10月21日下调。如果LPR下调，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%。
此外，9月24日央行提出的一揽子政策均落地，比如调整3000亿元保障性住房再贷款的资金支持比例，由原来的60%提高到100%；支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房；对年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件，将适用期限延期到2026年12月31日。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，这些政策将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力。
上海再出7条楼市新政
值得注意的是，同样是在9月29日晚，上海市住房和城乡建设管理委员会官微消息，进一步优化房地产市场，主要涉及调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策。
特别是提到，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。社保缴纳年限缩短会加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。
要调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。政策自2024年10月1日起施行。此前，2021年1月上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。业内人士表示，此次政策调整，更好支持了改善型住房需求。结合普通住宅标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。
房地产再迎利好
大众新闻记者从wind看到，A股房地产相关板块一周累计涨幅超20%。9月23日至9月27日，上证指数累计上涨12.81%，从申万板块看，房地产服务板块涨幅达20.74%，房地产开发板块涨幅为20.12%。
29日上海申银万国证券研究发布研报称，政治局会议定调后财政货币政策齐发力，同时，在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，并在政策推动下预计房地产有望筑底企稳，维持房地产“看好”评级。
值得注意的是，最近几日，房地产行业消息频出。包括济南保利在内的多地保利推出“保价协议”，济南保利一项目称，保证项目首开产品价格不高于后期同建筑面积户型、同等位置楼座、同等楼层的销售价格。若同类产品价格出现下调，首开业主在交付前，可安心置换同面积调价房源（同建筑面积户型、同等位置楼栋的低总价房）。
与此同时，成都、河南多家房企官宣涨价。28日，河南本土房企河南卓凯置业发文称，自9月30日24时起，对旗下常绿·金水宸苑项目在售房源售价上调2%（约300元/平方米）。
（大众新闻记者 戴岳）
