2024-09-23
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올해 부동산 정책이 지속적으로 조정되고 최적화됨에 따라 많은 부동산 개발자와 부동산 중개인이 우대 정책을 시작하여 일부 도시에서 일정한 결과를 얻었습니다.
그러나 기자들은 최근 일부 개발자와 중개인이 주택 구매자를 유치하기 위해 '제로 계약금', '초저 계약금'과 같은 운영을 시작했다는 사실을 발견했습니다.
이러한 상황에 대응하여 최근 전국의 관련 부서에서는 위험 경고를 발령했습니다. 그렇다면 "제로 계약금"과 "초저 계약금"이란 정확히 무엇입니까?
계약금 170,000위안이 20,000위안이 됩니다.
'초저계약금' 뒤에 숨은 비밀 작전은 무엇일까?
소위 "제로 다운페이먼트" 및 "초저 다운페이먼트" 주택 구입은 일반적으로 주택 구입자가 다운페이먼트를 미리 투자하지 않거나 훨씬 낮은 금액으로 대출을 받기 위해 부동산 개발업체나 중개업체에 의존하는 상황을 의미합니다. 보험증권에서 규정한 계약금 비율보다 높거나, 집값을 부풀려 은행에서 담보대출 형태로 계약금을 받는 방식이다.
올해 5월, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 '개인 주택 대출의 최소 계약금 비율 조정에 관한 고시'를 발표했습니다. 첫 주택에 대한 상업용 개인 주택 대출의 경우 지급 비율을 15% 이상으로 조정합니다. "제로 계약금" 또는 "초저계약금"은 정책에 의해 명시적으로 금지되어 있음을 알 수 있습니다.
그러나 기자들이 많은 소셜 플랫폼에서 '계약금 없이 주택 구입' 또는 '초저계약금으로 주택 구매'를 검색하면 전국 여러 도시의 부동산 프로젝트를 다루는 관련 페이지를 찾을 수 있습니다.
이 소식을 확인하기 위해 기자는 주택 구매자의 이름으로 허난성 정저우의 여러 부동산을 방문했고 일부 부동산은 실제로 계약금 비율이 15% 미만인 '초저계약금'을 약속한 것을 확인했습니다. 일부 영업사원은 기자가 구매 의사가 있다는 사실을 알고 계약금 2만 위안을 직접 제안하기도 했다.
판매원의 소개에 따르면 계약금 20,000위안의 전제 조건은 총 가격이 970,000위안인 이 아파트의 경우 총 가격 114만 위안을 기준으로 계약서와 청구서에 서명해야 한다는 것입니다. 양 계약을 체결하고 총 가격을 부풀리면 증가할 수 있습니다. 은행 대출 라인은 계약금을 직접 "대출"하는 것과 같습니다.
부동산 판매원: 이런 일이 처음은 아니다. 이미 몇 년 전부터 부동산 증명서를 취득한 사람들도 있다. 걱정하지 마세요. 계약서와 송장이 일관됩니다. 무엇을 알 수 있나요?
'다운페이먼트 제로'는 정말 '비용 제로'인가요?
개발자나 중개인은 단순히 주택 구매자를 유치하고 판매를 가속화하여 자금을 모으기 위해 할인을 제공합니다.
'제로 다운페이먼트', '초저다운페이먼트'의 가장 큰 비결은 주택 구입자들이 제로(0) 비용으로, 혹은 최소한의 비용으로 집을 구입할 수 있도록 하는 것이다. 과연 그럴까?
기자는 '제로 다운페이먼트'나 '초저다운페이먼트'를 사용한 후 주택 구입자들에게 가장 직접적인 영향을 미치는 것은 월 페이먼트와 이자가 크게 늘어난 점이라고 밝혔습니다. 영업사원:
원가 970,000위안, 계약금 15% 납부 후 남은 대출금액은 824,500위안으로 30년 만기 상환이 가능하며 최근 5년 이상 lpr 금리는 3.85%이며 매월 상환된다. 원리금 동일액은 3,865.32위안입니다.
주택 매매대금 97만위안 전액을 부동산 매매업자가 추천하는 방식으로 대출로 활용하면 원리금 균등분할 월 납입금은 4,547위안이 되며, 월 682위안을 추가로 상환해야 하므로 대출금이 늘어나게 된다. 17.6%;
원금과 동일한 금액으로 상환할 경우 정상적인 계약금을 지불한 후 30년간 총 이자는 477,471위안이고, 대출 금액을 늘린 후 총 이자는 561,731위안으로 84,000위안 이상 증가합니다.
또한, 계약서와 송장에 표시된 주택 가격이 실제 가격보다 높기 때문에 주택 구입 과정에서 추가 세금이 발생하게 됩니다.
북경대학교 부동산법연구센터 루젠보(lou jianbo) 소장은 '다운페이먼트 제로'가 실제로 주택 구매자들의 지불 부담을 줄여주지는 못한다고 말했다.
"집에 대한 최종 지불금은 동일합니다. 대출 이자를 추가하면 실제 최종 지불금은 계약금보다 확실히 더 많을 것입니다."
또한, "제로 다운페이먼트" 접근법은 주택 구매자의 주택 구매 능력에 대한 오판을 쉽게 증가시켜 채무 불이행 위험을 크게 증가시킬 수 있습니다.
광둥 출신의 tian 씨는 이전에 후이저우에 있는 집을 마음에 들어 했고, 집을 살 능력이 없어도 '계약금 제로'를 사용하라는 판매원의 조언을 따랐습니다. "차를 먼저 구입하고 나중에 비용을 지불할 수 있습니다.", 향후 상환 문제를 해결하겠습니다.
그래서 실제로 몇 천 위안만 지불한 후 tian 씨는 주택 구입 계약을 체결했습니다.
그러나 계약금은 없지만 월 상환액이 훨씬 높습니다.
그는 충동적으로 "다운페이먼트 제로"로 집을 구입했고 후속 상환 계획도 없었기 때문에 tian 씨의 모기지는 얼마 지나지 않아 연체되었습니다.
전문가: 은행은 '제로 계약금' 및 '초저 계약금' 대출을 제공합니다.
결국 손해를 보는 것은 예금자들의 이익이다
대출 과정에서 은행은 이러한 현상을 피하기 위해 주택 가격 문제를 조사할 수 있습니까?
이를 위해 기자는 원래 티안 씨의 대출을 담당했던 은행 지점 담당자에게 연락했다.
상대방은 "야채를 사러 재래 시장에 가는 것과 마찬가지로" 계약 가격이 우선하며 감사 요구 사항도 없다고 말했다.
우리나라의 "상업은행법" 및 기타 법률 조항에 따라 상업은행은 차용인의 대출 자격, 보증 조건, 대출 목적 및 기타 관련 내용을 검토할 법적 의무가 있습니다. 동시에 업계는 이미 주택 가격을 검토하는 비교적 성숙한 메커니즘을 갖추고 있습니다.
관계자들은 은행의 경우 '계약금 제로' 리스크를 과소평가할 수 없다고 말했다.
허술한 심사 등의 이유로 일부 은행에서는 '제로 다운페이먼트' 주택 구입에 대출을 해주고 있는데, 실제로 '제로다운페이먼트'에는 허위 정보 제출 등 사기 대출 방식이 수반되는 경우가 많기 때문이다. 주택 구입 능력이 없는 사람들은 금융 레버리지 효과도 커지게 되어 시장 변동에 따른 불확실성이 커지게 되고, 이로 인해 은행은 차입자의 손실을 입을 가능성이 높아집니다. 대출금을 상환하지 못하거나 상환을 포기하게 되어 부실채권 위험이 증가합니다.
북경대학교 부동산법 연구센터 소장 lou jianbo: 전반적인 금융 안정의 관점에서 볼 때 은행이 주택 구매자에게 빌려주는 돈은 실제로 우리 일반 사람들이 은행에 예금하는 돈입니다. 돈을 회수하지 못하면 결국 손해를 보는 것은 예금자들의 이익이다. (cctv금융)
