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今年、不動産政策の調整と最適化が続く中、多くの不動産開発業者や不動産業者が優遇政策を打ち出し、一部の都市では一定の成果を上げている。

しかし、記者らは最近、一部のデベロッパーや仲介業者が住宅購入者を惹きつけるために「頭金ゼロ」や「超低頭金」などの事業を開始していることに気づいた。

この状況を受けて、最近、全国の関連部門がリスク警告を発令しました。では、「頭金ゼロ」「超低額頭金」とは一体何なのでしょうか？

頭金17万元が2万元に

「超低頭金」の裏で行われている暗躍とは？

いわゆる「頭金ゼロ」および「超低頭金」の住宅購入とは、一般に、住宅購入者が頭金を事前に投資することなく、またははるかに低い金額でローンを進めるために不動産開発業者または仲介業者に依存する状況を指します。政策で定められた頭金比率よりも高くするか、住宅価格を吊り上げて住宅ローンの形で銀行から頭金を得る。

中国人民銀行と国家金融監督局は今年5月、「個人向け住宅ローンの最低頭金比率調整に関する通知」を発表し、ローンで商業住宅を購入する世帯に対し、最低頭金比率を調整することを定めた。初めての住宅のための商業用個人住宅ローンの場合、支払比率は 15% 以上に調整されます。 「頭金ゼロ」または「超低額の頭金」は、ポリシーによって明示的に禁止されていることがわかります。

しかし、記者が多くのソーシャル プラットフォームで「頭金ゼロで家を買う」または「超低額の頭金で家を買う」を検索すると、全国の多くの都市の不動産プロジェクトをカバーする関連ページを見つけることができます。

これらのニュースを検証するため、記者は住宅購入者名義で河南省鄭州市のいくつかの不動産物件を訪問したところ、確かに頭金率15％未満の「超低額頭金」を約束している物件もあったことが判明した。記者が確かに購入に興味を持っていることを知り、頭金として2万元を直接申し出てきた営業スタッフもいた。

営業マンの紹介によると、頭金2万元の前提条件は、総額97万元のこのアパートの場合、総額114万元に基づいて契約書と請求書に署名することだという。陽契約をして総額を膨らませると、金額を増やすことができます。 銀行融資枠は、頭金を直接「融資」するのと同じです。

不動産営業マン：このようなことは初めてではなく、数年前にすでに物件証明書を取得している人もいます。心配しないでください。契約書と請求書は一致しています。何がわかりますか?

「頭金ゼロ」は本当に「費用ゼロ」なのでしょうか？

開発業者や仲介業者は、単に住宅購入者を引き付け、販売を促進して資金を集めるために割引を提供します。

「頭金ゼロ」と「超低頭金」の最大の仕掛けは、住宅購入者がゼロコストまたは最小限のコストで家を購入できるようにすることです。本当にそうなのでしょうか？

記者は、「頭金ゼロ」または「超低額の頭金」を使用した後、住宅購入者に最も直接的な影響を与えるのは、記者が提示した住宅価格に基づいて計算される月々の支払い額と利息が大幅に増加したことであることがわかりました。販売員:

元の価格は97万元で、15％の頭金を支払った後の残りの融資額は82万4,500元で、30年で返済可能です。5年以上の最新のlpr金利は3.85％で、月々の返済額になります。元利均等の場合は 3,865.32 元です。

不動産営業マンの勧める方法で住宅代金97万元を全額ローンにすると、毎月の元利均等返済額は4,547元となり、追加で毎月682元の返済が必要となる。 17.6%。

元金同額返済の場合、通常の頭金後、30年間に支払う利息総額は47万7,471元となるが、融資額を増額した後の利息総額は56万1,731元となり、8万4,000元以上増加する。

さらに、契約書や請求書に記載されている住宅価格は実際の価格よりも高いため、住宅購入の過程で追加の税金が発生します。

北京大学不動産法研究センター所長の楼建波氏は、「頭金ゼロ」では住宅購入者の支払い負担は実際には軽減されないと述べた。

「家の最終支払い額も同じです。ローンの利息も加えれば、実際の最終支払い額は頭金よりも確実に高くなります。」

さらに、「頭金ゼロ」のアプローチは、住宅購入者の住宅購入能力に対する誤った判断を容易に高め、債務不履行のリスクを大幅に高める可能性があります。

広東省出身のティアンさんは以前、恵州市の家に興味を持ち、自分には家を買う能力がないにもかかわらず、「頭金ゼロ」という販売員のアドバイスに従いました。彼は「先に車を買って、後でその代金を支払う」こともできる、将来的には返済の問題を解決するだろうと言いました。

そこで、田さんは実際に数千元を支払っただけで、住宅購入契約に署名した。

ただし、頭金はありませんが、月々の返済額はかなり高くなります。

ティアンさんは「頭金ゼロ」で衝動的に家を購入し、その後の返済計画がなかったため、ほどなくして住宅ローンの支払いが滞った。

専門家: 銀行は「頭金ゼロ」および「超低頭金」ローンを提供

最終的に害されるのは預金者の利益である

銀行は融資の過程で、このような現象を回避するために住宅価格の問題を調査できるでしょうか?

このため、記者は田さんへの融資を最初に扱った銀行支店の担当者に連絡した。

相手方は、契約価格が優先され、「生鮮市場に野菜を買いに行くのと同じように」監査の義務はない、と述べた。

私の国の「商業銀行法」およびその他の法規定によれば、商業銀行は借り手の融資資格、保証条件、融資目的およびその他の関連内容を審査する法的義務を負っています。同時に、業界は住宅価格を見直すための比較的成熟したメカニズムをすでに備えています。

関係者によると、銀行にとって「頭金ゼロ」のリスクは過小評価できないという。

審査の甘さやその他の理由から、一部の銀行が「頭金ゼロ」の住宅購入向けローンを発行しており、実際に「頭金ゼロ」には虚偽の情報を提出するなどの詐欺的な融資手法が含まれていることが多いため、取引量が増加しているようです。住宅を購入する能力のない人々は、金融レバレッジ効果を強め、市場変動による不確実性を増大させ、銀行は借り手の不確実性により損失を被る可能性が高くなります。ローンを返済できなくなったり、返済を諦めたりして、貸し倒れのリスクが高まります。

北京大学不動産法研究センター所長、楼建波氏：全体的な金融安全の観点から見ると、銀行が住宅購入者に貸すお金は、実際には私たち一般人が銀行に預けているお金です。お金が回収できなかった場合、最終的に害されるのは預金者の利益です。 (cctvファイナンス)