1차 부채구조조정에 성공한 부동산회사들이 또 다른 구조조정 계획을 세운 이유는 무엇일까?
2024-09-13
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부채구조조정이 완료됐다고 해서 위기가 끝난 것은 아니다.
최근 시장 뉴스에 따르면 sunac china와 logan group은 채권자들과 소통하고 있으며 향후 몇 달 안에 국내 채권 및 대출이 포함될 수 있는 부채 구조 조정 계획을 제안할 계획입니다.
r&f real estate는 관련 채권자들과 적극적으로 소통하고, 채권자들의 우려 사항에 주의를 기울이고, 해결책을 마련 및 실행하며, 연체 채무 해결을 지속적으로 추진하고 있다고 밝혔습니다.
이들 3개 부동산회사는 가계부채 구조조정을 완료한 첫 번째 회사다. 업계 관계자에 따르면 부채 구조조정 재개는 현금흐름의 지속적인 하락세를 반영한 것으로 보인다. 만약 구조조정이 성공한다면 현금흐름 상황이 개선될 뿐만 아니라 업계에도 참고가 될 것이다.
r&f, logan 및 sunac은 계속해서 부채 최적화 및 구조 조정을 촉진합니다.
9월 11일, r&f 부동산은 2024년 6월 30일 현재 회사의 연결 명세서 범위 내 연체 금액이 1,000만 위안을 초과하는 이자부 부채가 있으며, 그 중 은행 대출의 연체 잔액은 다음과 같다고 발표했습니다. 84억 5400만 위안, 비은행 금융기관 대출(신탁, 금융리스회사 및 기타 비은행 금융기관의 연체잔액)은 125억 8800만 위안, 기타 이자부채 연체잔액은 65억 7000만 위안, 둘 다 원금과 이자가 연체되어 기한 내에 상환되지 않았습니다.
r&f real estate는 관련 채권자들과 적극적으로 소통하고, 채권자들의 우려 사항에 주의를 기울이고, 해결책을 마련 및 실행하며, 연체된 부채 해결을 지속적으로 추진하고 있다고 밝혔습니다. 회사는 채권자의 권리와 이익을 얻는 것을 매우 중요하게 생각하며 앞으로도 자체 부채 상황에 계속 주의를 기울이고 매각 및 자산 처분 노력을 강화하며 운영 조건에 따라 합리적으로 상환 계획을 계획할 것입니다.
이르면 2022년부터 알앤에프부동산이 국내외 부채구조조정 완료에 앞장섰다. 그해 11월 10일 r&f 부동산은 135억 위안 규모의 국내 회사채 8개에 대한 가중평균 만기 기간을 약 4개월에서 3년 이상으로 늘렸다고 발표했다.
r&f properties 뿐만이 아닙니다. 최근 시장 뉴스에 따르면 sunac china와 logan group은 채권자들과 소통하고 있으며 향후 몇 달 안에 국내 채권 및 대출이 포함될 수 있는 부채 구조 조정 계획을 제안할 계획입니다.
앞서 국내 부채 구조조정을 마무리한 부동산업체 2곳이 다시 부채구조조정에 나설 가능성도 있는 것으로 알려졌다.
2022년 12월 6일, 여러 차례의 투표 연장 끝에 로건의 국내 채권 전체 연장이 채권 투자자들의 승인을 받았습니다. 연장 채권 및 abs(자산유동화증권)의 연장 기간은 36개월이며, 비연장 채권 및 abs 연장기간은 48개월, 총 223억6000만 위안이다. longguang의 부채 연장 제안 승인은 r&f에 이어 국내 부채의 전반적인 연장을 달성하는 두 번째 부동산 회사가 된다는 것을 의미합니다.
longguang에 이어 2023년 1월 3일 sunac real estate group co., ltd.는 총 160억 위안에 달하는 국내 채권에 대한 전체 연장 계획이 채권자 회의에서 표결되고 승인되었다고 발표했습니다. 연장 계획이 통과되면 향후 3~4년 동안 sunac의 유동성 압박이 효과적으로 완화될 것입니다. sunac은 r&f, logan에 이어 국내 회사채 전체 연장을 달성한 세 번째 부동산 회사가 되었습니다.
위에서 언급한 sunac의 국내 채권의 전체 연장에는 총 10개의 기존 회사채와 공급망 abs가 포함되며, 가중 평균 연장 기간은 3.51년인 것으로 이해됩니다.
이유 : 매출 감소, 현금 흐름 감소
r&f, longguang 및 sunac은 국내 부채 구조 조정을 실현한 최초의 부동산 회사입니다. 그러나 매출 감소 등의 요인으로 부채 위기는 해소되지 않았다.
sunac china의 2024년 중간 결과 발표에서는 시장 회복이 예상보다 계속 악화되고 있다는 점을 고려하여 당초 2024년 6월과 9월에 지급될 예정이었던 국내 공개 시장 채권의 원리금을 2024년 6월과 9월로 연장했다고 밝혔습니다. 연말에 포괄적이고 장기적인 솔루션을 홍보합니다.
당시 발표에 따르면 8월 말 기준 수낙의 대출 원금은 1143억2000만 위안으로 이 중 539억6000만 위안을 선지급해야 할 것으로 나타났다.
sunac은 부동산 시장이 계속 하락하고 조정의 깊이와 기간이 예상을 초과함에 따라 2024년 하반기에도 현재 부채 문제 및 잠재적 부채 압력에 대해 채권자와 적극적으로 소통하고 연장을 모색하며 전반적인 사항을 모색할 것이라고 말했습니다. 정리계획을 수립하고, 기본적인 부채 수준을 유지하는 동시에 기존 자금조달 비용 절감에 중점을 둘 것입니다.
올해 7월 longguang은 7월 10일 현재 회사 자회사인 shenzhen longguang holdings co., ltd.가 발행한 국내 회사채 21개와 자산유동화 특별 계획(abs)의 원리금 지급 약정 및 기타 조정을 발표했습니다. 제안은 주주총회에서 투표로 승인되었습니다. 이 법안에 따르면 각 채권에 대해 10개월의 유예 기간이 설정됩니다.
이런 관점에서 볼 때, 처음으로 연장을 완료한다고 해서 부채 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 시장이 하락하면 다른 부채 문제가 발생하여 부채 구조 조정을 다시 시작해야 할 수도 있습니다.
huisheng international capital 사장 huang lichong은 부동산 시장의 침체와 부동산 회사의 현금 흐름의 지속적인 감소가 부동산 회사 개편의 주요 이유일 수 있다고 말했습니다. 부동산 시장 침체로 인해 회사의 판매 수익이 감소하여 현금 흐름이 부족하고 원래 부채 구조 조정 계획의 현금 흐름 요구 사항을 충족하는 데 어려움을 겪었습니다. 또한 기업이 조혈능력, 즉 내부현금흐름 창출능력을 효과적으로 개선하지 못할 경우 1차 구조조정 이후 독자적으로 구조조정 계획을 완수하지 못할 수 있으므로 보다 여유로운 방안 마련이 필요하다. 지속적인 현금 흐름 감소에 대처할 계획입니다.
중국지수연구소 통계에 따르면 2024년 8월 부동산 100대 기업의 매출은 전년 동기 대비 22.1%, 전월 대비 2.43% 감소했다. 1~8월 부동산 100대 기업의 총매출액은 2조6832억4000만 위안으로 전년 동기 대비 38.5% 감소했고, 전월 대비 1.6%포인트 감소세를 이어갔다.
jingjian consulting의 설립자 zhang hongwei도 부동산 회사가 부채 재조정을 다시 시작한 이유는 판매 회수 감소와 기업 현금 흐름 악화 때문이라고 믿습니다. 현재 부동산업체의 매출과 1차 채무재조정이 성공했던 시기의 매출을 비교해 보면 크게 감소한 모습이다. 상환액이 크게 줄어들면 부채 상환에 대한 압박이 가해지며 2차 부채 구조 조정을 협상해야 하며 향후 3~4차가 있을 수 있습니다.
r&f 부동산을 예로 들면, 2024년 1월부터 7월까지 r&f 부동산과 그 자회사는 약 63억 8천만 위안의 총 판매 수익, 약 463,600제곱미터의 누적 판매 면적을 달성했습니다. 2023년 같은 기간 r&f real estate group의 총 판매 수익은 약 145억 4천만 위안으로 전년 대비 48.8% 감소했습니다.
이번 개편이 다시 성공한다면 업계에 참고자료가 될 수도 있다.
다시 개편한다면 이전에 비해 얼마나 어려워질까요? huang lichong은 채권자들이 부동산 시장의 지속적인 침체를 깨달았을 수도 있고 자금 회수에 대한 기대를 낮출 수도 있으며, 이는 채권자의 기대와 회사 지급 능력의 균형을 맞춰야 하기 때문에 구조 조정 협상을 더욱 복잡하게 만들 수 있다고 믿습니다.
"두 번째 채무 재조정 협상은 첫 번째 협상보다 더 어렵습니다. 부동산 회사가 채권자의 이해와 신뢰를 얻기 위해 사용하는 조건과 노력은 매우 중요합니다."
물론 이번 개편이 다시 성공할 수 있다면 부동산 회사 자체는 물론 업계에도 긍정적인 영향을 미칠 것이다.
huang lichong은 구조 조정이 다시 성공하면 회사의 부채 부담을 줄이고 현금 흐름 상황을 개선하며 회사의 운영 및 개발에 더 많은 재정적 유연성을 제공할 수 있다고 말했습니다. 효과적인 부채 구조 조정을 통해 기업은 시장에서 일정한 신뢰도를 회복할 수 있으며 이는 향후 자금 조달 활동과 사업 확장에 도움이 될 것입니다. 구조 조정 과정은 기업이 효율성과 수익성을 개선하기 위해 내부 관리 및 운영을 최적화하도록 유도할 수도 있습니다.
huang lichong은 또한 위에서 언급한 부동산 회사의 구조 조정이 성공할 수 있다면 특히 전략적 선택, 채권자 의사소통 및 법적 집행 측면에서 다른 회사에 특정 참조 중요성을 제공할 수도 있다고 말했습니다. 비슷한 어려움을 겪고 있는 다른 기업들도 부채 구조조정에 성공하기 위해 앞서 언급한 기업들의 구조조정 경험을 참고할 수 있을 것이다.
베이징 뉴스 기자 duan wenping
편집자 yang juanjuan, 교정자 yang li
