perché il primo gruppo di società immobiliari che hanno riorganizzato con successo i propri debiti stanno ricominciando i piani di ristrutturazione?
2024-09-13
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il completamento della ristrutturazione del debito non significa che la crisi sia finita.
recentemente, notizie di mercato mostrano che sunac china e logan group stanno comunicando con i creditori e intendono proporre un piano di ristrutturazione del debito nei prossimi mesi, che potrebbe coinvolgere obbligazioni e prestiti nazionali.
r&f real estate ha annunciato che la società sta comunicando attivamente con i creditori interessati, prestando attenzione alle preoccupazioni dei creditori, formulando e implementando soluzioni e continuando a promuovere la risoluzione dei debiti scaduti.
queste tre società immobiliari sono il primo gruppo di società a completare la ristrutturazione del debito nazionale. secondo addetti ai lavori, la ripresa della ristrutturazione del debito riflette il continuo calo del flusso di cassa. se la riorganizzazione avrà successo, non solo migliorerà la situazione del flusso di cassa, ma porterà anche rinnovamento al settore.
r&f, logan e sunac continuano a promuovere l'ottimizzazione e la ristrutturazione del debito
l'11 settembre, r&f real estate ha annunciato che al 30 giugno 2024 vi erano debiti fruttiferi con un importo scaduto di oltre 10 milioni di yuan nell'ambito del bilancio consolidato della società, di cui il saldo scaduto dei prestiti bancari era 8,454 miliardi di yuan, e i prestiti da istituzioni finanziarie non bancarie (il saldo scaduto di trust, società di leasing finanziario e altre istituzioni finanziarie non bancarie) era di 12,588 miliardi di yuan, e il saldo scaduto di altri debiti fruttiferi era di 6,57 miliardi di yuan, i quali erano tutti scaduti in capitale e interessi e non erano stati rimborsati alla scadenza.
r&f real estate ha affermato che la società sta comunicando attivamente con i creditori interessati, prestando attenzione alle preoccupazioni dei creditori, formulando e implementando soluzioni e continuando a promuovere la risoluzione dei debiti scaduti. la società attribuisce grande importanza all'ottenimento dei diritti e degli interessi dei creditori e continuerà a prestare attenzione alla propria situazione debitoria in futuro, ad aumentare le vendite e gli sforzi di cessione delle attività e a pianificare ragionevolmente le modalità di rimborso in base alle condizioni operative.
già nel 2022, r&f real estate ha preso l'iniziativa di completare la ristrutturazione del debito nazionale ed estero. il 10 novembre dello stesso anno, r&f real estate annunciò che la durata media ponderata di otto obbligazioni societarie nazionali per un valore di 13,5 miliardi di yuan era stata estesa da circa 4 mesi a più di 3 anni.
non solo r&f properties. recenti notizie di mercato mostrano che sunac china e logan group stanno comunicando con i creditori e intendono proporre un piano di ristrutturazione del debito nei prossimi mesi, che potrebbe coinvolgere obbligazioni e prestiti nazionali.
resta inteso che due società immobiliari che hanno precedentemente completato la ristrutturazione del debito nazionale potrebbero iniziare nuovamente la ristrutturazione del debito.
il 6 dicembre 2022, dopo diverse proroghe del voto, la proroga complessiva delle obbligazioni nazionali di logan è stata approvata dagli investitori obbligazionari. il periodo di proroga delle obbligazioni e degli abs (titoli garantiti da attività) estesi è di 36 mesi, mentre il periodo di proroga delle obbligazioni e degli abs non prorogati. il periodo di estensione dell'abs è di 48 mesi, per un importo totale di 22,36 miliardi di yuan. l'approvazione della proposta di estensione del debito di longguang significa che diventerà la seconda società immobiliare dopo r&f a realizzare un'estensione complessiva del debito interno.
dopo longguang, il 3 gennaio 2023, sunac real estate group co., ltd. ha annunciato che il piano di estensione complessivo delle obbligazioni nazionali per un totale di 16 miliardi di yuan è stato votato e approvato dall'assemblea degli obbligazionisti. una volta approvato, il piano di estensione allevierà efficacemente la pressione di liquidità di sunac nei prossimi 3 o 4 anni. sunac è anche diventata la terza società immobiliare a realizzare un'estensione complessiva delle obbligazioni societarie nazionali dopo r&f e logan.
resta inteso che l'estensione complessiva dei suddetti titoli domestici di sunac coinvolge un totale di 10 obbligazioni societarie e abs di filiera esistenti, con un periodo di estensione medio ponderato di 3,51 anni.
motivi: calo delle vendite, calo del flusso di cassa
r&f, longguang e sunac sono state le prime società immobiliari a realizzare una ristrutturazione del debito interno. tuttavia, a causa di fattori come il calo delle vendite, la crisi del debito non è stata eliminata.
l'annuncio dei risultati provvisori del 2024 di sunac china afferma che, in considerazione del fatto che la ripresa del mercato continua a essere peggiore del previsto, il gruppo ha esteso il capitale e gli interessi delle obbligazioni nazionali del mercato aperto originariamente previste per essere pagate a giugno e settembre 2024 a entro la fine dell’anno, promuovendo soluzioni globali e a lungo termine.
il suo annuncio all’epoca mostrava che alla fine di agosto, il capitale del prestito in essere di sunac era di 114,32 miliardi di yuan, di cui 53,96 miliardi di yuan potrebbero dover essere rimborsati in anticipo.
sunac ha affermato che poiché il mercato immobiliare continua a diminuire e la profondità e la durata degli aggiustamenti superano le aspettative, nella seconda metà del 2024, sunac continuerà a comunicare attivamente con i creditori sugli attuali problemi del debito e sulla potenziale pressione del debito, a cercare estensioni e, in generale, piani di risoluzione, e si sforzano di mantenere i livelli di debito di base stabilità dell'interfaccia, allo stesso tempo, continueremo a concentrarci sulla promozione della riduzione dei costi di finanziamento esistenti.
nel luglio di quest'anno, longguang ha annunciato che a partire dal 10 luglio, 21 obbligazioni societarie nazionali emesse dalla controllata della società shenzhen longguang holdings co., ltd. e il piano speciale garantito da attività (abs) adeguamenti agli accordi di pagamento del capitale e degli interessi e altri le proposte sono state approvate con votazione dell'assemblea dei titolari. secondo questo disegno di legge, per ogni obbligazione è fissato un periodo di grazia di 10 mesi.
da questo punto di vista, completare la proroga per la prima volta non significa che il problema del debito sia risolto. con la caduta del mercato, potrebbero sorgere altri problemi di debito, che renderanno necessaria una nuova ristrutturazione del debito.
il presidente di huisheng international capital, huang lichong, ha affermato che la flessione del mercato immobiliare e il continuo calo del flusso di cassa delle società immobiliari potrebbero essere le ragioni principali della riorganizzazione delle società immobiliari. nel contesto della flessione del mercato immobiliare, i ricavi delle vendite delle società sono diminuiti, con conseguente riduzione del flusso di cassa e difficoltà nel soddisfare i requisiti di flusso di cassa nel piano originale di ristrutturazione del debito. inoltre, se le aziende non migliorano efficacemente le proprie capacità emopoietiche, cioè la capacità di generare flussi di cassa interni, dopo la prima ristrutturazione, potrebbero trovarsi nell’impossibilità di portare a termine il piano di ristrutturazione in modo autonomo, e quindi dover elaborare piani più rilassati prevede di far fronte al continuo calo del flusso di cassa.
secondo le statistiche del china index research institute, nell’agosto 2024 le vendite delle 100 principali società immobiliari sono diminuite del 22,1% su base annua e del 2,43% su base mensile. da gennaio ad agosto, le vendite totali delle 100 principali società immobiliari sono state di 2.683,24 miliardi di yuan, con un calo del 38,5% su base annua e il calo ha continuato a ridursi di 1,6 punti percentuali rispetto al mese precedente.
anche zhang hongwei, fondatore di jingjian consulting, ritiene che il motivo per cui le società immobiliari hanno ripreso la ristrutturazione del debito sia dovuto al calo degli incassi delle vendite e al deterioramento del flusso di cassa aziendale. confrontando le vendite attuali di società immobiliari con le vendite del periodo in cui la prima ristrutturazione del debito ebbe successo, si nota un calo significativo. quando i rimborsi diminuiranno in modo significativo, ci sarà pressione sul rimborso del debito e sarà necessario negoziare una seconda ristrutturazione del debito, e potrebbe essercene una terza o quarta volta in futuro.
prendendo come esempio r&f real estate, da gennaio a luglio 2024, insieme alle sue controllate, ha realizzato un fatturato totale di circa 6,38 miliardi di yuan e una superficie di vendita cumulativa di circa 463.600 metri quadrati. nello stesso periodo del 2023, il fatturato totale delle vendite di r&f real estate group è stato di circa 14,54 miliardi di yuan, con un calo del 48,8% su base annua.
se la riorganizzazione avrà nuovamente successo, potrebbe fornire un riferimento per il settore.
se verrà riorganizzato nuovamente, quanto sarà difficile rispetto a prima? huang lichong ritiene che i creditori potrebbero essersi resi conto della continua flessione del mercato immobiliare, quindi potrebbero abbassare le loro aspettative per il recupero dei fondi, il che potrebbe rendere più complicate le negoziazioni di ristrutturazione a causa della necessità di bilanciare le aspettative dei creditori e la solvibilità della società.
"la seconda trattativa per la ristrutturazione del debito è più difficile della prima. le condizioni e gli sforzi che le società immobiliari impiegano per ottenere la comprensione e la fiducia dei creditori sono molto critici", ha affermato zhang hongwei.
naturalmente, se la riorganizzazione riuscirà nuovamente ad avere successo, avrà un impatto positivo non solo sulle stesse società immobiliari, ma anche sul settore.
huang lichong ha affermato che se la ristrutturazione avrà nuovamente successo, potrebbe ridurre l'onere del debito della società, migliorare la situazione del flusso di cassa e fornire maggiore flessibilità finanziaria per le operazioni e lo sviluppo della società. attraverso un’efficace ristrutturazione del debito, le aziende possono riconquistare una certa credibilità sul mercato, il che aiuterà le future attività finanziarie e l’espansione del business. il processo di ristrutturazione può anche indurre le aziende a ottimizzare la gestione e le operazioni interne per migliorare l’efficienza e la redditività.
huang lichong ha inoltre affermato che se la ristrutturazione delle società immobiliari sopra citate potrà avere successo, potrà anche fornire un certo significato di riferimento per altre società, soprattutto in termini di scelte strategiche, comunicazione ai creditori e applicazione della legge. altre aziende che affrontano difficoltà simili possono fare riferimento all'esperienza di ristrutturazione delle società sopra menzionate per ottenere successo nella ristrutturazione del proprio debito.
il giornalista di beijing news duan wenping
a cura di yang juanjuan e corretto da yang li
