¿por qué el primer grupo de empresas inmobiliarias que reestructuraron con éxito sus deudas iniciaron otro plan de reestructuración?
2024-09-13
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completar la reestructuración de la deuda no significa que la crisis haya terminado.
recientemente, las noticias del mercado muestran que sunac china y logan group se están comunicando con los acreedores y planean proponer un plan de reestructuración de la deuda en los próximos meses, que puede involucrar bonos y préstamos nacionales.
r&f real estate anunció que la compañía se está comunicando activamente con los acreedores relevantes, prestando atención a las inquietudes de los acreedores, formulando e implementando soluciones y continuando promoviendo la resolución de deudas vencidas.
estas tres empresas inmobiliarias son el primer grupo de empresas que completan la reestructuración de la deuda interna. según expertos del sector, la reanudación de la reestructuración de la deuda refleja la continua disminución de su flujo de caja. si la reorganización puede tener éxito, no sólo mejorará la situación del flujo de caja, sino que también traerá referencia a la industria.
r&f, logan y sunac continúan impulsando la optimización y reestructuración de la deuda
el 11 de septiembre, r&f real estate anunció que, al 30 de junio de 2024, había deudas que devengaban intereses con un monto vencido de más de 10 millones de yuanes dentro del alcance de los estados financieros consolidados de la compañía, de los cuales el saldo vencido de préstamos bancarios era 8.454 millones de yuanes, y préstamos de instituciones financieras no bancarias (el saldo vencido de fideicomisos, empresas de arrendamiento financiero y otras instituciones financieras no bancarias) fue de 12.588 millones de yuanes, y el saldo vencido de otras deudas que devengan intereses fue de 6.570 millones de yuanes. ambos eran capital e intereses vencidos y no habían sido reembolsados a su vencimiento.
r&f real estate dijo que la compañía se está comunicando activamente con los acreedores relevantes, prestando atención a las preocupaciones de los acreedores, formulando e implementando soluciones y continuando promoviendo la resolución de deudas vencidas. la empresa concede gran importancia a la obtención de los derechos e intereses de los acreedores y seguirá prestando atención a su propia situación de deuda en el futuro, aumentará los esfuerzos de ventas y enajenación de activos y planificará razonablemente los acuerdos de pago en función de las condiciones operativas.
ya en 2022, r&f real estate tomó la iniciativa en completar la reestructuración de la deuda nacional y extranjera. el 10 de noviembre de ese año, r&f real estate anunció que el período de vencimiento promedio ponderado de ocho bonos corporativos nacionales por valor de 13.500 millones de yuanes se amplió de aproximadamente 4 meses a más de 3 años.
no sólo propiedades de r&f. las noticias recientes del mercado muestran que sunac china y logan group se están comunicando con los acreedores y planean proponer un plan de reestructuración de la deuda en los próximos meses, que puede involucrar bonos y préstamos nacionales.
se entiende que dos empresas inmobiliarias que previamente completaron la reestructuración de la deuda interna pueden comenzar nuevamente la reestructuración de la deuda.
el 6 de diciembre de 2022, después de varias extensiones de votación, los inversores en bonos aprobaron la extensión general de los bonos nacionales de logan. el período de extensión de los bonos extendidos y abs (valores respaldados por activos) es de 36 meses, y el período de extensión de los bonos y bonos no extendidos. el período de extensión del abs es de 48 meses, con un monto total de 22,36 mil millones de yuanes. la aprobación de la propuesta de extensión de deuda de longguang significa que se convertirá en la segunda empresa inmobiliaria después de r&f en lograr una extensión general de su deuda interna.
después de longguang, el 3 de enero de 2023, sunac real estate group co., ltd. anunció que la reunión de tenedores de bonos votó y aprobó el plan general de extensión para bonos nacionales por un total de 16 mil millones de yuanes. una vez que se apruebe el plan de extensión, aliviará efectivamente la presión de liquidez de sunac en los próximos 3 a 4 años. sunac también se ha convertido en la tercera empresa inmobiliaria en lograr una extensión general de los bonos corporativos nacionales después de r&f y logan.
se entiende que la extensión general de los bonos locales de sunac antes mencionados involucra un total de 10 bonos corporativos existentes y abs de la cadena de suministro, con un período de extensión promedio ponderado de 3,51 años.
razones: disminución de las ventas, disminución del flujo de caja
r&f, longguang y sunac fueron el primer grupo de empresas inmobiliarias en realizar una reestructuración de la deuda interna. sin embargo, debido a factores como la caída de las ventas, su crisis de deuda no ha sido eliminada.
el anuncio de resultados provisionales de sunac china para 2024 indicó que, en vista de que la recuperación del mercado sigue siendo peor de lo esperado, el grupo ha extendido el capital y los intereses de los bonos nacionales del mercado abierto que originalmente debían pagarse en junio y septiembre de 2024 a fin de año, promoviendo al mismo tiempo soluciones integrales y de largo plazo.
su anuncio en ese momento mostró que a finales de agosto, el principal pendiente del préstamo de sunac era de 114.320 millones de yuanes, de los cuales 53.960 millones de yuanes podrían tener que ser reembolsados por adelantado.
sunac dijo que a medida que el mercado inmobiliario continúe cayendo y la profundidad y duración de los ajustes superen las expectativas, en la segunda mitad de 2024, continuará comunicándose activamente con los acreedores sobre los problemas de deuda actuales y la posible presión de la deuda, buscará extensiones y, en general, planes de resolución, y nos esforzamos por mantener los niveles básicos de deuda interfaz al mismo tiempo, continuaremos centrándonos en promover la reducción de los costos de financiación existentes.
en julio de este año, longguang anunció que, a partir del 10 de julio, 21 bonos corporativos nacionales emitidos por la filial de la compañía shenzhen longguang holdings co., ltd. y los ajustes del plan especial respaldado por activos (abs) a los acuerdos de pago de principal e intereses y otros las propuestas han sido aprobadas por votación en la asamblea de tenedores. según este proyecto de ley, se establece un período de gracia de 10 meses para cada bono.
desde este punto de vista, completar la prórroga por primera vez no significa que el problema de la deuda esté resuelto. a medida que el mercado baja, pueden surgir otros problemas de deuda que requieran comenzar de nuevo la reestructuración de la deuda.
el presidente de huisheng international capital, huang lichong, dijo que la desaceleración del mercado inmobiliario y la continua disminución del flujo de caja de las empresas inmobiliarias pueden ser las principales razones de la reorganización de las empresas inmobiliarias. en el contexto de la crisis del mercado inmobiliario, los ingresos por ventas de la empresa han disminuido, lo que ha provocado un flujo de caja limitado y dificultades para cumplir con los requisitos de flujo de caja del plan de reestructuración de deuda original. además, si las empresas no mejoran eficazmente sus capacidades hematopoyéticas, es decir, su capacidad para generar flujo de caja interno, después de la primera reestructuración, es posible que se vean incapaces de completar el plan de reestructuración de forma independiente y, por lo tanto, tengan que idear planes más relajados. planea hacer frente a la continua disminución del flujo de caja.
según estadísticas del instituto de investigación del índice de china, en agosto de 2024, las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias cayeron un 22,1% interanual y un 2,43% mes a mes. de enero a agosto, las ventas totales de las 100 principales empresas inmobiliarias fueron de 2.683,24 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 38,5%, y la caída continuó reduciéndose en 1,6 puntos porcentuales con respecto al mes anterior.
zhang hongwei, fundador de jingjian consulting, también cree que la razón por la que las empresas inmobiliarias han comenzado de nuevo la reestructuración de la deuda se debe a la disminución de los cobros por ventas y al deterioro del flujo de caja corporativo. si se comparan las ventas actuales de las empresas inmobiliarias con las ventas durante el período en el que la primera reestructuración de la deuda fue exitosa, se observa una disminución significativa. cuando los pagos caigan significativamente, habrá presión sobre el pago de la deuda y será necesario negociar una segunda reestructuración de la deuda, y puede haber una tercera o cuarta vez en el futuro.
tomando como ejemplo a r&f real estate, de enero a julio de 2024, él y sus filiales lograron unos ingresos por ventas totales de aproximadamente 6.380 millones de yuanes y un área de ventas acumulada de aproximadamente 463.600 metros cuadrados. en el mismo período de 2023, los ingresos totales por ventas de r&f real estate group fueron de aproximadamente 14.540 millones de yuanes, una disminución interanual del 48,8%.
si la reorganización vuelve a tener éxito, podría servir de referencia para la industria.
si se reorganiza nuevamente, ¿qué tan difícil será en comparación con antes? huang lichong cree que los acreedores pueden haberse dado cuenta de la continua desaceleración del mercado inmobiliario, por lo que pueden reducir sus expectativas de recuperación de fondos, lo que puede complicar las negociaciones de reestructuración debido a la necesidad de equilibrar las expectativas de los acreedores y la solvencia de la empresa.
"la segunda negociación de reestructuración de la deuda es más difícil que la primera. las condiciones y los esfuerzos que utilizan las empresas inmobiliarias para obtener la comprensión y la confianza de los acreedores son muy críticos", afirmó zhang hongwei.
por supuesto, si la reorganización vuelve a tener éxito, tendrá un impacto positivo no sólo en las propias empresas inmobiliarias, sino también en el sector.
huang lichong dijo que si la reestructuración vuelve a tener éxito, podría reducir la carga de deuda de la empresa, mejorar su situación de flujo de caja y proporcionar más flexibilidad financiera para las operaciones y el desarrollo de la empresa. mediante una reestructuración eficaz de la deuda, las empresas pueden recuperar cierta credibilidad en el mercado, lo que ayudará a futuras actividades de financiación y expansión empresarial. el proceso de reestructuración también puede impulsar a las empresas a optimizar la gestión interna y las operaciones para mejorar la eficiencia y la rentabilidad.
huang lichong dijo además que si la reestructuración de las empresas inmobiliarias antes mencionadas puede tener éxito, también puede proporcionar cierta importancia de referencia para otras empresas, especialmente en términos de opciones estratégicas, comunicación con los acreedores y aplicación de la ley. otras empresas que enfrentan dificultades similares pueden recurrir a la experiencia de reestructuración de las empresas mencionadas anteriormente para lograr el éxito en su propia reestructuración de deuda.
duan wenping, periodista de beijing news
editado por yang juanjuan y revisado por yang li.
