porque é que o primeiro lote de empresas imobiliárias que reorganizou com sucesso as suas dívidas está a começar novamente os planos de reestruturação?
2024-09-13
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concluir a reestruturação da dívida não significa que a crise acabou.
recentemente, notícias do mercado mostram que a sunac china e o logan group estão a comunicar com os credores e planeiam propor um plano de reestruturação da dívida nos próximos meses, que pode envolver obrigações e empréstimos nacionais.
a r&f real estate anunciou que a empresa está a comunicar ativamente com os credores relevantes, prestando atenção às preocupações dos credores, formulando e implementando soluções, e continuando a promover a resolução de dívidas vencidas.
estas três empresas imobiliárias são o primeiro grupo de empresas a concluir a reestruturação da dívida interna. de acordo com especialistas do setor, a retomada da reestruturação da dívida reflete o declínio contínuo do seu fluxo de caixa. se a reorganização for bem sucedida, não só melhorará a situação do fluxo de caixa, mas também trará referência para a indústria.
r&f, logan e sunac continuam a promover a otimização e reestruturação da dívida
em 11 de setembro, a r&f real estate anunciou que em 30 de junho de 2024, havia dívidas vencidas com valor vencido superior a 10 milhões de yuans no âmbito das demonstrações consolidadas da empresa, das quais o saldo vencido de empréstimos bancários era 8,454 bilhões de yuans, e empréstimos de instituições financeiras não bancárias (o saldo vencido de fundos fiduciários, empresas de arrendamento financeiro e outras instituições financeiras não bancárias) foi de 12,588 bilhões de yuans, e o saldo vencido de outras dívidas remuneradas foi de 6,57 bilhões de yuans, todos os quais eram principal e juros vencidos e não foram reembolsados no vencimento.
a r&f real estate afirmou que a empresa está a comunicar activamente com os credores relevantes, prestando atenção às preocupações dos credores, formulando e implementando soluções, e continuando a promover a resolução de dívidas vencidas. a empresa atribui grande importância à obtenção dos direitos e interesses dos credores e continuará a prestar atenção à sua própria situação de dívida no futuro, a aumentar os esforços de vendas e alienação de activos e a planear razoavelmente os acordos de reembolso com base nas condições operacionais.
já em 2022, a r&f real estate assumiu a liderança na conclusão da reestruturação da dívida interna e externa. em 10 de novembro daquele ano, a r&f real estate anunciou que o prazo médio ponderado de vencimento de oito títulos corporativos nacionais no valor de 13,5 bilhões de yuans foi estendido de cerca de 4 meses para mais de 3 anos.
não apenas propriedades r&f. notícias recentes do mercado mostram que a sunac china e o logan group estão a comunicar com os credores e planeiam propor um plano de reestruturação da dívida nos próximos meses, que pode envolver obrigações e empréstimos nacionais.
entende-se que duas empresas imobiliárias que já tenham concluído a reestruturação da dívida interna poderão iniciar novamente a reestruturação da dívida.
em 6 de dezembro de 2022, após várias prorrogações de votação, a prorrogação geral dos títulos domésticos de logan foi aprovada pelos investidores em títulos. o período de prorrogação de títulos estendidos e abs (títulos garantidos por ativos) é de 36 meses, e o período de prorrogação de títulos não prorrogados e. o período de extensão do abs é de 48 meses, com um montante total de 22,36 bilhões de yuans. a aprovação da proposta de extensão da dívida da longguang significa que esta se tornará a segunda empresa imobiliária, depois da r&f, a conseguir uma extensão global da dívida interna.
seguindo longguang, em 3 de janeiro de 2023, sunac real estate group co., ltd. anunciou que o plano geral de extensão para títulos nacionais totalizando 16 bilhões de yuans foi votado e aprovado pela reunião de detentores de títulos. depois que o plano de extensão for aprovado, ele aliviará efetivamente a pressão de liquidez da sunac nos próximos 3 a 4 anos. a sunac também se tornou a terceira empresa imobiliária a alcançar uma extensão geral dos títulos corporativos nacionais, depois da r&f e da logan.
entende-se que a extensão global das obrigações nacionais da sunac acima mencionadas envolve um total de 10 obrigações corporativas existentes e abs da cadeia de abastecimento, com um período de extensão médio ponderado de 3,51 anos.
razões: queda nas vendas, queda no fluxo de caixa
r&f, longguang e sunac foram o primeiro grupo de empresas imobiliárias a realizar a reestruturação da dívida interna. no entanto, devido a fatores como o declínio das vendas, a crise da dívida não foi eliminada.
o anúncio dos resultados provisórios de 2024 da sunac china afirmou que, tendo em conta o facto de a recuperação do mercado continuar a ser pior do que o esperado, o grupo estendeu o principal e os juros dos títulos do mercado aberto doméstico que deveriam originalmente ser pagos em junho e setembro de 2024 para final do ano, promovendo ao mesmo tempo soluções abrangentes e de longo prazo.
seu anúncio na época mostrou que, no final de agosto, o principal do empréstimo pendente da sunac era de 114,32 bilhões de yuans, dos quais 53,96 bilhões de yuans podem ser necessários para serem reembolsados antecipadamente.
sunac disse que à medida que o mercado imobiliário continua a diminuir e a profundidade e duração dos ajustamentos excedem as expectativas, no segundo semestre de 2024, continuará a comunicar ativamente com os credores sobre os problemas atuais da dívida e a pressão potencial da dívida, procurará prorrogações e medidas gerais planos de resolução e nos esforçaremos para manter os níveis básicos da dívida, ao mesmo tempo, continuaremos a nos concentrar na promoção da redução dos custos de financiamento existentes;
em julho deste ano, longguang anunciou que, a partir de 10 de julho, 21 títulos corporativos nacionais emitidos pela subsidiária da empresa shenzhen longguang holdings co., ltd. e os ajustes do plano especial garantido por ativos (abs) nos acordos de pagamento de principal e juros e outros propostas foram aprovadas por votação na assembleia de titulares. de acordo com esse projeto de lei, é estabelecido um período de carência de 10 meses para cada título.
deste ponto de vista, concluir a prorrogação pela primeira vez não significa que o problema da dívida esteja resolvido. à medida que o mercado desce, podem surgir outros problemas de dívida, exigindo que a reestruturação da dívida seja iniciada novamente.
o presidente da huisheng international capital, huang lichong, disse que a desaceleração do mercado imobiliário e o declínio contínuo do fluxo de caixa das empresas imobiliárias podem ser as principais razões para a reorganização das empresas imobiliárias. num contexto de recessão no mercado imobiliário, as receitas de vendas das empresas diminuíram, resultando num fluxo de caixa apertado e na dificuldade de cumprir os requisitos de fluxo de caixa do plano original de reestruturação da dívida. além disso, se as empresas não melhorarem eficazmente as suas capacidades hematopoiéticas, ou seja, a sua capacidade de gerar fluxo de caixa interno, após a primeira reestruturação, poderão ver-se incapazes de concluir o plano de reestruturação de forma independente e, portanto, necessitarão de apresentar medidas mais relaxadas. planeja lidar com o declínio contínuo no fluxo de caixa.
de acordo com estatísticas do china index research institute, em agosto de 2024, as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias caíram 22,1% em termos anuais e 2,43% em termos mensais. de janeiro a agosto, as vendas totais das 100 maiores empresas imobiliárias foram de 2.683,24 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 38,5%, e a queda continuou a diminuir em 1,6 pontos percentuais em relação ao mês anterior.
zhang hongwei, fundador da jingjian consulting, também acredita que a razão pela qual as empresas imobiliárias iniciaram novamente a reestruturação da dívida se deve ao declínio nas cobranças de vendas e à deterioração do fluxo de caixa corporativo. comparando as vendas atuais das empresas imobiliárias com as vendas durante o período em que a primeira reestruturação da dívida foi bem-sucedida, verifica-se uma queda significativa. quando os reembolsos diminuem significativamente, haverá pressão sobre o reembolso da dívida, e uma segunda reestruturação da dívida terá de ser negociada, podendo haver uma terceira ou quarta vez no futuro.
tomando como exemplo a r&f real estate, de janeiro a julho de 2024, ela e suas subsidiárias alcançaram uma receita total de vendas de aproximadamente 6,38 bilhões de yuans e uma área de vendas acumulada de aproximadamente 463.600 metros quadrados. no mesmo período de 2023, a receita total de vendas do r&f real estate group foi de aproximadamente 14,54 bilhões de yuans, uma redução anual de 48,8%.
se a reorganização for bem-sucedida novamente, poderá servir de referência para o setor.
se for reorganizado novamente, quão difícil será em comparação com antes? huang lichong acredita que os credores podem ter percebido a continuação da recessão no mercado imobiliário, pelo que poderão reduzir as suas expectativas de recuperação de fundos, o que poderá tornar as negociações de reestruturação mais complicadas devido à necessidade de equilibrar as expectativas dos credores e a solvência da empresa.
"a segunda negociação de reestruturação da dívida é mais difícil do que a primeira. as condições e os esforços que as empresas imobiliárias usam para obter a compreensão e a confiança dos credores são muito críticos", disse zhang hongwei.
é claro que, se a reorganização voltar a ser bem sucedida, terá um impacto positivo não só nas próprias empresas imobiliárias, mas também na indústria.
huang lichong disse que se a reestruturação for bem sucedida novamente, poderá reduzir o peso da dívida da empresa, melhorar a sua situação de fluxo de caixa e proporcionar mais flexibilidade financeira para as operações e desenvolvimento da empresa. através de uma reestruturação eficaz da dívida, as empresas poderão recuperar uma certa credibilidade no mercado, o que ajudará futuras atividades de financiamento e expansão dos negócios. o processo de reestruturação também pode levar as empresas a optimizar a gestão e as operações internas para melhorar a eficiência e a rentabilidade.
huang lichong disse ainda que, se a reestruturação das empresas imobiliárias acima mencionadas puder ser bem-sucedida, também poderá fornecer um certo significado de referência para outras empresas, especialmente em termos de escolhas estratégicas, comunicação com credores e aplicação legal. outras empresas que enfrentam dificuldades semelhantes podem referir-se à experiência de reestruturação das empresas acima mencionadas, a fim de obter sucesso na sua própria reestruturação da dívida.
duan wenping, repórter do beijing news
editado por yang juanjuan e revisado por yang li
