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기예｜mingming zhang licong shi yujie yang hongyu

신규 주택담보대출 금리가 계속 하락하면서 기존 주택담보대출 금리와 신규 주택담보대출 금리 사이의 격차가 확대되면서 시장은 주택소비 기대를 안정시키기 위해 기존 주택담보대출 금리를 인하할 것으로 기대하기 시작했습니다. 이번 조정이 시행되면 차주의 상환압력이 줄어들고 대출 조기상환 추세가 억제될 뿐만 아니라 은행 이자마진에 대한 압박도 커질 것으로 판단된다. 협조하면 국채를 포함한 금리가 오를 수도 있다. 중앙은행을 비롯한 폭넓은 금리센터가 계속해서 하락세를 보이고 있다.

▍기존 모기지 금리 인하 문제가 다시 가열되고 있다.

올해 초부터 주택대출 금리 하한제가 풀리고 주택대출 증가세가 둔화되면서 주택대출 금리가 급격하게 하락했다. 2024년 8월 30일, gelonghui는 관련 부서가 기존 모기지 이자율을 추가로 낮추는 것을 고려하고 있다는 bloomberg 보고서를 인용했습니다. 이후 기존 주택담보대출 금리를 낮추는 논의가 점점 뜨거워졌다.

▍기존 모기지 이자율 조정에 대한 역사적 검토.

실제로 2008년 중앙은행이 개인 주택대출 금리 하한을 낮추는 선례가 있다. 2023년 8월, 중앙은행과 국가재정감독관리국은 두 가지 유형의 주택대출 금리를 조정하기 위해 '기존 첫 주택대출 금리 인하 관련 사항에 관한 고시'를 발표했습니다. 중앙은행 공개에 따르면 기존 주택담보대출 23조위안 이상의 금리가 인하됐고, 조정 가중평균 금리는 4.27%로 차입자의 이자비용을 매년 약 1700억위안씩 줄인다.

▍기존 모기지 금리 인하의 가능성과 영향.

기존 주택담보대출 금리를 낮추는 이면에는 주민 자산수익률 하락과 부채측면 비용 상승 사이의 모순이 반영된다. 이런 맥락에서 기존 주택담보대출 금리를 낮추는 것은 주민들의 주택소비 부담을 줄이고, 대출 조기상환 문제를 완화하며, 주택 부문의 대차대조표가 크게 축소되는 것을 방지하는 데 도움이 될 것입니다. 그러나 은행 입장에서는 기존 주택담보대출 금리 인하로 인한 영업압력을 무시할 수 없다. 우리의 계산에 따르면, 기존 주택담보대출이 50~100bps 감소하면 상업은행의 연간 이자수입은 1,000억~3,000억 위안 감소할 수 있으며, 이는 이자마진이 3~9bp 감소하는 것과 같습니다. 기존 모기지 금리가 낮아지고 은행 자산측 이익이 감소할 경우 예금 금리도 이에 맞게 조정되어야 하며, 이는 광역수익률 하락으로 이어질 수 있을 것으로 예상됩니다.

▍요약 및 전망:

신규 주택담보대출 금리가 계속 하락하면서 기존 주택담보대출 금리와 신규 주택담보대출 금리 사이의 격차가 확대되면서 시장은 주택소비 기대를 안정시키기 위해 기존 주택담보대출 금리를 인하할 것으로 기대하기 시작했습니다. 이번 조정이 시행되면 차주의 상환압력이 줄어들고 대출 조기상환 추세가 억제될 뿐만 아니라 은행 이자마진에 대한 압박도 커질 것으로 판단된다. 협조하면 국채를 포함한 금리가 오를 수도 있다. 중앙은행을 비롯한 폭넓은 금리센터가 계속해서 하락세를 보이고 있다.

▍위험 요소:

통화정책이 기대에 못 미쳤고, 경기회복이 기대보다 컸다.

추가 자료: