2024-09-08
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최근 상하이의 사무직 노동자 장징(가명)은 롤러코스터 같은 기분을 느끼고 있다. 블룸버그 보고서에 따르면 중국은 기존 모기지 금리 인하를 고려하고 있지만 중국 규제 당국은 이에 반응하지 않고 있다. 지난 금요일(8월 30일) 부동산산업(심완) 지수가 5% 가까이 오르며 a주 상승을 이끌었다.
장징은 자신이 갖고 있는 주택담보대출을 계산해 보면 주택담보대출 금리가 지난해 신청 당시 4.55%에서 오늘 3.4%로 떨어졌다면 한 달에 2000위안 이상을 덜 갚을 수 있다는 뜻이다. 이제 막 작은 가족을 꾸린 그에게 이것은 엄청난 비용이었습니다.
이번 주 블룸버그는 다시 한 번 뉴스를 자세히 설명했습니다. 금융 규제 기관은 기존 모기지 금리를 총 80 베이시스 포인트 정도 낮추겠다고 제안했습니다. 첫 번째 인하는 앞으로 몇 주 안에 이루어질 것이며 두 번째 인하는 내년 초가 될 것입니다. 첫 번째 주택과 두 번째 주택 모두 적용됩니다.
zhang jing은 작년에 설립한 '이자율 인하 추구자'라는 위챗 그룹에 이 소식을 보냈습니다. 그룹에는 400명이 넘는 이웃이 있었고 모두가 이에 대해 열띤 토론을 벌였고 30분 만에 수백 개의 메시지가 새로 고쳐졌습니다. , 금리인하의 원활한 시행을 기대합니다.
2023년 3월, 신혼 장징(zhang jing)은 상하이에 결혼 거주지로 새 집을 구입했습니다. 첫 집이라 계약금 비율이 35%에 달했고 계약금도 200만 위안 이상을 냈다. 게다가 상업 대출과 선지급 자금 대출도 400만 위안에 달했고 대출 기간은 30년이었다. 당시 신청한 대출 이자율은 4.55%로, 총 상환액은 700만~800만 위안, 월 상환액은 2만1000위안이다.
많은 소규모 가족과 마찬가지로 zhang jing과 그의 아내는 명확한 업무 분담을 갖고 있으며 그는 모기지 상환을 담당하고 그의 아내는 수입에서 가족 비용을 책임집니다. 지난 몇 년 동안 그의 업계는 상대적으로 번영했고, 그는 미래의 수입 기대와 경력 개발에 대해 매우 낙관적이었습니다. 그는 대출 계약에 서명할 때 크게 주저하지 않았습니다.
집을 사기 전에는 아내와 함께 음식을 좋아해 일주일에 4~5번 외식을 했고, 한 번에 1인당 평균 100~200위안을 썼다. 집을 사고 나면 절대 외식을 하지 않고, 주말에는 집에서 요리도 하지 않는다. 이렇게 계산하면 매달 3,000위안의 비용을 절약할 수 있습니다.
그는 몇 가지 계산을 해본 결과 모기지 금리가 4.5%에서 3.5%로 떨어지면 한 달에 2,000위안 이상을 덜 갚을 수 있다는 것을 알아냈습니다.
"2,000달러 이상이면 큰 돈입니다. 적어도 음식과 옷을 너무 절약할 필요는 없습니다. 가끔씩 나가서 식사하고 휴식을 취할 수도 있습니다."라고 그는 tmtpost media app에 말했습니다.
하지만 2024년부터 그의 회사는 해고를 당했고 해고율은 50%에 달했지만, 급여는 크게 삭감됐다.
생활의 압박으로 인해 그는 자녀를 갖는 것을 매우 주저하게 되었습니다. 30대인 그는 이미 결혼과 출산이 늦어졌지만 “지금 아이를 갖고 싶다면 경제적 부담은 더욱 커질 것”이라고 한탄했다.
최근 기존 대출 금리 인하 소식에 눈시울이 붉어졌다. 로이터, 노무라증권, ubs 등 여러 기관에서 관련 소식을 접한 적도 있지만, 나중에 은행 임원이 나서서 반박했다. 소문이 돌고 이 예측을 부인한 그 판결은 그의 마음을 다시 긴장하게 만들었다.
실제로 zhang jing은 1년 넘게 은행 및 개발자와 많은 거래를 해왔습니다. 지난해 3월, 상하이 부동산 시장은 여전히 뜨거웠고, 새 집을 사려면 복권이 필요했다. 그는 계약 체결, 주택 선택, 계약 체결, 대출 신청 등 일련의 과정을 거쳤다. 지난해 7월부터 은행들이 대출을 시작했는데, 주거용 건물의 한도는 9월 말이었다. 규정에 따르면 은행은 개발 건물 한도가 설정된 후 돈을 빌려야 한다.
당시 상하이의 여러 부동산 프로젝트는 조기 대출을 받았고 관련 개발업자도 소유자와 협상하고 보상했습니다. zhang jing과 그의 이웃들은 은행이 한도에 도달하기 전에 대출하는 것은 불법이라고 믿고 있으며 은행이 조기 상환에 대한 이자를 보상할 수 있기를 바라고 있습니다.
또한 지난해 7월 중국인민은행 통화정책국장은 기자회견에서 “시장화 원칙과 법치주의 원칙에 따라 상업은행이 차입자와 독립적으로 협상해 변화할 수 있도록 지원하고 장려한다”고 밝혔다. 계약을 체결하거나 기존 대출을 대체하기 위해 새로운 대출을 발행합니다.
중국인민은행의 태도는 장징(zhang jing)과 그의 이웃들을 격려해 주었고 그들은 함께 상하이 은행보험감독국에 관련 자료를 제출했지만 모두 거절당했습니다.
지난 8월, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 자격을 갖춘 기존 첫 주택 대출 대출자가 대출 금융기관과 이자율을 낮추기 위해 협상할 수 있다는 점을 분명히 했습니다. 지난 12월, 중국 인민은행은 국립은행간자금센터에 2023년 12월 20일 대출 시장 공시 이자율(lpr)을 발표하도록 승인했습니다. 1년 lpr은 3.45%, 5년 이상 lpr은 4.2였습니다. %.
이는 그와 이웃에게도 용기를 줬고, 대출 금리를 낮추길 바라는 마음으로 은행들에 잇따라 연락했지만 많은 은행들은 상하이에는 해당되지 않으며 줄일 여지가 없다고 말했다.
이것은 오랜 기다림이며, zhang jing과 다른 사람들은 아직 포기하지 않았습니다.
일부 사람들은 모기지 이자율이 떨어지기를 기다리는 동안 식품과 의복 구입을 줄이고 대출금을 조기에 상환하고 있습니다.
xiao ma는 이자율을 낮추는 것보다 언제 대출금을 미리 갚을 수 있는지에 대해 더 걱정합니다.
금리 인하, 과연 결실을 맺을 수 있을까? 몇점까지 낮출 수 있나요? 다른 은행의 후속 조치는 어떻습니까? 은행 실행에는 숨겨진 장애물이 있었습니다... 신중하게 생각한 후 그녀는 계속해서 돈을 저축했습니다.
그의 회사도 올해 급여를 삭감했고, 그녀의 대출 상환 압력은 더욱 커졌습니다.
그녀는 tmtpost app과의 인터뷰에서 “소비가 너무 많이 하향 조정되어 사람들이 희미한 시각을 갖고 보험료를 전혀 지불하고 싶어하지 않을 수도 있습니다.”라고 말했습니다.
내 동료들도 소비를 하향 조정했고, 모두가 더 이상 자신을 명품과 비교하지 않게 되었습니다. 결국 이런 환경에서는 자랑할 만한 것이 아무것도 없습니다.
올 상반기에 대출금 조기 상환 작업을 진행했는데, 그 과정이 매우 복잡했다고 생각합니다. “대출금은 원하는 만큼 빨리 상환할 수 없습니다. 예약이 필요하고 금액에도 제한이 있습니다.”
그녀의 동료 중 한 명은 몇 년 전 한 학군에 집을 샀는데, 그의 자녀가 학교에 입학한 후 즉시 그 동료가 대출금을 갚는 데 사용했습니다. 금액이 100만 원이 넘었는데, 갚기까지 한 달 넘게 줄을 서서 기다려야 했습니다.
샤오마는 "이자율이 내가 편안할 정도로 떨어지지 않는 한 대출금을 조기 상환하는 쪽을 택하겠다"고 말했다.
지난해 8월 31일 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 기존 첫 주택대출 금리 인하를 안내하는 '기존 첫 주택대출 금리 인하 관련 사항에 관한 통지'를 공동으로 발표했다. 증권사 조사에 따르면 가이던스를 하향 조정한 뒤 대출 조기상환 현상이 완화된 것으로 나타났다. 중앙은행 '지역재정운영보고서'에 따르면 2023년 8월 국민 개인 주택대출 조기상환액은 4324억5000만 위안에 달했다. 정책 도입 후 9월부터 12월까지 주택담보대출 월평균 선불금액은 약 3,870억 위안으로 8월보다 10.5% 감소했다. 후베이성, 허난성, 장시성 등 금리가 크게 하락한 지역에서는 선불금액 감소폭이 각각 42.1%, 27.5%, 22.2%에 달해 전국 평균보다 높았다.
기존 주택담보대출 금리가 대폭 인하된 지역에서는 주민의 소비수요가 상대적으로 개선되고 소비경향의 회복이 더욱 뚜렷해졌습니다.
2023년 4분기 전국 도시 거주자의 소비성향은 2019년 같은 기간보다 3.7%포인트 낮았다. 금리를 더 많이 내린 지역 중 후베이성과 장시성은 각각 2019년 같은 기간보다 2.4%포인트, 1.3%포인트 낮다. '소비성향은 상대적으로 빨리 회복될 것이다. 이들 지역 주민들의 대출 조기상환 규모가 줄어들자 절약된 돈의 일부가 소비로 전환됐다.
서중국증권연구보고서 추산: 조기대출상환액의 10~20%가 소비에 사용된다고 가정하면, 우리나라 소비증가율은 약 0.9~1.9%, gdp증가율은 약 0.37~0.74%가 될 것으로 예상된다.
그러나 대출 조기상환 기준도 점차 높아지고 있다.
최근 광저우 일부 은행은 앱 상환 한도를 5만 건으로 늘렸다. 일부 사용자가 공개한 페이지 스크린샷에 따르면 icbc 앱 시스템에는 "예약금 상환 방법을 부분 결제로 선택한 경우 입력한 금액이 50,000위안 이상이어야 합니다."라는 메시지가 표시됩니다.
언론 보도에 따르면,icbc이 조정은 8월 말에 시작되었으며, 사용자는 온라인으로 조기 상환을 신청할 수 있으며, 이는 50,000위안 이상 필요합니다. 모기지 대출의 조기 상환 금액이 50,000위안 미만인 경우 대출 기관은 오프라인으로 가야 합니다. 조기상환 절차를 완료합니다.
또한, icbc 주택담보대출 이용자들은 최근 앱을 통해 주택담보대출을 미리 상환하기로 약속을 잡았고, 이르면 12월 1일에만 상환하도록 선택할 수 있어 거의 3개월을 기다려야 한다고 밝혔습니다. 개월.
'이자율 인하 추격자' 그룹에서 장징의 이웃은 은행가의 채팅 스크린샷을 게시해 최근 뉴스가 소문이 아니며 은행이 이미 관련 요구를 받았다는 취지의 글을 올렸다.
은행가들도 주목하고 있다.
블룸버그의 루머에 대해 왕량 중국초상은행 총재는 이것이 은행업계의 기존 모기지 이자율에 어느 정도 부정적인 영향을 미칠 것이라고 말했다.
2급 도시의 한 은행에서 10년 동안 일한 lao li는 tmtpost app과의 인터뷰에서 다음과 같이 말했습니다. 규제 기관과 은행은 현재 교착 상태에 있을 수 있습니다. 그리고 그들은 결국 자신의 이익을 위해 금리를 낮추어야 할 수도 있습니다.
가능한 구현 방법은 무엇입니까? lao li는 은행 업계의 친구들과 논의했습니다. 기존 대출 금리에 관여하는 사람이 너무 많습니다. 하나씩 협상하면 매우 큰 프로젝트가 될 것이며 은행이 하나를 설정하는 것이 더 현실적이지 않습니다. - 2008년과 마찬가지로 은행은 시스템 수준에서 직접적이고 균일하게 운영하고, 문자 메시지를 보내고, 대출 기관에 전화 알림을 보내고, 은행 앱에서 여러 수준을 설정하는 것이 더 효율적이고 실현 가능한 방법입니다. 사용자가 선택할 수 있습니다. 사람들이 서로 협상해야 한다면, 사람마다 감소하는 지점이 다르고, 실질적인 수준에서 진전하기 어려울 것입니다.
lao li가 언급한 2008년은 당시 중앙은행의 발표부터 여러 은행의 기존 모기지 금리 우대 계획이 전면적으로 시행되기까지 4개월 이상이 걸렸습니다.
당시 미국의 서브프라임 모기지 사태가 전 세계를 휩쓸었고, 중국도 수출이 차질을 빚고 외국자본이 유출되면서 시장이 위축되고 경제가 2007년 과열에서 영하로 떨어지는 상황에 직면했다.
국내 주택가격은 큰 폭으로 변동했다. 2008년 첫 3분기 동안 선전, 베이징, 우한 등 지역의 부동산 거래량이 50% 감소했다. 2008년 5월 선전의 주택 가격은 전년 최고치보다 36% 하락했다.
2008년 하반기에는 5차례 금리인하, 세금감면, 대출금리 우대 등 부동산 경기부양책이 다수 도입됐다. 구체적으로는 신규 개인 담보대출 금리 할인이 85%에서 30%로 인하됐고, 몇 달 뒤 양 당사자간 게임으로 인해 기존 주택담보대출도 2009년 초 30% 할인에 이르렀다.
신규 개인담보대출 금리 30% 할인은 신규 이용자 유치를 위해 여러 은행에서 발빠르게 시행해 왔지만, 기존 주택담보대출 금리 30% 할인에 대해서도 은행마다 많은 차이가 있다. 보고, 계획을 연기하고, 마음을 바꾸고, 변장하여 문턱을 높이는 것은 흔한 일입니다.
은행들도 서로 경쟁하고 있다.
보도에 따르면 2009년 1월에는 일부 중소은행이 주도권을 잡았다.베이징 은행、난징은행、중국민성은행기존 모기지 금리 30% 할인이 1월 1일부터 공식 시행된다. 일부 국책은행이 후속 조치를 잇달아 발표했지만, 주요 국책은행도 계획을 바꿔 실행이 어려워졌다.
2008년 말과 2009년 초에 일부 주요 은행은 기존 모기지 대출에 대한 우대 이자율에 대해 복잡한 조건을 설정했습니다. 주택 구매자의 신청이 실패하면 모기지 대출을 위해 다른 은행으로 전환합니다. 일부 신규 대출 은행은 고객이 원래 대출 은행의 원금과 이자를 상환할 수 있는 보증 중개 회사를 찾도록 도와준 후 해당 은행에서 대출을 신청합니다. 신규 대출 은행, 최저 30% 금리 할인.
이는 부동산 시장의 회복으로 직결되었으며, 2010년에는 부동산 시장이 과열되면서 정책이 규제로 바뀌면서 개인 주택대출 금리 30% 할인이 종료되었습니다.
“일부 은행에서는 이제 우량 고객에게 1년 우대 금리 쿠폰을 발행하는데, 이는 약정 변경 없이 사용자에게 적절한 금리 할인을 제공하고, 경제 상황이 좋아지면 매년 동적 평가를 실시한다는 의미입니다. 쿠폰 발행.. 전반적인 환경이 악화되면 더 많은 돈을 보내는 것이 적절할 것입니다.
그렇다면 우량고객은 어떤 유형의 고객일까요? 우량고객인데 왜 대출금을 갚지 못하나요? 이는 다시 공정성의 문제에 빠지게 됩니다.
티안펑증권분석가들은 올해 최신 주택담보대출 정책과 금리 변동을 합치면 기존 주택담보대출 금리가 또 한 번 인하될 가능성이 있다고 보고 두 가지 계산 방법을 제시했다.
먼저 중앙은행이 고시한 기존 주택대출 금리 4.27%에 따르면 올해 2분기 신규 주택대출 가중평균 금리는 3.45%로 인하돼 82bp 인하 가능하다. 연간 약 3,100억 위안에 달하는 차입자의 이자 비용이 절감됩니다.
또 다른 계산 방식은 교통은행의 2024년 중간보고서를 바탕으로 2024년 상반기 기존 중장기 개인대출의 연평균 수익률은 약 4.0%로, 가중금리는 3.45%로 하락할 전망이다. 신규 모기지 대출의 평균 이자율은 약 55bp로 압축되어 차입자의 이자 비용이 약 2,100억 위안 감소했습니다.
“시장 기대 관점에서 볼 때 기존 주택담보대출 금리 인하가 국민에게 유익한 것은 사실이지만, 가구당 평균 대출금액은 상대적으로 제한적입니다. 위 관계자는 “주택담보대출 금리는 물론 기존 주택담보대출 금리도 인하되지 않을 것이라는 점은 부동산 수요 증가에 미치는 영향이 제한적일 것으로 예상된다는 뜻”이라고 말했다.
