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negli ultimi giorni zhang jing (pseudonimo), un impiegato di shanghai, si è sentito come sulle montagne russe. un rapporto di bloomberg afferma che la cina sta valutando la possibilità di abbassare i tassi di interesse sui mutui esistenti, ma le autorità di regolamentazione cinesi non hanno risposto. venerdì scorso (30 agosto), l'indice del settore immobiliare (shenwan) è aumentato di quasi il 5%, guidando l'aumento delle azioni a.

zhang jing ha calcolato il suo mutuo ipotecario: se il tasso d'interesse ipotecario scendesse dal 4,55% dell'anno scorso al 3,4% di oggi, significherebbe che potrebbe pagare più di 2.000 yuan al mese. per lui che aveva appena messo su una piccola famiglia, questa fu una spesa enorme.

questa settimana, bloomberg ha dettagliato ancora una volta la notizia: i regolatori finanziari hanno proposto di abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti per un totale di circa 80 punti base. la prima riduzione avverrà nelle prossime settimane, e la seconda all'inizio del prossimo anno. saranno abbassate sia le prime che le seconde case.

zhang jing ha inviato la notizia a un gruppo wechat chiamato "persecutori della riduzione del tasso di interesse", che ha fondato l'anno scorso. c'erano più di 400 vicini nel gruppo, tutti ne hanno discusso con entusiasmo e centinaia di messaggi sono stati aggiornati in mezz'ora , in attesa della regolare attuazione del taglio dei tassi di interesse.

lunga attesa: i rimborsatori del prestito hanno ripetutamente negoziato con la banca ma non sono riusciti.

nel marzo 2023, il neo-sposo zhang jing ha acquistato una nuova casa a shanghai come residenza nuziale. poiché era la sua prima casa, ha beneficiato di un acconto del 35% e ha pagato più di 2 milioni di yuan di acconto. inoltre, aveva un prestito commerciale più un prestito del fondo di previdenza di 4 milioni di yuan, con una durata del prestito di 30 anni il tasso di interesse del prestito richiesto in quel momento era del 4,55%, il che significa che l'importo totale del rimborso raggiunge i 7-8 milioni di yuan e il rimborso mensile è di 21.000 yuan.

come molte piccole famiglie, zhang jing e sua moglie hanno una chiara divisione del lavoro. lui è responsabile del rimborso del mutuo e sua moglie è responsabile delle spese familiari con il suo reddito. negli ultimi anni il suo settore è stato relativamente prospero ed era molto ottimista riguardo alle sue aspettative di reddito future e allo sviluppo della sua carriera. quando ha firmato il contratto di prestito, non ha esitato molto.

prima di acquistare una casa, lui e sua moglie erano amanti del cibo e mangiavano fuori quattro o cinque volte a settimana, spendendo ogni volta in media dai 100 ai 200 yuan a persona. dopo aver acquistato una casa, non mangiano mai fuori e cucinano a casa nei fine settimana. calcolato in questo modo, puoi risparmiare 3.000 yuan in spese ogni mese.

ha fatto alcuni calcoli e ha scoperto che se il tasso di interesse ipotecario scendesse dal 4,5% al ​​3,5%, significherebbe che sarebbe in grado di ripagare più di 2.000 yuan in meno di rate del prestito al mese.

"più di 2.000 sono una somma enorme. almeno non devo essere troppo parsimonioso riguardo al cibo e ai vestiti, posso anche uscire a mangiare e rilassarmi di tanto in tanto", ha detto a tmtpost media app.

tuttavia, il contesto sta cambiando. dal 2024, la sua azienda ha subito licenziamenti, con un tasso di licenziamento che ha raggiunto il 50%. sebbene non sia stato licenziato, il suo stipendio è stato notevolmente ridotto.

la pressione della vita lo rendeva molto riluttante ad avere figli. a trent'anni è già in ritardo nel sposarsi e nell'avere figli, ma si lamentava: "se voglio avere figli adesso, la pressione finanziaria sarà ancora maggiore".

le recenti notizie sulla riduzione dei tassi di interesse sui prestiti esistenti gli hanno illuminato gli occhi. reuters, nomura securities, ubs e altre istituzioni hanno riportato notizie rilevanti. una volta pensava che la pressione potesse essere allentata, ma in seguito un dirigente della banca si è espresso per smentirlo voce e smentì questa previsione. la frase gli fece irrigidire nuovamente il cuore.

in effetti, zhang jing ha avuto molti rapporti con banche e sviluppatori per più di un anno. nel marzo dello scorso anno, il mercato immobiliare di shanghai era ancora molto caldo e l'acquisto di una nuova casa richiedeva una lotteria. ha attraversato una serie di processi tra cui la firma di un contratto, la selezione di una casa, la firma di un contratto e la richiesta di un prestito. nel luglio dello scorso anno le banche hanno iniziato a prestare denaro e il limite massimo per gli edifici residenziali era alla fine di settembre. secondo la normativa, le banche devono prestare denaro una volta raggiunto il limite massimo per gli edifici destinati allo sviluppo edilizio. i prestiti bancari anticipati implicano anche che i proprietari dovranno rimborsare gli interessi per diversi mesi.

a quel tempo, diversi progetti immobiliari a shanghai avevano prestiti anticipati e gli sviluppatori interessati negoziavano e ricompensavano i proprietari. zhang jing e i suoi vicini ritengono che sia illegale per le banche concedere prestiti prima che venga raggiunto il tetto massimo e sperano che le banche possano compensare gli interessi sui rimborsi anticipati.

sempre nel luglio dello scorso anno, il direttore del dipartimento di politica monetaria della banca popolare cinese ha dichiarato in una conferenza stampa che, in conformità con i principi della mercatizzazione e dello stato di diritto, le banche commerciali sono supportate e incoraggiate a negoziare in modo indipendente con i mutuatari il cambiamento accordi contrattuali o emettere nuovi prestiti in sostituzione dei prestiti esistenti.

l'atteggiamento della banca popolare cinese ha incoraggiato zhang jing e i suoi vicini. insieme hanno presentato i materiali pertinenti all'ufficio di regolamentazione bancaria e assicurativa di shanghai, ma sono stati tutti respinti.

ad agosto, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale per la supervisione finanziaria hanno chiarito che i mutuatari esistenti aventi diritto al mutuo per la prima casa possono negoziare con l'istituto finanziario finanziatore per abbassare il tasso di interesse. a dicembre, la banca popolare cinese ha autorizzato il centro nazionale di finanziamento interbancario ad annunciare che il tasso di interesse quotato sul mercato dei prestiti (lpr) al 20 dicembre 2023 era: lpr a 1 anno era 3,45% e lpr a 5 anni e oltre era 4,2 %.

ciò ha incoraggiato anche lui e i suoi vicini. tutti hanno comunicato con le banche, una dopo l’altra, sperando di abbassare il tasso di interesse del prestito, ma molte banche hanno affermato che non era applicabile a shanghai e che non c’era spazio per una riduzione.

questa è una lunga attesa e zhang jing e gli altri non si sono ancora arresi.

stai lontano dal consumismo e ripaga il tuo prestito in anticipo, ma non puoi ripagarlo semplicemente se lo desideri.

mentre alcune persone aspettano che i tassi di interesse ipotecari scendano, tagliano cibo e vestiti e rimborsano anticipatamente i loro prestiti.

piuttosto che abbassare i tassi di interesse, xiao ma è più preoccupato di quando potrà estinguere in anticipo il suo mutuo.

i tagli dei tassi di interesse potranno davvero concretizzarsi? di quanti punti può essere abbassato? che ne dici del follow-up da parte di diverse banche? c'erano ostacoli nascosti all'implementazione della banca... dopo averci pensato attentamente, ha continuato a risparmiare denaro.

quest'anno anche la sua azienda ha tagliato gli stipendi e la pressione per il rimborso del prestito è diventata ancora maggiore.

"il consumo è stato notevolmente ridotto ora. può darsi che le persone abbiano una visione negativa e non vogliano affatto pagare il premio", ha detto all'app tmtpost.

anche i miei colleghi hanno abbassato il livello dei consumi e tutti non si paragonano più ai beni di lusso. dopotutto, in questo ambiente non c'è niente che valga la pena ostentare.

nella prima metà di quest'anno ha effettuato un'operazione di rimborso anticipato del prestito. a suo avviso, il processo è stato molto complicato. “il prestito non può essere rimborsato così velocemente come si vuole, è necessario fissare un appuntamento e ci sono dei limiti di importo”.

alcuni anni fa uno dei suoi colleghi ha acquistato una casa in una zona scolastica. dopo che i suoi figli sono entrati a scuola, l'ha subito venduta. l'intero importo pagato per la casa successiva è stato utilizzato dal collega per ripagare in anticipo il prestito. l'importo dei fondi era superiore a 1 milione e ho dovuto aspettare in fila per più di un mese per ripagarlo.

"finché il tasso di interesse non scende al punto che mi fa sentire a mio agio, sceglierò di rimborsare anticipatamente il prestito", ha detto xiao ma.

il 31 agosto dello scorso anno, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno emesso congiuntamente l'"avviso su questioni rilevanti che riducono i tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti" per guidare la riduzione dei tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti. i rapporti di ricerca di intermediazione mostrano che dopo che la guidance è stata abbassata, il fenomeno dei rimborsi anticipati dei prestiti si è attenuato. secondo il "rapporto sulle operazioni finanziarie regionali" della banca centrale, l'importo del rimborso anticipato del prestito personale nazionale per la casa ha raggiunto i 432,45 miliardi di yuan nell'agosto 2023. da settembre a dicembre, dopo l'introduzione della politica, l'importo medio dei pagamenti anticipati mensili dei mutui ipotecari è sceso a circa 387 miliardi di yuan, con un calo del 10,5% rispetto ad agosto. nelle regioni in cui i tassi di interesse sono scesi in modo significativo, come hubei, henan e jiangxi, le riduzioni dell’importo dei pagamenti anticipati hanno raggiunto rispettivamente il 42,1%, 27,5% e 22,2%, un valore superiore alla media nazionale.

nelle aree in cui i tassi ipotecari esistenti sono stati significativamente ridotti, la domanda di consumo dei residenti è relativamente migliorata e la ripresa delle tendenze di consumo è stata più evidente.

nel quarto trimestre del 2023, la propensione al consumo dei residenti urbani a livello nazionale è stata inferiore di 3,7 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2019. tra le regioni in cui i tassi di interesse sono stati abbassati maggiormente, hubei e jiangxi sono rispettivamente inferiori di 2,4 punti percentuali e 1,3 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2019. ciò significa che nelle due regioni in cui i tassi di interesse ipotecari esistenti sono stati significativamente abbassati, i residenti ' propensione al consumo si riprenderà in tempi relativamente brevi. dopo che l'entità del rimborso anticipato dei prestiti da parte dei residenti in queste aree è diminuita, parte del denaro risparmiato è stato convertito in consumi.

titoli della cina occidentalestime del rapporto di ricerca: supponendo che il 10-20% dell'importo del rimborso anticipato del prestito venga utilizzato per i consumi, l'aumento dei consumi del mio paese sarà di circa lo 0,9-1,9% e l'aumento del pil sarà di circa lo 0,37-0,74%.

tuttavia, anche la soglia per il rimborso anticipato del prestito sta gradualmente aumentando.

recentemente, alcune banche a guangzhou hanno aumentato il limite di rimborso dell'app a 50.000. secondo gli screenshot della pagina resi pubblici da alcuni utenti, il sistema dell'app icbc visualizza "se selezioni la liquidazione parziale come metodo di rimborso per la prenotazione, l'importo inserito deve essere superiore a 50.000 yuan".

secondo quanto riportato dai media,icbcquesto adeguamento è stato lanciato alla fine di agosto. gli utenti possono richiedere il rimborso anticipato del prestito online, che richiede più di 50.000 yuan. se l'importo del rimborso anticipato del mutuo ipotecario è inferiore a 50.000 yuan, il creditore deve andare offline. outlet per completare la procedura di rimborso anticipato.

inoltre, gli utenti del mutuo per la casa dell'icbc hanno rivelato di aver recentemente fissato un appuntamento per rimborsare in anticipo il mutuo per la casa tramite l'app e di poter scegliere di rimborsarlo al più presto il 1 dicembre, il che significa che gli utenti devono attendere quasi tre mesi.

“le banche non vogliono apportare aggiustamenti a causa dei propri interessi, ma alla fine potrebbero dover apportare aggiustamenti a causa dei loro interessi”.

nel gruppo "persecutori del taglio del tasso di interesse", il vicino di zhang jing ha pubblicato uno screenshot della chat di un banchiere, affermando che le notizie recenti non sono una voce e che la banca ha già ricevuto una domanda rilevante.

anche i banchieri prestano attenzione.

per quanto riguarda le voci di bloomberg, wang liang, presidente della china merchants bank, ha affermato che ciò avrà un certo impatto negativo sui tassi ipotecari esistenti nel settore bancario. il dipartimento di gestione macro condurrà sufficienti dimostrazioni e ricerche prima di lanciare una tale politica.

lao li, che ha lavorato per dieci anni per una banca in una città di secondo livello, ha dichiarato all'app tmtpost: i regolatori e le banche potrebbero trovarsi in una situazione di stallo in questo momento. le banche non vogliono abbassare il tasso a causa dei propri interessi. e alla fine potrebbero dover abbassare le tariffe per il bene dei propri interessi.

quali sono le possibili modalità di implementazione? lao li ha discusso con gli amici del settore bancario: ci sono troppe persone coinvolte nei tassi di interesse dei prestiti esistenti. se negoziassimo uno per uno, sarebbe un progetto molto vasto e irrealistico. è più fattibile per le banche fissarne uno politica adatta a tutti come nel 2008, le banche sono un modo più efficiente e fattibile per operare direttamente e in modo uniforme a livello di sistema, inviare messaggi di testo, chiamare notifiche agli istituti di credito o impostare diversi livelli sull'app della banca per. utenti da scegliere. se le persone hanno bisogno di negoziare tra loro, il punto di riduzione di ognuno sarà diverso e sarà difficile avanzare a livello pratico.

l'anno 2008 menzionato da lao li è stato un periodo speciale. a quel tempo, sono trascorsi più di quattro mesi dall'annuncio della banca centrale alla piena attuazione dei piani di interesse ipotecario preferenziali esistenti di varie banche.

a quel tempo, la crisi dei mutui subprime negli stati uniti ha travolto il mondo, e anche la cina si è trovata ad affrontare una situazione in cui le esportazioni sono state ostacolate e i deflussi di capitali esteri, il mercato si è contratto e l’economia è passata dal surriscaldamento del 2007 a un punto di congelamento.

i prezzi delle case nazionali hanno oscillato violentemente. nei primi tre trimestri del 2008, il volume delle transazioni immobiliari è diminuito del 50% a shenzhen, pechino, wuhan e in altri luoghi. nel maggio 2008, i prezzi delle case a shenzhen sono scesi del 36% rispetto al picco dell'anno precedente.

nella seconda metà del 2008 sono stati introdotti numerosi pacchetti di stimoli nel settore immobiliare, tra cui cinque tagli dei tassi di interesse, sgravi fiscali e tassi di interesse sui prestiti preferenziali. nello specifico, lo sconto del tasso di interesse per i nuovi mutui ipotecari personali è stato ridotto dall'85% al ​​30%. pochi mesi dopo, a causa del gioco tra tutte le parti, all'inizio del 2009 anche i mutui ipotecari esistenti hanno raggiunto uno sconto del 30%.

lo sconto del 30% sul tasso di interesse per le nuove ipoteche personali è stato implementato rapidamente da diverse banche per attirare nuovi utenti. tuttavia, ci sono molte differenze tra le banche per quanto riguarda lo sconto del 30% sul tasso di interesse per le ipoteche esistenti e vedere, ritardare il piano, cambiare idea e alzare la soglia sotto mentite spoglie. questi comportamenti sono comuni.

anche le banche sono in competizione tra loro.

secondo i rapporti, nel gennaio 2009, alcune banche di piccole e medie dimensioni hanno preso l'iniziativa.banca di pechino、banca di nanchino、banca cinese minshengdal 1° gennaio verrà ufficialmente applicato uno sconto del 30% sugli attuali tassi ipotecari. alcune banche statali hanno successivamente annunciato azioni successive, ma anche le principali banche statali hanno modificato i loro piani, rendendone difficile l’attuazione.

alla fine del 2008 e all'inizio del 2009 alcune grandi banche hanno stabilito condizioni complicate per i tassi di interesse preferenziali sui mutui ipotecari esistenti. se la richiesta dell'acquirente della casa non ha successo, passerà a un'altra banca per un mutuo. alcune nuove banche di prestito aiutano i clienti a trovare una società intermediaria di garanzia per ripagare il capitale e gli interessi della banca di prestito originale, e quindi richiedere un prestito alla banca. nuova banca di prestito, con tassi di interesse fino al 30% di sconto.

ciò ha portato direttamente alla ripresa del mercato immobiliare. nel 2010, il mercato immobiliare si è surriscaldato e le politiche si sono rivolte alla regolamentazione, ponendo fine allo sconto del 30% sui tassi di interesse dei mutui immobiliari.

"alcune banche ora emettono cedole a tasso di interesse preferenziale di un anno a clienti di alta qualità, il che significa che offriranno agli utenti sconti di tasso di interesse adeguati senza modificare il contratto, e condurranno valutazioni dinamiche ogni anno se la situazione economica migliora, si fermeranno emissione di cedole.. se il contesto generale peggiora, sarà opportuno inviare più denaro. anche questa è un'esplorazione della banca.

quindi, che tipo di clienti sono clienti di alta qualità? se sei un cliente di qualità, perché non riesci a rimborsare il prestito? anche questo rientra nella questione dell’equità.

titoli tianfenggli analisti ritengono che, combinati con le ultime politiche ipotecari e le modifiche dei tassi di interesse di quest'anno, esista la possibilità di un'altra riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti e hanno fornito due metodi di calcolo.

in primo luogo, secondo il precedente tasso di interesse sui mutui immobiliari annunciato dalla banca centrale pari al 4,27%, il tasso di interesse medio ponderato dei nuovi mutui immobiliari nel secondo trimestre di quest’anno è ridotto al 3,45%, che può essere ridotto di 82 punti base, corrispondente ad una riduzione annuale delle spese per interessi dei mutuatari di circa 310 miliardi di yuan.

un altro metodo di calcolo si basa sul rapporto intermedio 2024 della banca delle comunicazioni. nella prima metà del 2024, il rendimento medio annualizzato dei prestiti personali a medio e lungo termine esistenti è di circa il 4,0%, che scenderà al 3,45%, un valore ponderato. tasso di interesse medio dei nuovi mutui ipotecari, che è di circa 55 punti base, corrispondente ad una diminuzione annua delle spese per interessi dei mutuatari è stata di circa 210 miliardi di yuan.

"considerando dal punto di vista delle aspettative del mercato, anche se la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti è effettivamente vantaggiosa per le persone, l'importo medio per famiglia è relativamente limitato. è difficile guidare la domanda effettiva dal settore residenziale a causa del calo dei mutui esistenti i tassi ipotecari, per non parlare del fatto che la riduzione dei tassi ipotecari esistenti non sarà così. ciò significa che si prevede che l'impatto sull'aumento della domanda immobiliare sarà limitato", ha detto la persona di cui sopra.