berita

dalam beberapa hari terakhir, zhang jing (nama samaran), seorang pekerja kantoran di shanghai, merasa seperti roller coaster. laporan bloomberg menyatakan bahwa tiongkok sedang mempertimbangkan untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada, namun otoritas pengatur tiongkok belum memberikan tanggapan. jumat lalu (30 agustus), indeks industri real estat (shenwan) naik hampir 5%, memimpin kenaikan saham a.

zhang jing menghitung pinjaman hipotek yang dia bawa. jika tingkat bunga hipotek turun dari 4,55% saat diterapkan tahun lalu menjadi 3,4% hari ini, itu berarti dia akan mampu melunasi lebih dari 2.000 yuan sebulan lebih sedikit. bagi dia yang baru saja memulai sebuah keluarga kecil, ini adalah pengeluaran yang sangat besar.

minggu ini, bloomberg sekali lagi merinci beritanya: regulator keuangan telah mengusulkan untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada dengan total sekitar 80 basis poin. penurunan pertama akan dilakukan dalam beberapa minggu ke depan, dan penurunan kedua akan dilakukan awal tahun depan. rumah pertama dan kedua akan diturunkan.

zhang jing mengirimkan berita tersebut ke grup wechat bernama "pengejar pengurangan suku bunga", yang dia dirikan tahun lalu. ada lebih dari 400 tetangga di grup tersebut. semua orang mendiskusikannya dengan penuh semangat, dan ratusan pesan diperbarui dalam waktu setengah jam , menantikan kelancaran implementasi penurunan suku bunga.

penantian yang lama: pembayar pinjaman telah berulang kali bernegosiasi dengan bank namun gagal.

pada bulan maret 2023, pengantin baru zhang jing membeli rumah baru di shanghai sebagai tempat tinggal pernikahan. karena ini adalah rumah pertamanya, ia menikmati rasio uang muka sebesar 35% dan membayar uang muka lebih dari 2 juta yuan. selain itu, ia memiliki pinjaman komersial ditambah pinjaman dana simpanan sebesar 4 juta yuan, dengan jangka waktu pinjaman 30 tahun tingkat bunga pinjaman yang dia ajukan saat itu adalah 4,55%, artinya total jumlah pelunasan mencapai 7-8 juta yuan, dan pelunasan bulanannya adalah 21.000 yuan.

seperti banyak keluarga kecil, zhang jing dan istrinya memiliki pembagian kerja yang jelas. dia bertanggung jawab membayar cicilan rumah, dan istrinya bertanggung jawab atas pengeluaran keluarga dari pendapatannya. dalam beberapa tahun terakhir, industrinya relatif makmur, dan dia sangat optimis dengan ekspektasi pendapatan masa depan dan pengembangan karirnya. saat menandatangani kontrak pinjaman, dia tidak banyak ragu.

sebelum membeli rumah, dia dan istrinya adalah pecinta makanan dan makan di luar empat atau lima kali seminggu, menghabiskan rata-rata 100 hingga 200 yuan per orang setiap kali membeli rumah. setelah membeli rumah, mereka tidak pernah makan di luar dan memasak di rumah pada akhir pekan. dihitung dengan cara ini, anda dapat menghemat pengeluaran sebesar 3.000 yuan setiap bulannya.

dia melakukan beberapa perhitungan dan menemukan bahwa jika suku bunga hipotek turun dari 4,5% menjadi 3,5%, itu berarti dia akan mampu membayar lebih dari 2.000 yuan pembayaran pinjaman sebulan.

“lebih dari 2.000 adalah jumlah uang yang sangat besar. setidaknya saya tidak perlu terlalu berhemat pada makanan dan pakaian. saya juga bisa keluar untuk makan dan bersantai sesekali,” katanya kepada tmtpost media app.

namun, lingkungan berubah. sejak tahun 2024, perusahaannya mengalami phk, dengan rasio phk mencapai 50%. meski tidak di-phk, namun gajinya berkurang signifikan.

tekanan hidup membuatnya sangat ragu untuk memiliki anak. di usia 30-an, ia sudah terlambat menikah dan memiliki anak, namun ia mengeluh, "jika saya ingin memiliki anak sekarang, tekanan finansial akan semakin besar."

berita terbaru tentang penurunan suku bunga pinjaman membuat matanya berbinar. reuters, nomura securities, ubs dan institusi lain memiliki berita yang relevan. dia pernah berpikir bahwa tekanan tersebut dapat dikurangi, tetapi kemudian seorang eksekutif bank membantahnya rumor tersebut dan membantah ramalan tersebut. kalimat itu membuat hatinya kembali tegang.

faktanya, zhang jing telah banyak berurusan dengan bank dan pengembang selama lebih dari setahun. pada bulan maret tahun lalu, pasar real estate shanghai masih sangat panas, dan membeli rumah baru memerlukan lotere. serangkaian proses ia lalui antara lain penandatanganan kontrak, pemilihan rumah, penandatanganan kontrak, dan pengajuan pinjaman. pada bulan juli tahun lalu, bank mulai meminjamkan uang, dan batas waktu untuk bangunan tempat tinggal adalah pada akhir september. menurut peraturan, bank perlu meminjamkan uang setelah batas pembangunan ditutup. pinjaman bank di muka juga berarti bahwa pemilik harus membayar kembali bunganya selama beberapa bulan lagi.

pada saat itu, beberapa proyek real estate di shanghai memiliki pinjaman awal, dan pengembang terkait juga melakukan negosiasi dan memberikan kompensasi kepada pemiliknya. zhang jing dan tetangganya percaya bahwa bank memberikan pinjaman sebelum batas maksimumnya tercapai adalah ilegal, dan mereka berharap bank dapat memberikan kompensasi atas bunga pelunasan lebih awal.

juga pada bulan juli tahun lalu, direktur departemen kebijakan moneter bank rakyat tiongkok menyatakan pada konferensi pers bahwa sesuai dengan prinsip-prinsip marketisasi dan supremasi hukum, bank-bank komersial didukung dan didorong untuk secara independen bernegosiasi dengan peminjam untuk melakukan perubahan. perjanjian kontrak, atau mengeluarkan pinjaman baru untuk menggantikan pinjaman awal yang sudah ada.

sikap bank rakyat tiongkok menyemangati zhang jing dan tetangganya. bersama-sama mereka menyerahkan materi yang relevan ke biro regulasi perbankan dan asuransi shanghai, tetapi semuanya ditolak.

pada bulan agustus, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara mengklarifikasi bahwa peminjam pinjaman rumah pertama yang memenuhi syarat dapat bernegosiasi dengan lembaga keuangan pemberi pinjaman untuk menurunkan suku bunga. pada bulan desember, bank rakyat tiongkok memberi wewenang kepada pusat pendanaan antar bank nasional untuk mengumumkan bahwa suku bunga pasar pinjaman (lpr) pada tanggal 20 desember 2023 adalah: lpr 1 tahun adalah 3,45%, dan lpr 5 tahun ke atas adalah 4,2 %.

hal ini juga mendorong dia dan tetangganya. semua orang berkomunikasi dengan bank satu demi satu, berharap dapat menurunkan suku bunga pinjaman, tetapi banyak bank mengatakan hal itu tidak berlaku di shanghai dan tidak ada ruang untuk pengurangan.

ini adalah penantian yang lama, dan zhang jing serta yang lainnya belum menyerah.

jauhi konsumerisme dan bayar kembali pinjaman anda lebih awal, tetapi anda tidak bisa membayarnya kembali begitu saja jika anda mau.

sementara beberapa orang menunggu suku bunga hipotek turun, mereka mengurangi makanan dan pakaian serta membayar kembali pinjaman mereka lebih awal.

daripada menurunkan suku bunga, xiao ma lebih memikirkan kapan dia bisa melunasi hipoteknya di muka.

bisakah penurunan suku bunga benar-benar membuahkan hasil? berapa poin yang bisa diturunkan? bagaimana dengan tindak lanjut dari bank yang berbeda? ada hambatan tersembunyi dalam implementasi bank... setelah memikirkannya dengan hati-hati, dia terus menabung.

perusahaannya juga telah memotong gajinya tahun ini, dan tekanan pembayaran pinjamannya menjadi semakin besar.

“saat ini konsumsi sudah sangat diturunkan. mungkin saja masyarakat memiliki pandangan yang suram dan tidak mau membayar premi sama sekali,” katanya kepada tmtpost app.

rekan-rekan saya juga telah menurunkan konsumsinya, dan semua orang tidak lagi membandingkan diri mereka dengan barang-barang mewah.

pada semester pertama tahun ini, ia melakukan operasi pelunasan pinjaman lebih awal, menurutnya prosesnya sangat rumit. “pinjaman tidak dapat dilunasi secepat yang anda inginkan. ini memerlukan janji temu dan ada batasan jumlahnya.”

salah satu rekannya membeli rumah di kawasan sekolah beberapa tahun yang lalu. setelah anak-anaknya masuk sekolah, dia langsung menjualnya. seluruh pembayaran rumah berikutnya digunakan oleh rekannya untuk melunasi pinjaman di muka. jumlah dananya lebih dari 1 juta, dan saya harus mengantri lebih dari sebulan untuk membayarnya kembali.

“selama tingkat bunganya tidak turun hingga membuat saya nyaman, saya akan memilih untuk melunasi pinjaman lebih awal.”

pada tanggal 31 agustus tahun lalu, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara bersama-sama mengeluarkan "pemberitahuan tentang hal-hal yang relevan mengurangi suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada" untuk memandu pengurangan suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada. laporan penelitian pialang menunjukkan bahwa setelah pedoman diturunkan, fenomena pembayaran kembali pinjaman lebih awal telah mereda. menurut "laporan operasi keuangan regional" bank sentral, jumlah pelunasan awal pinjaman perumahan pribadi nasional mencapai 432,45 miliar yuan pada agustus 2023. dari bulan september hingga desember setelah kebijakan ini diberlakukan, rata-rata jumlah pembayaran di muka bulanan pinjaman hipotek turun menjadi sekitar 387 miliar yuan, turun 10,5% dari bulan agustus. di wilayah yang suku bunganya turun secara signifikan, seperti hubei, henan, dan jiangxi, penurunan jumlah pembayaran di muka masing-masing mencapai 42,1%, 27,5%, dan 22,2%, lebih tinggi dari rata-rata nasional.

di daerah-daerah dimana suku bunga kpr telah diturunkan secara signifikan, permintaan konsumsi masyarakat relatif meningkat, dan pemulihan kecenderungan konsumsi menjadi lebih jelas.

pada kuartal keempat tahun 2023, kecenderungan konsumsi masyarakat perkotaan secara nasional lebih rendah 3,7 poin persentase dibandingkan periode yang sama tahun 2019. di antara wilayah yang suku bunganya diturunkan lebih banyak, hubei dan jiangxi masing-masing lebih rendah 2,4 poin persentase dan 1,3 poin persentase dibandingkan periode yang sama tahun 2019. artinya, di dua wilayah yang suku bunga hipoteknya telah diturunkan secara signifikan, terdapat penduduk ' kecenderungan konsumsi akan pulih relatif cepat. setelah skala pelunasan awal pinjaman penduduk di daerah tersebut menurun, sebagian uang yang ditabung diubah menjadi konsumsi.

sekuritas tiongkok baratlaporan penelitian memperkirakan: dengan asumsi bahwa 10-20% dari jumlah pembayaran pinjaman awal digunakan untuk konsumsi, peningkatan konsumsi negara saya akan menjadi sekitar 0,9-1,9%, dan peningkatan terhadap pdb akan menjadi sekitar 0,37-0,74%.

namun, ambang batas pelunasan pinjaman lebih awal juga ditingkatkan secara bertahap.

baru-baru ini, beberapa bank di guangzhou telah meningkatkan batas pembayaran aplikasi mereka menjadi 50.000. menurut tangkapan layar halaman yang dipublikasikan oleh beberapa pengguna, sistem aplikasi icbc menampilkan "jika anda memilih penyelesaian sebagian sebagai metode pembayaran reservasi, jumlah yang anda masukkan harus lebih besar dari 50.000 yuan."

menurut laporan media,icbcpenyesuaian ini diluncurkan pada akhir agustus. pengguna dapat mengajukan permohonan pelunasan pinjaman lebih awal secara online, yang membutuhkan lebih dari 50.000 yuan. jika jumlah pelunasan awal pinjaman hipotek kurang dari 50.000 yuan, pemberi pinjaman harus beralih ke offline. outlet untuk menyelesaikan prosedur pelunasan awal.

selain itu, pengguna pinjaman rumah icbc mengungkapkan bahwa mereka baru-baru ini membuat janji untuk membayar kembali pinjaman rumah mereka terlebih dahulu melalui aplikasi, dan mereka hanya dapat memilih untuk membayar paling cepat pada tanggal 1 desember, yang berarti bahwa pengguna harus menunggu hampir tiga bulan. bulan.

“bank tidak mau melakukan penyesuaian karena kepentingannya sendiri, tapi pada akhirnya mungkin harus melakukan penyesuaian karena kepentingannya.”

dalam grup "pengejar penurunan suku bunga", tetangga zhang jing memposting tangkapan layar obrolan seorang bankir, yang menyatakan bahwa berita terbaru tersebut bukanlah rumor, dan bank telah menerima permintaan yang relevan.

para bankir juga memperhatikan.

mengenai rumor bloomberg, wang liang, presiden china merchants bank, mengatakan bahwa hal ini akan berdampak negatif pada suku bunga hipotek yang ada di industri perbankan. departemen manajemen makro akan melakukan demonstrasi dan penelitian yang memadai sebelum meluncurkan kebijakan tersebut.

lao li, yang telah bekerja di sebuah bank di kota lapis kedua selama sepuluh tahun, mengatakan kepada tmtpost app: regulator dan bank mungkin menemui jalan buntu saat ini. bank tidak ingin menurunkan suku bunga karena kepentingan mereka sendiri. dan pada akhirnya mereka mungkin harus menurunkan suku bunga demi kepentingan mereka sendiri.

apa saja metode implementasi yang mungkin? lao li telah berdiskusi dengan teman-temannya di industri perbankan: ada terlalu banyak orang yang terlibat dalam suku bunga pinjaman yang ada. jika kita bernegosiasi satu per satu, itu akan menjadi proyek yang sangat besar dan tidak realistis kebijakan yang berlaku untuk semua. seperti pada tahun 2008, bank ini adalah cara yang lebih efisien dan layak untuk beroperasi secara langsung dan seragam di tingkat sistem, mengirim pesan teks, menelepon pemberitahuan ke pemberi pinjaman, atau mengatur beberapa tingkat di aplikasi bank untuk pengguna untuk memilih. jika masyarakat perlu bernegosiasi satu sama lain, titik pengurangan setiap orang akan berbeda, dan akan sulit untuk maju pada tingkat praktis.

tahun 2008 yang disebutkan oleh lao li adalah periode yang istimewa. saat itu, dibutuhkan waktu lebih dari empat bulan sejak pengumuman bank sentral hingga implementasi penuh rencana preferensi suku bunga hipotek yang ada di berbagai bank.

pada saat itu, krisis subprime mortgage di as melanda dunia, dan tiongkok juga menghadapi situasi terhambatnya ekspor dan arus keluar modal asing, pasar menyusut, dan perekonomian bergeser dari overheating pada tahun 2007 ke titik beku.

harga rumah dalam negeri berfluktuasi dengan hebat. dalam tiga kuartal pertama tahun 2008, volume transaksi real estate turun 50% di shenzhen, beijing, wuhan dan tempat lain. pada bulan mei 2008, harga rumah di shenzhen turun 36% dari harga tertinggi tahun sebelumnya.

pada paruh kedua tahun 2008, sejumlah paket stimulus diperkenalkan di sektor real estat, termasuk lima kali penurunan suku bunga, pemotongan pajak, dan suku bunga pinjaman preferensial. secara khusus, diskon suku bunga untuk pinjaman hipotek pribadi baru diturunkan dari 85% menjadi 30%. beberapa bulan kemudian, karena permainan antara semua pihak, pinjaman hipotek yang ada juga mencapai diskon 30% di awal tahun 2009.

diskon 30% pada suku bunga kpr pribadi baru telah diterapkan dengan cepat oleh berbagai bank untuk menarik pengguna baru. namun, terdapat banyak juga perbedaan antar bank mengenai diskon 30% pada suku bunga kpr yang sudah ada dan lihatlah, tunda rencana, ubah pikiran, dan naikkan ambang batas secara terselubung. perilaku ini biasa terjadi.

bank juga bersaing satu sama lain.

menurut laporan, pada bulan januari 2009, beberapa bank kecil dan menengah memimpin.bank beijing、bank nanjing、bank minsheng tiongkokdiskon 30% dari suku bunga kpr yang ada akan resmi diterapkan mulai 1 januari. beberapa bank milik negara telah mengumumkan tindak lanjutnya secara berturut-turut, namun bank-bank besar milik negara juga telah mengubah rencana mereka, sehingga sulit untuk diterapkan.

pada akhir tahun 2008 dan awal tahun 2009, beberapa bank besar menetapkan persyaratan yang rumit untuk suku bunga preferensial atas pinjaman hipotek yang ada. jika permohonan pembeli rumah tidak berhasil, ia akan beralih ke bank lain untuk mendapatkan hipotek. beberapa bank pinjaman baru membantu pelanggan menemukan perusahaan perantara jaminan untuk melunasi pokok dan bunga bank pinjaman asli, dan kemudian mengajukan pinjaman di bank. bank pinjaman baru, dengan suku bunga serendah 30%.

hal ini secara langsung menyebabkan pemulihan pasar real estat. pada tahun 2010, pasar real estat menjadi terlalu panas, dan kebijakan beralih ke peraturan, mengakhiri diskon 30% pada suku bunga pinjaman perumahan pribadi.

“beberapa bank sekarang mengeluarkan kupon suku bunga preferensial satu tahun kepada nasabah berkualitas tinggi, yang berarti mereka akan memberikan diskon suku bunga yang sesuai kepada pengguna tanpa mengubah kontrak, dan melakukan evaluasi dinamis setiap tahun menerbitkan kupon. . jika lingkungan secara umum memburuk, akan tepat untuk mengirim lebih banyak uang.

jadi, tipe pelanggan manakah yang merupakan pelanggan berkualitas tinggi? jika anda adalah pelanggan berkualitas tinggi, mengapa anda tidak dapat membayar kembali pinjamannya? hal ini sekali lagi masuk dalam persoalan keadilan.

sekuritas tianfenganalis percaya bahwa dikombinasikan dengan kebijakan hipotek terbaru tahun ini dan perubahan suku bunga, kemungkinan penurunan lagi suku bunga hipotek saat ini memang ada, dan memberikan dua metode perhitungan.

pertama, berdasarkan suku bunga pinjaman perumahan yang sebelumnya diumumkan oleh bank sentral sebesar 4,27%, tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman perumahan baru pada kuartal kedua tahun ini diturunkan menjadi 3,45%, yang dapat diturunkan sebesar 82bp, sesuai hingga pengurangan tahunan beban bunga peminjam sekitar 310 miliar yuan.

metode penghitungan lainnya didasarkan pada laporan sementara bank of communications tahun 2024. pada paruh pertama tahun 2024, hasil rata-rata tahunan pinjaman pribadi jangka menengah dan panjang yang ada adalah sekitar 4,0%, yang akan turun menjadi 3,45%, yang merupakan bobot tertimbang. tingkat bunga rata-rata pinjaman hipotek baru, yaitu kompresi sekitar 55bp, sesuai dengan penurunan tahunan beban bunga peminjam adalah sekitar 210 miliar yuan.

“mempertimbangkan ekspektasi pasar, meskipun penurunan suku bunga kpr yang ada memang bermanfaat bagi masyarakat, namun jumlah rata-rata per rumah tangga relatif terbatas. sulit untuk mendorong permintaan efektif dari sektor perumahan karena penurunan yang ada. suku bunga hipotek, belum lagi penurunan suku bunga hipotek yang ada tidak akan terjadi. artinya, dampak terhadap peningkatan permintaan real estat diperkirakan akan terbatas, "kata orang di atas.