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en los últimos días, zhang jing (seudónimo), un trabajador administrativo de shanghai, se ha sentido como en una montaña rusa. un informe de bloomberg afirmó que china está considerando reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, pero las autoridades reguladoras chinas no han respondido. el viernes pasado (30 de agosto), el índice de la industria inmobiliaria (shenwan) subió casi un 5%, liderando el aumento de las acciones a.

zhang jing calculó el préstamo hipotecario que tenía. si la tasa de interés hipotecaria bajara del 4,55% cuando se aplicó el año pasado al 3,4% actual, significaría que podría pagar más de 2.000 yuanes al mes. para él, que acababa de formar una familia pequeña, esto suponía un gasto enorme.

esta semana, bloomberg volvió a detallar la noticia: los reguladores financieros han propuesto reducir las tasas de interés hipotecarias existentes en un total de aproximadamente 80 puntos básicos. la primera reducción se realizará en las próximas semanas y la segunda reducción será a principios del próximo año. se rebajarán tanto las de primera como las de segunda vivienda.

zhang jing envió la noticia a un grupo de wechat llamado "perseguidores de reducción de tasas de interés", que creó el año pasado. había más de 400 vecinos en el grupo. todos lo discutieron con entusiasmo y se actualizaron cientos de mensajes en media hora. , esperando que la reducción de tipos de interés se aplique sin problemas.

larga espera: los pagadores de préstamos han negociado repetidamente con el banco, pero fracasaron.

en marzo de 2023, el recién casado zhang jing compró una nueva casa en shanghai como residencia nupcial. debido a que era su primera casa, disfrutó de un porcentaje de pago inicial del 35% y pagó más de 2 millones de yuanes en pago inicial. además, tenía un préstamo comercial más un préstamo de fondo de previsión de 4 millones de yuanes, con un plazo de préstamo de 30 años. la tasa de interés del préstamo que solicitó en ese momento era del 4,55%, lo que significa que el monto total de pago alcanza entre 7 y 8 millones de yuanes y el pago mensual es de 21.000 yuanes.

como muchas familias pequeñas, zhang jing y su esposa tienen una clara división del trabajo. él es responsable de pagar la hipoteca y su esposa es responsable de los gastos familiares con sus ingresos. en los últimos años, su industria fue relativamente próspera y se mostró muy optimista sobre sus expectativas de ingresos futuros y su desarrollo profesional cuando firmó el contrato de préstamo, no dudó mucho.

antes de comprar una casa, él y su esposa eran amantes de la comida y comían fuera cuatro o cinco veces por semana, gastando un promedio de 100 a 200 yuanes por persona cada vez. después de comprar una casa, nunca salen a comer ni cocinan en casa los fines de semana. calculado de esta manera, puedes ahorrar 3.000 yuanes en gastos cada mes.

hizo algunos cálculos y descubrió que si la tasa de interés hipotecaria bajaba del 4,5% al ​​3,5%, significaría que podría pagar más de 2.000 yuanes menos en pagos de préstamos al mes.

"más de 2.000 es una cantidad enorme de dinero. al menos no tengo que ser demasiado frugal con la comida y la ropa. también puedo salir a comer y relajarme de vez en cuando", dijo a la aplicación tmtpost media.

sin embargo, el entorno está cambiando. desde 2024, su empresa ha experimentado despidos y la tasa de despidos alcanzó el 50%. aunque no fue despedido, su salario se redujo significativamente.

la presión de la vida le hizo dudar mucho de tener hijos. a sus 30 años ya tarda en casarse y tener hijos, pero se lamenta: "si quiero tener hijos ahora, la presión financiera será aún mayor".

la reciente noticia sobre la reducción de los tipos de interés de los préstamos existentes hizo que se le iluminaran los ojos. reuters, nomura securities, ubs y otras instituciones tuvieron noticias relevantes. una vez pensó que la presión podría aliviarse, pero luego un ejecutivo bancario salió a refutar la situación. rumor y negó esta predicción. la frase volvió a tensar su corazón.

de hecho, zhang jing ha tenido muchos tratos con bancos y desarrolladores durante más de un año. en marzo del año pasado, el mercado inmobiliario de shanghai todavía estaba muy activo y comprar una casa nueva requería una lotería. pasó por una serie de procesos que incluían firmar un contrato, seleccionar una casa, firmar un contrato y solicitar un préstamo. en julio del año pasado, los bancos comenzaron a prestar dinero y el límite para los edificios residenciales fue a finales de septiembre. según la normativa, los bancos deben prestar dinero por adelantado después de que se limiten los límites de construcción. los préstamos bancarios también significan que los propietarios tendrán que pagar intereses durante varios meses más.

en ese momento, varios proyectos inmobiliarios en shanghai contaban con préstamos anticipados y los promotores pertinentes también negociaron y compensaron a los propietarios. zhang jing y sus vecinos creen que es ilegal que los bancos presten antes de que se alcance el límite, y esperan que los bancos puedan compensar los intereses de los reembolsos anticipados.

también en julio del año pasado, el director del departamento de política monetaria del banco popular de china declaró en una conferencia de prensa que, de conformidad con los principios de mercantilización y estado de derecho, se apoya y alienta a los bancos comerciales a negociar de forma independiente con los prestatarios para cambiar acuerdos contractuales o emitir nuevos préstamos para reemplazar los préstamos originales existentes.

la actitud del banco popular de china animó a zhang jing y sus vecinos. juntos presentaron materiales relevantes a la oficina reguladora de banca y seguros de shanghai, pero todos fueron rechazados.

en agosto, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera aclararon que los prestatarios elegibles de préstamos para primera vivienda pueden negociar con la institución financiera crediticia para reducir la tasa de interés. en diciembre, el banco popular de china autorizó al centro nacional de financiamiento interbancario a anunciar que la tasa de interés cotizada en el mercado de préstamos (lpr) el 20 de diciembre de 2023 era: la lpr a 1 año era del 3,45% y la lpr a 5 años o más era del 4,2. %.

esto también lo animó a él y a sus vecinos. todos se comunicaron con los bancos uno tras otro, con la esperanza de reducir la tasa de interés del préstamo, pero muchos bancos dijeron que no era aplicable a shanghai y que no había margen para la reducción.

es una espera larga y zhang jing y otros no se han rendido todavía.

manténgase alejado del consumismo y pague su préstamo anticipadamente, pero no puede pagarlo simplemente si así lo desea.

mientras algunas personas esperan que bajen las tasas de interés hipotecarias, están recortando sus gastos en alimentos y ropa y pagando sus préstamos anticipadamente.

en lugar de bajar las tasas de interés, xiao ma está más preocupado por cuándo podrá pagar su hipoteca por adelantado.

¿pueden realmente concretarse los recortes de las tasas de interés? ¿cuántos puntos se puede bajar? ¿qué tal el seguimiento de diferentes bancos? había obstáculos ocultos para la implementación del banco... después de pensarlo detenidamente, continuó ahorrando dinero.

su empresa también ha estado recortando salarios este año y su presión para pagar el préstamo se ha vuelto aún mayor.

"el consumo se ha reducido mucho ahora. puede ser que la gente tenga una visión negativa y no quiera pagar la prima en absoluto", dijo a la aplicación tmtpost.

mis colegas también han reducido su consumo y ya no todos se comparan con los artículos de lujo. después de todo, en este entorno no hay nada que valga la pena mostrar.

en el primer semestre de este año realizó una operación de amortización anticipada del préstamo. en su opinión, el proceso fue muy complicado. “el préstamo no se puede pagar tan rápido como se desea. es necesario concertar una cita y el importe está limitado”.

uno de sus colegas compró una casa en un distrito escolar hace unos años, después de que sus hijos comenzaron a ir a la escuela, la vendió inmediatamente. el colega utilizó todo el pago de la casa siguiente para pagar el préstamo por adelantado. la cantidad de fondos fue de más de 1 millón y tuve que hacer cola durante más de un mes para devolverlo.

"mientras la tasa de interés no baje a un punto que me haga sentir cómodo, optaré por pagar el préstamo anticipadamente", dijo xiao ma.

el 31 de agosto del año pasado, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera emitieron conjuntamente el "aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes" para guiar la reducción de las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes. los informes de investigación de corredurías muestran que después de que se redujeron las directrices, el fenómeno de los reembolsos anticipados de los préstamos se ha aliviado. según el "informe de operaciones financieras regionales" del banco central, el monto de reembolso anticipado de préstamos personales para vivienda nacional alcanzó los 432.450 millones de yuanes en agosto de 2023. de septiembre a diciembre, después de la introducción de la política, el monto promedio mensual de pago anticipado de préstamos hipotecarios cayó a aproximadamente 387 mil millones de yuanes, una disminución del 10,5% con respecto a agosto. en regiones donde las tasas de interés han caído significativamente, como hubei, henan y jiangxi, las reducciones en el monto de los pagos anticipados alcanzaron el 42,1%, 27,5% y 22,2% respectivamente, cifra superior a la media nacional.

en áreas donde las tasas de interés hipotecarias existentes se han reducido significativamente, la demanda de consumo de los residentes ha mejorado relativamente y la recuperación de las tendencias de consumo ha sido más obvia.

en el cuarto trimestre de 2023, la propensión al consumo de los residentes urbanos a nivel nacional fue 3,7 puntos porcentuales menor que en el mismo período de 2019. entre las regiones donde las tasas de interés se han reducido más, hubei y jiangxi son 2,4 puntos porcentuales y 1,3 puntos porcentuales más bajas que en el mismo período de 2019, respectivamente. esto significa que en las dos regiones donde las tasas de interés hipotecarias existentes se han reducido significativamente, los residentes. 'la propensión al consumo se recuperará relativamente rápido. después de que disminuyó la escala de reembolso anticipado de préstamos por parte de los residentes de estas áreas, parte del dinero ahorrado se convirtió en consumo.

valores de china occidentalestimaciones del informe de investigación: suponiendo que entre el 10% y el 20% del monto del reembolso anticipado del préstamo se utilice para el consumo, el aumento del consumo de mi país será de aproximadamente el 0,9% al 1,9% y el aumento del pib será de aproximadamente el 0,37% al 0,74%.

sin embargo, el umbral para el reembolso anticipado de los préstamos también está aumentando gradualmente.

recientemente, algunos bancos de guangzhou han aumentado el límite de pago de su aplicación a 50.000. según las capturas de pantalla de la página hechas públicas por algunos usuarios, el sistema de la aplicación icbc muestra "si selecciona la liquidación parcial como método de pago para la reserva, el monto que ingresa debe ser superior a 50.000 yuanes".

según informes de los medios,icbceste ajuste se lanzó a finales de agosto. los usuarios pueden solicitar el reembolso anticipado del préstamo en línea, lo que requiere más de 50.000 yuanes. si el monto del reembolso anticipado del préstamo hipotecario es inferior a 50.000 yuanes, el prestamista debe acudir a un banco fuera de línea. establecimiento para completar el procedimiento de amortización anticipada.

además, los usuarios de préstamos hipotecarios de icbc revelaron que recientemente concertaron una cita para pagar su préstamo hipotecario por adelantado a través de la aplicación y que solo pueden optar por pagar el 1 de diciembre como muy pronto, lo que significa que los usuarios tienen que esperar casi tres meses.

"los bancos no quieren hacer ajustes por sus propios intereses, pero al final pueden tener que hacer ajustes por sus propios intereses".

en el grupo de "persecudores de recortes de tasas de interés", el vecino de zhang jing publicó una captura de pantalla del chat de un banquero, en el sentido de que la noticia reciente no es un rumor y que el banco ya ha recibido una demanda relevante.

los banqueros también están prestando atención.

respecto a los rumores de bloomberg, wang liang, presidente del china merchants bank, dijo que esto tendrá un cierto impacto negativo en las tasas de interés hipotecarias existentes en la industria bancaria. el departamento de gestión macro realizará suficientes demostraciones e investigaciones antes de lanzar tal política.

lao li, que ha trabajado para un banco en una ciudad de segundo nivel durante diez años, dijo a la aplicación tmtpost: los reguladores y los bancos pueden estar en un punto muerto en este momento. los bancos no quieren bajar la tasa debido a sus propios intereses. y es posible que eventualmente tengan que bajar sus tasas por el bien de sus propios intereses.

¿cuáles son los posibles métodos de implementación? lao li ha hablado con amigos de la industria bancaria: hay demasiadas personas involucradas en las tasas de interés de los préstamos existentes. si negociamos uno por uno, sería un proyecto muy grande y poco realista para los bancos establecer uno. -política de tamaño para todos como en 2008, los bancos es una forma más eficiente y factible de operar directa y uniformemente a nivel del sistema, enviar mensajes de texto, llamar notificaciones a los prestamistas o configurar varios niveles en la aplicación del banco. usuarios a elegir. si las personas necesitan negociar entre sí, el punto de reducción de cada uno será diferente y será difícil avanzar en el nivel práctico.

el año 2008 mencionado por lao li fue un período especial. en ese momento, transcurrieron más de cuatro meses desde el anuncio del banco central hasta la plena implementación de los planes preferenciales de tipos de interés hipotecarios existentes en varios bancos.

en ese momento, la crisis de las hipotecas de alto riesgo de estados unidos arrasó el mundo, y china también enfrentó una situación en la que las exportaciones se vieron obstaculizadas y las salidas de capital extranjero, el mercado se contrajo y la economía pasó del sobrecalentamiento en 2007 a un punto de congelación.

los precios internos de la vivienda fluctuaron violentamente. en los primeros tres trimestres de 2008, el volumen de transacciones inmobiliarias cayó un 50% en shenzhen, beijing, wuhan y otros lugares. en mayo de 2008, los precios de la vivienda en shenzhen cayeron un 36% desde el máximo del año anterior.

en el segundo semestre de 2008, se introdujeron varios paquetes de estímulo en el sector inmobiliario, incluidos cinco recortes de las tasas de interés, recortes de impuestos y tasas de interés preferenciales para los préstamos. en concreto, el descuento del tipo de interés para los nuevos préstamos hipotecarios personales se redujo del 85% al ​​30%. unos meses después, debido al juego entre todas las partes, los préstamos hipotecarios existentes también alcanzaron un descuento del 30% a principios de 2009.

el descuento del 30% en el tipo de interés para nuevas hipotecas personales ha sido implementado rápidamente por varios bancos con el fin de atraer nuevos usuarios. sin embargo, también existen muchas diferencias entre los bancos con respecto al descuento del 30% en el tipo de interés para las hipotecas existentes. y ver, retrasar el plan, cambiar de opinión y elevar el umbral disfrazado. estos comportamientos son comunes.

los bancos también compiten entre sí.

según los informes, en enero de 2009, algunos bancos pequeños y medianos tomaron la iniciativa.banco de pekín、banco de nankín、banco minsheng de chinaa partir del 1 de enero se implementará oficialmente un descuento del 30% sobre las tasas de interés hipotecarias existentes. algunos bancos estatales han anunciado sucesivamente medidas de seguimiento, pero los principales bancos estatales también han cambiado sus planes, lo que dificulta su implementación.

a finales de 2008 y principios de 2009, algunos bancos importantes establecieron condiciones complicadas para tipos de interés preferenciales sobre los préstamos hipotecarios existentes. si la solicitud del comprador de vivienda no tiene éxito, cambiará a otro banco para obtener una hipoteca. algunos bancos de préstamos nuevos ayudan a los clientes a encontrar una empresa intermediaria de garantía para pagar el capital y los intereses del banco de préstamos original y luego solicitar un préstamo en el. nuevo banco de préstamos, con tasas de interés tan bajas como 30% de descuento.

esto condujo directamente a la recuperación del mercado inmobiliario. en 2010, el mercado inmobiliario se sobrecalentó y las políticas recurrieron a la regulación, poniendo fin al descuento del 30% en las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda.

“algunos bancos ahora emiten cupones de tasa de interés preferencial por un año a clientes de alta calidad, lo que significa que brindarán a los usuarios descuentos apropiados en las tasas de interés sin cambiar el contrato y realizarán evaluaciones dinámicas cada año. si la situación económica mejora, dejarán de hacerlo. emitir cupones. si el ambiente general se deteriora, será apropiado enviar más dinero. esto también es una exploración del banco.

entonces, ¿qué tipo de clientes son clientes de alta calidad? si es un cliente de alta calidad, ¿por qué no puede pagar el préstamo? esto vuelve a caer en la cuestión de la justicia.

valores de tianfenglos analistas creen que, combinado con las últimas políticas hipotecarias y los cambios en las tasas de interés de este año, existe la posibilidad de otra reducción en las tasas de interés hipotecarias existentes, y dieron dos métodos de cálculo.

en primer lugar, de acuerdo con la tasa de interés de los préstamos para vivienda existente anterior anunciada por el banco central del 4,27%, la tasa de interés promedio ponderada de los nuevos préstamos para vivienda en el segundo trimestre de este año se reduce al 3,45%, que se puede reducir en 82 puntos básicos, lo que corresponde a una reducción anual de los gastos por intereses de los prestatarios de aproximadamente 310 mil millones de yuanes.

otro método de cálculo se basa en el informe provisional de 2024 del bank of communications. en el primer semestre de 2024, el rendimiento medio anualizado de los préstamos personales existentes a medio y largo plazo es de aproximadamente el 4,0%, que caerá al 3,45%, una cifra ponderada. tasa de interés promedio de los nuevos préstamos hipotecarios, que es de aproximadamente 55 puntos básicos de compresión, lo que corresponde a una disminución anual de los gastos por intereses de los prestatarios fueron de aproximadamente 210 mil millones de yuanes.

"considerando desde la perspectiva de las expectativas del mercado, aunque la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes es ciertamente beneficiosa para la gente, el monto promedio por hogar es relativamente limitado. es difícil impulsar la demanda efectiva del sector residencial debido a la disminución de las tasas de interés existentes. tasas de interés hipotecarias, sin mencionar que la reducción de las tasas hipotecarias existentes no lo hará. esto significa que se espera que el impacto en el aumento de la demanda inmobiliaria sea limitado", dijo la persona arriba.