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nos últimos dias, zhang jing (pseudônimo), um trabalhador de colarinho branco em xangai, tem se sentido como uma montanha-russa. um relatório da bloomberg afirmou que a china está a considerar reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes, mas as autoridades reguladoras chinesas não responderam. na última sexta-feira (30 de agosto), o índice do setor imobiliário (shenwan) subiu quase 5%, liderando a alta das ações a.

zhang jing calculou o empréstimo hipotecário que ele possuía. se a taxa de juros da hipoteca caísse de 4,55% quando foi solicitada no ano passado para 3,4% hoje, isso significaria que ele seria capaz de pagar menos de 2.000 yuans por mês. para ele que acabara de formar uma família pequena, isso era uma despesa enorme.

esta semana, a bloomberg detalhou mais uma vez a notícia: os reguladores financeiros propuseram reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes num total de cerca de 80 pontos base. a primeira redução ocorrerá nas próximas semanas e a segunda redução ocorrerá no início do próximo ano. tanto a primeira quanto a segunda residência serão reduzidas.

zhang jing enviou a notícia para um grupo wechat chamado "perseguidores de redução de taxas de juros", que ele estabeleceu no ano passado. havia mais de 400 vizinhos no grupo. todos discutiram o assunto com entusiasmo e centenas de mensagens foram atualizadas em meia hora. , aguardando com expectativa a implementação harmoniosa da redução das taxas de juro.

longa espera: os pagadores de empréstimos negociaram repetidamente com o banco, mas falharam.

em março de 2023, o recém-casado zhang jing comprou uma nova casa em xangai como residência de casamento. por ser sua primeira casa, ele teve uma taxa de entrada de 35% e pagou mais de 2 milhões de yuans de entrada. além disso, ele tinha um empréstimo comercial mais um empréstimo de fundo de previdência de 4 milhões de yuans, com prazo de empréstimo de 30 anos. a taxa de juros do empréstimo que ele solicitou naquela época era de 4,55%, o que significa que o valor total do reembolso chega a 7 a 8 milhões de yuans e o pagamento mensal é de 21.000 yuans.

como muitas famílias pequenas, zhang jing e sua esposa têm uma divisão clara de trabalho. ele é responsável pelo pagamento da hipoteca e sua esposa é responsável pelas despesas familiares com base em sua renda. nos últimos anos, sua indústria foi relativamente próspera e ele estava muito otimista em relação às suas expectativas de renda futura e ao desenvolvimento de sua carreira. quando assinou o contrato de empréstimo, ele não hesitou muito.

antes de comprar uma casa, ele e sua esposa eram amantes da comida e comiam fora quatro ou cinco vezes por semana, gastando em média 100 a 200 yuans por pessoa cada vez. depois de comprar uma casa, eles nunca mais comem fora e cozinham em casa nos finais de semana. calculado desta forma, você pode economizar 3.000 yuans em despesas todos os meses.

ele fez alguns cálculos e descobriu que se a taxa de juros da hipoteca caísse de 4,5% para 3,5%, isso significaria que ele seria capaz de pagar mais de 2.000 yuans a menos em pagamentos de empréstimos por mês.

“mais de 2.000 é uma quantia enorme de dinheiro. pelo menos não preciso ser muito econômico com comida e roupas. também posso sair para comer e relaxar ocasionalmente”, disse ele ao tmtpost media app.

no entanto, o ambiente está a mudar. desde 2024, a sua empresa sofreu demissões, com o índice de demissões chegando a 50%.

a pressão da vida o deixou muito hesitante em ter filhos. aos 30 anos, já está atrasado em casar e ter filhos, mas lamentou: “se eu quiser ter filhos agora, a pressão financeira será ainda maior”.

as notícias recentes sobre a redução das taxas de juro dos empréstimos existentes fizeram com que os seus olhos brilhassem. reuters, nomura securities, ubs e outras instituições tiveram notícias relevantes. certa vez, ele pensou que a pressão poderia ser aliviada, mas depois um executivo do banco apareceu para refutar a ideia. boato e negou essa previsão. a frase deixou seu coração tenso novamente.

na verdade, zhang jing teve muitos negócios com bancos e desenvolvedores por mais de um ano. em março do ano passado, o mercado imobiliário de xangai ainda estava muito aquecido e a compra de uma casa nova exigia um sorteio. ele passou por uma série de processos, incluindo assinatura de contrato, seleção de casa, assinatura de contrato e solicitação de empréstimo. em julho do ano passado, os bancos começaram a emprestar dinheiro e o limite máximo para os edifícios residenciais foi no final de setembro. de acordo com os regulamentos, os bancos têm de emprestar dinheiro depois de os limites máximos para os edifícios de desenvolvimento serem limitados. os empréstimos bancários antecipados também significam que os proprietários terão de pagar juros durante vários meses.

naquela altura, vários projectos imobiliários em xangai tinham empréstimos antecipados, e os promotores relevantes também negociaram e compensaram os proprietários. zhang jing e os seus vizinhos acreditam que é ilegal os bancos emprestarem antes de o limite ser atingido e esperam que os bancos possam compensar os juros dos reembolsos antecipados.

também em julho do ano passado, o director do departamento de política monetária do banco popular da china afirmou numa conferência de imprensa que, de acordo com os princípios da mercantilização e do estado de direito, os bancos comerciais são apoiados e encorajados a negociar de forma independente com os mutuários para mudar contratar acordos ou emitir novos empréstimos para substituir os empréstimos originais existentes.

a atitude do banco popular da china encorajou zhang jing e seus vizinhos. juntos, eles enviaram materiais relevantes ao bureau regulador de bancos e seguros de xangai, mas todos foram rejeitados.

em agosto, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira esclareceram que os mutuários elegíveis para o primeiro empréstimo à habitação podem negociar com a instituição financeira mutuante a redução da taxa de juro. em dezembro, o banco popular da china autorizou o centro nacional de financiamento interbancário a anunciar que a taxa de juros cotada no mercado de empréstimos (lpr) em 20 de dezembro de 2023 era: a lpr de 1 ano era de 3,45% e a lpr de 5 anos e acima era de 4,2. %.

isso também encorajou ele e seus vizinhos. todos se comunicaram com os bancos, um após o outro, na esperança de reduzir a taxa de juros do empréstimo, mas muitos bancos disseram que isso não era aplicável a xangai e não havia espaço para redução.

esta é uma longa espera e zhang jing e outros ainda não desistiram.

fique longe do consumismo e pague seu empréstimo antecipadamente, mas você não pode simplesmente pagá-lo se quiser.

enquanto algumas pessoas aguardam que as taxas de juro das hipotecas baixem, estão a cortar nos alimentos e no vestuário e a reembolsar antecipadamente os seus empréstimos.

em vez de reduzir as taxas de juros, xiao ma está mais preocupado em saber quando poderá pagar sua hipoteca antecipadamente.

os cortes nas taxas de juros podem realmente dar frutos? quantos pontos podem ser reduzidos? que tal acompanhamento de diferentes bancos? havia obstáculos ocultos à implementação do banco... depois de pensar bem, ela continuou a economizar dinheiro.

a empresa dele também reduziu salários este ano e a pressão para pagar os empréstimos tornou-se ainda maior.

“o consumo foi muito rebaixado agora. pode ser que as pessoas tenham uma visão sombria e não queiram pagar pelo prêmio”, disse ela ao aplicativo tmtpost.

meus colegas também rebaixaram o consumo e todos não se comparam mais aos bens de luxo. afinal, neste ambiente não há nada que valha a pena exibir.

no primeiro semestre deste ano, ela fez uma operação de amortização antecipada do empréstimo. na sua opinião, o processo foi muito complicado. “o empréstimo não pode ser reembolsado tão rapidamente quanto você deseja. é necessário agendamento e há limites de valor.”

um de seus colegas comprou uma casa em um distrito escolar há alguns anos, depois que seus filhos entraram na escola, ele imediatamente a vendeu. todo o pagamento da próxima casa foi usado pelo colega para pagar o empréstimo antecipadamente. o valor dos fundos foi superior a 1 milhão e tive que esperar mais de um mês na fila para pagá-lo.

“enquanto a taxa de juros não cair a um ponto que me deixe confortável, optarei por pagar o empréstimo antecipadamente”, disse xiao ma.

em 31 de agosto do ano passado, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira emitiram conjuntamente o "aviso sobre questões relevantes que reduzem as taxas de juros dos primeiros empréstimos à habitação existentes" para orientar a redução das taxas de juros dos primeiros empréstimos à habitação existentes. relatórios de pesquisas de corretagem mostram que, após a redução da orientação, o fenômeno de reembolsos antecipados de empréstimos diminuiu. de acordo com o "relatório de operações financeiras regionais" do banco central, o valor do reembolso antecipado do empréstimo habitacional pessoal nacional atingiu 432,45 bilhões de yuans em agosto de 2023. de setembro a dezembro, após a introdução da política, o valor médio mensal de pré-pagamento de empréstimos hipotecários caiu para aproximadamente 387 bilhões de yuans, uma redução de 10,5% em relação a agosto. nas regiões onde as taxas de juro caíram significativamente, como hubei, henan e jiangxi, as reduções no valor do pré-pagamento atingiram 42,1%, 27,5% e 22,2%, respectivamente, o que é superior à média nacional.

nas áreas onde as taxas de juro hipotecárias existentes foram significativamente reduzidas, a procura de consumo dos residentes melhorou relativamente e a recuperação das tendências de consumo foi mais óbvia.

no quarto trimestre de 2023, a propensão de consumo dos residentes urbanos em todo o país foi 3,7 pontos percentuais inferior ao mesmo período de 2019. entre as regiões onde as taxas de juro foram mais reduzidas, hubei e jiangxi estão 2,4 pontos percentuais e 1,3 pontos percentuais inferiores ao mesmo período de 2019, respectivamente. isto significa que nas duas regiões onde as taxas de juros hipotecárias existentes foram significativamente reduzidas, os residentes. ' a propensão ao consumo se recuperará de forma relativamente rápida. após a diminuição da escala de reembolso antecipado de empréstimos por parte dos residentes nestas áreas, parte do dinheiro poupado foi convertido em consumo.

títulos da china ocidentalestimativas do relatório de pesquisa: supondo que 10-20% do valor do reembolso antecipado do empréstimo seja usado para consumo, o aumento no consumo do meu país será de aproximadamente 0,9-1,9% e o aumento no pib será de aproximadamente 0,37-0,74%.

no entanto, o limiar para o reembolso antecipado do empréstimo também está a aumentar gradualmente.

recentemente, alguns bancos em guangzhou aumentaram o limite de reembolso do aplicativo para 50.000. de acordo com as capturas de tela da página divulgadas por alguns usuários, o sistema icbc app exibe "se você selecionar liquidação parcial como método de reembolso para reserva, o valor inserido deve ser superior a 50.000 yuans".

de acordo com relatos da mídia,icbceste ajuste foi lançado no final de agosto. os usuários podem solicitar o reembolso antecipado do empréstimo online, o que exige mais de 50.000 yuans. se o valor do reembolso antecipado do empréstimo hipotecário for inferior a 50.000 yuans, o credor precisará ir para um modo offline. para concluir o procedimento de reembolso antecipado.

além disso, os usuários de empréstimos à habitação do icbc revelaram que marcaram recentemente uma consulta para reembolsar antecipadamente o seu empréstimo à habitação através do aplicativo e só podem optar por reembolsar no mínimo 1º de dezembro, o que significa que os usuários terão que esperar por quase três meses.

“os bancos não querem fazer ajustes por causa dos seus próprios interesses, mas no final poderão ter de fazer ajustes por causa dos seus próprios interesses.”

no grupo "perseguidores de cortes nas taxas de juros", o vizinho de zhang jing postou uma captura de tela do bate-papo de um banqueiro, afirmando que as notícias recentes não são um boato e que o banco já recebeu uma demanda relevante.

os banqueiros também estão prestando atenção.

em relação aos rumores da bloomberg, wang liang, presidente do china merchants bank, disse que isto terá um certo impacto negativo nas taxas de juros hipotecárias existentes no setor bancário. o departamento de gestão macro realizará demonstrações e pesquisas suficientes antes de lançar tal política.

lao li, que trabalha para um banco em uma cidade de segunda linha há dez anos, disse ao aplicativo tmtpost: os reguladores e os bancos podem estar em um impasse no momento. os bancos não querem reduzir a taxa por causa de seus próprios interesses. e poderão eventualmente ter de baixar as suas taxas em prol dos seus próprios interesses.

quais são os possíveis métodos de implementação? lao li discutiu com amigos do setor bancário: há muitas pessoas envolvidas nas taxas de juros dos empréstimos existentes. se negociarmos uma por uma, seria um projeto muito grande e irrealista. política de tamanho adequado para todos como em 2008, os bancos são uma maneira mais eficiente e viável de operar direta e uniformemente no nível do sistema, enviar mensagens de texto, chamar notificações para credores ou configurar vários níveis no aplicativo do banco para. usuários escolherem. se as pessoas precisarem negociar entre si, o ponto de redução para cada um será diferente e será difícil avançar no nível prático.

o ano de 2008 mencionado por lao li foi um período especial. naquela altura, foram necessários mais de quatro meses desde o anúncio do banco central até à plena implementação dos planos preferenciais de taxas de juro hipotecários existentes de vários bancos.

nessa altura, a crise das hipotecas subprime nos eua varreu o mundo, e a china também enfrentou uma situação em que as exportações foram prejudicadas e as saídas de capital estrangeiro, o mercado encolheu e a economia passou do sobreaquecimento em 2007 para um ponto de congelamento.

os preços da habitação interna flutuaram violentamente. nos primeiros três trimestres de 2008, o volume de transações imobiliárias caiu 50% em shenzhen, pequim, wuhan e outros lugares. em maio de 2008, os preços da habitação em shenzhen caíram 36% em relação ao pico do ano anterior.

no segundo semestre de 2008, foram introduzidos vários pacotes de estímulo no sector imobiliário, incluindo cinco reduções nas taxas de juro, reduções de impostos e taxas de juro de empréstimos preferenciais. especificamente, o desconto da taxa de juro para novos empréstimos hipotecários pessoais foi reduzido de 85% para 30%. alguns meses depois, devido ao jogo entre todas as partes, os empréstimos hipotecários existentes também atingiram um desconto de 30% no início de 2009.

o desconto de 30% na taxa de juro das novas hipotecas pessoais foi implementado rapidamente por vários bancos para atrair novos utilizadores. no entanto, também existem muitas diferenças entre os bancos no que diz respeito ao desconto de 30% na taxa de juro das hipotecas existentes. e veja, adie o plano, mude de ideia e aumente o limite disfarçado. esses comportamentos são comuns.

os bancos também estão competindo entre si.

segundo relatos, em janeiro de 2009, alguns bancos de pequena e média dimensão assumiram a liderança.banco de pequim、banco de nanjing、banco minsheng da chinaum desconto de 30% nas taxas de juros hipotecárias existentes será implementado oficialmente a partir de 1º de janeiro. alguns bancos estatais anunciaram sucessivamente medidas de seguimento, mas os principais bancos estatais também alteraram os seus planos, dificultando a sua implementação.

no final de 2008 e no início de 2009, alguns grandes bancos estabeleceram condições complicadas para taxas de juro preferenciais sobre os empréstimos hipotecários existentes. se o pedido do comprador de imóvel residencial não for bem-sucedido, ele mudará para outro banco para obter uma hipoteca. alguns novos bancos de empréstimo ajudam os clientes a encontrar uma empresa intermediária de garantia para pagar o principal e os juros do banco de empréstimo original e, em seguida, solicitar um empréstimo no. novo banco de empréstimos, com taxas de juros tão baixas quanto 30% de desconto.

isto levou directamente à recuperação do mercado imobiliário. em 2010, o mercado imobiliário sobreaqueceu e as políticas recorreram à regulamentação, acabando com o desconto de 30% nas taxas de juro dos empréstimos habitacionais pessoais.

“alguns bancos agora emitem cupons de taxas de juros preferenciais de um ano para clientes de alta qualidade, o que significa que darão aos usuários descontos apropriados nas taxas de juros sem alterar o contrato e realizarão avaliações dinâmicas todos os anos. se a situação económica melhorar, eles irão parar. emissão de cupons.se o ambiente geral se deteriorar, será apropriado enviar mais dinheiro.esta é também uma exploração do banco.

então, que tipo de clientes são clientes de alta qualidade? se você é um cliente de alta qualidade, por que não consegue pagar o empréstimo? isso novamente cai na questão da justiça.

títulos tianfengos analistas acreditam que, combinada com as últimas políticas hipotecárias e alterações nas taxas de juros deste ano, existe a possibilidade de outra redução nas taxas de juros hipotecárias existentes, e forneceram dois métodos de cálculo.

em primeiro lugar, de acordo com a anterior taxa de juro do crédito à habitação existente anunciada pelo banco central de 4,27%, a taxa de juro média ponderada dos novos empréstimos à habitação no segundo trimestre deste ano é reduzida para 3,45%, podendo ser reduzida em 82pb, correspondendo a uma redução anual nas despesas com juros dos mutuários de aproximadamente 310 bilhões de yuans.

outro método de cálculo baseia-se no relatório intercalar de 2024 do banco das comunicações. no primeiro semestre de 2024, o rendimento médio anualizado dos empréstimos pessoais de médio e longo prazo existentes é de cerca de 4,0%, que cairá para 3,45%, uma ponderação. taxa média de juros de novos empréstimos hipotecários, que é de compressão de cerca de 55pb, correspondendo a uma diminuição anual. as despesas com juros dos mutuários foram de aproximadamente 210 bilhões de yuans.

"considerando da perspectiva das expectativas do mercado, embora a redução das taxas de juro hipotecárias existentes seja de facto benéfica para as pessoas, o montante médio por família é relativamente limitado. é difícil impulsionar a procura efectiva do sector residencial devido ao declínio das taxas existentes. taxas de juros hipotecários, sem falar que a redução das taxas hipotecárias existentes não será. isso significa que o impacto no aumento da demanda imobiliária deverá ser limitado”, disse a pessoa acima.