nachricht

in den letzten tagen fühlte sich zhang jing (pseudonym), ein angestellter in shanghai, wie eine achterbahnfahrt. in einem bloomberg-bericht heißt es, dass china erwägt, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken, die chinesischen regulierungsbehörden haben jedoch nicht reagiert. am vergangenen freitag (30. august) stieg der index der immobilienbranche (shenwan) um fast 5 %, was den anstieg der a-aktien anführte.

zhang jing berechnete den hypothekenzins, den er hatte, von 4,55 % bei der beantragung im letzten jahr auf 3,4 % heute, was bedeuten würde, dass er mehr als 2.000 yuan weniger pro monat zurückzahlen könnte. für ihn, der gerade eine kleine familie gegründet hatte, war dies eine enorme ausgabe.

diese woche hat bloomberg die neuigkeiten noch einmal detailliert dargelegt: die finanzaufsichtsbehörden haben vorgeschlagen, die bestehenden hypothekenzinsen um insgesamt rund 80 basispunkte zu senken. die erste senkung wird in den nächsten wochen erfolgen, die zweite senkung wird anfang nächsten jahres erfolgen. sowohl erst- als auch zweitwohnungen werden gesenkt.

zhang jing schickte die nachricht an eine wechat-gruppe namens „interest rate reduction pursuers“, die er letztes jahr gegründet hatte. in der gruppe diskutierten alle aufgeregt und hunderte von nachrichten wurden innerhalb einer halben stunde aktualisiert wir freuen uns auf die reibungslose umsetzung der zinssenkung.

langes warten: kreditrückzahler haben mehrfach mit der bank verhandelt, sind aber gescheitert.

im märz 2023 kaufte die frisch verheiratete zhang jing ein neues haus in shanghai als hochzeitsresidenz. da es sein erstes zuhause war, genoss er eine anzahlung von 35 % und zahlte mehr als 2 millionen yuan. darüber hinaus hatte er ein gewerbliches darlehen plus einen vorsorgekredit in höhe von 4 millionen yuan mit einer darlehenslaufzeit von 30 jahren der zinssatz des darlehens, das er damals beantragte, betrug 4,55 %, was bedeutet, dass der gesamtrückzahlungsbetrag 7-8 millionen yuan beträgt und die monatliche rückzahlung 21.000 yuan beträgt.

wie viele kleine familien haben zhang jing und seine frau eine klare arbeitsteilung. er ist für die rückzahlung der hypothek verantwortlich und seine frau ist für die familienausgaben aus ihrem einkommen verantwortlich. in den letzten jahren war seine branche relativ erfolgreich und er war hinsichtlich seiner zukünftigen einkommenserwartungen und seiner beruflichen entwicklung sehr optimistisch. als er den darlehensvertrag unterzeichnete, zögerte er nicht lange.

bevor er und seine frau ein haus kauften, waren er und seine frau feinschmecker und aßen vier bis fünf mal pro woche auswärts, wobei sie jedes mal durchschnittlich 100 bis 200 yuan pro person ausgab. nachdem sie ein haus gekauft haben, essen sie nie mehr auswärts und kochen am wochenende zu hause. auf diese weise berechnet, können sie jeden monat 3.000 yuan an ausgaben einsparen.

er führte einige berechnungen durch und stellte fest, dass ein rückgang des hypothekenzinssatzes von 4,5 % auf 3,5 % bedeuten würde, dass er mehr als 2.000 yuan weniger kreditzahlungen pro monat zurückzahlen könnte.

„mehr als 2.000 ist eine menge geld. zumindest muss ich nicht zu sparsam mit essen und kleidung sein, ich kann auch gelegentlich essen gehen und entspannen.“

allerdings verändert sich das umfeld seit 2024, wobei die entlassungsquote 50 % erreichte. obwohl er nicht entlassen wurde, wurde sein gehalt deutlich gekürzt.

der druck des lebens ließ ihn sehr zögern, kinder zu bekommen. mit seinen 30ern ist er zwar schon spät dran, zu heiraten und kinder zu bekommen, aber er beklagt: „wenn ich jetzt kinder haben möchte, wird der finanzielle druck noch größer.“

die jüngsten nachrichten über die senkung der bestehenden kreditzinsen ließen seine augen leuchten. er dachte einst, dass der druck gemildert werden könnte, doch später widerlegte ein bankmanager dies gerücht und bestritt diese vorhersage. der satz ließ sein herz erneut anspannen.

tatsächlich hatte zhang jing seit mehr als einem jahr viele geschäfte mit banken und entwicklern. im märz letzten jahres war der immobilienmarkt in shanghai immer noch sehr heiß und der kauf eines neuen hauses erforderte eine lotterie. er durchlief eine reihe von prozessen, darunter die unterzeichnung eines vertrags, die auswahl eines hauses, die unterzeichnung eines vertrags und die beantragung eines kredits. im juli letzten jahres begannen die banken mit der kreditvergabe, die obergrenze für die wohngebäude war ende september. gemäß den vorschriften müssen banken geld leihen, nachdem die obergrenze für bauvorhaben gedeckelt ist. bankkredite im voraus bedeuten auch, dass die eigentümer noch mehrere monate lang zinsen zurückzahlen müssen.

zu dieser zeit verfügten mehrere immobilienprojekte in shanghai über vorzeitige kredite, und die entsprechenden entwickler verhandelten auch und entschädigten die eigentümer. zhang jing und seine nachbarn glauben, dass es für banken illegal ist, kredite zu vergeben, bevor die obergrenze erreicht ist, und sie hoffen, dass die banken die zinsen für vorzeitige rückzahlungen kompensieren können.

ebenfalls im juli letzten jahres erklärte der direktor der abteilung für geldpolitik der volksbank von china auf einer pressekonferenz, dass geschäftsbanken gemäß den grundsätzen der vermarktung und rechtsstaatlichkeit unterstützt und ermutigt werden, unabhängig mit kreditnehmern über veränderungen zu verhandeln vertragsvereinbarungen abschließen oder neue darlehen vergeben, um ursprünglich bestehende darlehen zu ersetzen.

die haltung der people's bank of china ermutigte zhang jing und seine nachbarn. gemeinsam reichten sie relevante materialien beim shanghai banking and insurance regulatory bureau ein, die jedoch alle abgelehnt wurden.

im august stellten die people's bank of china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde klar, dass berechtigte bestehende erstkreditnehmer mit dem kreditgebenden finanzinstitut über eine senkung des zinssatzes verhandeln können. im dezember ermächtigte die people's bank of china das national interbank funding center, bekannt zu geben, dass der am kreditmarkt notierte zinssatz (lpr) am 20. dezember 2023 bei 1-jahres-lpr bei 3,45 % und bei 5-jahres- und mehr-lpr bei 4,2 lag %.

dies ermutigte auch ihn und seine nachbarn, eine nach der anderen mit den banken zu kommunizieren, in der hoffnung, den kreditzinssatz zu senken, aber viele banken sagten, dass dies nicht auf shanghai anwendbar sei und es keinen raum für eine senkung gäbe.

das ist eine lange wartezeit, und zhang jing und andere haben noch nicht aufgegeben.

halten sie sich vom konsumverhalten fern und zahlen sie ihren kredit frühzeitig zurück, aber sie können ihn nicht einfach zurückzahlen, wenn sie möchten.

während einige menschen darauf warten, dass die hypothekenzinsen sinken, kürzen sie ihre ausgaben für lebensmittel und kleidung und zahlen ihre kredite vorzeitig zurück.

anstatt die zinssätze zu senken, macht sich xiao ma mehr sorgen darüber, wann er seine hypothek im voraus abbezahlen kann.

können zinssenkungen tatsächlich früchte tragen? um wie viele punkte kann es gesenkt werden? wie wäre es mit der nachverfolgung durch verschiedene banken? es gab versteckte hindernisse bei der umsetzung durch die bank... nachdem sie sorgfältig darüber nachgedacht hatte, sparte sie weiter geld.

sein unternehmen hat in diesem jahr auch die gehälter gekürzt, und der druck auf die kreditrückzahlung ist noch größer geworden.

„der verbrauch wurde jetzt so stark herabgestuft, dass die leute dies möglicherweise nicht so sehen und überhaupt nicht für die prämie zahlen wollen“, sagte sie gegenüber tmtpost app.

auch meine kollegen haben ihren konsum herabgestuft und alle vergleichen sich nicht mehr mit luxusgütern. schließlich gibt es in diesem umfeld nichts, was es wert wäre, anzugeben.

in der ersten hälfte dieses jahres führte sie eine vorzeitige kreditrückzahlung durch. ihrer meinung nach war der prozess sehr kompliziert. „der kredit kann nicht so schnell zurückgezahlt werden, wie man möchte. es bedarf einer terminvereinbarung und es gibt grenzen hinsichtlich der höhe.“

einer ihrer kollegen kaufte vor ein paar jahren ein haus in einem schulviertel, das er sofort verkaufte. der gesamte betrag für das nächste haus wurde von der kollegin zur rückzahlung des darlehens verwendet. der betrag betrug mehr als 1 million und ich musste mehr als einen monat in der schlange stehen, um ihn zurückzuzahlen.

„solange der zinssatz nicht auf einen für mich angenehmen wert sinkt, werde ich mich dafür entscheiden, den kredit vorzeitig zurückzuzahlen“, sagte xiao ma.

am 31. august letzten jahres haben die people's bank of china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde gemeinsam die „mitteilung über relevante angelegenheiten zur senkung der zinssätze bestehender erstkredite“ herausgegeben, um die senkung der bestehenden zinssätze für erstkredite zu steuern. forschungsberichte von maklern zeigen, dass das phänomen vorzeitiger kreditrückzahlungen nach der senkung der leitlinien nachgelassen hat. laut dem „regional financial operation report“ der zentralbank erreichte der nationale betrag für die vorzeitige rückzahlung privater wohnungsbaudarlehen im august 2023 432,45 milliarden yuan. von september bis dezember nach einführung der richtlinie sank der durchschnittliche monatliche betrag der vorzeitigen rückzahlung von hypothekendarlehen auf etwa 387 milliarden yuan, was einem rückgang von 10,5 % gegenüber august entspricht. in regionen, in denen die zinssätze deutlich gesunken sind, wie hubei, henan und jiangxi, erreichten die reduzierungen der vorauszahlungsbeträge 42,1 %, 27,5 % bzw. 22,2 %, was über dem landesdurchschnitt liegt.

in gebieten, in denen die bestehenden hypothekenzinsen erheblich gesenkt wurden, hat sich die konsumnachfrage der bewohner relativ verbessert und die erholung der konsumtendenzen war offensichtlicher.

im vierten quartal 2023 lag die konsumneigung der stadtbewohner bundesweit um 3,7 prozentpunkte niedriger als im gleichen zeitraum des jahres 2019. unter den regionen, in denen die zinssätze stärker gesenkt wurden, sind hubei und jiangxi 2,4 prozentpunkte bzw. 1,3 prozentpunkte niedriger als im gleichen zeitraum im jahr 2019. dies bedeutet, dass in den beiden regionen, in denen die bestehenden hypothekenzinsen deutlich gesenkt wurden, die einwohner „die konsumneigung wird sich relativ schnell erholen.“ nachdem der umfang der vorzeitigen rückzahlung von krediten durch die bewohner dieser gebiete zurückgegangen war, wurde ein teil des gesparten geldes in konsum umgewandelt.

westchinesische wertpapiereschätzungen des forschungsberichts: unter der annahme, dass 10–20 % des vorzeitigen kreditrückzahlungsbetrags für den konsum verwendet werden, wird der anstieg des konsums in meinem land etwa 0,9–1,9 % und der anstieg des bip etwa 0,37–0,74 % betragen.

allerdings erhöht sich auch die schwelle für eine vorzeitige kreditrückzahlung sukzessive.

kürzlich haben einige banken in guangzhou ihr app-rückzahlungslimit auf 50.000 erhöht. laut den von einigen benutzern veröffentlichten screenshots der seite zeigt das icbc-app-system an: „wenn sie eine teilzahlung als rückzahlungsmethode für die reservierung auswählen, muss der eingegebene betrag mehr als 50.000 yuan betragen.“

medienberichten zufolgeicbcdiese anpassung wurde ende august eingeführt. benutzer können eine vorzeitige kreditrückzahlung online beantragen, was mehr als 50.000 yuan erfordert. wenn der betrag der vorzeitigen rückzahlung des hypothekendarlehens weniger als 50.000 yuan beträgt, muss der kreditgeber zu einem offline-anbieter gehen verkaufsstelle, um das verfahren zur vorzeitigen rückzahlung abzuschließen.

darüber hinaus gaben icbc-häuserdarlehensnutzer bekannt, dass sie kürzlich über die app einen termin für die rückzahlung ihres wohnungsbaudarlehens im voraus vereinbart haben und sich erst für die rückzahlung am frühesten 1. dezember entscheiden können, was bedeutet, dass die nutzer fast drei stunden warten müssen monate.

„banken wollen keine anpassungen aufgrund ihrer eigenen interessen vornehmen, aber am ende müssen sie möglicherweise aufgrund ihrer interessen anpassungen vornehmen.“

in der gruppe „zinssenkungsverfolger“ veröffentlichte zhang jings nachbar einen screenshot eines banker-chats mit dem hinweis, dass es sich bei den jüngsten nachrichten nicht um ein gerücht handele und die bank bereits eine entsprechende nachfrage erhalten habe.

auch banker haben aufgepasst.

zu den gerüchten von bloomberg sagte wang liang, präsident der china merchants bank, dass dies gewisse negative auswirkungen auf die bestehenden hypothekenzinsen im bankensektor haben werde. die makromanagementabteilung werde vor der einführung einer solchen politik ausreichende demonstrationen und untersuchungen durchführen.

lao li, der seit zehn jahren für eine bank in einer zweitrangigen stadt arbeitet, sagte gegenüber der tmtpost app: „regulierungsbehörden und banken befinden sich derzeit möglicherweise in einer pattsituation. banken wollen den zinssatz nicht aus eigenen interessen senken.“ und möglicherweise müssen sie schließlich ihre zinssätze aus eigenen interessen senken.

welche umsetzungsmethoden gibt es? lao li hat mit freunden in der bankenbranche besprochen: es sind zu viele leute an den bestehenden kreditzinsen beteiligt. wenn wir einzeln verhandeln, wäre es ein sehr großes projekt und für banken wäre es praktikabler, einen einzigen festzulegen wie im jahr 2008 ist es für banken eine effizientere und praktikablere möglichkeit, direkt und einheitlich auf systemebene zu arbeiten, textnachrichten zu senden, benachrichtigungen an kreditgeber zu senden oder mehrere ebenen in der bank-app einzurichten benutzer zur auswahl. wenn die menschen miteinander verhandeln müssen, ist der reduktionspunkt für jeden anders und es wird schwierig sein, auf der praktischen ebene voranzukommen.

das von lao li erwähnte jahr 2008 war eine besondere zeit. von der ankündigung der zentralbank bis zur vollständigen umsetzung der bestehenden hypothekenzinsvorzugspläne verschiedener banken vergingen damals mehr als vier monate.

damals erfasste die us-amerikanische subprime-hypothekenkrise die welt, und auch china war mit einer situation konfrontiert, in der exporte behindert wurden und ausländisches kapital abfloss, der markt schrumpfte und die wirtschaft von der überhitzung im jahr 2007 auf einen gefrierpunkt überging.

die inländischen immobilienpreise schwankten heftig. in den ersten drei quartalen des jahres 2008 ging das immobilientransaktionsvolumen in shenzhen, peking, wuhan und anderen orten um 50 % zurück. im mai 2008 sanken die immobilienpreise in shenzhen um 36 % gegenüber dem vorjahreshoch.

im zweiten halbjahr 2008 wurden im immobiliensektor zahlreiche konjunkturpakete aufgelegt, darunter fünf zinssenkungen, steuersenkungen und vorzugszinsen für kredite. konkret wurde der zinsabschlag für neue privathypothekendarlehen von 85 % auf 30 % gesenkt. aufgrund des spiels zwischen allen parteien wurde anfang 2009 auch für bestehende hypothekendarlehen ein abschlag von 30 % erreicht.

der 30-prozentige rabatt auf den zinssatz für neue privathypotheken wurde von verschiedenen banken schnell eingeführt, um neue nutzer zu gewinnen. allerdings gibt es auch viele unterschiede zwischen den banken, was den 30-prozentigen rabatt auf den zinssatz für bestehende hypotheken angeht und sehen, den plan verzögern, ihre meinung ändern und die schwelle in der verkleidung erhöhen. diese verhaltensweisen sind häufig.

auch banken konkurrieren untereinander.

berichten zufolge übernahmen im januar 2009 einige kleine und mittlere banken die führung.bank von peking、bank von nanjing、china minsheng bankab dem 1. januar wird offiziell ein rabatt von 30 % auf die bestehenden hypothekarzinsen eingeführt. einige staatliche banken haben sukzessive folgemaßnahmen angekündigt, aber auch große staatliche banken haben ihre pläne geändert, was die umsetzung erschwert.

ende 2008 und anfang 2009 legten einige großbanken komplizierte konditionen für vorzugszinsen für bestehende hypothekendarlehen fest. wenn der antrag des hauskäufers erfolglos bleibt, wechselt er für eine hypothek zu einer anderen bank. einige neue kreditbanken unterstützen kunden bei der suche nach einem bürgschaftsvermittler, der das kapital und die zinsen der ursprünglichen kreditbank abbezahlt, und beantragen dann einen kredit bei der ursprünglichen kreditbank neue kreditbank mit zinssätzen von nur 30 %.

dies führte direkt zu einer erholung des immobilienmarkts. im jahr 2010 kam es zu einer überhitzung des immobilienmarkts, und die politik wandte sich der regulierung zu, wodurch der 30-prozentige rabatt auf die zinssätze für private wohnungsbaudarlehen abgeschafft wurde.

„einige banken vergeben mittlerweile einjährige vorzugszinsgutscheine an hochwertige kunden, was bedeutet, dass sie den nutzern angemessene zinsrabatte gewähren, ohne den vertrag zu ändern, und jedes jahr dynamische bewertungen durchführen, wenn sich die wirtschaftliche situation verbessert wenn sich das allgemeine umfeld verschlechtert, ist es angebracht, mehr geld zu senden.

welche art von kunden sind also qualitätskunden? wenn sie ein guter kunde sind, warum können sie den kredit dann nicht zurückzahlen? auch hier geht es um die frage der fairness.

tianfeng securitiesanalysten gehen davon aus, dass in kombination mit den jüngsten hypothekenpolitiken und zinsänderungen in diesem jahr die möglichkeit einer weiteren senkung der bestehenden hypothekenzinsen besteht, und nannten zwei berechnungsmethoden.

erstens wird der gewichtete durchschnittliche zinssatz für neue wohnungsbaudarlehen im zweiten quartal dieses jahres gemäß dem von der zentralbank angekündigten bisherigen zinssatz für wohnungsbaudarlehen von 4,27 % auf 3,45 % gesenkt, was einer entsprechenden reduzierung um 82 basispunkte entspricht zu einer jährlichen reduzierung der zinsaufwendungen der kreditnehmer um etwa 310 milliarden yuan.

eine weitere berechnungsmethode basiert auf dem zwischenbericht 2024 der bank of communications. im ersten halbjahr 2024 liegt die jährliche durchschnittsrendite bestehender mittel- und langfristiger privatkredite bei etwa 4,0 %, was gewichtet auf 3,45 % sinken wird der durchschnittliche zinssatz für neue hypothekendarlehen beträgt etwa 55 basispunkte, was einem jährlichen rückgang der zinsaufwendungen der kreditnehmer von etwa 210 milliarden yuan entspricht.

„aus sicht der markterwartungen ist die senkung der bestehenden hypothekenzinsen zwar tatsächlich von vorteil für die menschen, der durchschnittliche betrag pro haushalt ist jedoch relativ begrenzt. aufgrund des rückgangs der bestehenden hypothekenzinsen ist es schwierig, eine effektive nachfrage aus dem wohnungssektor anzukurbeln hypothekenzinsen, ganz zu schweigen davon, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen nicht dazu führen wird, dass die auswirkungen auf den anstieg der immobiliennachfrage voraussichtlich begrenzt sein werden“, sagte die oben genannte person.