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上海のサラリーマン、張静さん（仮名）はここ数日、ジェットコースターのような気分だった。ブルームバーグの報道によると、中国は既存の住宅ローン金利の引き下げを検討しているが、中国の規制当局は応じていない。先週金曜日（8月30日）、不動産業（神湾）指数は5％近く上昇し、a株の上昇を主導した。

zhang jing さんは、自分が抱えている住宅ローンを計算しました。住宅ローン金利が昨年の申し込み時の 4.55% から現在 3.4% に下がった場合、月に 2,000 元以上返済できることになります。小さな家族を始めたばかりの彼にとって、これは大きな出費でした。

ブルームバーグは今週、このニュースを再び詳しく報じた。金融規制当局は、既存の住宅ローン金利を合計約80ベーシスポイント引き下げることを提案しており、最初の引き下げは今後数週間以内に行われ、2回目の引き下げは来年初めに行われる予定である。 1軒目、2軒目ともに値下げとなります。

zhang jing 氏は、昨年設立した wechat グループにこのニュースを送信しました。このグループには 400 人以上の近隣住民が熱心に議論し、30 分以内に数百件のメッセージが更新されました。 、利下げの円滑な実施を期待します。

長い間待たされました: ローン返済者は銀行と繰り返し交渉しましたが、失敗しました。

2023年3月、新婚の張静さんは結婚式の住居として上海に新居を購入した。初めての家だったので、頭金率は 35% で、200 万元以上の頭金を支払ったほか、融資期間 30 年の商業ローンと積立基金のローンも 400 万元借りていました。当時彼が申請したローンの金利は4.55％で、返済総額は700～800万元に達し、月々の返済額は2万1000元となった。

多くの小規模家族と同様、張静さんと妻は明確な役割分担を行っており、彼は住宅ローンの返済を担当し、妻は自分の収入から家族の費用を負担します。過去数年間、彼の業界は比較的繁栄していたため、彼は将来の収入の期待とキャリア開発について非常に楽観的であり、ローン契約に署名したときはあまり躊躇しませんでした。

家を買う前、彼と妻はグルメが大好きで、週に4、5回は外食し、毎回1人当たり平均100～200元を費やしていた。家を買ってからは外食は一切せず、週末は自炊をするそうです。このように計算すると、毎月3,000元の出費を節約できます。

彼が計算したところ、住宅ローン金利が 4.5% から 3.5% に下がった場合、月々のローン返済額が 2,000 元以上少なくなることがわかりました。

「2,000ドル以上あれば、少なくとも食べ物や衣服をあまり倹約する必要はありません。時々外食したりリラックスしたりすることもできます」と彼はtmtpost media appに語った。

しかし、2024 年以降、彼の会社では解雇が発生し、解雇はされなかったものの、給与は大幅に減額されました。

生活のプレッシャーのため、彼は子供を持つことを非常にためらった。 30代とすでに晩婚・出産となっているが、「今から子どもを産もうと思うと、経済的なプレッシャーはさらに大きくなる」と嘆く。

既存の融資金利引き下げに関する最近のニュースを見て、ロイター、野村証券、ubsなどの金融機関が関連ニュースを報じたことで、同氏は一時は圧力が緩和される可能性があると考えていたが、後に銀行幹部が反論した。噂を聞き、この予測を否定した。その言葉は彼の心を再び緊張させた。

実際、zhang jing は 1 年以上にわたって銀行や開発業者と多くの取引を行ってきました。昨年3月、上海の不動産市場はまだ非常に熱気があり、新築住宅を購入するには抽選が必要だった。契約書への署名、住宅の選択、契約書への署名、ローンの申し込みなどの一連のプロセスを経ました。昨年7月に銀行が融資を開始し、住宅用建物の上限期限は9月末となった。規制によれば、銀行は開発建物の上限が決まった後に資金を融資する必要があるが、銀行が事前に融資するということは、所有者がさらに数カ月間利息を返済しなければならないことを意味する。

当時、上海のいくつかの不動産プロジェクトは早期融資を受けており、関連する開発業者も交渉して所有者に補償した。 zhang jing氏とその隣人たちは、銀行が上限に達する前に融資することは違法であると信じており、銀行が早期返済の利息を補填してくれることを望んでいる。

また、昨年7月、中国人民銀行金融政策局長は記者会見で、市場化と法の支配の原則に従い、商業銀行は融資先と自主的に変更交渉を行うことを支持し、奨励されていると述べた。契約合意、または元の既存のローンに代わる新しいローンの発行。

中国人民銀行の態度に勇気づけられた張京らは、協力して関連資料を上海銀行保険監督管理局に提出したが、いずれも拒否された。

中国人民銀行と国家金融監督局は8月、適格な既存の初回住宅ローン借り手は融資金融機関と交渉して金利を引き下げることができると明らかにした。 12月、中国人民銀行は国家銀行間資金調達センターに対し、2023年12月20日のローン市場相場金利（lpr）が1年物lprが3.45％、5年以上のlprが4.2％であると発表する権限を与えた。 %。

これは彼と彼の周囲の人たちも勇気づけられ、融資金利を引き下げようと次々と銀行と連絡を取ったが、多くの銀行はこれは上海には適用されず、引き下げる余地はないと主張した。

これは長い待ち時間ですが、張静と他の人たちはまだあきらめていません。

消費主義から離れてローンを早めに返済しましょう。ただし、返済したくてもただ返済することはできません。

住宅ローンの金利が下がるのを待っている人もいるが、衣食住を減らしてローンを早めに返済している。

シャオ・マーさんは金利を下げることよりも、いつ住宅ローンを繰り上げ返済できるかということのほうを心配している。

本当に利下げは実現するのか？何点まで値下げ可能でしょうか？さまざまな銀行からのフォローアップはどうですか？銀行の実行には隠れた障害があった…よく考えた結果、彼女は貯金を続けた。

彼の会社は今年給与も削減しており、彼女のローン返済のプレッシャーはさらに大きくなっている。

「現在、消費は非常に格下げされており、人々は暗い見方をしており、プレミアム料金をまったく払いたくないのかもしれません」と彼女はtmtpost appに語った。

私の同僚も自分の消費を格下げしており、誰もが自分を贅沢品と比較することはなくなりました。結局のところ、この環境では誇示する価値のあるものは何もありません。

彼女は今年上半期にローンの繰り上げ返済を行ったが、そのプロセスは非常に複雑だったとのことだ。 「融資には予約が必要であり、金額にも制限があります。」

彼女の同僚の一人は、数年前に学区に家を購入しましたが、子供たちが学校に入学した後、すぐにその家を売却し、その全額を同僚がローンの前払いに充てました。資金額は100万以上で、返済には1か月以上並ばなければなりませんでした。

シャオ・マーさんは、「金利が満足できる水準まで下がらない限り、ローンを早めに返済することを選択するつもりだ」と語った。

昨年8月31日、中国人民銀行と国家金融監督局は共同で「既存の初回住宅ローン金利引き下げ関連事項に関する通知」を発表し、既存の初回住宅ローン金利引き下げの指針を示した。証券業界の調査報告によると、ガイダンス引き下げ後、ローンの早期返済現象が緩和されたという。中央銀行の「地方金融運営報告」によると、2023年8月の全国個人住宅ローン繰り上げ返済額は4324億5000万元に達した。政策導入後の９月から１２月までの住宅ローンの月間平均繰り上げ返済額は約３８７０億元となり、８月から１０．５％減少した。湖北省、河南省、江西省など金利が大幅に低下した地域では、繰り上げ返済額の削減率はそれぞれ42.1％、27.5％、22.2％に達し、全国平均を上回った。

既存の住宅ローン金利が大幅に引き下げられた地域では、住民の消費需要が相対的に改善し、消費傾向の回復がより顕著になっている。

2023 年第 4 四半期の全国の都市住民の消費性向は、2019 年の同時期と比べて 3.7 パーセントポイント低下しました。金利がさらに引き下げられた地域のうち、湖北省と江西省は、2019年の同時期と比べてそれぞれ2.4％ポイント、1.3％ポイント低下した。これは、既存の住宅ローン金利が大幅に引き下げられた2つの地域の住民がいることを意味する。消費性向は比較的早く回復するだろう。これらの地域の住民によるローンの繰り上げ返済の規模が減少した後、節約されたお金の一部が消費に変換されました。

西華証券研究報告書は、早期ローン返済額の10～20％が消費に使われると仮定すると、我が国の消費の押し上げ効果は約0.9～1.9％、gdpの押し上げ効果は約0.37～0.74％となると推計している。

しかし、ローンの繰り上げ返済の基準も徐々に上昇しています。

最近、広州の一部の銀行はアプリの返済限度額を50,000に引き上げた。一部のユーザーが公開したページのスクリーンショットによると、icbcアプリのシステムには「予約の返済方法として一部決済を選択した場合、入力する金額は5万元以上でなければなりません」と表示される。

メディア報道によると、icbcこの調整は8月末に開始され、ユーザーはオンラインでローンの繰り上げ返済を申請できるが、住宅ローンの繰り上げ返済額が5万元未満の場合、貸し手はオフラインで申請する必要がある。店頭にて繰り上げ返済手続きを行ってください。

さらに、icbc 住宅ローンの利用者は、最近アプリを通じて住宅ローンを事前に返済する予約を入れたが、返済日は早くても 12 月 1 日しか選択できず、ユーザーは 3 日近く待たなければならないことを明らかにしました。数か月。

「銀行は自分たちの利益のために調整をしたくないが、最終的には自分たちの利益のために調整をしなければならないかもしれない。」

「利下げ追求者」グループでは、張京さんの隣人が銀行員のチャットのスクリーンショットを投稿し、最近のニュースは噂ではなく、銀行はすでに関連する要求を受けているという趣旨の内容を述べた。

銀行関係者も注目している。

ブルームバーグの噂について、招商銀行の王良頭取は、これは銀行業界の既存の住宅ローン金利に一定の悪影響を与えるだろう、マクロ管理部門はそのような政策を打ち出す前に十分な実証と研究を行うだろうと述べた。

二級都市の銀行で10年間働いているラオ・リー氏はtmtpostアプリに次のように語った。「現時点では規制当局と銀行は膠着状態にあるのかもしれない。銀行は自らの利益のために利下げを望んでいないのかもしれない。」そして最終的には自らの利益のために料金を引き下げなければならないかもしれない。

どのような実装方法が考えられますか?ラオ・リー氏は銀行業界の友人らと次のように議論した。「既存の融資金利に関わる人が多すぎるので、一つ一つ交渉していたら非常に大規模なプロジェクトになり、銀行が金利を設定するのは現実的ではない」。 -size-fits-all ポリシー。2008 年と同様に、銀行はシステム レベルで直接かつ均一に操作し、テキスト メッセージを送信したり、金融機関に通知を呼び出したり、銀行アプリで複数のレベルを設定したりするためのより効率的かつ実現可能な方法です。ユーザーが選択できるようになります。人同士で交渉する必要がある場合、削減ポイントは人それぞれ異なり、実務レベルで進めるのは困難です。

ラオ・リー氏が言及した2008年は、当時、中央銀行の発表から各銀行の既存の住宅ローン金利優遇計画が完全実施されるまで4か月以上かかった特別な時期だった。

当時、米国のサブプライムローン問題が世界を席巻し、中国でも輸出の阻害や外資流出などの事態に直面し、市場が縮小し、2007年の景気は過熱から氷点下に転じた。

国内の住宅価格は激しく変動した。 2008年の最初の3四半期、深セン、北京、武漢などの不動産取引量は50％減少した。 2008年5月、深センの住宅価格は前年のピークから36％下落した。

2008 年下半期には、5 回の金利引き下げ、減税、ローン金利の優遇など、不動産セクターに多くの刺激策が導入されました。具体的には、新規の個人住宅ローンの金利割引が 85% から 30% に引き下げられ、その数か月後、すべての当事者間の競争により、2009 年初めには既存の住宅ローンも 30% 割引に達しました。

新規の個人住宅ローンの金利の30％割引は、新規利用者を獲得するために各銀行によって迅速に実施されているが、既存の住宅ローンの金利の30％割引についても、銀行間で多くの違いがある。計画を遅らせたり、考えを変えたり、隠れて敷居を高くしたりするのはよくあることです。

銀行同士も競争している。

報道によると、2009年1月には一部の中小銀行が主導権を握った。北京銀行、南京銀行、中国民生銀行既存の住宅ローン金利の30％割引が1月1日から正式に実施される。一部の国有銀行は相次いでフォローアップを発表しているが、大手国有銀行も計画を変更しており、実行は困難となっている。

2008年末から2009年初めにかけて、一部の大手銀行は既存の住宅ローンの金利優遇に複雑な条件を設定した。住宅購入者の申し込みが不合格になった場合、別の銀行に乗り換えて住宅ローンを組むことになる場合もあります。一部の新しいローン銀行では、顧客が元のローン銀行の元金と利息を返済する保証仲介会社を見つけて、その銀行にローンを申し込むことができます。金利が 30% オフの新しいローン銀行。

これが不動産市場の回復に直接つながったが、2010年には不動産市場が過熱し、政策は規制に転じ、個人向け住宅ローン金利の30％割引が終了した。

「一部の銀行は現在、優良顧客に対して1年間の金利優遇クーポンを発行していますが、これは契約を変更することなく利用者に適切な金利割引を提供し、経済状況が改善されれば毎年動的評価を行うことを意味します。クーポンの発行。全体的な環境が悪化した場合、これも銀行の検討です。

では、優良顧客とはどのような顧客でしょうか?あなたが優良顧客であるのに、なぜローンを返済できないのでしょうか?これもまた公平性の問題に陥ります。

天豊証券アナリストらは、今年の最新の住宅ローン政策と金利変更を考慮すると、既存の住宅ローン金利がさらに引き下げられる可能性は確かに存在すると考えており、2つの計算方法を挙げた。

まず、中央銀行が発表した前回の既存住宅ローン金利4.27％によれば、今年第2四半期の新規住宅ローンの加重平均金利は3.45％に引き下げられ、これに相当する82bp引き下げられる。借り手の支払利息が年間約3,100億元削減される。

別の計算方法は、交通銀行の2024年中間報告書に基づいており、2024年上半期には既存の中長期個人向けローンの年率平均利回りは約4.0％であり、加重すると3.45％に低下する。新規住宅ローンの平均金利は約55bp圧縮され、借り手の支払利息は約2,100億元減少した。

「市場の期待という観点から考えると、既存の住宅ローン金利の引き下げは確かに国民にとって有益ではあるものの、一世帯当たりの平均額は比較的限られている。既存住宅ローン金利の低下により、住宅部門の有効需要を喚起することは困難である」住宅ローン金利の引き下げは言うまでもなく、既存の住宅ローン金利の引き下げも行われないということは、不動産需要の増加への影響は限定的であることが予想されることを意味する」と上記関係者は述べた。