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이 부동산 재벌은첸 치종.

그는 반세기 동안 재계에 몸담은 '상업부동산의 대부'다. 그는 항룽그룹(Hang Lung Group)과 홍콩 상장회사인 항룽프로퍼티(Hang Lung Properties)의 회장을 지냈다. 한때 리카싱(Li Ka-shing)의 청공홀딩스(Cheung Kong Holdings), 궈더성(Guo Desheng)의 순훙카이(Sun Hung Kai), 청유퉁(Cheng Yu-tung)의 신세계(New World), 우잉샹(Wu Yingxiang)의 호프웰 홀딩스(Hopewell Holdings)와 함께 '중국 부동산의 5대 호랑이'로 알려졌었다. 한마디로 그는 부동산 업계의 선배이자 막강한 인물이다.

물론 많은 사람들은 Chen Qizong이 부동산에 종사하기 때문에 부동산 회사를 대변하고 그의 연설은 편파적이라고 생각하면서 그의 연설 내용에 의문을 제기할 것입니다.

이렇게 말하는 것은 분명히 낮은 수준의 진술입니다. 부동산 회사 오너로서 트래픽을 늘리기 위해 소위 경제 전문가와 금융 블로거들이 말하는 저속한 견해는 그와 전혀 다릅니다.

그래서 그가 뭐라고 말했습니까?

세 가지 주요 사항이 있습니다.

첫 번째는 현재 중국 부동산 시장의 딜레마이다.

그는 중국의 부동산 개발은 30년밖에 걸리지 않을 것이라고 말했다. 중국이 부동산 시장이 전혀 없는 나라에서 세계 최대의 부동산 시장으로 성장하는 데는 약 30년밖에 걸리지 않았습니다.

오늘날 중국인의 약 85%~90%가 자신의 집에서 살고 있지만 이것이 새로운 시장이 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 예를 들어, 이주로 인한 새로운 수요가 있고, 작은 집을 더 큰 것으로 교체하려는 수요가 있습니다. 집을 더 좋은 집으로 교체해야 한다는 필요성은 여전히 ​​존재합니다.

이런 관점에서 볼 때 중국의 부동산은 정말 놀랍습니다. 왜냐하면 그렇게 짧은 시간에 일반 사람들을 위해 그렇게 많은 집을 생산할 수 있는 시장은 세상에 없기 때문입니다. 이는 세계적으로 매우 놀라운 일입니다.

물론 이는 부동산 회사의 무분별하고 미친 확장과 관련이 있다.그렇다면 오늘날 부동산이 왜 이 지경에 이르렀는가? 무엇이 그토록 많은 문제와 어려움을 야기합니까? 누적 30년에 걸쳐 제작되었다고 해야 할까요.

그는 이를 세 가지로 요약했다.

1. 과도한 토지 매매.

단기적으로는 토지 매매를 통해 정부에 인프라 건설 자금을 제공할 수 있지만, 장기적으로 토지 매매에 의존하려면 과잉이 될 수 있습니다.

2. 개발자는 어떻게 토지를 구매하나요? 대출을 받는 방법? 이 부분에 대한 감독에 문제가 있습니다.

부동산 분야의 부패 사례는 이 두 가지 측면에서 많이 발생합니다.

3. 정부는 나쁜 기업이 도산하도록 놔두지 않을 것이다.

과거 중국이 30년 넘게 걸어온 길은 작은 거품이 터지는 것을 막는 것이었고, 그것이 결국 큰 폭발로 이어질 것이고, 그 지연되는 큰 폭발은 중국 경제에 큰 영향을 미칠 것이다.

사실 인류는 역사상 이런 일을 본 적이 없습니다. 중국 부동산 산업의 장기적인 발전은 대대적인 조정 없이는 불가능합니다!

위의 세 가지 이유는 오늘날 중국 부동산 산업이 직면한 어려움과 문제를 야기했습니다.

두 번째 포인트, 바닥은 어디인가? 앞으로의 길은 무엇입니까?

그는 Fan Gang이 때가 왔다고 말한 것을 인용했습니다.L자 모양의 바닥.

그는 이제 우리는 지난 한 세기 동안 볼 수 없었던 큰 변화를 실제로 경험하고 있다고 말했습니다. 그러나 이는 중국의 문제가 아니라 전 세계의 문제이고, 이 큰 변화는 전 세계에 영향을 미친다.

그 핵심은 미국이 당신들을 공격하고 싶어하기 때문이다.이제는 경제, 기술, 정치, 통화, 무역 등 모든 측면에서 가장 큰 국가가 두 번째로 큰 국가를 억압하려고 합니다.이는 확실히 인류 역사상 유례가 없는 시기로, 어느 나라나 개인이 이토록 큰 압박을 견뎌온 시기임에 틀림없다.

세 번째는 중국 경제에 관한 것이다.

그는 말했다,국가는 장기 전략과 단기 경기 부양 중 하나를 선택해야 합니다.

그러므로 많은 사람들이 그것을 이해하지 못합니다. 왜냐하면 보통 사람들이 주목하는 것은 장기적인 것이 아니라 단기적인 것이기 때문입니다. 첫째, 그들은 장기적인 일을 이해하지 못하고 모릅니다. 그러나 이것이 나라의 운명의 미래이다.

그러나 사람들은 현재의 삶을 살고 있습니다. 그들은 현재의 감정에 관심을 갖고 있지만 이것이 지난 한 세기 동안 볼 수 없었던 중대한 변화이며, 세계 역사상 가장 강력한 국가가 당신을 공격할 것이라는 사실을 모릅니다.

나는 모든 사람이 이 점에 대해 깊이 이해하고 있다고 믿습니다. (다음은 첸의 연설 내용이 아닌 저의 퍼포먼스입니다.)

한편으로는 우리나라의 국제적 위상이 높아졌다는 것을 누구나 육안으로 확실히 느낄 수 있습니다. 우리는 이제 미국에게 그 힘으로 계속 나아가라고 말할 수도 있습니다. 오늘날 국제사회에서 우리 앞에서 감히 큰 소리로 말할 수 있는 사람은 거의 없습니다.

반면에, 우리는 최근 몇 년 동안 많은 사람들이 미래에 대해 점점 더 비관적이 되었다는 것을 분명히 느낄 수 있다는 것을 인정해야 합니다.

과거에는 경제가 호황일 때 우리는 늘 자신을 비웃고, 남에게 복종하고, 무슨 일이 생기면 비난하고 항의만 했습니다. 지금 경제는 점점 더 비관적으로 변하고 있지만, 우리의 국제적 위상은 괜찮습니다.

하지만 아무리 강대국의 부상을 이야기해도 나날이 줄어드는 자신의 지갑을 보면 억울할 수밖에 없다.

그래서 어떤 사람들은 스스로를 '번영하는 시대의 개미'라고 비웃습니다.

그러니까 이제 동방의 큰 나라들이 그들과 잘 협력하고, 너무 강경하게 굴지 않으면 국민들이 더 잘 살 수 있다는 말이 있지 않습니까?

포기하면 정말로 좋은 삶을 살 수 있습니까? 엄밀히 말하면 제2차 세계대전 이후의 작은 시절과 막대기 같은 것이 아직 남아 있습니다. 그러나 현재의 샤오리와 방즈를 보면 실제로 수십 년 동안 남에게 의거하여 급속한 발전을 이루었지만 오늘날까지도 소위 독립성과 주권을 갖지 못하고 있다.

게다가 대국이라 손자 행세를 할 수도 없고, 손자 행세를 해도 아무도 믿지 않을 것이다. 대국은 대국의 부흥을 추구해야 한다.

큰 나라가 정말 손자 행세를 하면 결국 망하게 될 것입니다. 왜냐하면 당신은 주인 자신에게 가장 큰 위협이기 때문입니다.

이것은 인류 역사 전반에 걸쳐 있었던 일입니다. 분열되고 부서진 나라에는 국민들에게 행복이 없고, 단지 비참한 상황만 있을 뿐입니다.

현재의 큰 거위를 보세요. 이는 좋은 예입니다.

그러니 환상을 포기합시다. 이제 싸울 시간입니다. 싸울 시간입니다. 동양의 대국이 타협하고 굴복할 리가 없다. 수천 년의 문명을 지닌 대국의 행위는 손자 행세를 할 수 있는 것이 아니다.

좋아요, 위는 Chen의 연설의 일부입니다. 일반적으로 그의 견해는 상대적으로 암묵적이며 우리나라의 위대한 발전을 인정하고 중국이 가장 큰 억압 문제에 직면했다는 것을 인정합니다. 그는 단기적인 정책이 만족스럽지 않을 수 있으며 정부가 장기적인 것에 집중하고 있다고 언급했습니다. 왜냐하면 보통 사람들은 전혀 이해하지 못하기 때문입니다.

그러니 인내심을 갖고 기다리십시오. 단기적인 해결책은 없습니다. 우리 세대는 이런 일을 경험하지 못합니다. 그 후손들이 아무리 열심히 일하고 열심히 일해도 그들은 끊임없이 다른 사람들에게 피를 수혈하고 있을 뿐입니다.

첸 회장의 연설에 이어 현재 중국 부동산 시장으로 돌아갑니다.

먼저 수학을 좀 해보자.

중국의 상업용 주택 거래를 시작으로 현재까지 모든 사람이 주택 구입에 총 180조 위안을 지출했습니다.

이 180조는 어디로 갔는가?

건설 및 원자재 산업을 지원하는 엔지니어링 프로젝트에 35조 위안 이상이 투자되었습니다.

철거를 통해 주민 주머니로 들어간 돈은 40조 위안이 넘는다.

20조 위안 이상이 국세로 전환되어 국가 건설의 일부가 되었습니다.

물 공급, 전기 공급, 도로 건설을 포함한 도시 및 농촌 인프라 건설에 20조 위안 이상이 배정되었습니다.

부동산 회사는 비용을 통제하고 상류 및 하류 산업에 영양을 공급하기 위해 20조 위안 이상을 지출합니다.

금융기관이 회수해 차세대 신흥산업에 투자할 규모도 15조 위안이다.

결국 남는 돈은 업계 전체의 이익이 되는데, 약 10% 정도다.

이러한 데이터를 정리하면 중국에서 부동산 산업이 무엇을 의미하는지, 그리고 지난 3년 동안 우리가 부동산 산업을 조정하기 위해 얼마나 결심했는지 더 명확하게 알 수 있습니다.

그렇다면 우리는 이 산업이 결코 사라지지 않을 것이며, 재탄생 후 다음 단계에서 국가의 고품질 발전을 지원하기 위해 더 나은 상태를 사용할 것이라는 점을 더욱 분명히 할 수 있습니다.

물론 많은 사람들이 앞으로의 경제 상황을 걱정하고 있습니다.

올해 하반기가 우리 세대에게 가장 힘든 시기가 될지도 모르기 때문에 걱정하는 것은 당연합니다.

현실세계의 정세를 이해한다면 인류 역사상 지금처럼 장기간에 걸쳐 대규모 평화가 이루어진 적은 없었다는 것을 알게 될 것입니다.

그러나 어떤 일의 발생은 실제로 그것이 오고 있음을 나타냅니다!

한편으로는 최근 엄청난 세계 경제 붕괴가 일어났지만, 다른 한편으로는 두 개의 커다란 화약통에 불이 붙었고 멈출 기미가 보이지 않습니다. 그러므로 우리 세대는 시대의 시험을 겪게 될 가능성이 높습니다.

만약 미래에 정말로 세계가 대대적인 개편을 겪게 된다면, 핵심 주역인 우리도 그것을 피할 수 없을 것입니다.

우리가 구석에 자리를 잡고 반대편에서 불을 지켜보는 것은 불가능합니다.

그럼 지금 이쯤에서 묻고 싶습니다. 지금 경제적 준비는 충분히 하셨나요?

이 재정적 준비는 단지 현금만 들고 아무것도 하지 않는 것일까요?

설마!

소위 현금이 왕이라는 것은 실제로 많은 사람들이 단일 스레드를 사용한다는 것을 의미합니다.생각해보면, 현금이 왕이라는 것의 또 다른 측면은 우리가 고품질 자산을 보유해야 한다는 것이라는 점을 이해하지 못하는 것입니다.

고품질의 자산이 많이 있는데, 그중에서도 고품질의 부동산이 가장 중요합니다.

특히 지난 2년 동안은 돈을 벌 수 있는 더 좋은 방법이 생겼습니다. 부를 과시하거나 오만해지지 마십시오. 일단 돈을 벌면 꾸준히 사용해야 좋은 도시, 좋은 위치에 있는 좋은 집을 구입하는 것이 무엇보다 좋습니다.

트래픽을 얻기 위해 중요하지 않은 단어에 현혹되지 마세요.

예를 들어, 중국의 인구 노령화와 낮은 출산율로 인해 수요가 감소하고 주택 가격은 자연스럽게 하락할 것입니다. 그들은 지난 30년 동안 도시화와 인구 흐름의 불균등한 발전이 북부, 상하이, 광저우, 심천에 강한 사이펀 효과를 가져왔음에 틀림없다는 사실을 무시합니다. 2024년 1분기에는 선전과 광저우의 인구가 계속 유입되어 2,100만 명으로 정점에 도달했습니다. 강력한 핵심 도시의 신흥 인구는 도시에 대한 수요를 줄인 적이 없습니다.

부동산의 본질은 무엇인가? 도시의 장기 채권입니다. 누구나 집을 살 때 사는 것은 삶의 질뿐 아니라 도시 자원의 보유와 도시 개발의 배당금이기도 하다.

집을 사는 것은 은행에 일하는 것을 의미하고, 저렴한 주택에 사는 것이 비용면에서 더 효율적이라는 말도 있습니다. 이런 종류의 진술은 은행을 뱀파이어로 취급하고 주택 구매자를 노예로 취급하는 것은 말도 안되는 소리입니다.

주민 레버리지 비율의 높고 낮은 데이터를 이용하여 판단을 내리는 것을 좋아하는 많은 사람들만큼 무지합니다.

집값이 100만에서 200만으로 오르면 원래 계약금 30만, 부채 70만은 원금 130만, 부채 70만이 되고, 부채비율은 70%에서 35%로 떨어진다.

마찬가지로 집값이 하락하면 원금의 30%가 손실되고, 원래 부채비율은 70%에서 100%로 변경된다.

이 문제를 정적으로 보면 집값은 하락하고 주민 레버리지는 높아진다는 결론이 나올 것이다. 주택가격이 오르면 주민 레버리지 비율도 낮아진다.

분명히 이 결론은 사실과 일치하지 않습니다. 실제 시장은 역동적이기 때문에 주택 구매자는 자연스럽게 상승과 하락을 쫓으며 스스로 레버리지를 통제하지 못합니다.

이는 실제로 투자 기간의 문제일 뿐입니다. 원금과 부채는 서로 변환될 수 있으며 고정되어 있지 않습니다.

주택 가격이 하락함에 따라 더 많은 원금이 더 많은 부채로 전환될 수 있습니다.

주택 가격이 상승하면 더 많은 부채를 더 많은 원금으로 전환할 수 있습니다.

1990년대, 2000년대 태어난 사람들이 미래에는 완전히 정착해서 저렴한 주택에 살기를 선택했다는 멍청한 발언도 있다.

사실, 집의 금전적 속성을 포기하는 한, 평생 집을 임대하는 것이 불가능하지는 않습니다.

늙었을 때 시골 노인이 되는 것과 도시 노인이 되는 것의 차이에 지나지 않습니다.

이제 퇴직금을 받는다는 이유만으로 대도시 노인들의 노후생활이 풍요롭고 다채로워진다고 생각하시나요?

시골 노인들의 집이 수백만, 심지어 수천만에 팔리면 그들은 노후 생활을 즐기지 못할 것이라고 생각하십니까?

어떤 사람들은 국내 주택 가격이 너무 높아 해외로 나갈 수도 있다고 말합니다.

현재 유럽과 미국 국가의 이민 정책에서는 그 나라에서 집 한 채도 못 사는 트롤이 아니라 돈이 있거나 수준 높은 인재를 요구하고 있습니다. 국내에서도 잘 살 수 없는데, 어떻게 해외에서 살면서 웃으면서 인생을 즐기는 꿈을 꿀 수 있겠습니까?

세상에는 엄청난 격차가 있다는 것을 인정해야 합니다.

강희제의 아홉 아들이 적자가 되자 독일에서는 의무교육이 시행되었습니다. Zhen Huan이 궁전에서 싸우느라 분주한 동안 프랑스는 전국적인 주식 거래를 시작했습니다.

태평천국의 반란이 발발하고 런던에서 세계박람회가 개최되었습니다.

청나라가 고시를 폐지하자 아인슈타인은 특수상대성이론을 제안했다.

그 일이 태양 아래서 같은 날 일어났다는 것이 믿기지 않습니다.

자, 다음으로 제가 쓰는 내용은 매우 중요합니다.

많은 사람들이 부동산 시장에는 사이클이 없다고 말합니다. 사실 우리는 항상 사이클에 있었습니다. 이제 부동산 시장은 실제로 사이클 내에서 대규모 되돌림 단계에 있습니다. 2014년에도.

이번에야말로 지난 20년 만에 최대 규모의 되돌림 속에 들어섰습니다.

현재 시장은 역사상 유례없는 대규모 되돌림 단계에 있습니다. 첫 번째는 이전 실수를 원활하게 하는 것이고 두 번째는 이를 원활하게 하는 것입니다. 첫 번째는 이 되돌림의 방향을 바꾸는 것입니다.

이제 정상은 두 번째 노력을 시작했습니다.

과거에는 2024년과 2015년을 비교하는 사람들이 많았다. 현재는 2015년만 보면 이러한 추세를 보기에는 부족하다.

이 쇠퇴의 깊이는 이미 역사를 통해 깨졌습니다. 내 생각엔 2008년이나 그 이전에 봐야 할 것 같아요.

이런 엄청난 불황 속에서 부동산 시장이 정상적인 시장으로 돌아간다면, 엄청난 반전만이 현재의 질병을 치료하고 경제를 더 좋게 만들 수 있기 때문입니다.

심각한 질병에는 과감한 약물 치료가 필요합니다.

따라서 2024년과 2015년을 비교하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 2015년에는 더 이상 감당할 수 있는 시장이 아니기 때문이다.

끝