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この不動産王は、陳啓宗。

彼は半世紀にわたってビジネスの世界で活躍してきた「商業用不動産のゴッドファーザー」です。彼は香港の上場会社であるハンロン・グループおよびハンロン・プロパティーズの会長でした。かつては李嘉誠氏の長港ホールディングス、郭徳勝氏の孫興凱氏、程裕東氏の新世界、呉英祥氏のホープウェルホールディングスとともに「中国不動産の五虎」と呼ばれた。つまり、彼は不動産業界の上級権力者です。

もちろん、多くの人は、陳啓宗氏は不動産業界に携わっているため、不動産会社を代表して講演しており、彼の講演は偏っているのではないかと考え、彼の講演内容を疑問視するだろう。

これを言うのは明らかに低レベルの発言です。不動産会社の経営者である彼は、アクセス数を増やすためのいわゆる経済専門家や金融ブロガーの低俗な見解とはまったく異なります。

それで彼は何と言ったのでしょうか？

主なポイントは次の 3 つです。

第一のポイントは、現在の中国不動産市場のジレンマです。

同氏は、中国の不動産開発にはわずか30年しかかからないと述べた。中国が不動産市場のない国から世界最大の不動産市場に成長するまでに、わずか約 30 年しかかかりませんでした。

現在、中国人の約85％から90％が持ち家に住んでいますが、これは、例えば移住によってもたらされる新たな需要や、小さな家をより大きな家に建て替える需要が存在するということを意味するものではありません。家をより良いものに交換する必要性は依然として存在します。

この観点から見ると、中国の不動産は本当に注目に値します。なぜなら、これほど短期間にこれほど多くの一般庶民向けの住宅を生産できる市場は世界に存在しないからであり、これは世界でも非常に注目すべきことである。

もちろん、これには不動産会社の無謀で狂気の拡大が関係しています。なぜ今、不動産がここに至ったのかということも含めて。何がこれほど多くの問題や困難を引き起こすのでしょうか？累積30年をかけて作られたものと言うべきでしょう。

彼はそれを3つのポイントにまとめました。

1.過剰な土地売却。

短期的には、土地売却は政府にインフラ建設のための資金を提供することができますが、長期的に土地売却に依存する場合、それは行き過ぎである可能性があります。

2. 開発者はどのようにして土地を購入するのですか?ローンを組むにはどうすればいいですか？この分野の監督には問題があります。

不動産分野における汚職事件の多くは、この 2 つの側面で発生しています。

3. 政府は悪い企業を倒産させません。

これまで中国が30年以上たどってきた道は、小さなバブルの崩壊を阻止し、やがて大きな爆発につながることであり、遅れた大爆発は中国経済に大きな影響を与えるだろう。

実際、人類は歴史上このようなことを一度も見たことがありません。中国の不動産業界の長期的な発展は、大きな調整なしには不可能です。

上記の 3 つの理由が、今日の中国の不動産業界が直面する困難と問題を生み出しています。

2番目のポイントは、底はどこですか？今後の道は何でしょうか？

彼はファン・ガンがその時が来たと言ったと引用したL字型の底部。

彼は、今、私たちはここ100年で見られなかった大きな変化を実際に経験していると述べました。しかし、これは中国の問題ではなく、全世界の問題であり、この大きな変化は全世界に影響を及ぼします。

その核心は、米国があなた方を攻撃したいからです。今では、経済、技術、政治、通貨、貿易などあらゆる面で、最大の国が第二位の国を抑え込みたいと考えています。これは、どの国や個人もこれほど大きな圧力に耐えてきた、人類の歴史上かつてない時代であることは間違いありません。

３点目は中国経済についてです。

彼はこう言いました。国は長期的な戦略と短期的な景気刺激策のどちらかを選択しなければならない。

したがって、理解できない人も多いのです。なぜなら、庶民が注目しているのは長期的なものではなく、短期的なものだからです。 まず長期的なことは理解できませんし、知りません。しかし、これはこの国の運命の未来です。

しかし、人々は今の生活を生きています。彼らは自分たちの現在の感情を気にしていますが、これが100年間見られなかった大きな変化であり、世界史上最も強力な国があなたたちを攻撃しようとしているということを知りません。

このことは皆さんも深く理解していると思います。 （以下は私のパフォーマンスであり、チェンのスピーチの内容ではありません。）

一方で、我が国の国際的地位が向上したことは、誰の目にも明らかです。私たちは今、米国に対し、その強さをそのままにしておくことさえできる。今日、国際社会において、私たちの前で本当に大声で話す人はほとんどいません。

一方で、近年、多くの人々が将来に対してますます悲観的になっているのをはっきりと感じます。

かつて、経済が好景気だった頃、私たちは常に自分自身を笑い、他人に従順で、何かが起こったときだけ批判し、抗議するだけでした。誰でも私たちを踏みにじることができるように思えました。現在、経済はますます悲観的になってきていますが、我が国の国際的地位は大丈夫です。

しかし、いくら大国の台頭について話しても、自分の財布が日々減っていくのを見れば、憤りを感じることは避けられません。

そのため、自分自身を「繁栄した時代のアリ」と笑う人もいます。

それで、今、東の大国がうまく協力して、あまり強硬なことをやめれば、国民はもっとよく生きられるだろう、ということわざを聞いたことがあるはずですよね？

本当に諦めて良い人生を送れるのでしょうか？厳密に言えば、第二次世界大戦後の小さな日々や棒などはまだいくつかあります。しかし、現在のシャオリとバン​​ジを見てみると、彼らは確かに何十年も他人に頼って急速な発展を遂げてきましたが、今日に至るまでいわゆる独立性と主権を持っていません。

さらに、大国である以上、孫のふりをすることはできませんし、孫のふりをしても誰も信じてくれません。大国は大国の台頭を求めなければならない。

もし大国が本当に孫のふりをしているなら、最終的には解体されるでしょう、なぜならあなたはボスそのものにとって最大の脅威だからです。

これは人類の歴史を通じてずっと続いてきたことです。解体され崩壊した国には国民の幸福はなく、悲惨な苦境があるだけです。

現在のビッググースを見てください。これが良い例です。

だから、幻想は捨てましょう、戦う時が来ました、戦う時が来ました。東洋の大国が妥協して屈服するという選択肢はありません。数千年の文明を誇る大国の行動は、孫の真似をしてできるものではありません。

さて、上記はチェンのスピーチの一部です。一般的に言って、彼の見解は比較的暗黙的であり、我が国の偉大な発展を認め、中国が抑圧という最大の問題に直面していることも認めており、短期的な政策では満足できない可能性があり、政府は長期的なことに焦点を当てていると述べた。普通の人には理解できないからです。

したがって、忍耐強く待ってください。短期的な解決策はありません。私たちの世代はこれを経験しません。自分の子孫がどんなに勤勉で勤勉であっても、他人に輸血をし続けているだけなのです。

陳会長の講演を受けて、現在の中国の不動産市場に戻ります。

まず計算してみましょう。

中国の商業用住宅取引から始まり、今日の時点で、誰もが住宅購入に総額180兆元を費やしています。

この180兆はどこへ行ったのでしょうか？

35兆元以上がエンジニアリングプロジェクトに投資され、建設産業と原材料産業を支援している。

取り壊しにより40兆元以上が住民の懐に入った。

20兆元以上が国税となり、国家建設の一部となっている。

水道、電力供給、道路建設など、都市と農村のインフラ建設に20兆元以上が充てられている。

不動産会社はコストを管理し、上流および下流の産業を育成するために20兆元以上を費やしている。

また、15兆元が金融機関によって回収され、次の新興産業に投資される予定だ。

最終的に残ったお金が業界全体の利益となり、約10％となります。

これらのデータを整理すると、中国における不動産業界が何を意味するのか、そして過去 3 年間に私たちが不動産業界の調整にどれほどの決意を持ってきたのかをより明確に知ることができます。

そうすれば、この産業は決して消滅せず、再生後の次の段階でこの国の質の高い発展を支援するために、より良い国家を利用することは間違いないということがより明確になります。

もちろん、次の経済状況を心配している人も多いでしょう。

今年下半期は私たちの世代にとって確かに最も困難な時期になるかもしれないので、心配するのは当然のことです。

現実の世界情勢を理解すれば、人類の歴史の中で、今ほど大規模な平和が続いた時代はなかったことがわかるでしょう。

しかし、いくつかの出来事の発生は実際にそれが近づいていることを示しています。

一方では、最近の壮大な世界経済崩壊により、他方では、2 つの大きな火薬庫が点火され、止まる気配がありません。したがって、我々の世代は時代の試練を経験する可能性が高い。

将来、世界が本当に大きな変革を迎えるとしたら、中心的主人公の一人である私たちにとって、それを避けて通ることはできません。

私たちが部屋の隅に落ち着いて、反対側から火を眺めていることは不可能です。

そこで、この際お聞きしたいのですが、経済的な準備はもう十分にできていますか。

この資金準備は現金を持っているだけで何もしないのでしょうか？

あまり！

いわゆる現金が王様ということは、実際には多くの人がシングルスレッドであることを意味します。考えてみると、現金が王様であることの裏返しとして、質の高い資産を保持しなければならないということがまったく理解できません。

良質な資産は数多くありますが、その中でも最も重要なものが良質な不動産です。

特にここ 2 年間は、自分の富を見せびらかしたり、傲慢になったりしないようにしてください。お金を稼いだら、それをどんどん使って、良い街、良い場所に良い家を買うのが何よりです。

トラフィックを獲得するための控えめなキーワードに惑わされないでください。

例えば、中国では高齢化と出生率の低下を背景に需要が減少し、住宅価格は当然下落します。彼らは、過去 30 年間の不均一な都市化の発展と人口流動が、北部、上海、広州、深センに強いサイフォン効果をもたらしたに違いないという事実を無視している。 2024 年の第 1 四半期には、深センと広州への人口流入が続き、2,100 万人のピークに戻りましたが、強力な中核都市の人口は増加しており、都市への需要は決して減っていません。

不動産の本質とは何でしょうか？それは都市の長期的な絆です。誰もが住宅を購入する際に購入するのは、生活の質だけではなく、都市の資源の所有や都市開発の恩恵でもあります。

家を買うということは銀行で働くということであり、手頃な価格の住宅に住むほうが費用対効果が高いという話もあります。この種の発言はまったくナンセンスであり、銀行を吸血鬼、住宅購入者を奴隷のように扱っています。

住民のレバレッジ比率の高低のデータを判断材料として利用したがる多くの人々と同じくらい無知だ。

住宅価格が100万から200万に上昇すると、当初の頭金30万、負債70万は元金130万、負債70万となり、負債比率は70％から35％に低下します。

同様に、住宅価格が下落すると元本の30％が失われ、当初の負債比率は70％から100％に変化します。

この問題を静的に見ると、住宅価格は下落し、住民のレバレッジは増大するという結論が得られます。住宅価格が上昇すると、居住者のレバレッジ比率は低下します。

明らかに、この結論は事実と矛盾しています。実際の市場はダイナミックであるため、住宅購入者は当然のことながら上昇と下降を追いかけ、彼ら自身がレバレッジを制御することはありません。

これは実際には投資期間の問題です。元本と負債は相互に変換でき、静的なものではありません。

住宅価格が下落すると、より多くの元本がより多くの負債に変換される可能性があります。

住宅価格が上昇すると、より多くの負債がより多くの元本に変換される可能性があります。

1990 年代と 2000 年代に生まれた人々は、将来完全に定住して手頃な価格の住宅に住むことを選択したという知性のない発言もあります。

実際、家の経済的特性を放棄する限り、生涯賃貸住宅を続けることは不可能ではありません。

それは年をとった時に田舎の老人になるか都会の老人になるかの違いに過ぎない。

退職金が支払われているからといって、大都市の高齢者の退職後の生活が豊かで華やかになっていると思いますか。

田舎の老人たちの家が数百万、あるいは数千万で売れるとしたら、彼らは老後の生活を楽しめなくなると思いますか。

国内の住宅価格が高すぎるから海外に行くという選択肢もあるという人もいます。

これは、あなたが下調べをしていないように聞こえますが、ヨーロッパとアメリカの国々の現在の移民政策では、国内に家を買う余裕もない荒らし者ではなく、お金を持っているか、ハイレベルの才能を持っていることが求められます。国内ではうまくやっていけないのに、どうして海外に住んで笑顔で人生を楽しむことができるのでしょうか？

世界には大きな格差があることを認めなければなりません。

康熙帝の9人の息子が嫡子となると、ドイツでは義務教育が実施された。ジェン・フアンが宮殿での戦闘に忙しい間に、フランスは全国的な株式取引を開始した。

太平天国の乱が勃発し、ロンドンで万博が開催されました。

清朝が科挙を廃止すると、アインシュタインは特殊相対性理論を提唱した。

それらが同じ日に太陽の下で起こったとは信じがたいです。

さて、次に書く内容は非常に重要です。

不動産市場にはサイクルがないと多くの人が言いますが、実際、不動産市場は常にサイクルの中にあります。この大規模なリトレースメントは 2008 年に起こりました。 2014年にも。

今回に限っては、過去20年間で最大のリトレースメントの真っ最中だ。

現在の市場は歴史上類例のない大規模なリトレースメントの段階にあります。反転して変化させるのは非常に困難です。1 つ目は以前の失敗を平滑化すること、2 つ目は平滑化することです。一つ目は、このリトレースメントの方向を逆にすることです。

そこでトップは第二の取り組みを開始した。

以前は、2024 年と 2015 年を比較する人が多かったですが、現在では、この傾向を理解するには 2015 年だけを見るだけでは十分ではありません。

この衰退の深さはすでに歴史を突破しています。 2008 年か、それよりも早い時期にそれを確認する必要があると思います。

なぜなら、このような深刻な不況に直面して、不動産市場が正常な市場に戻るには、見事な反転だけが現在の病気を治し、経済を良くすることができるからです。

重篤な病気には徹底的な投薬が必要です。

したがって、2024 年と 2015 年を比較するだけでは十分ではありません。 2015年に持ち運べる市場ではなくなっているからです。

終わり