2024-08-12
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최근 부동산 시장은 표면적으로는 평온했지만 그 뒤에는 저류가 급증하고 있습니다. 모든 저류는 모든 사람의 주택 구매 결정에 영향을 미칠 것입니다. 따라서 저는 여러분이 하나씩 함정을 피할 수 있도록 도와드리겠습니다.
요즘 집값이 바닥을 쳤다고 하는 이유는 무엇일까요? 두 가지 데이터를 관찰합니다.임대료 및 임대료 대비 판매 비율；
일반적으로 전월세비율이 합리적인 수준에 도달한다는 것은 현재의 주택가격 조정 라운드가 기본적으로 끝났음을 의미하기도 하며, 현재의 주택가격 버블 라운드가 거의 사라졌음을 의미하며, 집을 사면 거의 다 할 수 있어요!
알았어, 그럼 현재는임대료 대비 판매 비율은 얼마입니까?
임대료 대비 판매 비율은 도시마다 다릅니다. 현재 많은 2선 및 3선 도시에서 판매 대비 임대 비율이 초과되었습니다.3%글쎄, 100만 달러짜리 주택의 경우 연간 임대 수입은 30,000이고 임대료 대비 판매 비율은 3%입니다.
현재 일부 1선 도시와 강력한 2선 도시의 아파트 매매 비율은 확실히 3%를 초과하고 일부는 5%-8%에 도달할 수도 있습니다.
창사를 예로 들면 시내 중심에 있는 아파트는 65제곱미터이고 강 전망을 가지고 있습니다.듀플렉스현재 아파트 시가는 약 50만 위안으로 떨어졌고, 월세는 3000위안, 임대료 대비 판매 비율은 50만 위안에 달할 수 있습니다.7.2%；
선전을 예로 들면, 궈마오(Guomao) 지하철역 옆에 위치한 78㎡의 면적과 3개의 침실을 갖춘 뤄후(Luohu)구의 한 낡고 작은 중고 주택이 현재 시가 220만 위안으로 떨어졌습니다. , 그러나 월 임대료는 8,500 위안에 달할 수 있으며 임대료 대비 판매 비율은4.6%；
은행 예금 금리 인하와 맞물려 5년 만기 예금 금리도 2% 미만으로 떨어졌고, 대부분의 은행은 1.8%에 불과하다. 그러나 핵심 도시 주택의 매매 비율은 가뿐히 3%를 넘는다. , 일부는 5%-7%에 달합니다. 이때 시장은 약간의 반전을 경험하기 시작했습니다.
예전에는 저축을 좋아하던 분들이 이제는 서서히 생각이 바뀌면서 집 구입이 필수가 된 것 같아요!
주된 이유는 모기지 금리도 하락세를 보이고 있어 많은 도시에서 3% 미만으로 떨어졌고, 전세 대비 임대료 비율은 3%를 넘어 주택 구입이 비용 제로 시대에 돌입했다는 점이다.
예전에는 부동산 시장에서 집값이 헐값으로 떨어진다고 말하는 사람이 많았는데, 지금은 집값이 일정 수준까지 떨어지면 전월세율이 전보다 훨씬 높아지기 때문에 불가능해 보인다. 은행 예금 이자율, 주택담보대출 이자율도 임대료 대비 판매 비율보다 낮습니다. 이것은 때때로 많은 사람들이 집을 구입하는 것을 고려하게 될 것입니다. 왜냐하면 돈을 은행에 보관하면 분명히 손실을 입을 것이기 때문입니다!
더욱이 1, 2선 도시, 특히 순인구유입이 높은 도시의 경우, 향후 임대시장이 상당할 것이며, 임대료 상승도 피할 수 없는 현상이다.
즉, 집을 사는 곳의 임대수요가 앞으로도 오랫동안 공급을 초과하는 한, 그 집은 임대되지 않고, 임대료도 매년 오르게 된다는 것이다.
현재 부동산 시장이 아무리 부진하더라도 전세비율만 놓고 보면 더 이상 불리한 수준은 아니지만, 부동산 시장이 좋을 때 집값이 급등하는 것과는 비교할 수 없을 정도로 수익률이 높다. 적어도 은행에 돈을 예금하는 것보다 훨씬 낫습니다.
두 가지 악 중 적은 금액, 현금이 많은 사람들에게 집을 사는 것은 피할 수 없는 선택이 되었습니다!
집을 사야 할까요, 아니면 돈을 보관해야 할까요?
이 주제는 매일 많은 사람들이 둘 중 하나를 선택하기 때문에 여전히 인기가 있습니다.
하지만 미래 경제와 국가, 핵심 도시의 핵심 자산에 대한 확신이 있는 한, 이 문제는 실제로 은행에 돈을 예금하는 것보다 나은 고품질 자산을 구입하는 것이 될 것입니다. .
물론 대부분의 3, 4선 도시와 소규모 현에서는 집을 구입하기 위해 돈을 쓸 필요가 없다는 점과 다른 하나는 집을 임대할 수 없다는 점이다. 대부분의 도시에서는 미래 주택 가격의 불확실성이 너무 높고, 인구 순 유출과 산업 유출로 인해 주택 가격이 유지될 수 없습니다.
따라서 완료해야 할 것은 자산 이전입니다. 이동하지 않더라도 자금을 1급 도시와 강력한 2급 도시로 이동해야 합니다.
제가 늘 하는 말은 이렇습니다.사람이 움직이지 않아도 나무는 죽는다!
직설적으로 말하면, 이 문제는 더 이상 뉴스거리가 되지 않습니다. 왜냐하면 지난 10년 동안 거의 모든 성에서 이를 추진해 왔지만 올해 추진 강도가 강하지 않은 이유는 무엇입니까?
지자체에 돈이 없기 때문에 공공기관 일부를 바꿔야 하는 것 아닌가? 수혈할 수 있는 방법이 없어서 시장에 들어가서 한번 해볼 수 밖에 없더라구요!
마치 한 사람이 8명의 아이를 낳았을 때에는 가족 모두를 부양할 수 있었지만 지금은 수입이 좋지 않기 때문에 미리 몇 명의 아이만 사회에 보내서 열심히 일하고 돈을 벌 수 있는 것과 같습니다. 가족을 부양할 돈!
그게 일어난 일이야! 너무 긴장하지 마세요!
하지만 이를 가볍게 받아들일 수는 없습니다. 공공 기관의 구조 조정은 앞으로 몇 년 동안 시장 경쟁이 점점 더 치열해질 것이라는 것을 의미하기 때문입니다.
그러면 일반 사람들은 어떻게 대처해야 합니까? Jiang 선생님은 3가지 제안을 하셨습니다.
1. 공무원이고 쇠밥그릇이 있다면 이제부터 적극적으로 자신을 바쳐야 한다.탈출구를 계획하세요。
제도개편으로 인해 현재 철업을 잃게 될 가능성이 높기 때문에 가계부채비율에 대한 방화벽을 구축해야 한다.
예를 들어, 귀하의 가족이 현재 주택 2채를 구입하고 있으며, 월 납입금 총액이 15,000이고, 가족의 월 소득이 20,000이라면 이때 부채 비율을 낮추기 시작하므로 집을 파는 것이 가장 좋습니다. 집, 월 납입금을 10,000 미만으로 낮추십시오. 이렇게 하면 철일을 잃어도 스트레스를 많이 받지 않을 것입니다.
2. 당신이 전문가가 아니고 평범한 사무직 근로자라면 가장 좋은 방법은 스스로 두 번째 성장 곡선을 만드는 것입니다.
직설적으로 말하면 그냥 해라부업, 소득을 늘리십시오. 어쩌면 월급으로는 대도시에 집을 살 여유가 없을 수도 있지만, 부업을 하고 오랫동안 계속하면 소득이 두 배로 늘어나고 집을 살 기회가 생길 것입니다. .
더욱이, 이제 부동산 시장이 하락세를 보이고 있어 부동산에 들어갈 수 있는 문턱이 지난 2년보다 훨씬 낮아졌습니다. 따라서 소득을 늘린 후에는 집을 구입하는 것이 상대적으로 쉽습니다.
가장 중요한 점은 일단 부수입이 생기면 회사에서 일하는 데 더 자신감을 갖게 될 것이라는 점입니다. 더 이상 당신의 삶을 선택할 권리가 당신의 손에 있어야 하는 상사와 상사에 대해 걱정할 필요가 없습니다. .
3. 소득이 안정적이고, 저축도 많이 하고, 가족도 잘 살고 있다면 이때는 자산배분을 고려해야 합니다.
하반기 금리 인하로 인플레이션 기대감이 높아지고, 환율 하락도 가속화될 것이기 때문에 이때는 우량 자산을 적극적으로 찾아 생산성이 높은 주택을 여러 채 구입하는 것이 최선의 방법이다. 4+7개 도시의 핵심 위치에 있습니다.
복선 주택 시스템의 도래로 인해 개선된 주택은 가치 보존과 가치 상승의 여지가 분명히 있을 것입니다. 그러나 수요가 있는 주택, 특히 소형 주택은 향후 저렴한 주택 시장의 영향을 받을 것입니다. . 주택제품의 낙후성과 결합하여 가치보존이 감소될 것입니다.
즉, 아직 집을 구입하지 못한 친구들은 적극적으로 소득을 늘려야 하고, 직장인들은 퇴근 후 개인 IP를 구축하고 트래픽 레버리지를 활용해 소득을 활용해야 한다.
중산층과 부자들이 고려해야 할 것은 자산의 배분과 이전, 저에너지 도시의 주택을 정리하고 고에너지 도시로 교체, 생산성이 낮은 주택을 생산성이 높은 주택으로 교체하는 것이다.
Abnormal 4.0에 관해서 많은 사람들이 다른 의견을 가지고 있습니다!
사람마다 요구하는 것이 다르기 때문이죠!
이해하세요, 부동산에 대한 수요는 대략 다음과 같이 나뉩니다.2종：
하나는 살 집을 갖는 것입니다.
또 하나는 더 좋은 집에서 살고 싶다는 것!
대부분의 사람들은 첫 번째 유형을 추구하면서 평생을 보냅니다!
매일 두 번째 필요에 대해 생각하는 사람은 거의 없습니다!
최근 국가가 일반주택과 비일반주택 기준을 폐지한 이유는 부동산 4.0을 위한 길을 닦고 있기 때문이다!
소위1.0시대, 는 오래되고 작은 건물, 계단실, 단위 기숙사 등의 벽돌 콘크리트 구조를 말한다.
소위2.0 시대, 철근 콘크리트 구조의 주택 + 타워 엘리베이터 룸입니다.
소위3.0시대즉, 사람과 차량으로 분리된 현대식 주택과 고층 엘리베이터실;
소위3.5시대, 모던한 녹색 레지던스입니다. 발코니가 매우 넓어 꽃과 식물이 키가 더 높습니다. 커뮤니티에는 1층에 2개의 계단이 있고 독립된 공간이 있습니다. 현관.획득률100%까지 이 유형의 주택은 3.5이며, 개선된 주택이라고도 합니다.
소위4.0 시대, 엄밀히 말하면 4.0시대 제품이 없기 때문에 아직 정의할 수는 없습니다. 어떤 사람은 층고가 3.6미터 이상 높아질 것이라는 말도 있고, 어떤 사람은 조명 기준이 크게 향상될 것이라는 말도 있고, 어떤 사람은 AI가 집에 미리 내장될 것이라고 말합니다. 메타버스 인터페이스, 인간-컴퓨터 상호작용, 인간-방 상호작용.
사실, 이러한 정의는 중요하지 않습니다. 우리는 이 집에 사는 사람들이 누구인지 알아내면 됩니다.
이해하세요, 기술 변화는 빠르게 변화하고 있습니다. 이를 어떻게 정의할 수 있습니까?
정의할 수 있는 것은 언제나 사람이다! 10년, 20년, 50년, 100년이 지나도 사람을 분류하는 기준은 결코 변하지 않을 것이기 때문입니다!
80% 이상의 사람들이 우리가 엄격한 욕구라고 부르는 유형입니다. 대도시의 대부분의 사람들은 저렴한 주택에 임대하거나 1.0 및 2.0 주택을 구입합니다.
집을 살 돈이나 집이 부족하지 않은 사람은 소수에 불과합니다. 그들이 추구하는 것은 삶의 질, 즉 4.0입니다.
4.0이 어떻게 변하더라도 이런 유형의 하우스를 찾는 관객은 항상 소수일 것입니다!
그래서 일부 팬들이 장 선생님, 청두 교외에서 4.0 시대의 제품을 봤습니다. 단가가 9,000이 넘는데 이런 집을 살 수 있습니까?
죄송합니다. 귀하가 구입한 것은 4.0이 아닙니다. 4.0 표준을 정의하는 것은 결코 외관과 제품 성능이 아니라 위치와 군중이기 때문입니다!
제품의 표현력은 덤이지만 제품과 사람을 정의하는 핵심은 결코 아닙니다!
지난 이틀 동안 선전 부동산계의 작은 행위가 점점 더 인기를 얻었고, 더 많이 퍼질수록 더 현실적이었습니다!
무슨 소식이 있나요? 즉, 8~9월 선전 부동산 시장은 크게 완화될 것으로 예상됩니다!
관계의 느슨함은 얼마나 큰가? 5가지 구체적인 사항이 있습니다.
1. 푸텐(Futian)과 난산(Nanshan)은 주택 구입에 대한 사회보장 기간을 이전에 5년에서 1년으로 균일하게 조정했습니다.
2. 푸텐(Futian)과 난산(Nanshan)을 제외한 외부인은 눈을 감고도 다른 지역의 주택을 구입할 수 있습니다!
3. 첫 번째 주택과 두 번째 주택 모두에 대한 증서세는 1%로 조정됩니다.
4. 부가가치세를 5에서 2로 변경합니다.
5. 판매제한기간을 폐지하거나 2년으로 변경한다.
내 생각에 Futian과 Nanshan은 아직 규모가 작습니다. 비밀을 숨길 필요는 없습니다. 그냥 놓아도 됩니다! 즉각적인 필요 사항을 보호하거나 약간의 체면을 유지하려면 Futian Nanshan에 맞게 조정하십시오. 128 평방 미터 이상의 주택은 외부인이 구입할 수 있습니다!
하지만 내 생각엔 그 정책이 충분히 현명하지 못한 것 같아!
한 가지 더 추가할 수 있습니다. 예를 들어 내국인이 집을 구입하면 외국인과 비교하여 계약금 비율이 달라야 합니다!
부동산 투기꾼을 퇴치하기 위해 외국인이 심천에서 주택을 구입할 때 계약금 비율을 50%로 인상합니다. 집을 구입해야 하는 현지인의 경우 첫 번째 주택에 대한 계약금 비율을 더 높일 수 있습니다. 감소, 15% 또는 10%로 조정;
간단히 말해서, 꼭 필요하시면 제가 더 많은 대출을 해드릴 수 있고, 심지어 시외 투자자라면 안타깝지만 이자도 우대해 드릴 수 있습니다. 환영합니다. 구매를 원하시면 가능하지만 계약금 비율을 높여야 하며 대출 이자율도 필요한 것보다 높아야 합니다.
이 정책이 실현 가능하다고 생각하시나요? 댓글 영역에서 함께 토론하는 것을 환영합니다.
