2024-08-09
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부동산 업계에는 매년 3월과 4월의 '리틀 인디언 봄'과 '황금의 9월과 은빛 10월'이라는 두 번의 전통적인 성수기가 있었습니다. 또한 연말과 중순도 마케팅 스프린트 기간입니다. 주요 부동산 회사의 경우.
이 기간 중 매년 1~2월은 연중 최저 판매 기간인 동시에, 매년 7~8월은 '중간 질주' 기간이기 때문에 상대적으로 무관심하다. 골든나인과 실버텐'이다.
지난 7월 주요 도시 공급 규모는 꾸준히 감소했지만, 지난 2년과 비교해 올해 7월은 6월보다 전월 대비 24% 감소하며 감소폭이 축소됐다.
CRIC 조사에 따르면 8월에 접어들면서 27개 주요 도시의 신규 상업용 주택 공급면적은 전월 대비 7%, 전년 동기 대비 35% 감소할 것으로 예상된다. 그러나 일부 핫 도시의 공급은 계속 증가하고 있으며 베이징은 공급 증가에 주력하고 있으며 8월 공급량은 올해 두 번째로 높은 절대량인 490,000m2에 이를 것으로 예상됩니다.
현재 시장 환경으로 볼 때 전체 시장은 취약하다. 베이징, 상하이, 청두, 항저우 등 핵심 1, 2선 도시만 판매율이 30%를 넘는다. 시장 활성화가 줄어들고 있다.
이런 맥락에서 8월은 여전히 전통적인 비수기임에도 불구하고 월말이 '골든나인' 노드에 가까워지고 있으며 일부 부동산 회사는 '골든나인'을 확보하기 위한 인증서 취득 속도를 높이기 시작했다. 미리 시장에 나가세요.
CRIC 조사 자료에 따르면 2024년 8월 27개 주요 도시의 추가 상업용 주택 공급면적은 672만㎡로 전월 대비 7%, 전년 대비 35% 감소할 것으로 예상된다. %. 절대 거래량은 2분기 월평균보다 현저히 낮으며, 1분기 월평균 674㎡와 비교하면 기본적으로 같았다.
매년 7월과 8월에는 6월의 중간 스프린트가 막 지나고 그 뒤에 전통적인 성수기인 '골든나인과 실버텐'이 있기 때문에 기업의 판매 촉진 열정은 높지 않았습니다. 7월부터 2월까지 춘절 연휴로 8월은 공급이 상대적으로 적었다.
지난 몇 년간을 살펴보면 2019년부터 6월 대비 7월 공급량이 약 30% 감소했으며, 2023년 최대 감소량은 42%, 2020년 최소 감소량은 12.4%이다. 8월은 7월의 감소를 기준으로 평균 증가했으며, 절대값은 6월과 3~4월의 '인디언 봄' 최고치를 초과하지 않습니다.
올해 7월 전체 공급량은 예년과 비교해 6월 전월 대비 감소했지만, 7월 공급량을 기준으로 8월 공급량은 7% 정도 더 줄어들 것으로 예상된다.
이는 한편으로는 7월과 8월이 전통적인 비수기이기 때문이기도 하고, 한편으로는 올해 전반적인 시장 압력이 상대적으로 높고 부동산 회사들이 일반적으로 매매 전략을 채택하지 않기 때문이기도 합니다. "질은 높이고 수량은 줄인다"
전체 시장 공급이 감소하는 반면, 일부 도시의 공급은 8월에 크게 증가했으며, 4개 1선 도시의 모든 공급은 월별 증가를 보였습니다.
CRIC 연구 데이터에 따르면 2024년 8월 4개 1선 도시의 예상 공급량은 191만㎡로 월간 증가율은 34%, 전년 대비 감소율은 25%이다.
이 중 베이징은 공급 확대에 주력하고 있다. 8월 공급량은 월간 91%, 전년 동기 대비 37% 증가한 49만㎡에 달할 것으로 예상된다. 올해 두 번째로 높았다.4,600채 이상의 주택이 시장에 진입할 것으로 예상되며, 이는 전년 동기 대비 누적이거나 기본적으로 지난해 같은 기간과 동일할 것으로 예상됩니다.
광저우의 8월 공급량은 전월 대비 37% 증가한 52만㎡에 이를 것으로 예상된다.전년 대비 26% 감소했는데, 이는 4개 1선 도시 중 두 번째로 높은 월간 공급 증가율입니다. 동시에 상하이와 선전도 전월 대비 10% 이상의 공급 증가세를 유지했다.
1선 도시 외에도 공급이 더 높은 2선 및 3선 도시에도 일부 도시가 있습니다.
전체적으로 2, 3차 공급은 안정적이나 감소세를 보이며 전월 대비 17% 감소하고 차별화가 계속 심화되고 있다. 절대적으로 말하면,천진과 창사의 월간 공급량은 500,000m2를 초과했으며, 그 중 창사의 월별 증가율은 50%에 달했습니다. 월별 기준으로 8월 충칭과 닝보의 공급량은 모두 전월 대비 70% 이상 초과했다.
이는 한편으로는 7월에 일부 도시의 기반이 낮아 더 높은 성장을 경험했기 때문이기도 하고, 다른 한편으로는 8월이 여전히 전통적인 비수기임에도 불구하고 월말이 성수기에 가깝기 때문이기도 합니다. 골든나인 노드.일부 부동산 회사는 인증서 취득 속도를 가속화하고 있습니다.
구체적으로 공급구조를 살펴보면,27개 주요 도시의 경직된 수요, 개선 및 고급 수요의 비율은 41%, 45%, 14%로 개선 및 경직된 수요가 주축이고 고급이 보충되는 공급 구조를 보여줍니다.
그 중 창춘, 선전, 충칭, 베이징, 쉬저우, 닝보, 정저우, 난징, 쿤밍, 우한, 시안 및 기타 도시는 모두 꼭 필요한 제품 공급의 50% 이상을 차지합니다. 실제로 창춘, 충칭도 그렇습니다. , 쉬저우(Xuzhou), 정저우(Zhengzhou), 쿤밍(Kunming), 우한(Wuhan) 및 기타 도시는 공급의 50% 이상을 차지합니다. 현재 주요 거래량은 주로 수요가 엄격한 고객이며, 부동산 회사는 주류 수요를 충족시키기 위해 수요가 엄격한 제품을 선호합니다.
Xiamen, Zhangzhou, Qingdao, Hangzhou, Shanghai 및 Nanning은 여전히 개선에 의존하여 주요 공급업체로 70% 이상을 차지하고 있습니다. 동시에 푸저우, 허페이, 우시 지역의 고급 제품 비율은 크게 증가하여 60%, 42%, 40%에 달했습니다.
각 프로젝트의 지역적 분포를 더 살펴보면,주요 도시의 주요 도시, 교외 및 교외 지역의 비율은 57%, 29%, 14%입니다. 이번 달 공급 초점은 여전히 주요 도시 지역에 집중되어 있으며, 내부 교외 및 교외 지역이 가장 적습니다. 샤먼, 장저우, 쿤밍, 푸저우, 허페이, 난닝, 충칭, 정저우, 우한, 상하이, 시안, 항저우 등 주요 도시가 모두 70% 이상을 차지합니다. 베이징, 창사, 닝보, 창저우, 텐진에서는 프로젝트가 주로 교외 지역에 위치하여 50% 이상을 차지합니다.
종합적인 공급구조와 입지 분포를 바탕으로 상하이, 항저우, 청두 등 주요 도시에서 공급 개선 비율이 크게 높아진 것을 확인할 수 있다.
그 이유는 주로 도시마다 여전히 상당한 시장 차별화를 보이고 있기 때문입니다. "품질 향상 및 수량 감소"와 "판매에 따라 생산 결정"이라는 공급 논리 하에서 핵심 지역의 중급 시장의 성과. 이들 도시 중 회복력이 더 뛰어납니다.
예를 들어, 상하이에서는 2024년부터 상하이 고급 주택의 뜨거운 판매 소식이 계속해서 화면에 등장했습니다. 2024년 3월 28일 Zhonghai Shunchang Jiuli 프로젝트가 시작되어 매출이 196억 5300만 위안에 달해 역대 최고 기록을 세웠습니다. Sun Hung Kai Marina Arc de Triomphe는 4월 18일 개장했으며, Sunac Bund No.1 매출로 212채가 모두 당일 매진되었습니다. 2단계는 4월 21일 오픈해 당일 매진돼 99억9천700만 위안의 매출을 올렸다.
우리는 현재의 펀더멘털이 강한 도시 중심 지역의 고급 제품이 여전히 어느 정도 회복력을 보여주고 있다고 믿습니다.그러나 고급 제품은 공급 측면에 큰 영향을 받는다는 점도 주목해야 한다. 현재 일부 도시의 고급 주택 거래는 명백한 '약점'을 보여왔으며 이후 제품 경쟁은 더욱 심화될 것이다.
8월 각 도시가 런칭하는 지역을 종합하고, 2024년 이후 지역별 부문별 과거 매출을 바탕으로 합리적인 추정을 내놨다. 2024년 8월 예상 판매율은 26%로 전월보다 3%포인트 감소하고, 전년 동기 대비 9% 포인트 감소한 수치로, 이는 기본적으로 2024년 2분기 시장 인기와 동일합니다. 도시별 시장 차별화는 앞으로도 계속될 것으로 예상되며, 대표적인 도시 유형은 크게 다음과 같이 나눌 수 있습니다.
첫 번째 카테고리에서는 베이징, 상하이, 청두, 항저우 등 핵심 1선 및 2선 도시의 판매율이 30%가 넘습니다.베이징, 상하이, 항저우의 새로운 정책으로 인해 시장 활성화 효과가 감소했습니다. 그러나 7월에는 공급이 소폭 증가하고 구조가 개선되면서 방문 및 구독이 감소했습니다. 전월 대비 계속 증가해 지난해 같은 기간에 비해 여전히 낮은 수준이다. 현재 청두의 판매율은 여전히 높은 수준이지만, 전년 동기 대비 하락세를 보이며 1분기 평균보다 크게 낮아 성장 모멘텀이 다소 부족함을 시사한다.
두 번째 카테고리에는 닝보, 정저우, 난징, 쑤저우, 우시 등이 포함됩니다. 공급 증가나 지속적인 공급 구조 최적화로 인해 시장은 전월 대비 성장하는 등 낮은 수준에서 회복될 것으로 예상됩니다. 2분기 월평균보다 낫다.그 중 정저우(Zhengzhou)와 우시(Wuxi)는 모두 월별 증가폭이 컸는데, 이는 주로 공급 품질 개선과 수량 감소로 인한 것이었습니다. 우시(Wuxi)를 예로 들면 8월에는 공급 단위가 3개에 불과했습니다. 주요 도시 지역의 고급화가 향상되어 객관적으로 시장 인기가 높아졌습니다. 닝보에서는 공급량이 전년 동기 대비 단계적으로 증가한 데 따른 것으로 전반적인 거래 인기도 낮은 수준에서 반등할 것으로 예상된다.
세 번째 범주는 쿤밍, 칭다오, 충칭 등 경직된 수요 주도 도시이거나, 수급 불일치 또는 저가 중고 주택의 전환으로 인해 매매율이 지속될 수 있습니다. 해마다 감소합니다.칭다오는 이번 달 개선제품 공급 비중을 강화했지만 입지 문제로 인해 판매율이 크게 개선되지 않았다. 충칭과 쿤밍은 이달에도 주요 도시 지역에서 수요가 있는 프로젝트를 위주로 공급하고 있지만, 중고주택은 총 가격이 낮아 선택의 폭이 넓어 긴급 수요가 많은 고객들에게 선호되고 있으며, 지속적인 긴급 수요 고객의 전환도 두 도시의 8월 예상 매매율을 밑돌게 만들고 있다. 15%. 실제로 이러한 시장에서는 부동산 회사가 마케팅을 강화하고 저렴한 가격으로 고객을 유치하지 않는 한 전반적인 거래 성과가 뛰어나기 어려울 것입니다.
전반적으로 8월 공급은 꾸준히 감소했으며, 주요 도시 지역을 중심으로 수요가 개선되고 공급 구조가 지속적으로 최적화되었습니다.
단기적으로 1선 및 일부 2선 시장에서는 여전히 안정화 조짐이 보이고 있으며, 대부분의 취약한 2선 및 3선 도시의 경우 판매율은 공급 구조 및 이익 정도에 따라 점점 더 영향을 받습니다. 부동산 회사의 양보.현재 시장변화필요하기 어려운 시장보다는 좋은 시장을 없애는 것이 훨씬 낫지만,목안구간 분화는 계속해서 강화될 것입니다.
