2024-08-09
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Le secteur immobilier a toujours connu deux saisons de pointe traditionnelles, le « Petit printemps indien » en mars et avril de chaque année et les « Golden September et Silver Ten ». De plus, le milieu et la fin de l'année sont également les périodes de sprint marketing. pour les grandes foncières.
Au milieu de ces périodes, janvier à février de chaque année est la période de ventes la plus basse de l'année. Dans le même temps, juillet à août de chaque année est également relativement indifférent car il se situe au milieu du sprint de mi-année et du ". Neuf d'Or et Dix d'Argent".
Au cours du mois de juillet dernier, l'offre dans les villes clés a régulièrement diminué. Cependant, par rapport aux deux années précédentes, juillet de cette année a chuté de 24 % par rapport à juin et la baisse s'est réduite.
À partir du mois d'août, selon une étude du CRIC, la superficie de l'offre de nouveaux logements commerciaux dans 27 villes clés devrait diminuer de 7 % d'un mois à l'autre et de 35 % d'une année sur l'autre. Cependant, l'offre dans certaines villes chaudes continue de croître, Pékin se concentrant sur l'augmentation de l'offre. L'offre devrait atteindre 490 000 mètres carrés en août, soit le deuxième volume absolu le plus élevé cette année.
À en juger par l'environnement de marché actuel, le marché global est faible. Seules les principales villes de premier et deuxième rang telles que Pékin, Shanghai, Chengdu et Hangzhou ont des taux de vente supérieurs à 30 %. la dynamisation du marché diminue.
Dans ce contexte, bien qu'août soit encore la traditionnelle intersaison, la fin du mois approche du nœud « Golden Nine », et certaines foncières ont commencé à accélérer le rythme d'obtention des certificats pour saisir le « Golden Nine ». marché à l’avance.
Les données de l'enquête du CRIC montrent qu'en août 2024, 27 villes clés devraient avoir une superficie d'offre résidentielle commerciale supplémentaire de 6,72 millions de mètres carrés, soit une diminution de 7 % d'un mois sur l'autre et une diminution d'une année sur l'autre de 35. % Le volume absolu est nettement inférieur à la moyenne mensuelle du deuxième trimestre, et comparé à la moyenne mensuelle de 674 au premier trimestre, c'est fondamentalement le même.
En juillet et en août de chaque année, parce que le sprint de mi-année de juin vient de se terminer et qu'il y a derrière lui la traditionnelle haute saison des « Golden Nine et Silver Ten », l'enthousiasme des entreprises pour promouvoir les ventes n'a pas été élevé. pour les vacances de la Fête du Printemps, de janvier à février, juillet. L'offre a été relativement faible en août.
Au cours des dernières années, depuis 2019, l'offre en juillet a été réduite d'environ 30 % par rapport à juin, la réduction maximale en 2023 pouvant atteindre 42 % et la réduction minimale en 2020 étant de 12,4 %. Le mois d'août a augmenté en moyenne sur la base de la baisse de juillet d'environ 10 %, la valeur absolue ne dépassant pas les sommets du « Printemps indien » de juin et mars-avril.
Par rapport aux années précédentes, l'offre globale en juillet de cette année a diminué par rapport à la baisse mensuelle de juin. Cependant, l'offre en août devrait encore diminuer de 7 % sur la base de l'offre de juillet.
D'une part, cela est dû au fait que juillet et août sont la basse saison traditionnelle. D'autre part, c'est aussi parce que la pression globale du marché cette année est relativement élevée et que les ventes ne sont généralement pas idéales. "améliorer la qualité et réduire la quantité".
Alors que l'offre globale du marché diminue, l'offre dans certaines villes a considérablement augmenté en août, l'offre totale dans quatre villes de premier rang augmentant de mois en mois.
Les données de recherche du CRIC montrent que l'offre estimée dans les quatre villes de premier rang en août 2024 est de 1,91 million de mètres carrés, soit une augmentation mensuelle de 34 % et une diminution annuelle de 25 %.
Parmi eux, Pékin se concentre sur l'augmentation de l'offre. On s'attend à ce que l'offre atteigne 490 000 mètres carrés en août, soit une augmentation mensuelle de 91 % et une augmentation annuelle de 37 %. deuxième plus élevé de l’année.On s'attend à ce que plus de 4 600 maisons entrent sur le marché, avec un cumul annuel ou même fondamentalement le même qu'à la même période l'année dernière.
L'offre de Guangzhou devrait atteindre 520 000 mètres carrés en août, soit une augmentation mensuelle de 37 %.Une baisse de 26 % sur un an, ce qui représente la deuxième plus forte croissance mensuelle de l'offre parmi les quatre villes de premier rang. Dans le même temps, Shanghai et Shenzhen ont également maintenu une augmentation de l'offre de plus de 10 % d'un mois à l'autre.
En plus des villes de premier rang, il existe également certaines villes de deuxième et troisième rang avec une offre plus élevée.
Globalement, l'offre de deuxième et troisième rangs est stable mais en baisse, avec une baisse mensuelle de 17 %, et la différenciation continue de s'intensifier. En termes absolus,L'offre mensuelle à Tianjin et Changsha a dépassé 500 000 mètres carrés, dont la croissance mensuelle à Changsha a atteint 50 %. Sur une base mensuelle, l'offre à Chongqing et à Ningbo en août a toutes deux dépassé la moyenne mensuelle de plus de 70 %.
D'une part, cela est dû au fait que certaines villes ont connu une base faible en juillet et ont donc connu une croissance plus élevée. D'autre part, cela est également dû au fait que même si le mois d'août reste la basse saison traditionnelle, la fin du mois est proche de celle-ci. Noeud Golden Nine.Certaines foncières accélèrent le rythme d’obtention des certificats.
En regardant spécifiquement la structure de l'offre,Les proportions de demande rigide, d'amélioration et de demande haut de gamme dans 27 villes clés sont de 41 %, 45 % et 14 %, ce qui montre une structure de l'offre avec l'amélioration et la demande rigide comme pilier et le haut de gamme comme complément.
Parmi elles, Changchun, Shenzhen, Chongqing, Pékin, Xuzhou, Ningbo, Zhengzhou, Nanjing, Kunming, Wuhan, Xi'an et d'autres villes représentent toutes plus de 50 % de l'offre de produits indispensables. En fait, Changchun, Chongqing. , Xuzhou, Zhengzhou, Kunming, Wuhan et d'autres villes représentent plus de 50 % de l'offre. À l'heure actuelle, le principal volume de transactions est constitué de clients ayant des besoins rigides, et les sociétés immobilières préfèrent les produits ayant des besoins rigides pour répondre à la demande générale.
Xiamen, Zhangzhou, Qingdao, Hangzhou, Shanghai et Nanning comptent toujours sur l'amélioration en tant que principal fournisseur, représentant plus de 70 %. Dans le même temps, la proportion de produits haut de gamme à Fuzhou, Hefei et Wuxi a considérablement augmenté, atteignant 60 %, 42 % et 40 %.
En examinant plus en détail la répartition régionale de chaque projet,Les proportions des principales villes, banlieues et banlieues périphériques dans les villes clés sont de 57 %, 29 % et 14 %. L'offre ce mois-ci est toujours concentrée dans les principales zones urbaines, suivies par les banlieues intérieures et les banlieues périphériques. Les grandes villes telles que Xiamen, Zhangzhou, Kunming, Fuzhou, Hefei, Nanning, Chongqing, Zhengzhou, Wuhan, Shanghai, Xi'an et Hangzhou en représentent toutes plus de 70 %. À Pékin, Changsha, Ningbo, Changzhou et Tianjin, les projets sont principalement situés dans les zones suburbaines, représentant 50 % ou plus.
Sur la base de la structure globale de l'offre et de la répartition géographique, on peut constater que la proportion d'offre améliorée dans les grandes villes telles que Shanghai, Hangzhou et Chengdu a considérablement augmenté.
Cela s'explique principalement par le fait que les différentes villes présentent encore une différenciation significative des marchés, dans la logique d'offre consistant à « améliorer la qualité et à réduire la quantité » et à « déterminer la production en fonction des ventes », la performance des marchés de milieu à haut de gamme dans les zones centrales. de ces villes est plus résiliente.
Par exemple, à Shanghai, depuis 2024, les nouvelles sur les ventes à chaud de maisons de luxe de Shanghai ont continué à apparaître à l'écran : le 28 mars 2024, le projet Zhonghai Shunchang Jiuli a été lancé, avec des ventes atteignant 19,653 milliards de yuans, établissant un record pour les ventes de logements commerciaux les plus élevées du pays pour une seule ouverture ; Sun Hung Kai Marina Arc de Triomphe a ouvert le 18 avril, et les 212 unités ont été vendues le même jour, avec des ventes de 7,027 milliards de yuans ; La phase II a débuté le 21 avril et s'est vendue le même jour, avec des ventes atteignant 9,997 milliards de yuans...
Nous pensons que les produits haut de gamme situés dans les zones urbaines centrales et dotés de solides fondamentaux actuels font encore preuve d'un certain degré de résilience.Toutefois, il convient également de noter que les produits haut de gamme sont fortement influencés par l'offre.À l'heure actuelle, les transactions résidentielles haut de gamme dans certaines villes montrent une « faiblesse » évidente et la concurrence sur les produits va encore s'intensifier.
Nous combinons les zones dans lesquelles différentes villes se lancent en août et faisons des estimations raisonnables basées sur les ventes historiques de chaque secteur régional depuis 2024. Le taux de ventes attendu en août 2024 est de 26 %, soit une baisse mensuelle de 3 points de pourcentage et une baisse d'une année sur l'autre de 9 points de pourcentage, ce qui est fondamentalement le même que la popularité du marché au deuxième trimestre 2024. La différenciation du marché dans les différentes villes devrait se poursuivre, et celles-ci peuvent être grossièrement divisées en types de villes typiques suivants :
Dans la première catégorie, les principales villes de premier et de deuxième rang telles que Pékin, Shanghai, Chengdu et Hangzhou ont des taux de vente supérieurs à 30 %.Les nouvelles politiques mises en place à Pékin, Shanghai et Hangzhou ont eu un effet décroissant sur la stimulation du marché. Les visites et les abonnements ont diminué à des degrés divers en juillet. Cependant, grâce à la légère augmentation de l'offre et à l'amélioration de la structure, le taux de vente global a diminué. a continué d'augmenter d'un mois à l'autre et est toujours inférieur à la même période de l'année dernière. Bien que le taux de vente actuel à Chengdu soit encore à un niveau élevé, il a chuté d'une année sur l'autre et est nettement inférieur à la moyenne du premier trimestre, ce qui indique un léger manque de dynamique de croissance.
La deuxième catégorie comprend Ningbo, Zhengzhou, Nanjing, Suzhou, Wuxi, etc. Peut-être en raison de l'augmentation de l'offre ou de l'optimisation continue de la structure de l'offre, le marché devrait se remettre d'un niveau bas, avec une croissance mensuelle, qui est meilleur que la moyenne mensuelle au deuxième trimestre.Parmi eux, Zhengzhou et Wuxi ont tous deux augmenté d'un mois à l'autre. L'augmentation a été significative, principalement due à l'amélioration de la qualité de l'approvisionnement et à la diminution de la quantité. En prenant Wuxi comme exemple, il n'y avait que trois unités d'approvisionnement en août. les principales zones urbaines ont amélioré le haut de gamme, ce qui a objectivement augmenté la popularité du marché. À Ningbo, cela est principalement dû à l'augmentation progressive de l'offre, qui a augmenté d'année en mois. On s'attend également à ce que la popularité globale des transactions rebondisse à partir d'un niveau bas.
La troisième catégorie est celle des villes rigides régies par la demande, comme Kunming, Qingdao, Chongqing, etc., ou en raison de l'inadéquation de l'offre et de la demande, ou en raison du détournement de logements d'occasion à bas prix, le taux de vente peut continuer. diminuer d’année en année.Qingdao a renforcé la proportion d'offres de produits améliorées ce mois-ci, mais en raison de problèmes de localisation, il n'y a pas eu d'amélioration significative du taux de vente. Chongqing et Kunming approvisionnent toujours principalement les projets qui sont en demande dans les principales zones urbaines ce mois-ci. les maisons d'occasion sont dues aux prix globaux bas, avec un large éventail de choix, elles sont favorisées par les clients ayant des besoins urgents, et le détournement continu des clients ayant des besoins urgents rend également le taux de vente attendu des deux villes en août inférieur. 15%. En fait, pour ce type de marché, à moins que les sociétés immobilières ne parviennent à renforcer leurs efforts de marketing et à attirer des clients à bas prix, il sera difficile d'obtenir une performance globale des transactions exceptionnelle.
Dans l'ensemble, l'offre a diminué régulièrement en août, avec une demande et une amélioration principalement dans les principales zones urbaines, et la structure de l'offre a continué d'être optimisée.
À court terme, des signes de stabilisation subsistent sur les marchés de premier rang et sur certains marchés de deuxième rang. Pour la plupart des villes de deuxième et de troisième rang les plus faibles, le taux de vente est de plus en plus affecté par la structure de l'offre et le degré de profit. concessions des sociétés immobilières.marché actuelchangementIl est nettement préférable d’éliminer le bon marché plutôt que le marché dont on a difficilement besoin, maisarticleLa différenciation interoculaire continuera à s'intensifier.
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