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2024-08-09
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Il settore immobiliare ha sempre avuto due stagioni di punta tradizionali, la "Piccola Primavera Indiana" a marzo e aprile di ogni anno e il "Settembre d'Oro e Dieci d'Argento". Inoltre, la metà e la fine dell'anno sono anche i periodi di sprint di marketing per le principali società immobiliari.
Nel mezzo di questi periodi, da gennaio a febbraio ogni anno è il periodo di vendite più basso dell'anno. Allo stesso tempo, anche da luglio ad agosto ogni anno è relativamente indifferente perché è nel mezzo dello sprint di metà anno e del ". Nove d'Oro e Dieci d'Argento".
Nello scorso luglio, la portata dell’offerta nelle città chiave è costantemente diminuita. Tuttavia, rispetto ai due anni precedenti, luglio di quest’anno è diminuita del 24% su base mensile rispetto a giugno, e il calo si è ridotto.
Entro agosto, secondo la ricerca CRIC, si prevede che l’area della nuova offerta residenziale commerciale in 27 città chiave diminuirà del 7% su base mensile e del 35% su base annua. Tuttavia, l’offerta in alcune città calde continua a crescere, con Pechino che si concentra sull’aumento dell’offerta. Si prevede che l’offerta raggiungerà i 490.000 metri quadrati in agosto, il secondo volume assoluto più alto quest’anno.
A giudicare dall’attuale contesto di mercato, il mercato complessivo è debole. Solo le città principali di primo e secondo livello come Pechino, Shanghai, Chengdu e Hangzhou hanno tassi di vendita superiori al 30%. stimolare il mercato sta diminuendo.
In questo contesto, sebbene agosto sia ancora la tradizionale bassa stagione, la fine del mese si avvicina al nodo "Golden Nine" e alcune società immobiliari hanno iniziato ad accelerare il ritmo di ottenimento dei certificati per impossessarsi dei "Golden Nine" mercato in anticipo.
I dati dell'indagine CRIC mostrano che nell'agosto 2024, 27 città chiave dovrebbero avere un'area di offerta residenziale commerciale aggiuntiva di 6,72 milioni di metri quadrati, una diminuzione del 7% su base mensile e una diminuzione su base annua del 35 % Il volume assoluto è significativamente inferiore alla media mensile nel secondo trimestre, e se confrontato con la media mensile di 674 nel primo trimestre era sostanzialmente lo stesso.
A luglio e agosto di ogni anno, poiché lo sprint di metà anno di giugno è appena passato e dietro di esso c'è la tradizionale alta stagione di "Golden Nine e Silver Ten", l'entusiasmo delle imprese nel promuovere le vendite non è stato elevato per le vacanze del Festival di Primavera da gennaio a febbraio, luglio: l'offerta è stata relativamente bassa in agosto.
Guardando agli anni passati, dal 2019, l'offerta di luglio è stata ridotta di circa il 30% rispetto a giugno, con una riduzione massima nel 2023 pari al 42% e una riduzione minima nel 2020 pari al 12,4%. Agosto è aumentato in media sulla base della riduzione di luglio di circa il 10%, il valore assoluto non supera i massimi della “primavera indiana” di giugno e marzo-aprile.
Rispetto agli anni precedenti, l'offerta complessiva di luglio di quest'anno si è ridotta rispetto al calo mensile di giugno. Tuttavia, si prevede che l'offerta di agosto diminuirà di un altro 7% in base all'offerta di luglio.
Ciò è dovuto da un lato al fatto che luglio e agosto sono tradizionalmente periodi di bassa stagione, dall'altro anche al fatto che quest'anno la pressione complessiva del mercato è relativamente elevata e le società immobiliari in genere non adottano la strategia ideale "migliorare la qualità e ridurre la quantità".
Mentre l’offerta complessiva del mercato sta diminuendo, l’offerta in alcune città è aumentata in modo significativo ad agosto, con tutta l’offerta in quattro città di primo livello in aumento di mese in mese.
I dati della ricerca CRIC mostrano che l’offerta stimata nelle quattro città di primo livello nell’agosto 2024 è di 1,91 milioni di metri quadrati, un aumento mese su mese del 34% e una diminuzione su base annua del 25%.
Tra questi, Pechino si sta concentrando sull'aumento dell'offerta. Si prevede che l'offerta in agosto raggiungerà i 490.000 metri quadrati, con un aumento mese su mese del 91% e un aumento su base annua del 37%. il secondo più alto dell'anno.Si prevede che entreranno nel mercato più di 4.600 case, con un andamento cumulativo anno su anno o addirittura sostanzialmente identico a quello dello stesso periodo dell'anno scorso.
Si prevede che l’offerta di Guangzhou raggiungerà i 520.000 metri quadrati ad agosto, con un aumento mese su mese del 37%.Un calo su base annua del 26%, che rappresenta la seconda maggiore crescita dell’offerta mese su mese tra le quattro città di primo livello. Allo stesso tempo, anche Shanghai e Shenzhen hanno mantenuto un aumento dell’offerta su base mensile superiore al 10%.
Oltre alle città di primo livello, ci sono anche alcune città di secondo e terzo livello con un’offerta maggiore.
Nel complesso, l’offerta di secondo e terzo livello è stabile ma in calo, con un calo mese su mese del 17%, e la differenziazione continua a intensificarsi. In termini assoluti,La fornitura mensile a Tianjin e Changsha ha superato i 500.000 metri quadrati, di cui la crescita mese su mese di Changsha è stata pari al 50%. Su base mensile, l'offerta a Chongqing e Ningbo ad agosto ha superato quella mensile di oltre il 70%.
Ciò è dovuto, da un lato, al fatto che alcune città hanno avuto una base bassa nel mese di luglio e hanno quindi registrato una crescita maggiore, dall'altro, anche perché, sebbene agosto sia ancora la tradizionale bassa stagione, la fine del mese è vicina Nodo d'oro Nove.Alcune società immobiliari stanno accelerando il ritmo per l'ottenimento dei certificati.
Nello specifico, guardando alla struttura dell’offerta,Le proporzioni tra domanda rigida, miglioramento e domanda di fascia alta in 27 città chiave sono del 41%, 45% e 14%, mostrando una struttura dell’offerta con miglioramento e domanda rigida come pilastro e fascia alta come supplemento.
Tra queste, Changchun, Shenzhen, Chongqing, Pechino, Xuzhou, Ningbo, Zhengzhou, Nanchino, Kunming, Wuhan, Xi'an e altre città rappresentano tutte oltre il 50% della fornitura di prodotti strettamente necessari , Xuzhou, Zhengzhou, Kunming, Wuhan e altre città rappresentano oltre il 50% dell'offerta. Attualmente, il volume principale delle transazioni è costituito principalmente da clienti con esigenze rigide e le società immobiliari preferiscono prodotti con esigenze rigide per soddisfare la domanda principale.
Xiamen, Zhangzhou, Qingdao, Hangzhou, Shanghai e Nanning fanno ancora affidamento sul miglioramento come fornitore principale, rappresentando oltre il 70%. Allo stesso tempo, la percentuale di prodotti di fascia alta a Fuzhou, Hefei e Wuxi è aumentata in modo significativo, raggiungendo il 60%, 42% e 40%.
Osservando ulteriormente la distribuzione regionale di ciascun progetto,Le proporzioni delle città principali, dei sobborghi e dei sobborghi esterni nelle città chiave sono del 57%, 29% e 14%. Il focus dell'offerta questo mese è ancora concentrato nelle principali aree urbane, seguite dai sobborghi interni e, meno, dai sobborghi esterni. Grandi città come Xiamen, Zhangzhou, Kunming, Fuzhou, Hefei, Nanning, Chongqing, Zhengzhou, Wuhan, Shanghai, Xi'an e Hangzhou rappresentano tutte più del 70%. A Pechino, Changsha, Ningbo, Changzhou e Tianjin i progetti sono localizzati soprattutto nelle aree suburbane, per una percentuale pari o superiore al 50%.
Sulla base della struttura complessiva dell’offerta e della distribuzione geografica, si può riscontrare che la percentuale di miglioramento dell’offerta nelle principali città come Shanghai, Hangzhou e Chengdu è aumentata in modo significativo.
Il motivo è principalmente dovuto al fatto che le diverse città mostrano ancora una significativa differenziazione del mercato secondo la logica dell'offerta di "migliorare la qualità e ridurre la quantità" e "determinare la produzione in base alle vendite", la performance dei mercati di fascia medio-alta nelle aree principali. di queste città è più resiliente.
Ad esempio, a Shanghai, dal 2024, le notizie sulle grandi vendite di case di lusso di Shanghai continuano ad arrivare sullo schermo: il 28 marzo 2024 è stato lanciato il progetto Zhonghai Shunchang Jiuli, con vendite che hanno raggiunto 19.653 miliardi di yuan, stabilendo un record per le vendite più alte di alloggi commerciali nel paese per una singola apertura; Sun Hung Kai Marina Arc de Triomphe ha aperto il 18 aprile e tutte le 212 unità sono state esaurite lo stesso giorno, con un fatturato di 7,027 miliardi di yuan; La Fase II è stata aperta il 21 aprile ed è stata esaurita lo stesso giorno, con vendite che hanno raggiunto 9,997 miliardi di yuan...
Riteniamo che i prodotti di fascia alta nelle aree centrali urbane con fondamentali attuali forti mostrino ancora un certo grado di resilienza.Tuttavia, va anche notato che i prodotti di fascia alta sono fortemente influenzati dal lato dell'offerta. Attualmente, le transazioni residenziali di fascia alta in alcune città hanno mostrato evidenti "debolezza" e la conseguente concorrenza sui prodotti si intensificherà ulteriormente.
Combiniamo le aree in cui diverse città stanno lanciando in agosto e facciamo stime ragionevoli basate sulle vendite storiche di ciascun settore regionale dal 2024. Il tasso di vendita previsto per agosto 2024 è del 26%, un calo mese su mese di 3 punti percentuali e un calo su base annua di 9 punti percentuali, che è sostanzialmente uguale alla popolarità del mercato nel secondo trimestre del 2024. Si prevede che la differenziazione del mercato tra le diverse città continuerà e queste possono essere approssimativamente suddivise nei seguenti tipi di città tipiche:
Nella prima categoria, le città principali di primo e secondo livello come Pechino, Shanghai, Chengdu e Hangzhou hanno tassi di vendita superiori al 30%.Le nuove politiche a Pechino, Shanghai e Hangzhou hanno avuto effetti attenuanti sulla spinta del mercato. Le visite e gli abbonamenti sono diminuiti in misura diversa a luglio. Tuttavia, grazie al leggero aumento dell'offerta e al miglioramento della struttura, il tasso di vendita complessivo ha registrato una diminuzione ha continuato ad aumentare di mese in mese ed è ancora inferiore rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Sebbene l’attuale tasso di vendita a Chengdu sia ancora a un livello elevato, è diminuito rispetto all’anno precedente ed è significativamente inferiore alla media del primo trimestre, indicando una leggera mancanza di slancio di crescita.
La seconda categoria comprende Ningbo, Zhengzhou, Nanchino, Suzhou, Wuxi, ecc. Forse a causa dell'aumento dell'offerta o della continua ottimizzazione della struttura dell'offerta, si prevede che il mercato si riprenderà da un livello basso, con una crescita mese su mese, che è migliore della media mensile nel secondo trimestre.Tra questi, Zhengzhou e Wuxi sono aumentati di mese in mese. L'aumento è stato significativo, dovuto principalmente al miglioramento della qualità dell'offerta e alla contrazione della quantità. Prendendo come esempio Wuxi, c'erano solo tre unità di fornitura in agosto le principali aree urbane hanno migliorato la fascia alta, cosa che ha oggettivamente aumentato la popolarità del mercato. A Ningbo, ciò è dovuto principalmente all'aumento graduale dell'offerta, che è aumentata di anno in mese. Si prevede che anche la popolarità complessiva delle transazioni riprenderà da un livello basso.
La terza categoria è quella delle città guidate dalla domanda rigida, come Kunming, Qingdao, Chongqing, ecc., o a causa del disallineamento tra domanda e offerta, o a causa della diversione di alloggi di seconda mano a basso prezzo, il tasso di vendita può continuare diminuire di anno in anno.Qingdao ha rafforzato la percentuale di miglioramento dell'offerta di prodotti questo mese, ma a causa di problemi di localizzazione, questo mese non c'è stato alcun miglioramento significativo nel tasso di vendita. Chongqing e Kunming stanno ancora fornendo principalmente progetti richiesti nelle principali aree urbane le case di seconda mano sono favorite dai prezzi totali bassi, con un'ampia gamma di scelta, sono favorite dai clienti con bisogni urgenti, e il continuo dirottamento di clienti con bisogni urgenti rende inferiore anche il tasso di vendita previsto delle due città per agosto. 15%. Infatti, per questo tipo di mercato, a meno che le società immobiliari non riescano a rafforzare i propri sforzi di marketing e ad attirare clienti a prezzi bassi, difficilmente le prestazioni complessive delle transazioni saranno eccezionali.
Nel complesso, l'offerta è diminuita costantemente nel mese di agosto, con domanda e miglioramento soprattutto nelle principali aree urbane, e la struttura dell'offerta ha continuato ad essere ottimizzata.
Nel breve termine, ci sono ancora segnali di stabilizzazione nei mercati di primo e in alcuni di secondo livello. Per la maggior parte delle città deboli di secondo e terzo livello, il tasso di vendita è sempre più influenzato dalla struttura dell’offerta e dal livello di profitto concessioni da parte delle società immobiliari.mercato attualemodificaÈ molto meglio eliminare il mercato buono piuttosto che il mercato difficile, maarticoloLa differenziazione interoculare continuerà ad intensificarsi.
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