2024-08-09
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Die Immobilienbranche hat seit jeher zwei traditionelle Hochsaisons, den „Little Indian Spring“ jedes Jahr im März und April und den „Goldenen September“ und „Silver Ten“. Darüber hinaus sind die Mitte und das Ende des Jahres auch die Zeiträume des Marketing-Sprints für große Immobilienunternehmen.
In der Mitte dieser Zeiträume ist Januar bis Februar jedes Jahr der Zeitraum mit den niedrigsten Verkäufen. Gleichzeitig ist Juli bis August jedes Jahr relativ gleichgültig, da er in der Mitte des Halbjahressprints liegt und die „ Goldene Neun und Silberne Zehn“.
Im vergangenen Juli ist das Angebot in wichtigen Städten stetig zurückgegangen. Im Vergleich zu den beiden Vorjahren ist der Rückgang im Juli dieses Jahres jedoch gegenüber dem Vormonat um 24 % zurückgegangen, und der Rückgang hat sich abgeschwächt.
Laut einer CRIC-Studie wird erwartet, dass die Fläche des neuen Gewerbewohnungsangebots in 27 Großstädten bis August im Monatsvergleich um 7 % und im Jahresvergleich um 35 % zurückgeht. Allerdings wächst das Angebot in einigen heißen Städten weiter, wobei Peking sich auf die Ausweitung des Angebots konzentriert. Das Angebot wird voraussichtlich im August 490.000 Quadratmeter erreichen, das zweithöchste absolute Volumen in diesem Jahr.
Gemessen am aktuellen Marktumfeld ist der Gesamtmarkt schwach. Nur die Kernstädte der ersten und zweiten Reihe wie Peking, Shanghai, Chengdu und Hangzhou weisen eine Ausverkaufsrate von über 30 % auf Die Ankurbelung des Marktes nimmt ab.
Obwohl August immer noch die traditionelle Nebensaison ist, nähert sich in diesem Zusammenhang das Monatsende dem Knoten „Goldene Neun“ und einige Immobilienunternehmen haben damit begonnen, das Tempo bei der Erlangung von Zertifikaten zur Erlangung der „Goldenen Neun“ zu beschleunigen. im Voraus vermarkten.
CRIC-Umfragedaten zeigen, dass 27 Schlüsselstädte im August 2024 voraussichtlich über eine zusätzliche Fläche für gewerbliche Wohnimmobilien von 6,72 Millionen Quadratmetern verfügen werden, was einem Rückgang von 7 % gegenüber dem Vormonat und einem Rückgang von 35 gegenüber dem Vorjahr entspricht Das absolute Volumen liegt deutlich unter dem Monatsdurchschnitt im zweiten Quartal und ist im Vergleich zum Monatsdurchschnitt von 674.000 Quadratmetern im Wesentlichen gleich.
Jedes Jahr im Juli und August, da der Halbjahressprint im Juni gerade vorbei ist und die traditionelle Hochsaison der „Golden Nine und Silver Ten“ dahinter steckt, war die Begeisterung der Unternehmen für die Verkaufsförderung nicht groß für das Frühlingsfest von Januar bis Februar, Juli – das Angebot war im August relativ gering.
Betrachtet man die vergangenen Jahre, so ist das Angebot im Juli im Vergleich zum Juni um etwa 30 % zurückgegangen, wobei die maximale Reduzierung im Jahr 2023 sogar 42 % und die minimale Reduzierung im Jahr 2020 bei 12,4 % lag Der August ist im Durchschnitt gegenüber dem Rückgang im Juli um etwa 10 % gestiegen, der absolute Wert übersteigt nicht die Höchstwerte des „Indischen Frühlings“ im Juni und März-April.
Im Vergleich zu den Vorjahren hat sich das Gesamtangebot im Juli dieses Jahres gegenüber dem Vormonatsrückgang im Juni verringert. Es wird jedoch erwartet, dass das Angebot im August um weitere 7 % zurückgeht, basierend auf dem Angebot im Juli.
Das liegt zum einen daran, dass Juli und August die traditionelle Nebensaison sind, zum anderen aber auch daran, dass der Marktdruck in diesem Jahr insgesamt relativ hoch ist und Immobilienunternehmen im Allgemeinen nicht die optimale Strategie verfolgen „Qualität verbessern und Quantität reduzieren“.
Während das Marktangebot insgesamt abnimmt, ist das Angebot in einigen Städten im August deutlich gestiegen, wobei das gesamte Angebot in vier Städten der ersten Reihe einen Anstieg gegenüber dem Vormonat verzeichnete.
CRIC-Forschungsdaten zeigen, dass das geschätzte Angebot in den vier Städten der ersten Reihe im August 2024 1,91 Millionen Quadratmeter beträgt, was einem Anstieg von 34 % gegenüber dem Vormonat und einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Unter anderem konzentriert sich Peking auf die Erhöhung des Angebots. Es wird erwartet, dass das Angebot im August 490.000 Quadratmeter erreichen wird, was einem Anstieg von 91 % gegenüber dem Vormonat und einem Anstieg von 37 % gegenüber dem Vorjahr entspricht zweithöchste des Jahres.Es wird erwartet, dass mehr als 4.600 Häuser auf den Markt kommen, wobei die Gesamtzahl im Jahresvergleich oder sogar im Wesentlichen mit der gleichen Periode des Vorjahres übereinstimmt.
Das Angebot in Guangzhou wird im August voraussichtlich 520.000 Quadratmeter erreichen, was einer Steigerung von 37 % gegenüber dem Vormonat entspricht.Ein Rückgang von 26 % gegenüber dem Vorjahr, was den zweithöchsten monatlichen Angebotszuwachs unter den vier Städten der ersten Reihe darstellt. Gleichzeitig verzeichneten auch Shanghai und Shenzhen einen Angebotsanstieg von mehr als 10 % gegenüber dem Vormonat.
Neben Städten der ersten Ebene gibt es auch einige Städte in Städten der zweiten und dritten Ebene mit einem höheren Angebot.
Insgesamt ist das Angebot der zweiten und dritten Ebene stabil, aber rückläufig, mit einem Rückgang von 17 % gegenüber dem Vormonat, und die Differenzierung nimmt weiter zu. In absoluten Zahlen gilt:Das monatliche Angebot in Tianjin und Changsha überstieg 500.000 Quadratmeter, wobei Changshas monatliches Wachstum bis zu 50 % betrug. Im Monatsvergleich übertraf das Angebot in Chongqing und Ningbo im August den Vormonat jeweils um mehr als 70 %.
Dies liegt zum einen daran, dass einige Städte im Juli eine niedrige Basis hatten und daher ein höheres Wachstum verzeichneten. Zum anderen liegt es auch daran, dass der August zwar immer noch die traditionelle Nebensaison ist, das Monatsende jedoch kurz bevorsteht Golden Nine-Knoten.Einige Immobilienunternehmen beschleunigen den Erhalt von Zertifikaten.
Konkret betrachtet man die Angebotsstruktur,Die Anteile von starrer Nachfrage, Verbesserung und High-End-Nachfrage in 27 Schlüsselstädten betragen 41 %, 45 % und 14 %, was eine Angebotsstruktur mit Verbesserung und starrer Nachfrage als Hauptstütze und High-End als Ergänzung zeigt.
Darunter entfallen auf Changchun, Shenzhen, Chongqing, Peking, Xuzhou, Ningbo, Zhengzhou, Nanjing, Kunming, Wuhan, Xi'an und andere Städte mehr als 50 % des Angebots an dringend benötigten Produkten , Xuzhou, Zhengzhou, Kunming, Wuhan und andere Städte machen mehr als 50 % des Angebots aus. Derzeit besteht das Haupttransaktionsvolumen hauptsächlich aus Kunden mit starren Bedürfnissen, und Immobilienunternehmen bevorzugen Produkte mit starren Bedürfnissen, um der Mainstream-Nachfrage gerecht zu werden.
Xiamen, Zhangzhou, Qingdao, Hangzhou, Shanghai und Nanning sind mit einem Anteil von mehr als 70 % immer noch auf Verbesserungen als Hauptlieferanten angewiesen. Gleichzeitig stieg der Anteil der High-End-Produkte in Fuzhou, Hefei und Wuxi deutlich an und erreichte 60 %, 42 % und 40 %.
Weitere Betrachtung der regionalen Verteilung jedes Projekts,Die Anteile der Hauptstädte, Vororte und Außenbezirke in den Schlüsselstädten betragen 57 %, 29 % und 14 %. Der Angebotsschwerpunkt liegt in diesem Monat immer noch in den Hauptstädten, gefolgt von den Innenvororten und den Außenvororten. Großstädte wie Xiamen, Zhangzhou, Kunming, Fuzhou, Hefei, Nanning, Chongqing, Zhengzhou, Wuhan, Shanghai, Xi'an und Hangzhou machen alle mehr als 70 % aus. In Peking, Changsha, Ningbo, Changzhou und Tianjin liegen die Projekte hauptsächlich in Vorstadtgebieten, wo sie 50 % oder mehr ausmachen.
Anhand der umfassenden Versorgungsstruktur und Standortverteilung lässt sich feststellen, dass der Anteil der verbesserten Versorgung in Großstädten wie Shanghai, Hangzhou und Chengdu deutlich gestiegen ist.
Der Grund liegt vor allem darin, dass verschiedene Städte nach wie vor eine erhebliche Marktdifferenzierung aufweisen. Unter der Angebotslogik „Verbesserung der Qualität und Reduzierung der Quantität“ und „Bestimmung der Produktion anhand des Umsatzes“ ist die Leistung der Märkte im mittleren bis oberen Preissegment in den Kerngebieten unterschiedlich dieser Städte ist widerstandsfähiger.
In Shanghai beispielsweise werden seit 2024 immer wieder Nachrichten über die heißen Verkäufe von Luxusimmobilien in Shanghai auf den Bildschirm gebracht: Am 28. März 2024 wurde das Projekt Zhonghai Shunchang Jiuli gestartet, mit einem Umsatz von 19,653 Milliarden Yuan, was einen Rekord darstellt der höchste Verkauf von Gewerbeimmobilien im Land für eine einzige Eröffnung; Sun Hung Kai Marina Arc de Triomphe wurde am 18. April eröffnet, und alle 212 Einheiten waren am selben Tag ausverkauft, mit einem Umsatz von 7,027 Milliarden Yuan; Phase II wurde am 21. April eröffnet und war am selben Tag ausverkauft, mit einem Umsatz von 9,997 Milliarden Yuan ...
Wir glauben, dass High-End-Produkte in städtischen Innenstadtgebieten mit starken aktuellen Fundamentaldaten immer noch ein gewisses Maß an Widerstandsfähigkeit aufweisen.Es ist jedoch auch zu beachten, dass High-End-Produkte stark von der Angebotsseite betroffen sind. Derzeit weisen High-End-Wohnimmobilientransaktionen in einigen Städten offensichtliche „Schwächen“ auf und der anschließende Produktwettbewerb wird sich weiter verschärfen.
Wir kombinieren die Gebiete, in denen verschiedene Städte im August starten, und erstellen angemessene Schätzungen auf der Grundlage der historischen Verkäufe jedes regionalen Sektors seit 2024. Die erwartete Verkaufsrate im August 2024 beträgt 26 %, was einem Rückgang von 3 Prozentpunkten gegenüber dem Vormonat entspricht ein Rückgang um 9 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr, was im Wesentlichen der Marktpopularität im zweiten Quartal 2024 entspricht. Es wird erwartet, dass die Marktdifferenzierung in verschiedenen Städten anhält und sie grob in die folgenden Typen typischer Städte unterteilt werden können:
In der ersten Kategorie weisen Kernstädte der ersten und zweiten Ebene wie Peking, Shanghai, Chengdu und Hangzhou Durchverkaufsraten von über 30 % auf.Neue Richtlinien in Peking, Shanghai und Hangzhou hatten schwächere Auswirkungen auf die Marktbelebung. Besuche und Abonnements sind im Juli in unterschiedlichem Maße zurückgegangen. Dank des leichten Anstiegs des Angebots und der Verbesserung der Struktur ist die Durchverkaufsrate jedoch insgesamt zurückgegangen stieg im Monatsvergleich weiter an und liegt immer noch unter dem Vorjahreszeitraum. Obwohl die aktuelle Durchverkaufsrate in Chengdu immer noch auf einem hohen Niveau liegt, ist sie im Jahresvergleich zurückgegangen und liegt deutlich unter dem Durchschnitt des ersten Quartals, was auf einen leichten Mangel an Wachstumsdynamik hindeutet.
Die zweite Kategorie umfasst Ningbo, Zhengzhou, Nanjing, Suzhou, Wuxi usw. Möglicherweise aufgrund eines erhöhten Angebots oder einer kontinuierlichen Optimierung der Angebotsstruktur wird erwartet, dass sich der Markt von einem niedrigen Niveau erholt und von Monat zu Monat wächst besser als der Monatsdurchschnitt im zweiten Quartal.Unter ihnen verzeichneten Zhengzhou und Wuxi im Vergleich zum Vormonat einen erheblichen Anstieg, der hauptsächlich auf die Verbesserung der Angebotsqualität und den Rückgang der Menge zurückzuführen war. Im August gab es nur drei Liefereinheiten Die wichtigsten städtischen Gebiete verbesserten sich im High-End-Bereich, was die Beliebtheit des Marktes objektiv steigerte. In Ningbo ist dies hauptsächlich auf den schrittweisen Anstieg des Angebots zurückzuführen, das im Vergleich zum Vormonat gestiegen ist. Es wird erwartet, dass sich auch die allgemeine Transaktionspopularität von einem niedrigen Niveau erholen wird.
Die dritte Kategorie sind starr nachfrageorientierte Städte wie Kunming, Qingdao, Chongqing usw., oder aufgrund des Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage oder aufgrund der Umleitung von preisgünstigen Gebrauchtwohnungen kann die Verkaufsrate anhalten im Vergleich zum Vorjahr sinken.Qingdao hat den Anteil des verbesserten Produktangebots in diesem Monat erhöht, aber aufgrund von Standortproblemen gab es keine signifikante Verbesserung der Verkaufsrate. Chongqing und Kunming beliefern diesen Monat jedoch immer noch hauptsächlich Projekte, die in den wichtigsten städtischen Gebieten gefragt sind Gebrauchthäuser sind aufgrund der niedrigen Gesamtpreise, mit einer großen Auswahl, bei Kunden mit dringenden Bedürfnissen beliebt, und die anhaltende Abwanderung von Kunden mit dringenden Bedürfnissen lässt auch die erwartete Verkaufsrate der beiden Städte im August sinken 15 %. Tatsächlich wird es für diese Art von Markt schwierig sein, eine hervorragende Gesamttransaktionsleistung zu erzielen, wenn Immobilienunternehmen ihre Marketingbemühungen nicht verstärken und Kunden zu niedrigen Preisen anlocken können.
Insgesamt ging das Angebot im August stetig zurück, wobei die Nachfrage und Verbesserung hauptsächlich in den Ballungsräumen zu verzeichnen waren, und die Angebotsstruktur wurde weiter optimiert.
Kurzfristig gibt es immer noch Anzeichen einer Stabilisierung in den Märkten der ersten und einigen zweiten Reihe. Bei den meisten schwachen Städten der zweiten und dritten Reihe wird die Umsatzrate zunehmend von der Angebotsstruktur und der Höhe des Gewinns beeinflusst Konzessionen von Immobilienunternehmen.aktuellen MarktändernEs ist deutlich besser, den guten Markt zu eliminieren als den schwer zu benötigenden Markt, aberArtikelDie interokulare Differenzierung wird sich weiter intensivieren.
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