카드를 다시 섞으면 부동산 시장은 세 가지 일반적인 방향을 가리킵니다.
2024-08-06
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2년 후 선전 부동산 시장이 어떻게 전개될지에 대한 답이 공개됐다.최근 선전은 마침내 2024년 토지 공급 계획을 발표했다.볼거리도 많고, 의외의 면도 몇 가지 있다——1、전체 주거용지 공급량은 2~3년 전보다 많이 줄었다., 올해는 180헥타르에 불과하며 2021년부터 2023년까지 연간 공급량은 330헥타르를 초과할 예정이다. 2. 첸하이는 상업용 주택용 토지 공급량이 가장 많은 곳으로 19.5헥타르에 달하며 이는 바오안의 18.5헥타르보다 많습니다. 과거 첸하이의 상업용 주거용 토지 공급은 매우 적었습니다.2021년에는 2.3헥타르만 공급되고, 2022년에는 1.5헥타르만 공급되며, 2023년에만 공급량이 13.5헥타르로 상대적으로 늘어날 전망이다.지난해 마완 규제조정에 이어 올해도 공급이 많을 것으로 보인다.3. 전체 택지공급면적이 크게 감소한 이후에도 저렴한 주택용지 면적은 기본적으로 유지되었다.대부분의 지역에서 저렴한 주택용 토지는 상업용 주택용 토지보다 넓습니다.이는 특히 푸텐(Futian), 뤄후(Luohu), 난산(Nanshan) 지역에서 저렴한 주택 공급을 늘리는 것이 일반적인 추세임을 보여줍니다.앞으로는 더 많은 우수한 초저가주택이 슈퍼 입지에 탄생하는 모습을 볼 수 있을 것입니다.따라서 올해 상반기 선전시 토지 공급이 둔화되고 택지 1채만 매각된 것은 당연한 일이다.이제 토지공급계획이 시행되었으니, 하반기에는 다양한 지역에서 토지매매가 본격화될 것으로 믿습니다.실제로 상업용 주택시장을 중심으로 올해 토지이용계획의 가장 큰 걸림돌은 의심할 바 없이 첸하이의 공급이다.
규제를 조정한 첸하이의 경우 택지 공급이 더 이상 5, 6년 전만큼 타이트하지 않은 것이 사실이다.그러나 시장에서는 마완의 조정 토지가 첸하이 주택 부족을 해소하더라도 걱정할 필요가 없다고 추정한다.한편으로는 Qianhai 주거지 전체가과거 마완이 시장에 내놓고 규제한 14개 필지의 주거용지는 총 38개에 불과해 이렇게 넓은 면적에 비해 많지 않다.반면에 모든 토지 필지가 한꺼번에 시장에 출시되는 것은 아닙니다.최소한 천천히 출시될 예정이며, 주기도 3~5년 정도 연장될 예정이다.그러나 현재 첸하이의 공급이 가속화되어 연간 공급 협정에 따르면 심천에서 상업용 주거용지 공급이 가장 많은 지역이 되었습니다.그러면 Qianhai는 단기적으로 상업용 주택이 대량 공급되는 상황에 직면할 수 있습니다.Qianhai는 2019년 이후에야 공급 폭발적인 시기를 맞이했습니다.총 15개 오픈 중 절반이 '햇빛'을 달성한 셈이다. 비록 '햇빛'을 달성하지 못하더라도 원활한 판매 과정에서 다른 지역 프로젝트에 비해 판매 속도가 훨씬 빠르다.가장 눈에 띄는 것은 지난 수십 차례의 출시를 통해 약 8,199가구의 주택이 공급됐고, 현재 매매 물량이 272가구에 불과하다는 점이다. 심천 전체 지역 중 재고가 가장 적은 지역이기도 하다. 복전구를 제외하면 평균 가격이 가장 비싼 지역이다.이는 Qianhai 프로젝트가 약간의 인내심을 갖고 판매될 수 있음을 보여줍니다.따라서 향후 첸하이에서 점점 더 큰 규모의 프로젝트가 진행되더라도 이 지역의 안정적이고 효과적인 주거 클러스터를 형성하는 데 더 도움이 될 것입니다.한편으로는 Qianhai의 포지셔닝 높이에 대해 많이 말할 필요가 없습니다.반면, 첸하이의 자금 유치 수준은 많은 사람들의 상상을 뛰어넘을 수도 있습니다.예를 들어, 작년에 출시된 'Qianhai Financial 30'은 올해 상반기까지 선전의 개인 투자자 58,000명이 '국가 간 금융 관리 연결' 시범 프로그램에 참여했으며, 총 국가 간 지불 금액은 302억 위안은 대만 지역 전체의 10%를 차지하며, 홍콩 동포의 총 투자자 수는 선전에서 계좌를 개설하여 376,000명에 달합니다.이는 개인 투자자뿐만 아니라 기업 참여도 가능합니다.Qianhai의 주거 밀집 분위기가 서서히 결실을 맺고 있습니다. 가장 받아들이기 어려운 부분은 아마도 몇 년 전에 Qianhai에 입주한 소유자일 것입니다.프로젝트별 오픈 제안이나 할인 혜택이 낮을 뿐만 아니라, 대출 금리도 저렴하지 않습니다.첸하이의 미래 주택 구입 그룹과 비교하면 중고 주택 금지가 점차 해제된 이후에는 결국 양보하기 어려울 것으로 예상됩니다.따라서 Qianhai를 선택한 소유자는 보유 기간을 계획해야 할 수도 있습니다.더 길게준비.그리고 Qianhai가 올해 상업용 주거용 토지의 주요 공급업체가 되는 이유는 무엇입니까?첫째, 선전 부동산 시장은 '수요 기반 공급'의 시행으로 심천 시장의 배경이 경직된 수요 시장에서 개선된 시장으로 바뀌었습니다.심천 부동산 시장 전체를 지탱하는 그룹은 완전히 어필할 수 있는 재정적 능력을 갖춘 그룹으로 변신했다.가장 눈에 띄게 올해 선전에서 잘 팔린 프로젝트는 Futian's Haide Garden, Shenzhen Railway Qianhai Times Palace 및 China Overseas Shenwan Jiuxu입니다. 모두 매우 큰 규모의 프로젝트로 재정적 기준이 높습니다.둘째, 첸하이의 상업용 사무실 건물 공급은 이미 시장 임대 수요를 충족할 수 있어 대량의 추가 공급이 필요하지 않으며 첸하이의 주거 클러스터는 아직 완전히 성숙되지 않았습니다.셋째, 첸하이 주택시장은 과거에도 공급된 상업용 주택 재고가 많지 않았고, 실제로 신규 공급이 필요한 단계에 이르렀습니다.따라서 이러한 배경 하에서 팔기 쉽고 팔기 쉬운 지역에서 공급에 어느 정도 기울기를 주는 것도 실제 수요에 부합하는 것입니다.저자의 의견은 겔롱휘의 입장을 대변하지 않습니다.
