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新築住宅市場の低迷の影響を受け、2024年上半期の土地取引規模は前年同期比でさらに20％減少し、2010年以来の国土取引規模の最低記録を更新した。すべてのレベルの都市のパフォーマンスは基本的に同じであり、量と価格の両方が下落しましたが、その中で、一級都市の土地取引量は今年上半期に30％以上減少しました。

市場の人気に関しては、主要都市における高品質の土地の供給減少の影響を受け、2024 年の最初の 3 四半期も人気は引き続き低下し、全体のプレミアム率は 1.3 パーセント低下して 4.1% に低下すると予想されます。 2023年の同時期からのポイント。

最近の複数の有利な政策と、今年下半期から各地で低密度住宅地の供給が強化されている事実を考慮すると、不動産会社の認証取得に対する熱意は明らかに高まるだろう。供給の回復と取引の安定維持により、一部の優良土地の人気は一定程度高まる可能性がある。

1. すべてのレベルの都市の取引量と価格は前年比で下落し、一次取引の規模は前年比で30％減少した。

不動産市場取引の低迷の影響を受け、土地市況は依然として低水準にある。 9月25日時点で、第1四半期の商業地の取引面積は5億200万平方メートルで、2023年の同時期と比べて20％減少し、第1四半期の前年同期比の減少幅より4ポイント拡大した。上半期の取引額は1兆3500億元で、前年同期比36%減となり、前年同期比の減少幅は上半期に比べて3ポイント拡大した。価格面では、多くの主要都市で「質を高め、量を減らす」土地供給戦略を実施したことにより、南京や蘇州などの都市が低密度で質の高い住宅地を多数供給しており、平均取引価格は上半期から5％上昇して2,687元平方メートルとなるが、前年同期と比較すると最低価格は20％も下落した。

月次ベースでは、1月の春節のピークシフトによる取引規模の前年比増加を除き、かなりの都市で土地供給が大幅に減少している。残存月数は前年同月比で減少した。今年下半期に入り、年間を通じて地方の土地供給課題への圧力がさらに高まるにつれ、地方の土地供給のペースは加速し、8月には土地供給の規模が初めて1億平方メートルを超えた。第 4 四半期の取引量も大幅に増加するでしょう。

エネルギーレベルの観点から見ると、各エネルギーレベルにおける都市のパフォーマンスは基本的に同じであり、量と価格の両方が低下しています。土地取引量の減少が最も大きかったのは一級都市で、取引規模は前年比で32％減少、取引額は39％減少した。次いで三線都市、四線都市が続き、取引面積は前年比20％減、二線都市は前年比19減で最も減少幅が小さかった。取引金額と取引金額では、それぞれ % と 39% です。価格に関しては、上半期の二級都市と三級都市の良質な土地供給の割合が低かったため、一級都市の平均取引価格は19,625元/平方メートルと最も下落した。特に都市部では平均取引価格が前年比で下落し、3級都市と4級都市でも25％下落した。前年比14%減の1,657元/平方メートルとなった。

2. 各エネルギーレベルプレミアム料金いずれも前年比で5％未満となった。

新築住宅市場の販売不振や財務圧迫の影響を受け、不動産会社の土地取得意欲は低調だ。このような背景から、上海や杭州などの人気都市の平均プレミアム率は依然として高いものの、ほとんどの都市で地元オークションの人気は低下している。最初の３四半期の全体の保険料率は４．１％に低下し、今年上半期に比べて０．１％ポイント低下し、２０２３年の同時期に比べて１．３％ポイント低下した。

都市をエネルギーレベル別に見ると、いずれも前年比で低下した。絶対的な主力である北京土射撃の人気が大幅に低下する中、一級都市の保険料率は前年比3.3ポイント減の4.2%に低下し、二級都市でも同様で、西安や南京などの主要都市の保険料率は0.4であった。第二級都市全体の保険料率はそれぞれ4.7％で、2023年の同時期から0.5ポイント減少した。 3 級および 4 級都市におけるローカルオークションの人気も比較的低い水準にあり、揚州、淮安、台州などの一部の都市を除き、他の主要な 3 級および 4 級都市のプレミアム料金は低い。ほとんどが 3% を下回っており、その結果、第 3 級および第 4 級都市の全体の保険料率は前年比 1.1 ポイント低下の 3.7% に低下しました。

3. 「低密度・少量・多頻度」の土地供給戦略により、第3四半期には売れ残り現象が大幅に改善しました。

主要な監視都市から判断すると、2024年第3四半期の土地破損率は第2四半期と比べて大幅に低下し、6パーセントポイント低下し、約12％という比較的低い水準に戻った。月別の実績では、低密度で優良な住宅地が多数市場に参入したことにより、落札率は7月に若干上昇し、14.9％となった。特に9月の未落札率は10％未満にまで低下した。

競売の失敗が激化している主な原因は、質の高い土地不動産会社がより積極的に入札を行っている上海、杭州、成都、蘆州などの一部の主要都市を除いて、不動産会社に対する継続的な財務圧力である。残りの都市は主に低価格取引に基づいています。さらに、広州、太原、南昌などの都市では住宅地の競売が多数失敗しており、広州を例に挙げると、最初の8か月間で14件もの競売が失敗し、販売されたのはわずか27区画だった。オークション失敗率は 34% に達し、商業用地区画をさらに除外すると、売れ残り率は 50% にも達します (10 件が販売され、10 件が売れ残り)。市場の人気が常に高い杭州市でも、今年上半期に住宅用地区画の競売が３件失敗し、うち１件は自主撤退、２件は入札失敗となった。業界の信頼は依然として低い水準にある。

また、三級都市、四級都市の土地市場は依然として寒い冬にあり、土地の売れ残り現象は依然として深刻である。。具体的な都市に目を向けると、湛江市、洛陽市、肇慶市、淮安市などでは売れ残りの土地区画が多く、住宅地の売れ残り率は30％を超えている。湛江市を例に挙げると、最初の8カ月で完了した宅地関連取引は5件のみで、11件の宅地区画が売れ残り、売れ残り率は69％に達した。売れ残りの土地のほとんどは、雷州市、遂西県、徐文県などの辺鄙な県や都市の小規模な土地にあります。最低価格それらのほとんどは1平方メートルあたり1,000元未満で、開始価格の合計は通常2億元未満です。不動産市場全体の低迷、新築住宅取引の低迷、およびほとんどの不動産会社の現在の流動性圧力により、土地買収の焦点は売却リスクの低い都市に集中しています。これらの都市の土地市場は冷え込んでいます。も予想されます。

業界の信頼感は依然低く、都市は土地供給に対してより慎重になっており、ほとんどの都市で第１～３四半期の土地取引規模は前年同期と比べて大幅に減少した。主要な監視対象都市を見ると、2024年の最初の3四半期に取引面積が1000万平方メートルを超えたのは西安市の1都市のみで、2023年の同時期より2都市減少した。取引額で見ると、1,000億元を超えたのは北京の1都市のみで、2023年の同時期より2都市少ない。

北京に加え、杭州、上海、西安も500億元を超え、取引額ではそれぞれ2～4位となった。次の都市は成都で、最初の3四半期の取引高は430億元だった。上位5都市の取引総額は3,847億元に達し、全国の土地取引総額の29％を占めた。土地投資はエネルギーの高い都市にさらに集中しています。

都市をエネルギーレベル別に見ると、深センを除き、北京、上海、広州の一線都市はすべて取引額トップ20に入っている。、リストの第 2 層都市と第 3 層都市のうち、長江デルタの 7 都市がリストにランクインし、上半期より 1 都市増えました。市場の人気という点では、長江デルタ地域の地元オークションの人気は依然として比較的高く、その中でも上海、杭州、合肥などの都市の平均プレミアム率は最初の3四半期で7％を超えたままとなっている。杭州市の平均保険料率は9.4%に達し、取引額ではtop20都市の中で第1位となった。また、成都、福州、厦門、長沙などの都市の保険料率も5％以上に達しており、市場の人気も比較的高い水準にある。しかし、今年上半期と比較すると、成都、南京、寧波、長沙、武漢の市場人気は若干低下した。

第 3 四半期には、市場売上高の低迷とキャッシュ フローの圧迫という 2 つの要因の影響を受け、企業の投資意欲と投資意欲はそれほど回復せず、上位 100 社の投資規模は依然として 40% 近く減少しました。さらに、投資は高エネルギー都市に集中していますが、企業の土地区画に対する要件はますます厳しくなっており、中核都市の高品質の土地区画は依然として企業の注目を集めており、準州のほとんどの土地区画は高値で取得される可能性があります。・中核部や郊外など比較的平均的な立地のエリアは、ほとんど誰も気にしない状況にあります。

1. 第 3 四半期も土地取得額は引き続き低調で、前年同期比で 50% 近く減少しました。

不動産会社の投資規模は2020年以降減少が続いており、2022年に崖から落ちてからは安定する兆しが見えない。

上位100位までの新規埋蔵地総数から判断すると、取得土地の価値、金額、面積はいずれも3年連続で減少している。1月から9月まで、上位100社の総額、総額、建設面積はそれぞれ1兆3,484億元、6,263億元、6,590万平方メートルで、それぞれ前年比41％、42％、28％減少した。総埋蔵量の前年比減少は依然として拡大している。これは、企業の投資がますます慎重になり、企業の投資強度が何度も低下していることを示しています。

2. 土地売上高比率は0.15と低く、企業の投資意欲はいまだ向上していない。

土地取得対売上高比率から判断すると、2024 年も 0.15 程度の低い水準にとどまり、昨年の第 3 四半期末と第 4 四半期末の 0.2 程度に比べ、再び大幅に低下する見通しである。現在、売上高上位100社の不動産会社の投資意欲が低いことが確認された。

階層別にみると、上位21～30位の不動産会社の土地取得売上倍率は0.2倍に上昇したが、上位11～20位の不動産会社の土地取得売上倍率は0.06倍に低下し、上位 10 社の不動産会社の土地取得売上高比率は 0.19 で安定しています。

下位50位の不動産会社の土地取得対売上高比率は、主に中国建設九合や中国建設新和などの企業による土地取得により、8月末の0.13倍から0.16倍に上昇した。

集中力は引き続き高く、市場構造はますます安定化。上位10社の不動産会社が新規価値の56％を占め、上位11～20社が8％、上位21～30社が12％、上位30社の不動産会社を合わせると70％以上を占めた。新しい価値。

3. 売上上位100社のうち、最初の9ヶ月間で土地取得を継続した企業は50％にとどまり、投資額の半分以上が前年同期比で減少した。

第3四半期末時点で、売上高上位100社（フルスケール）の投資額は約4400億元で、前年同期比45％減少し、このうち不動産会社の50％近くが事業を停止した。 2024年から投資開始。

最初の9カ月間に土地を取得した企業のうち、53％近くが前年比で投資額を減少させ、36％の企業は50％以上減少したが、これは主に大手中央企業と国有企業だった。民間企業では、土地取得を続けている龍港と浜江の投資額がそれぞれ前年比69％減、50％減となった。売上高の低迷と土地供給の鈍化に伴い、中央国有企業の大規模投資のペースも鈍化していることが分かる。

china construction yipin、urban construction development、guomao real estate などの企業の投資額が前年比で大幅に増加していることは、一方では 2023 年のベースが低いためであることは注目に値します。一方、これらの企業の投資レイアウトは主に、上海、北京、広州、アモイなどの総額価格が高い中核都市に集中しています。

9月25日時点で全国300都市の商業地の取引量は5億200万平方メートルと、2023年の同時期に比べて20％減少し、再び同時期として過去最低を更新した。人気の面では、不動産市場の低迷が続いているため、不動産会社のキャッシュフローは大きく改善しておらず、不動産会社の投資意欲は大きく冷え込んでいます。こうした背景から、市場全体の熱意は再び低下し、上半期の全体の保険料率は4.1％に低下し、2023年の同時期に比べて1.3ポイント低下した。

土地供給面では、地方自治体が数多くの前向きな調整を行っており、基本的にはさまざまな政策、指標、技術的管理措置が導入されているが、現在の土地市場の低迷は主に新築住宅市場の緩やかな減少によるものである。 。新築住宅取引規模の全体的な縮小と格下げに直面し、多くの都市における現在の在庫枯渇サイクルは2倍になっています。市場が需要と供給の新たなバランスを見つけるまでは、低い売れ残り率と土地取引の継続を維持することは困難でしょう。土地市場の取引水準は長期にわたって低い水準が続くことが予想されており、中期的には依然として低価格での取引が土地市場の主要テーマとなるはずである。

しかし、最近の複数の前向きな政策と、今年下半期以降、各地域が低密度住宅地の供給を強化しているという事実を考慮すると、不動産会社の証明書取得に対する熱意は明らかに厳しくなるだろう。供給の回復と取引の安定化により、一部の優良な土地の人気はある程度高まるかもしれません。

9月末時点では、不動産市場政策の緩和継続と広州や蘇州などの中核都市における優良住宅地の高額取引が市場の期待を高めるのに一定の役割を果たした。不動産市場政策の効果が表れ、販売実績が向上し、不動産市場の熱気が土地市場にも伝われば、企業の土地投資意欲も高まる可能性がある。

ただし、市場成長の時代が過去のものとなると、土地取得を積極的に拡大し、土地の評価益を得るという過去の現象の再現は困難になることに注意が必要です。資金力のある大手不動産会社や国営企業は引き続き良質な土地資源を低水準で補充しているが、これらの不動産会社は土地取得において「良いものの中から良いものを選ぶ」ことをより重視しており、現在、不動産会社は、規模の指標よりも利益の指標を重視しています。

今後、全体的な投資意欲が高まってくると、不動産投資会社も自社に有利なプロジェクトタイプを見つけ、より的確な投資を行う必要があるだろう。