новости

из-за спада на рынке нового жилья масштабы сделок с землей в первые три квартала 2024 года еще больше упали на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, установив новый минимум в масштабах национальных сделок с землей с 2010 года. показатели городов всех уровней в основном одинаковы, при этом объемы и цены падают. среди них объем сделок с землей в городах первого уровня упал более чем на 30% в первом полугодии.

что касается популярности на рынке, на которую повлияло сокращение предложения высококачественной земли в ключевых городах, популярность будет продолжать снижаться в первые три квартала 2024 года, при этом общая ставка премий упадет до 4,1%, снижение на 1,3%. пунктов за тот же период 2023 года.

принимая во внимание многочисленные благоприятные меры политики в последнее время, а также тот факт, что со второй половины года различные регионы увеличили предложение земель под жилую застройку с низкой плотностью застройки, энтузиазм компаний по недвижимости в получении сертификатов, очевидно, возрастет. благодаря восстановлению предложения и поддержанию стабильности сделок популярность некоторых высококачественных земель может в определенной степени возрасти.

1. объем и цена городов всех уровней упали в годовом исчислении, а масштаб сделок первой линии упал на 30% в годовом исчислении.

из-за вялых сделок на рынке недвижимости рынок земли остается на низком уровне. по состоянию на 25 сентября площадь сделок с коммерческой землей за первые три квартала составила 502 миллиона квадратных метров, что на 20% меньше, чем за тот же период 2023 года, и на 4 процентных пункта больше, чем годовое снижение в первом квартале. в полугодии стоимость сделки составила 1,35 трлн юаней, что на 36% меньше, чем в прошлом году, годовой спад увеличился на 3 процентных пункта по сравнению с первым полугодием.с точки зрения цен, благодаря реализации стратегии предложения земли «улучшения качества и сокращения количества» во многих ключевых городах, такие города, как нанкин и сучжоу, предоставили ряд земель под застройку с низкой плотностью и высоким качеством, что привело к средняя цена сделки увеличится на 5% по сравнению с первым полугодием до 2687 юаней за квадратный метр, однако по сравнению с тем же периодом прошлого года минимальные цены упали на целых 20%.

в месячном выражении из-за спада в отрасли предложение земли в значительном числе городов значительно сократилось. за исключением годового увеличения размера сделок из-за смещения пика праздника весны в январе, размер сделок в январе. количество оставшихся месяцев сократилось по сравнению с прошлым годом. после начала второго полугодия, когда нагрузка на местные задачи по предоставлению земли в течение года еще больше возросла, темпы местного предложения земли ускорились. в августе масштаб предложения земли впервые превысил 100 миллионов квадратных метров, и объем транзакций в четвертом квартале также значительно увеличится.

что касается уровней энергии, производительность городов на каждом энергетическом уровне в основном одинакова, при этом как объемы, так и цены падают.в городах первого уровня наблюдалось наибольшее снижение объема сделок с землей: размер сделок сократился на 32% в годовом исчислении, а стоимость сделок снизилась на 39%;далее следуют города третьего и четвертого уровня, с уменьшением площади транзакций на 20% в годовом исчислении и снижением стоимости транзакций на 31%. в городах второго уровня наблюдается наименьший спад: снижение на 19 в годовом исчислении. % и 39% от суммы сделки и суммы сделки соответственно. что касается цены, то средняя цена сделки в городах первого уровня снизилась меньше всего - до 19 625 юаней за квадратный метр из-за низкой доли предложения высококачественной земли в городах второго и третьего уровня в первой половине года. в этом году средняя цена сделки снизилась по сравнению с прошлым годом, особенно в городах второго уровня. в городах средняя цена сделки упала до 4707 юаней за квадратный метр, в городах третьего и четвертого уровня также наблюдалось снижение; снижение на 14% в годовом исчислении до 1657 юаней за квадратный метр.

2. каждый энергетический уровеньставка премиивсе они были ниже 5%, что ниже, чем в прошлом году.

из-за вялых продаж на рынке новых домов и финансового давления энтузиазм компаний по недвижимости в отношении приобретения земли находится на низком уровне. на этом фонехотя средняя ставка премии в таких популярных городах, как шанхай и ханчжоу, все еще высока, популярность местных аукционов в большинстве городов снизилась. общая ставка премий за первые три квартала снизилась до 4,1%, что на 0,1 процентного пункта меньше, чем в первом полугодии, и на 1,3 процентных пункта меньше, чем за тот же период 2023 года.

если посмотреть на города по уровню энергопотребления, то все они упали по сравнению с прошлым годом. поскольку популярность пекинской стрельбы по грунту, которая является абсолютной главной силой, значительно упала,ставка страховых взносов в городах первого уровня упала до 4,2%, что на 3,3 процентных пункта меньше, чем в прошлом году; то же самое можно сказать и о городах второго уровня. ставки страховых взносов в крупных городах, таких как сиань и нанкин, составили 0,4. % и 1,5% соответственно, что было значительно ниже, чем раньше. общая ставка страховых взносов в городах второго уровня составила 4,7%, что на 0,5 процентных пункта меньше, чем за тот же период в 2023 году. популярность местных аукционов в городах третьего и четвертого уровня также находится на относительно низком уровне. за исключением нескольких городов, таких как янчжоу, хуайань и тайчжоу, ставки премий в других крупных городах третьего и четвертого уровня находятся на относительно низком уровне. в основном ниже 3%, в результате чего общая ставка страховых взносов в городах третьего и четвертого уровня упала до 3,7%. снижение в годовом исчислении составило 1,1 процентного пункта.

3. в рамках стратегии предложения земли «низкой плотности, небольшого объема и высокой частоты» явление непроданных продаж значительно улучшилось в третьем квартале.

судя по ключевым контролируемым городам, уровень отказов от земель в третьем квартале 2024 года значительно снизился по сравнению со вторым кварталом, снизившись на 6 процентных пунктов и вернувшись к относительно низкому уровню около 12%. с точки зрения ежемесячных показателей, доля непроданных аукционных площадей в июле была немного выше, достигнув 14,9%. в августе и сентябре из-за выхода на рынок большого количества непроданных земель под застройку высокого качества, непроданные аукционы ставка значительно упала, особенно в сентябре, доля непроданных аукционов упала до менее чем 10%.

увеличение количества неудачных аукционов связано главным образом с продолжающимся финансовым давлением на компании, занимающиеся недвижимостью. за исключением нескольких ключевых городов, таких как шанхай, ханчжоу, чэнду и лучжоу, где компании по продаже высококачественной земли более активно участвуют в торгах. остальные города в основном основаны на недорогих сделках.кроме того, было много неудачных аукционов по продаже жилой земли в таких городах, как гуанчжоу, тайюань и наньчан. если взять в качестве примера гуанчжоу, то за первые восемь месяцев было проведено 14 неудачных аукционов, и было продано только 27 лотов. при этом доля непроданных аукционов достигает 34%; если дополнительно исключить коммерческие земельные участки, доля непроданных достигает 50% (10 случаев были проданы и 10 непроданы). даже в ханчжоу, где рынок всегда пользовался большой популярностью, в первой половине года было проведено три неудачных аукциона по продаже земельных участков под жилую недвижимость, в том числе один случай добровольного отзыва и два неудачных предложения. доверие отрасли по-прежнему находится на низком уровне.

также,земельный рынок в городах третьего и четвертого уровня все еще находится в состоянии холодной зимы, и явление непроданной земли по-прежнему серьезно.. если посмотреть на конкретные города, чжаньцзян, лоян, чжаоцин, хуайань и другие места, можно увидеть ряд непроданных земельных участков, причем доля непроданных земель под жилую застройку превышает 30%. если взять в качестве примера чжаньцзян, то за первые восемь месяцев было завершено только 5 сделок, связанных с жилой землей, и 11 участков жилой земли остались непроданными, при этом уровень непроданных достигал 69%. большинство непроданных участков расположены на небольших участках в отдаленных уездах и городах, таких как город лэйчжоу, округ суйси, округ сюйвэнь и т. д.минимальная ценастоимость большинства из них составляет менее 1000 юаней за квадратный метр, а общая стартовая цена обычно составляет менее 200 миллионов юаней. из-за вялой динамики рынка недвижимости в целом, слабых сделок с новым жильем и текущего давления на ликвидность большинства компаний, занимающихся недвижимостью, основное внимание при приобретении земли уделяется городам с меньшими рисками продажи. тоже ожидалось.

доверие промышленности по-прежнему низкое, и города становятся более осторожными в вопросах предложения земли. масштаб сделок с землей в большинстве городов за первые три квартала значительно снизился по сравнению с тем же периодом прошлого года.если посмотреть на ключевые контролируемые города, то за первые три квартала 2024 года только в одном городе в сиане торговая площадь составила более 10 миллионов квадратных метров, что на 2 меньше, чем за тот же период в 2023 году. по стоимости сделок только один город пекина превышает 100 млрд юаней, что на 2 меньше, чем за аналогичный период 2023 года.

помимо пекина, ханчжоу, шанхай и сиань также превысили 50 миллиардов юаней, заняв 2-4 места соответственно по сумме транзакций. следующий город — чэнду, объем транзакций которого за первые три квартала составил 43 миллиарда юаней. общая стоимость сделок топ-5 городов достигла 384,7 млрд юаней, что составляет 29% от общей стоимости сделок с землей в стране.земельные инвестиции в дальнейшем концентрируются в городах с высоким энергопотреблением.

если рассматривать города по уровню энергопотребления, за исключением шэньчжэня, города первого уровня в пекине, шанхае и гуанчжоу вошли в топ-20 по объему транзакций., занявший 1-е, 3-е и 7-е места соответственно среди городов второго и третьего уровня в списке, в списке оказались 7 городов в дельте реки янцзы, что на один больше, чем в первом полугодии. с точки зрения рыночной популярности, популярность местных аукционов в регионе дельты реки янцзы по-прежнему относительно высока. среди них средняя ставка премии в таких городах, как шанхай, ханчжоу и хэфэй, оставалась выше 7% в течение первых трех кварталов. средняя ставка премии в ханчжоу достигает 9,4%. занимает первое место среди топ-20 городов по сумме транзакций. также,ставки премий в таких городах, как чэнду, фучжоу, сямэнь и чанша, также достигли более 5%, а популярность на рынке также находится на относительно высоком уровне.однако по сравнению с первым полугодием популярность рынка в чэнду, нанкине, нинбо, чанше и ухане несколько снизилась.

в третьем квартале интенсивность и готовность корпоративных инвестиций существенно не возросли. под влиянием двойных факторов – вялых рыночных продаж и давления на денежный поток – масштаб инвестиций 100 крупнейших компаний все же упал почти на 40%.кроме того, в то время как инвестиции фокусируются на высокоэнергетических городах, компании предъявляют все более жесткие требования к земельным участкам. качественные земельные участки в центральных городах по-прежнему могут привлекать внимание предприятий и даже приобретать землю с наценкой. -центры, пригороды и другие районы с относительно средним расположением в основном находятся в ситуации, когда всем наплевать.

1. объем приобретения земли в третьем квартале оставался низким, сократившись по сравнению с предыдущим годом почти на 50%.

масштабы инвестиций компаний недвижимости продолжают снижаться с 2020 года. после резкого падения в 2022 году нет никаких признаков стабилизации.

судя по общему количеству новых земельных резервов среди топ-100, стоимость, количество и площадь приобретаемых земель снижались в течение трех лет подряд.с января по сентябрь общая стоимость, общая цена и площадь застройки топ-100 составили 1 348,4 млрд юаней, 626,3 млрд юаней и 65,9 млн квадратных метров соответственно, что на 41%, 42% и 28% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. снижение совокупных резервов в годовом исчислении продолжает увеличиваться. это показывает, что корпоративные инвестиции становятся все более осторожными, а интенсивность корпоративных инвестиций снова и снова падает.

2. соотношение площади и продаж составляет всего 0,15, а готовность компаний к инвестициям до сих пор не улучшилась.

судя по соотношению приобретения земли к продажам, в 2024 году оно останется на низком уровне около 0,15, что является значительным снижением по сравнению с примерно 0,2 в конце третьего квартала и конце четвертого квартала прошлого года, опять же. подтверждая, что инвестиционная готовность 100 крупнейших компаний по продажам недвижимости в настоящее время низкая.

если посмотреть на разные эшелоны, то соотношение приобретения земли к продаже у 21–30 крупнейших компаний недвижимости выросло до 0,2, соотношение приобретения земли к продаже у 11–20 крупнейших компаний недвижимости упало до 0,06, а коэффициент приобретения земли к продаже десяти крупнейших компаний недвижимости остался стабильным на уровне 0,19.

отношение приобретения земли к продажам среди 50 худших компаний по недвижимости увеличилось с 0,13 в конце августа до 0,16, в основном за счет приобретения земли такими компаниями, как china construction jiuhe и china construction xinhe.

концентрация остается высокой, а структура рынка становится все более стабильной.. на долю десяти крупнейших компаний недвижимости пришлось 56% новой стоимости, на долю 11-20 крупнейших компаний пришлось 8%, на долю 21-30 крупнейших компаний недвижимости пришлось 12%, а на долю 30 крупнейших компаний недвижимости вместе взятых пришлось более 70% стоимости. новое значение.

3. лишь 50% из 100 крупнейших сбытовых компаний продолжили приобретать землю в первые девять месяцев, а более половины объемов инвестиций сократились по сравнению с прошлым годом.

по состоянию на конец третьего квартала объем инвестиций в 100 крупнейших продаж (полный масштаб) составил около 440 миллиардов юаней, что на 45% меньше, чем в прошлом году. среди них почти 50% компаний по недвижимости приостановили работу. инвестиции с 2024 года.

среди компаний, которые приобрели землю за первые девять месяцев, почти у 53% наблюдалось снижение инвестиций в годовом исчислении, а у 36% компаний снижение составило более 50%, в основном это ведущие центральные и государственные предприятия. такие как china resources, china shipping, china merchants и т. д. среди частных предприятий объем инвестиций longfor и binjiang, которые все еще приобретают землю, упал на 69% и 50% в годовом исчислении соответственно. можно видеть, что по мере снижения продаж и замедления предложения земли, темпы крупномасштабных инвестиций в центральные государственные предприятия также замедляются.

стоит отметить, что объем инвестиций таких предприятий, как china construction yipin, urban construction development и guomao real estate, значительно увеличился по сравнению с прошлым годом. с одной стороны, это связано с низкой базой в 2023 году, а с другой. с другой стороны, этиинвестиционная структура предприятий в основном сосредоточена в основных городах с более высокими общими ценами, таких как шанхай, пекин, гуанчжоу и сямэнь.

по состоянию на 25 сентября объем сделок с коммерческой землей в 300 городах страны составил 502 миллиона квадратных метров, что на 20% меньше, чем за тот же период 2023 года, и вновь установило исторический минимум за тот же период. что касается популярности, из-за продолжающейся вялой работы рынка недвижимости денежный поток компаний по недвижимости не значительно улучшился, а инвестиционный энтузиазм компаний по недвижимости сильно ослаб. на этом фоне общий энтузиазм рынка снова снизился, а общая ставка премий в первом полугодии упала до 4,1%, что на 1,3 процентных пункта меньше, чем за аналогичный период 2023 года.

что касается предложения земли, местные органы власти внесли многочисленные положительные изменения, а также ввели в действие различные политики, индикаторы и меры технического контроля. нынешняя вялость рынка земли обусловлена ​​главным образом медленным истощением рынка нового жилья. . столкнувшись с общим сокращением и снижением масштабов сделок с новым жильем, текущий цикл истощения запасов во многих городах увеличился вдвое.пока рынок не найдет новый баланс между спросом и предложением, будет сложно поддерживать низкий уровень непроданности и непрерывность сделок с землей.ожидается, что уровень сделок на рынке земли будет оставаться низким в течение длительного времени, а сделки по низким ценам по-прежнему должны оставаться основной темой рынка земли в среднесрочной перспективе.

однако, принимая во внимание многочисленные позитивные меры политики, принятые в последнее время, а также тот факт, что со второй половины года в различных регионах увеличилось предложение земель под жилую застройку с низкой плотностью застройки, энтузиазм компаний по недвижимости в получении сертификатов, очевидно, будет ослабевать. рост обусловлен восстановлением предложения и стабилизацией транзакций.популярность некоторых качественных земель может в определенной степени возрасти.

в конце сентября продолжающееся смягчение политики на рынке недвижимости и дорогостоящие сделки с высококачественной жилой землей в таких крупных городах, как гуанчжоу и сучжоу, сыграли определенную роль в повышении ожиданий рынка. когда проявятся результаты политики рынка недвижимости, показатели продаж улучшатся, а жара рынка недвижимости перейдет на рынок земли, готовность предприятий инвестировать в землю может возрасти.

однако стоит отметить, что, когда эпоха рыночного роста уйдет в прошлое, прошлый феномен активного расширения приобретения земли и получения выгод от повышения стоимости земли будет трудно воспроизвести. хотя ведущие риэлтерские компании и обладающие финансовой устойчивостью государственные предприятия продолжают пополнять качественные земельные ресурсы на низких уровнях, эти риэлторские компании при приобретении земли больше внимания уделяют «выбору лучшего из лучших», уделяя больше внимания показатели прибыли, а не показатели масштаба в инвестиционных исследованиях и суждениях. в настоящее время компании, занимающиеся недвижимостью, отдают предпочтение участкам с низкой плотностью застройки и небольшим объемом.

когда в будущем общая инвестиционная готовность повысится, компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, также необходимо будет найти свои собственные выгодные типы проектов и осуществлять более точные инвестиции.