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colpito dalla flessione del nuovo mercato immobiliare, l’entità delle transazioni immobiliari nei primi tre trimestri del 2024 è ulteriormente diminuita del 20% su base annua, stabilendo un nuovo minimo nella scala delle transazioni immobiliari nazionali dal 2010. la performance delle città a tutti i livelli è sostanzialmente la stessa, con volumi e prezzi in calo. tra queste, il volume delle transazioni fondiarie nelle città di primo livello è diminuito di oltre il 30% nella prima metà dell’anno.

in termini di popolarità del mercato, influenzata dalla riduzione dell’offerta di terreni di alta qualità nelle città chiave, la popolarità continuerà a diminuire nei primi tre trimestri del 2024, con il tasso di premio complessivo che scenderà al 4,1%, con un calo dell’1,3%. punti dello stesso periodo nel 2023.

tenendo conto delle molteplici politiche favorevoli degli ultimi tempi e del fatto che diverse regioni hanno rafforzato l'offerta di terreni residenziali a bassa densità dalla seconda metà dell'anno, l'entusiasmo delle società immobiliari nell'ottenimento dei certificati aumenterà ovviamente. spinta dalla ripresa dell’offerta e dal mantenimento della stabilità delle transazioni, la popolarità di alcuni terreni di alta qualità potrebbe aumentare in una certa misura.

1. il volume e il prezzo delle città a tutti i livelli sono diminuiti di anno in anno e la portata delle transazioni di prima linea è diminuita del 30% anno su anno.

toccato dal rallentamento delle transazioni sul mercato immobiliare, il mercato fondiario rimane a un livello basso. al 25 settembre, l'area di transazione di terreni commerciali nei primi tre trimestri ammontava a 502 milioni di metri quadrati, in calo del 20% rispetto allo stesso periodo del 2023 e di 4 punti percentuali in più rispetto al calo su base annua del primo trimestre. metà dell'anno; il valore della transazione è stato di 1,35 trilioni di yuan, in calo del 36% su base annua, il calo su base annua è aumentato di 3 punti percentuali rispetto alla prima metà dell'anno.in termini di prezzo, a causa dell’attuazione della strategia di offerta di terreni di “miglioramento della qualità e riduzione della quantità” in molte città chiave, città come nanchino e suzhou hanno fornito una serie di terreni residenziali a bassa densità e di alta qualità, causando il il prezzo medio delle transazioni è aumentato del 5% rispetto alla prima metà dell'anno a 2.687 yuan al metro quadrato, tuttavia, rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, i prezzi minimi sono diminuiti fino al 20%;

su base mensile, colpita dalla recessione del settore, l’offerta di terreni in un numero considerevole di città si è ridotta in modo significativo, ad eccezione di un aumento anno su anno delle dimensioni delle transazioni a causa dello spostamento del picco del festival di primavera a gennaio mesi rimanenti è diminuito di anno in anno. dopo essere entrati nella seconda metà dell'anno, con l'ulteriore aumento della pressione sui compiti di fornitura di terreni locali durante tutto l'anno, il ritmo dell'offerta di terreni locali ha accelerato. in agosto, la portata dell'offerta di terreni ha superato per la prima volta i 100 milioni di metri quadrati anche il volume delle transazioni nel quarto trimestre aumenterà in modo significativo.

in termini di livelli energetici, la prestazione delle città a ciascun livello energetico è sostanzialmente la stessa, con volumi e prezzi in calo.le città di primo livello hanno registrato il calo maggiore nel volume delle transazioni fondiarie, con una riduzione delle dimensioni delle transazioni del 32% su base annua e un calo del valore delle transazioni del 39%;seguono le città di terzo e quarto livello, con una diminuzione del 20% su base annua nell’area delle transazioni e una diminuzione del 31% nel valore delle transazioni. le città di secondo livello hanno registrato il calo più piccolo, con una diminuzione su base annua di 19 % e 39% rispettivamente nell'importo della transazione e nell'importo della transazione. in termini di prezzo, il prezzo medio delle transazioni nelle città di primo livello è sceso più piccolo, a 19.625 yuan/metro quadrato, a causa della bassa percentuale di offerta di terreni di alta qualità nelle città di secondo e terzo livello nella prima metà del periodo anno, il prezzo medio delle transazioni è diminuito di anno in anno, soprattutto nelle città di secondo livello. nelle città, il prezzo medio di transazione è sceso a 4.707 yuan/metro quadrato, con un calo del 25% anche nelle città di terzo e quarto livello; un calo del 14% su base annua a 1.657 yuan/metro quadrato.

2. ogni livello di energiatasso di premiotutti erano inferiori al 5%, in calo su base annua.

l'entusiasmo delle società immobiliari per l'acquisto di terreni, condizionato dal rallentamento delle vendite sul nuovo mercato interno e dalla pressione finanziaria, è a un livello basso. in questo contesto,anche se il tasso medio di premio in città famose come shanghai e hangzhou è ancora elevato, la popolarità delle aste locali nella maggior parte delle città è diminuita. il tasso di premio complessivo nei primi tre trimestri è sceso al 4,1%, in calo di 0,1 punti percentuali rispetto alla prima metà dell’anno e di 1,3 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2023.

osservando le città in base al livello energetico, tutte diminuiscono di anno in anno. dato che la popolarità della sparatoria sul terreno di pechino, che è la forza principale in assoluto, è diminuita in modo significativo,il tasso di premio nelle città di primo livello è sceso al 4,2%, con un calo di 3,3 punti percentuali su base annua. lo stesso vale per le città di secondo livello. i tassi di premio nelle principali città come xi'an e nanchino erano dello 0,4; % e 1,5% rispettivamente, che erano significativamente inferiori rispetto a prima. il tasso di premio complessivo nelle città di secondo livello è del 4,7%, con un calo di 0,5 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2023. anche la popolarità delle aste locali nelle città di terzo e quarto livello è a un livello relativamente basso ad eccezione di alcune città come yangzhou, huai'an e taizhou, le tariffe premium in altre grandi città di terzo e quarto livello sono lo stesso. per lo più al di sotto del 3%, facendo scendere il tasso di premio complessivo nelle città di terzo e quarto livello al 3,7%. una diminuzione su base annua di 1,1 punti percentuali.

3. nell'ambito della strategia di offerta di terreni a “bassa densità, piccolo volume e alta frequenza”, il fenomeno delle vendite invendute è migliorato significativamente nel terzo trimestre.

a giudicare dalle principali città monitorate, il tasso di fallimento del suolo nel terzo trimestre del 2024 è diminuito in modo significativo rispetto al secondo trimestre, diminuendo di 6 punti percentuali e tornando a un livello relativamente basso di circa il 12%. in termini di performance mensile, il tasso di invenduto all'asta è stato leggermente più alto nel mese di luglio, raggiungendo il 14,9% nei mesi di agosto e settembre, a causa dell'ingresso sul mercato di un gran numero di terreni residenziali a bassa densità e di alta qualità, l'asta invenduta. tasso è sceso in modo significativo soprattutto nel mese di settembre, il tasso di invenduto è sceso a meno del 10%.

l'intensificarsi delle aste fallite è dovuto principalmente alla continua pressione finanziaria sulle società immobiliari ad eccezione di alcune città chiave come shanghai, hangzhou, chengdu e luzhou, dove le società immobiliari fondiarie di alta qualità sono più attive nelle offerte. il resto delle città si basa principalmente su transazioni a basso prezzo.inoltre, ci sono state molte aste fallite di terreni residenziali in città come guangzhou, taiyuan e nanchang. prendendo come esempio guangzhou, ci sono state ben 14 aste fallite nei primi otto mesi e solo 27 lotti sono stati venduti. con un tasso di aste fallite che arriva fino al 34%; se si escludono ulteriormente i terreni commerciali, il tasso di invenduto arriva fino al 50% (10 casi sono stati venduti e 10 invenduti). anche a hangzhou, dove il mercato è sempre stato molto popolare, nella prima metà dell'anno si sono verificate tre aste fallite di terreni residenziali, incluso un caso di ritiro volontario e due offerte fallite. la fiducia del settore è ancora a un livello basso.

anche,il mercato fondiario nelle città di terza e quarta fascia è ancora in pieno inverno e il fenomeno dei terreni invenduti è ancora grave.. guardando le città specifiche, zhanjiang, luoyang, zhaoqing, huai'an e altri luoghi hanno visto un numero di lotti di terreno invenduti, con un tasso di invenduto per i terreni residenziali superiore al 30%. prendendo come esempio zhanjiang, nei primi otto mesi sono state completate solo 5 transazioni relative a terreni residenziali e 11 lotti di terreni residenziali sono rimasti invenduti, con un tasso di invenduto pari al 69%. la maggior parte degli appezzamenti invenduti si trovano in lotti di piccola scala in contee e città remote come la città di leizhou, la contea di suixi, la contea di xuwen, ecc.prezzo minimola maggior parte di essi costa meno di 1.000 yuan/metro quadrato e il prezzo iniziale totale è solitamente inferiore a 200 milioni di yuan. a causa dell’andamento fiacco del mercato immobiliare complessivo, delle deboli transazioni di nuove case e dell’attuale pressione di liquidità della maggior parte delle società immobiliari, l’attenzione per l’acquisizione di terreni si concentra maggiormente sulle città con minori rischi di disinvestimento anche previsto.

la fiducia del settore è ancora bassa e le città stanno diventando più caute nell’offerta di terreni nella maggior parte delle città, l’entità delle transazioni fondiarie nei primi tre trimestri è diminuita significativamente rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.considerando le principali città monitorate, nei primi tre trimestri del 2024, solo una città a xi’an aveva un’area di transazione superiore a 10 milioni di metri quadrati, 2 in meno rispetto allo stesso periodo del 2023. in termini di valore della transazione, solo una città di pechino supera i 100 miliardi di yuan, ovvero 2 in meno rispetto allo stesso periodo del 2023.

oltre a pechino, anche hangzhou, shanghai e xi'an hanno superato i 50 miliardi di yuan, classificandosi rispettivamente dal 2° al 4° posto in termini di valore delle transazioni. la città successiva è chengdu, con un volume di transazioni di 43 miliardi di yuan nei primi tre trimestri. il valore totale delle transazioni delle città top5 ha raggiunto i 384,7 miliardi di yuan, pari al 29% del valore totale delle transazioni fondiarie nel paese.gli investimenti fondiari sono ulteriormente concentrati nelle città ad alto consumo energetico.

considerando le città in base al livello energetico, ad eccezione di shenzhen, le città di primo livello di pechino, shanghai e guangzhou sono tutte entrate nella top 20 della lista degli importi delle transazioni., classificate rispettivamente al 1°, 3° e 7° posto; tra le città di secondo e terzo livello della lista, figurano 7 città nel delta del fiume yangtze, una in più rispetto alla prima metà dell'anno. in termini di popolarità sul mercato, la popolarità delle aste locali nella regione del delta del fiume yangtze è ancora relativamente elevata. tra queste, il tasso di premio medio in città come shanghai, hangzhou e hefei è rimasto superiore al 7% nei primi tre trimestri. il tasso medio di premio a hangzhou ha raggiunto il 9,4%. al primo posto tra le top20 città in termini di valore della transazione. anche,anche i tassi di premio in città come chengdu, fuzhou, xiamen e changsha hanno raggiunto oltre il 5% e anche la popolarità del mercato è a un livello relativamente alto.tuttavia, rispetto alla prima metà dell’anno, la popolarità del mercato a chengdu, nanchino, ningbo, changsha e wuhan è leggermente diminuita.

nel terzo trimestre l'intensità e la volontà di investimento delle imprese non sono aumentate in modo significativo. influenzato dal duplice fattore del rallentamento delle vendite sul mercato e della pressione sul flusso di cassa, l'entità degli investimenti delle prime 100 aziende è comunque diminuita di quasi il 40%.inoltre, mentre gli investimenti si concentrano sulle città ad alto consumo energetico, le aziende hanno requisiti sempre più rigorosi per i terreni di alta qualità nelle città centrali che possono ancora attirare l’attenzione delle imprese e persino acquisire terreni a pagamento -i centri, le periferie e altre aree con posizioni relativamente nella media si trovano per lo più in una situazione in cui non interessa a nessuno.

1. l'importo degli acquisti di terreni ha continuato a essere basso nel terzo trimestre, con un calo di quasi il 50% su base annua.

dal 2020 la portata degli investimenti delle società immobiliari continua a diminuire. dopo il crollo nel 2022, non vi è alcun segno di stabilizzazione.

a giudicare dal numero totale di nuove riserve fondiarie tra le prime 100, il valore, l’importo e l’area dei terreni acquisiti sono tutti diminuiti per tre anni consecutivi.da gennaio a settembre, il valore totale, il prezzo totale e l'area edificabile dei primi 100 sono stati rispettivamente di 1.348,4 miliardi di yuan, 626,3 miliardi di yuan e 65,9 milioni di metri quadrati, in calo rispettivamente del 41%, 42% e 28% su base annua il calo su base annua delle riserve totali è ancora in espansione. ciò dimostra che gli investimenti aziendali sono diventati sempre più cauti e che l’intensità degli investimenti aziendali è diminuita ripetutamente.

2. il rapporto terreno/venduto è pari a 0,15 e la volontà delle imprese di investire non è ancora migliorata.

a giudicare dal rapporto tra acquisto di terreni e vendite, nel 2024 rimarrà a un livello basso, pari a circa 0,15, che rappresenta un calo significativo rispetto a circa 0,2 alla fine del terzo trimestre e alla fine del quarto trimestre dello scorso anno, ancora una volta confermando che la disponibilità agli investimenti delle prime 100 società immobiliari in compravendita è attualmente bassa.

osservando i diversi livelli, il rapporto acquisizione di terreni/vendite delle 21-30 principali società immobiliari è salito a 0,2, il rapporto acquisizione di terreni/vendite delle 11-20 principali società immobiliari è sceso a 0,06, e il rapporto il rapporto acquisto-vendite di terreni delle prime dieci società immobiliari è rimasto stabile allo 0,19.

il rapporto acquisto-vendite di terreni delle ultime 50 società immobiliari è aumentato da 0,13 a fine agosto a 0,16, principalmente a causa dell'acquisizione di terreni da parte di società come china construction jiuhe e china construction xinhe.

la concentrazione rimane elevata e la struttura del mercato diventa sempre più stabile. le prime dieci società immobiliari hanno rappresentato il 56% del nuovo valore, le prime 11-20 hanno rappresentato l'8%, le prime 21-30 hanno rappresentato il 12% e le prime 30 società immobiliari insieme hanno rappresentato oltre il 70% del nuovo valore. il nuovo valore.

3. solo il 50% delle 100 principali società di vendita ha continuato ad acquisire terreni nei primi nove mesi e più della metà degli investimenti è diminuita di anno in anno.

alla fine del terzo trimestre, l'importo degli investimenti delle prime 100 vendite (su scala reale) ammontava a circa 440 miliardi di yuan, con un calo del 45% su base annua. tra questi, quasi il 50% delle società immobiliari ha sospeso investimento dal 2024.

tra le aziende che hanno acquisito terreni nei primi nove mesi, quasi il 53% ha registrato una diminuzione degli investimenti su base annua e il 36% delle aziende ha registrato una diminuzione superiore al 50%, principalmente imprese centrali e statali, come china resources, china shipping, china merchants, ecc. tra le imprese private, il volume degli investimenti di longfor e binjiang, che stanno ancora acquistando terreni, è diminuito rispettivamente del 69% e del 50% su base annua. si può osservare che, man mano che le vendite si indeboliscono e l’offerta di terreni rallenta, anche il ritmo degli investimenti su larga scala delle imprese statali centrali sta rallentando.

vale la pena notare che l’importo degli investimenti di imprese come china construction yipin, urban construction development e guomao real estate è aumentato in modo significativo rispetto allo scorso anno, da un lato a causa della bassa base nel 2023, dall’altro d'altra parte, questila struttura degli investimenti delle imprese si concentra principalmente nelle città principali con prezzi totali più elevati come shanghai, pechino, guangzhou e xiamen.

al 25 settembre, il volume delle transazioni di terreni commerciali in 300 città in tutto il paese era di 502 milioni di metri quadrati, in calo del 20% rispetto allo stesso periodo del 2023, e ancora una volta ha segnato un minimo storico per lo stesso periodo. in termini di popolarità, a causa del continuo andamento fiacco del mercato immobiliare, il flusso di cassa delle società immobiliari non è migliorato in modo significativo e l'entusiasmo per gli investimenti delle società immobiliari è stato fortemente attenuato. in questo contesto, l’entusiasmo generale del mercato è nuovamente diminuito e il tasso di premio complessivo nella prima metà dell’anno è sceso al 4,1%, con un calo di 1,3 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2023.

dal lato dell’offerta fondiaria, i governi locali hanno apportato numerosi aggiustamenti positivi e sono state sostanzialmente messe in atto varie politiche, indicatori e misure di controllo tecnico. l’attuale lentezza del mercato fondiario è dovuta principalmente al lento esaurimento del nuovo mercato immobiliare . di fronte alla contrazione e al declassamento complessivi della scala delle nuove transazioni domestiche, l’attuale ciclo di esaurimento delle scorte in molte città è raddoppiato.fino a quando il mercato non troverà un nuovo equilibrio tra domanda e offerta, sarà difficile mantenere un basso tasso di invenduto e la continuità delle transazioni fondiarie.si prevede che il livello delle transazioni sul mercato fondiario rimarrà basso per molto tempo e che le transazioni a prezzi bassi dovrebbero essere ancora il tema principale del mercato fondiario nel medio termine.

tuttavia, tenendo conto delle molteplici politiche positive degli ultimi tempi e del fatto che diverse regioni hanno rafforzato l’offerta di terreni residenziali a bassa densità a partire dalla seconda metà dell’anno, l’entusiasmo delle società immobiliari nell’ottenimento dei certificati aumenterà ovviamente spinto dal rimbalzo dell’offerta e dalla stabilizzazione delle transazioni,la popolarità di alcuni terreni di alta qualità può aumentare in una certa misura.

alla fine di settembre, il continuo allentamento delle politiche del mercato immobiliare e le transazioni a prezzo elevato di terreni residenziali di alta qualità in città centrali come guangzhou e suzhou hanno svolto un certo ruolo nell’incoraggiare le aspettative del mercato. quando gli effetti delle politiche del mercato immobiliare si manifestano, la performance delle vendite migliora e il calore del mercato immobiliare viene trasmesso al mercato fondiario, la volontà delle imprese di investire in terreni può aumentare.

tuttavia, vale la pena notare che quando l’era della crescita del mercato diventerà storia, il fenomeno passato di espansione attiva dell’acquisizione di terreni e di ottenimento di benefici per l’apprezzamento del territorio sarà difficile da riprodurre. sebbene le principali società immobiliari e le imprese statali con solidità finanziaria continuino a ricostituire risorse fondiarie di alta qualità a livelli bassi, queste società immobiliari pongono maggiore enfasi sulla "selezione del meglio dal meglio" quando acquisiscono terreni e prestano maggiore attenzione a indicatori di profitto piuttosto che indicatori di scala nella ricerca e nel giudizio sugli investimenti. al momento, gli appezzamenti a bassa densità e di piccolo volume sono più favoriti dalle società immobiliari.

quando in futuro la disponibilità complessiva agli investimenti aumenterà, anche le società di investimento immobiliare dovranno trovare tipologie di progetto vantaggiose e effettuare investimenti più precisi.