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신규주택시장 침체 영향으로 2024년 1~3분기 토지거래 규모는 전년 동기 대비 20% 더 감소해 2010년 이후 전국 토지거래 규모 최저치를 기록했다. 모든 수준의 도시의 성과는 기본적으로 동일하며 거래량과 가격이 모두 하락했습니다. 그 중 1선 도시의 토지 거래량은 상반기에 30% 이상 감소했습니다.

시장 인기 측면에서는 주요 도시의 고품질 토지 공급 감소의 영향으로 2024년 1~3분기까지 인기가 계속 하락해 전체 프리미엄 요율이 4.1%, 1.3% 감소할 것으로 예상된다. 2023년 같은 기간의 포인트입니다.

최근 여러 우호적인 정책과 하반기부터 여러 지역에서 저밀도 택지 공급을 강화하고 있는 점을 고려하면, 부동산 회사들의 인증서 취득에 대한 열의는 분명히 높아질 것입니다. 공급 반등과 거래 안정성 유지에 힘입어 일부 고품질 토지의 인기가 어느 정도 높아질 수 있습니다.

1. 각급 도시의 물량과 가격이 전년 대비 감소했고, 1차 거래 규모도 전년 대비 30% 감소했습니다.

부동산 시장 거래 부진의 영향으로 토지 시장은 여전히 ​​낮은 수준을 유지하고 있다. 9월 25일 기준 1분기 3분기 상업용지 거래면적은 5억200만㎡로 2023년 같은 기간보다 20% 줄었고, 1분기 전년 동기 대비 4%포인트나 줄었다. 상반기 거래액은 1조 3500억 위안으로 전년 동기 대비 36% 감소했으며, 상반기 대비 감소폭이 3%포인트 확대됐다.가격면에서는 많은 주요 도시에서 '질을 높이고 수량을 줄이는' 토지 공급 전략을 시행함으로써 난징, 쑤저우 등 도시에서 저밀도 및 고품질 주거용지를 다수 공급하여 상반기 평균 거래 가격은 2,687위안 제곱미터로 5% 증가했지만, 최저 가격은 지난해 같은 기간에 비해 20%나 하락했습니다.

월별 기준으로 보면, 산업 침체의 영향으로 상당수 도시의 토지 공급이 1월 춘절 성수기로 인해 거래 규모가 전년 대비 증가한 것을 제외하고는 크게 감소했습니다. 남은 개월 수는 전년 대비 감소했습니다. 하반기에 접어들면서 일년 내내 지방 토지 공급 업무에 대한 부담이 더욱 커지면서 지방 토지 공급 속도도 빨라졌고, 8월에는 토지 공급 규모가 처음으로 1억㎡를 넘어섰다. 4분기 거래량도 크게 늘어날 전망이다.

에너지 수준 측면에서 각 에너지 수준에서 도시의 성능은 기본적으로 동일하며 양과 가격이 모두 하락합니다.1선 도시에서는 토지 거래량이 가장 크게 감소했는데, 거래 규모는 전년 대비 32%, 거래 가치는 39% 감소했습니다.3선 및 4선 도시는 전년 대비 거래 면적이 20% 감소하고 거래 가치가 31% 감소하여 2선 도시가 전년 대비 19% 감소하여 가장 작은 감소를 보였습니다. 거래 금액과 거래 금액은 각각 %와 39%입니다. 가격면에서는 상반기 2선 및 3선 도시의 고품질 토지 공급 비율이 낮기 때문에 1선 도시의 평균 거래 가격이 19,625위안/제곱미터로 가장 적게 하락했습니다. 특히 2선 도시의 평균 거래 가격은 제곱미터당 4,707위안으로 하락했으며, 3선 및 4선 도시에서도 25% 하락했습니다. 1,657위안/제곱미터로 전년 동기 대비 14% 감소했습니다.

2. 각 에너지 레벨프리미엄 요율모두 전년 대비 감소한 5% 미만이었습니다.

신규 주택 시장의 부진과 자금 압박 등으로 인해 부동산 회사들의 토지 취득 의욕은 낮은 수준이다. 이러한 배경에 대해,상하이, 항저우 등 인기 도시의 평균 프리미엄 요율은 여전히 ​​높지만 대부분의 도시에서 현지 경매의 인기는 하락했습니다. 3분기 전체 보험료율은 4.1%로 상반기보다 0.1%포인트, 2023년 같은 기간보다 1.3%포인트 감소했다.

에너지 수준별로 도시를 살펴보면 모두 전년 대비 감소했습니다. 절대주력인 북경토사격의 인기가 크게 떨어지면서,1선 도시의 보험료율은 4.2%로 전년 동기 대비 3.3%포인트 하락했고, 시안, 난징 등 주요 도시의 보험료율도 0.4%로 하락했다. 2선 도시 전체 보험료율은 4.7%로 2023년 같은 기간보다 0.5%포인트 감소했다. 3선, 4선 도시의 지역 경매 인기도 양저우, 화이안, 타이저우 등 일부 도시를 제외하면 다른 주요 3선, 4선 도시의 프리미엄 가격은 상대적으로 낮은 수준이다. 대부분 3% 미만으로 3선 및 4선 도시의 전체 보험료율은 전년 대비 1.1%포인트 감소한 3.7%를 기록했습니다.

3. '저밀도·소량·고빈도' 토지공급전략 하에 3분기 미분양 현상이 크게 개선됐다.

주요 모니터링 도시를 보면 2024년 3분기 토지불량률은 2분기에 비해 크게 감소해 6%포인트 하락하고 12% 안팎의 상대적으로 낮은 수준으로 돌아섰다. 월별 실적을 보면, 8월과 9월에는 저밀도·고품질 택지가 대거 유입되면서 미분양률이 7월 14.9%로 소폭 상승했다. 특히 9월에는 미분양률이 10% 이하로 떨어졌다.

경매 실패가 심화되는 것은 주로 부동산 회사에 대한 자금 압박이 계속되고 있기 때문이다. 상하이, 항저우, 청두, 루저우 등 우량 토지 부동산 회사가 입찰에 더욱 활발한 일부 주요 도시를 제외하면, 나머지 도시들은 주로 저가 거래를 기반으로 하고 있다.또한 광저우, 타이위안, 난창 등 도시에서 주거용 토지 경매가 많이 실패했으며, 광저우를 예로 들면 첫 8개월 동안 무려 14건의 경매가 실패했고 27개 필지가 팔렸습니다. 경매 낙찰률은 34%에 달하며, 상업용 토지를 추가로 제외하면 미분양률은 50%(미분양 10건)에 이른다. 늘 인기가 높았던 항저우에서도 올 상반기 택지경매가 3건, 자발적 철회 1건, 낙찰 2건이 발생해 업계 신뢰도는 여전히 낮은 수준이다.

또한,3선, 4선 도시의 토지시장은 여전히 ​​추운 겨울을 보내고 있으며, 미분양 현상이 여전히 심각하다.. 특정 도시를 살펴보면, 잔장(zhanjiang), 뤄양(luoyang), 자오칭(zhaoqing), 화이안(hai'an) 등 지역에서 미분양 토지가 많이 발견되었으며, 주거용 토지 미분양 비율은 30%를 초과했습니다. 잔장(zhanjiang)을 예로 들면, 첫 8개월 동안 단지 5건의 주거용 토지 관련 거래가 완료되었으며, 11건의 주거용 토지 필지가 미분양되어 미분양률이 69%에 달했습니다. 미분양 토지의 대부분은 레이저우시, 쑤이시현, 쉬원현 등 외진 현과 도시의 소규모 토지에 위치해 있습니다.가격 하한선대부분은 1,000위안/제곱미터 미만이며, 총 시작 가격은 일반적으로 2억 위안 미만입니다. 전체 부동산 시장의 부진한 실적, 약한 신규 주택 거래 및 대부분의 부동산 회사의 현재 유동성 압박으로 인해 토지 취득의 초점은 매각 위험이 낮은 도시에 더 집중됩니다. 역시 예상됨.

업계 신뢰도는 여전히 낮고, 도시들은 토지 공급에 더욱 신중해지고 있다. 1~3분기 동안 대부분 도시의 토지 거래 규모는 지난해 같은 기간에 비해 크게 감소했다.주요 모니터링 도시를 살펴보면 2024년 첫 3분기 동안 시안의 거래 면적이 1,000만㎡ 이상인 도시는 단 한 곳으로 2023년 같은 기간보다 2곳이 적었다. 거래금액 기준으로 보면 베이징에서 1000억위안을 넘는 도시는 단 1곳으로 2023년 같은 기간보다 2곳이 적다.

베이징 외에 항저우, 상하이, 시안도 500억 위안을 넘어 거래금액 기준으로 각각 2~4위를 차지했다. 다음 도시는 청두로 3분기 거래액이 430억 위안에 달했다. top5 도시의 총 거래액은 3,847억 위안에 달해 전국 총 토지 거래액의 29%를 차지한다.토지 투자는 에너지가 풍부한 도시에 더욱 집중됩니다.

에너지 수준별 도시를 살펴보면 선전을 제외한 1선 도시인 베이징, 상하이, 광저우 등이 모두 거래액 상위 20위권에 진입했다., 목록에 있는 2선 도시와 3선 도시 중 각각 1위, 3위, 7위를 차지했으며, 장강 삼각주 지역의 도시가 7개로 상반기보다 1개 늘어났습니다. 시장 인기 측면에서 보면 장강 삼각주 지역의 현지 경매 인기는 여전히 상대적으로 높습니다. 그 중 상하이, 항저우, 허페이 등 도시의 평균 프리미엄 비율은 1~3분기 동안 7% 이상을 유지했습니다. 항저우의 평균 보험료율은 9.4%에 달하며 거래 가치 top20 도시 중 1위를 차지했습니다. 또한,청두, 푸저우, 샤먼, 창사 등 도시의 프리미엄 요율도 5%를 넘었고, 시장 인기도 비교적 높은 수준이다.그러나 상반기에 비해 청두, 난징, 닝보, 창사, 우한 등의 시장 인기는 소폭 하락했다.

3분기에는 기업의 투자 강도와 의지가 크게 회복되지 않았는데, 시장 판매 부진과 현금 흐름 압박이라는 이중 요인으로 인해 상위 100대 기업의 투자 규모는 여전히 40% 가까이 감소했습니다.또한, 투자가 고에너지 도시에 집중되고 있는 반면, 기업은 토지에 대한 요구 사항이 점점 더 엄격해지고 있습니다. 핵심 도시의 고품질 토지는 여전히 기업의 관심을 끌 수 있으며 심지어 하위 지역의 대부분의 토지를 프리미엄으로 취득할 수도 있습니다. - 상대적으로 평균 위치에 있는 코어, 교외 및 기타 지역은 대부분 아무도 신경 쓰지 않는 상황에 있습니다.

1. 3분기에도 토지취득금액은 전년 동기 대비 50% 가까이 감소하는 등 낮은 수준을 이어갔습니다.

부동산 회사의 투자 규모는 2020년 이후 계속 감소하고 있다. 2022년 벼랑에서 떨어진 뒤 안정 기미는 보이지 않는다.

상위 100위권 중 신규 토지 보유량 전체를 보면, 취득한 토지의 가치와 금액, 면적이 모두 3년 연속 감소한 것으로 나타났다.1월부터 9월까지 상위 100위권의 총 가치, 총 가격, 건축 면적은 각각 1조 3,484억 위안, 6,263억 위안, 6,590만 평방미터로 전년 대비 각각 41%, 42%, 28% 감소했습니다. 총보유고는 전년 대비 감소폭이 여전히 확대되고 있다. 이는 기업의 투자가 점점 조심스러워지고, 기업의 투자 강도가 계속해서 낮아지고 있음을 보여줍니다.

2. 토지매출비율은 0.15로 낮고, 기업의 투자의욕은 아직까지 개선되지 않고 있습니다.

토지 취득/매매 비율로 보면 2024년에도 0.15 수준으로 낮은 수준에 머물 전망이다. 지난해 3분기 말과 4분기 말 0.2 안팎에 비하면 크게 하락한 수준이다. 현재 매출 상위 100대 부동산 회사의 투자 의향이 낮다는 것을 확인시켜 준 것입니다.

계층별로 살펴보면, 상위 21~30위 부동산 회사의 토지 취득/매매 비율은 0.2로 상승했고, 상위 11~20위 부동산 회사의 토지 취득/매매 비율은 0.06으로 하락했으며, 상위 10개 부동산회사의 토지매입비율은 0.19로 안정세를 유지했다.

하위 50개 부동산 회사의 토지 취득/매출 비율은 8월 말 0.13에서 0.16으로 증가했는데, 이는 주로 중국 건설 지우허(china construction jiuhe), 중국 건설 신허(china construction xinhe) 등 기업의 토지 취득에 힘입은 것입니다.

집중도는 여전히 높고 시장 구조는 점점 안정되고 있습니다.. 상위 10개 부동산 회사가 새로운 가치의 56%를 차지했고, 상위 11~20위가 8%, 상위 21~30위가 12%를 차지했으며, 상위 30대 부동산 회사가 전체 가치의 70% 이상을 차지했습니다. 새로운 가치.

3. 상위 100대 매매기업 중 50%만이 첫 9개월간 토지를 계속 취득하였고, 투자금액도 전년대비 절반 이상이 감소하였습니다.

3분기 말 현재 매출 상위 100대(본격) 투자금액은 약 4400억 위안으로 전년 동기 대비 45% 감소했다. 이 중 부동산 회사 중 50% 가까이가 영업을 중단했다. 2024년부터 투자.

첫 9개월 동안 토지를 취득한 기업 중 약 53%가 전년 동기 대비 투자가 감소했고, 36%의 기업이 50% 이상 감소했으며, 주로 중앙 및 국유 기업을 중심으로, 민간기업 중 아직 토지를 확보하고 있는 longfor와 binjiang의 투자 규모는 각각 전년 동기 대비 69%, 50% 감소했습니다. 판매가 위축되고 토지공급이 둔화되면서 대규모 중앙국영기업의 투자 속도도 둔화되는 것으로 볼 수 있다.

중국건설이핀, 도시건설개발, 궈마오부동산 등 기업의 투자금액이 지난해에 비해 크게 늘어난 점은 주목할 만하다. 반면에 이것들은기업의 투자 배치는 주로 상하이, 베이징, 광저우, 샤먼 등 총 가격이 높은 핵심 도시에 집중되어 있습니다.

9월 25일 기준 전국 300개 도시 상업용 토지 거래량은 5억200만㎡로 2023년 같은 기간보다 20% 감소해 또다시 같은 기간 역대 최저치를 기록했다. 인기 측면에서는 부동산 시장의 부진이 지속되면서 부동산 회사의 현금흐름이 크게 개선되지 않고 부동산 회사의 투자 의욕이 심각하게 위축된 상황입니다. 이런 배경 속에서 전반적인 시장 열의는 다시 하락했고, 상반기 전체 보험료율은 4.1%로 2023년 같은 기간보다 1.3%포인트 하락했다.

토지공급 측면에서는 지방자치단체가 여러 가지 긍정적인 조정을 했고, 기본적으로 다양한 정책과 지표, 기술적 통제조치가 시행됐다. . 신규 주택 거래 규모가 전반적으로 축소되고 등급이 하락함에 따라 현재 많은 도시의 재고 고갈 주기가 두 배로 늘어났습니다.시장이 수요와 공급의 새로운 균형을 찾을 때까지는 낮은 미분양률과 토지 거래의 연속성을 유지하기 어려울 것입니다.토지시장의 거래수준은 장기적으로 낮은 수준을 유지할 것으로 예상되며, 중기적으로도 여전히 낮은 가격의 거래가 토지시장의 화두가 될 것으로 예상된다.

그러나 최근 여러 긍정적인 정책과 다양한 지역에서 하반기부터 저밀도 택지 공급을 강화하고 있는 점을 고려하면, 부동산 회사들이 인증서 취득에 열의를 보일 것은 분명하다. 공급 반등과 거래 안정화에 힘입어일부 고품질 토지의 인기는 어느 정도 높아질 수 있습니다.

9월 말 부동산 시장 정책 완화가 지속되고, 광저우, 쑤저우 등 핵심 도시의 고급 택지 고가 거래가 시장 기대감을 높이는 데 일조했다. 부동산시장 정책의 효과가 나타나고 판매실적이 개선되고 부동산시장의 열기가 토지시장으로 전달되면 기업의 토지투자 의향이 높아질 수 있다.

그러나 시장 성장 시대가 역사가 되면 과거 적극적으로 토지 취득을 확대하고 토지 가치 혜택을 받는 현상은 재현하기 어려울 것이라는 점은 주목할 만하다. 비록 자금력이 있는 선도적인 부동산 회사와 국유 기업이 계속해서 낮은 수준에서 고품질의 토지 자원을 보충하고 있지만, 이들 부동산 회사는 토지를 취득할 때 "최고 중에서 최고를 선택하는 것"에 더 중점을 두고 있으며, 투자 조사 및 판단에 있어 규모 지표보다는 이익 지표가 현재 부동산 회사에서는 저밀도, 소규모 부지를 더 선호합니다.

앞으로 전반적인 투자 의향이 높아지면 부동산 투자회사 역시 자신에게 유리한 사업 유형을 찾아 보다 정밀한 투자를 해야 할 것이다.