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afectada por la desaceleración del mercado de viviendas nuevas, la escala de las transacciones de tierras en los primeros tres trimestres de 2024 volvió a caer un 20% interanual, estableciendo un nuevo mínimo en la escala de las transacciones de tierras nacionales desde 2010. el desempeño de las ciudades en todos los niveles es básicamente el mismo, con una caída tanto del volumen como de los precios. entre ellos, el volumen de transacciones de tierras en las ciudades de primer nivel cayó más del 30% en la primera mitad del año.

en términos de popularidad del mercado, afectada por la reducción de la oferta de terrenos de alta calidad en ciudades clave, la popularidad seguirá disminuyendo en los primeros tres trimestres de 2024, con la tasa de prima general cayendo al 4,1%, una disminución del 1,3 por ciento. puntos del mismo período en 2023.

teniendo en cuenta las múltiples políticas favorables recientes y el hecho de que varias regiones han reforzado la oferta de suelo residencial de baja densidad desde la segunda mitad del año, el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por obtener certificados obviamente aumentará. impulsada por el repunte de la oferta y el mantenimiento de la estabilidad de las transacciones, la popularidad de algunas tierras de alta calidad puede aumentar hasta cierto punto.

1. el volumen y el precio de las ciudades en todos los niveles cayeron año tras año, y la escala de las transacciones de primera línea cayó un 30% año tras año.

afectado por la lentitud de las transacciones en el mercado inmobiliario, el mercado del suelo se mantiene en un nivel bajo. al 25 de septiembre, el área de transacción de suelo comercial en los primeros tres trimestres fue de 502 millones de metros cuadrados, un 20% menos que en el mismo período de 2023, y 4 puntos porcentuales mayor que la caída interanual del primer trimestre. la mitad del año; el valor de la transacción fue de 1,35 billones de yuanes, un 36% menos interanual, la disminución interanual se expandió en 3 puntos porcentuales en comparación con la primera mitad del año.en términos de precio, debido a la implementación de la estrategia de oferta de suelo de "mejorar la calidad y reducir la cantidad" en muchas ciudades clave, ciudades como nanjing y suzhou han suministrado una serie de suelos residenciales de baja densidad y alta calidad, lo que ha provocado la el precio medio de transacción aumentará un 5% desde la primera mitad del año a 2.687 yuanes por metro cuadrado; sin embargo, en comparación con el mismo período del año pasado, los precios mínimos cayeron hasta un 20%;

mensualmente, afectada por la desaceleración de la industria, la oferta de tierras en un número considerable de ciudades se ha reducido significativamente. excepto por un aumento interanual en el tamaño de las transacciones debido al cambio máximo del festival de primavera en enero, el tamaño de las transacciones en el. meses restantes ha disminuido año tras año. después de entrar en la segunda mitad del año, a medida que aumentó aún más la presión sobre las tareas de suministro de tierras locales a lo largo del año, el ritmo de la oferta de tierras locales se aceleró. en agosto, la escala de oferta de tierras superó los 100 millones de metros cuadrados por primera vez y. el volumen de transacciones en el cuarto trimestre también aumentará significativamente.

en términos de niveles de energía, el desempeño de las ciudades en cada nivel de energía es básicamente el mismo, con caídas tanto en volumen como en precios.las ciudades de primer nivel experimentaron la mayor disminución en el volumen de transacciones de tierras: el tamaño de las transacciones disminuyó un 32 % año tras año y el valor de las transacciones disminuyó un 39 %;le siguieron las ciudades de tercer y cuarto nivel, con una disminución interanual del 20% en el área de transacciones y una disminución del 31% en el valor de las transacciones. las ciudades de segundo nivel tuvieron la disminución más pequeña, con una disminución interanual de 19. % y 39% en monto de transacción y monto de transacción, respectivamente. en términos de precio, el precio promedio de transacción en las ciudades de primer nivel fue el que más cayó, a 19.625 yuanes por metro cuadrado, debido a la baja proporción de oferta de suelo de alta calidad en las ciudades de segundo y tercer nivel en la primera mitad del año. año, el precio promedio de transacción disminuyó año tras año, especialmente en las ciudades de segundo nivel. en las ciudades, el precio promedio de transacción cayó a 4.707 yuanes por metro cuadrado, una caída del 25% también se produjo en las ciudades de tercer y cuarto nivel. una caída interanual del 14% hasta 1.657 yuanes/metro cuadrado.

2. cada nivel de energíatasa premiumtodos estaban por debajo del 5%, una caída interanual.

afectadas por las débiles ventas en el mercado de viviendas nuevas y la presión financiera, el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por adquirir terrenos es bajo. en este contexto,aunque la tasa de prima promedio en ciudades populares como shanghai y hangzhou sigue siendo alta, la popularidad de las subastas locales en la mayoría de las ciudades ha disminuido. la tasa de prima general en los primeros tres trimestres cayó al 4,1%, una disminución de 0,1 puntos porcentuales con respecto al primer semestre del año y una disminución de 1,3 puntos porcentuales con respecto al mismo período en 2023.

si analizamos las ciudades por nivel de energía, todas cayeron año tras año. a medida que la popularidad del tiro al suelo en beijing, que es la fuerza principal absoluta, ha disminuido significativamente,la tasa de primas en las ciudades de primer nivel cayó al 4,2%, una disminución interanual de 3,3 puntos porcentuales; lo mismo ocurre en las ciudades de segundo nivel. las tasas de primas en las principales ciudades como xi'an y nanjing fueron del 0,4. % y 1,5% respectivamente, que fueron significativamente más bajos que antes. la tasa de prima general en las ciudades de segundo nivel fue del 4,7%, una disminución de 0,5 puntos porcentuales con respecto al mismo período en 2023. la popularidad de las subastas locales en las ciudades de tercer y cuarto nivel también se encuentra en un nivel relativamente bajo, excepto en algunas ciudades como yangzhou, huai'an y taizhou, las primas en otras ciudades importantes de tercer y cuarto nivel son. en su mayoría por debajo del 3%, lo que provocó que la tasa de prima general en las ciudades de tercer y cuarto nivel cayera al 3,7%, una disminución interanual de 1,1 puntos porcentuales.

3. bajo la estrategia de oferta de suelo de “baja densidad, pequeño volumen y alta frecuencia”, el fenómeno de las ventas no vendidas mejoró significativamente en el tercer trimestre.

a juzgar por las principales ciudades monitoreadas, la tasa de pérdida de tierras en el tercer trimestre de 2024 disminuyó significativamente en comparación con el segundo trimestre, cayendo 6 puntos porcentuales y volviendo a un nivel relativamente bajo de alrededor del 12%. en términos de evolución mensual, la tasa de subasta de no vendidos fue ligeramente superior en julio, alcanzando el 14,9% en agosto y septiembre, debido a la entrada al mercado de un gran número de suelos residenciales de baja densidad y alta calidad, los subastados de no vendidos. tasa cayó significativamente especialmente en septiembre, la tasa de subasta no vendida cayó a menos del 10%.

la intensificación de las subastas fallidas se debe principalmente a la continua presión financiera sobre las empresas inmobiliarias. excepto en algunas ciudades clave como shanghai, hangzhou, chengdu y luzhou, donde las empresas inmobiliarias de terrenos de alta calidad son más activas en las ofertas. el resto de las ciudades se basan principalmente en transacciones a bajo precio.además, ha habido muchas subastas fallidas de terrenos residenciales en ciudades como guangzhou, taiyuan y nanchang. tomando a guangzhou como ejemplo, hubo hasta 14 subastas fallidas en los primeros ocho meses y solo se vendieron 27 lotes. con una tasa de subasta fallida de hasta el 34%; si se excluyen además las parcelas de terrenos comerciales, la tasa de no vendidas llega al 50% (10 cajas se vendieron y 10 no se vendieron). incluso en hangzhou, donde el mercado siempre ha sido muy popular, hubo tres subastas fallidas de terrenos residenciales en la primera mitad del año, incluido un caso de retiro voluntario y dos ofertas fallidas. la confianza de la industria aún se encuentra en un nivel bajo.

también,el mercado de tierras en las ciudades de tercer y cuarto nivel todavía se encuentra en el frío invierno y el fenómeno de las tierras sin vender sigue siendo grave.. en ciudades específicas, zhanjiang, luoyang, zhaoqing, huai'an y otros lugares han visto una cantidad de parcelas de tierra sin vender, con una tasa de tierra sin vender para terrenos residenciales superior al 30%. tomando a zhanjiang como ejemplo, en los primeros ocho meses, solo se completaron cinco transacciones relacionadas con terrenos residenciales y 11 parcelas de terrenos residenciales quedaron sin vender, con una tasa de no vendidas de hasta el 69%. la mayoría de las parcelas no vendidas están ubicadas en parcelas de pequeña escala en condados y ciudades remotos como la ciudad de leizhou, el condado de suixi, el condado de xuwen, etc.precio mínimola mayoría de ellos cuestan menos de 1.000 yuanes por metro cuadrado y el precio inicial total suele ser inferior a 200 millones de yuanes. debido al lento desempeño del mercado inmobiliario en general, las débiles transacciones de viviendas nuevas y la actual presión de liquidez de la mayoría de las empresas inmobiliarias, el foco de la adquisición de terrenos se concentra más en ciudades con menores riesgos de desinversión. el frío mercado de terrenos en estas ciudades es. también esperado.

la confianza de la industria sigue siendo baja y las ciudades se están volviendo más cautelosas en la oferta de tierras. la escala de las transacciones de tierras en la mayoría de las ciudades en los primeros tres trimestres ha disminuido significativamente en comparación con el mismo período del año pasado.en cuanto a las ciudades clave monitoreadas, en los primeros tres trimestres de 2024, solo una ciudad en xi'an tenía un área de transacciones de más de 10 millones de metros cuadrados, 2 menos que en el mismo período de 2023. en términos de valor de transacción, solo una ciudad en beijing supera los 100 mil millones de yuanes, dos menos que en el mismo período en 2023.

además de beijing, hangzhou, shanghai y xi'an también superaron los 50 mil millones de yuanes, ubicándose del 2 al 4 respectivamente en términos de valor de transacción. la siguiente ciudad es chengdu, con un volumen de transacciones de 43.000 millones de yuanes en los tres primeros trimestres. el valor total de las transacciones de las ciudades top5 alcanzó los 384,7 mil millones de yuanes, lo que representa el 29% del valor total de las transacciones de tierras en el país.la inversión en suelo se concentra aún más en las ciudades de alta energía.

si analizamos las ciudades por nivel de energía, con la excepción de shenzhen, las ciudades de primer nivel de beijing, shanghai y guangzhou entraron en la lista de las 20 principales por montos de transacciones., clasificadas en primer, tercer y séptimo lugar respectivamente; entre las ciudades de segundo y tercer nivel de la lista, 7 ciudades en el delta del río yangtze estaban en la lista, una más que en la primera mitad del año. en términos de popularidad en el mercado, la popularidad de las subastas locales en la región del delta del río yangtze sigue siendo relativamente alta. entre ellas, la tasa de prima promedio en ciudades como shanghai, hangzhou y hefei se mantuvo por encima del 7% en los primeros tres trimestres. la tasa de prima promedio en hangzhou alcanzó el 9,4%. ocupa el primer lugar entre las 20 ciudades top en términos de valor de transacción. también,las primas en ciudades como chengdu, fuzhou, xiamen y changsha también han alcanzado más del 5% y la popularidad del mercado también se encuentra en un nivel relativamente alto.sin embargo, en comparación con la primera mitad del año, la popularidad del mercado en chengdu, nanjing, ningbo, changsha y wuhan ha disminuido ligeramente.

en el tercer trimestre, la intensidad y la disposición a la inversión corporativa no aumentaron significativamente. afectada por el doble factor de las lentas ventas del mercado y la presión sobre el flujo de caja, la escala de inversión de las 100 principales empresas aún cayó casi un 40%.además, si bien la inversión se centra en las ciudades con alta energía, las empresas tienen requisitos cada vez más estrictos para los terrenos. los terrenos de alta calidad en las ciudades centrales aún pueden atraer la atención de las empresas e incluso adquirir terrenos a un precio más alto. -los núcleos, suburbios y otras áreas con ubicaciones relativamente promedio se encuentran en su mayoría en una situación en la que a nadie le importa.

1. el importe de las adquisiciones de suelo siguió siendo reducido en el tercer trimestre, con un descenso interanual cercano al 50%.

la escala de inversión de las empresas inmobiliarias ha seguido disminuyendo desde 2020. después de caer por un precipicio en 2022, no hay señales de estabilización.

a juzgar por el número total de nuevas reservas de tierras entre las 100 principales, el valor, la cantidad y la superficie de tierra adquirida han disminuido durante tres años consecutivos.de enero a septiembre, el valor total, el precio total y el área de construcción de las 100 principales fueron 1.348,4 mil millones de yuanes, 626,3 mil millones de yuanes y 65,9 millones de metros cuadrados respectivamente, un 41%, 42% y 28% respectivamente interanual. la caída interanual de las reservas totales sigue aumentando. esto muestra que la inversión corporativa se ha vuelto cada vez más cautelosa y que la intensidad de la inversión corporativa ha disminuido una y otra vez.

2. la relación tierra-ventas es tan baja como 0,15 y la disposición a invertir de las empresas aún no ha mejorado.

a juzgar por la relación entre adquisición de terrenos y ventas, se mantendrá en un nivel bajo de alrededor de 0,15 en 2024, lo que supone una disminución significativa en comparación con alrededor de 0,2 al final del tercer trimestre y al final del cuarto trimestre del año pasado, una vez más. confirmando que la disposición inversora de las 100 empresas inmobiliarias con mayor volumen de ventas es actualmente baja.

si se analizan los diferentes niveles, la relación entre adquisiciones y ventas de terrenos de las 21 a 30 principales empresas inmobiliarias aumentó a 0,2, la relación entre adquisiciones y ventas de terrenos de las 11 a 20 principales empresas inmobiliarias cayó a 0,06, y la la relación entre adquisición y venta de terrenos de las diez principales empresas inmobiliarias se mantuvo estable en 0,19.

la relación entre adquisición y venta de terrenos de las 50 peores empresas inmobiliarias aumentó de 0,13 a finales de agosto a 0,16, principalmente debido a la adquisición de terrenos por parte de empresas como china construction jiuhe y china construction xinhe.

la concentración sigue siendo alta y la estructura del mercado se vuelve cada vez más estable. las diez principales empresas inmobiliarias representaron el 56% del nuevo valor, las 11-20 principales representaron el 8%, las 21-30 principales representaron el 12% y las 30 principales empresas inmobiliarias juntas representaron más del 70% del el nuevo valor.

3. sólo el 50% de las 100 principales empresas comercializadoras continuaron adquiriendo terrenos en los primeros nueve meses, y más de la mitad de los montos de inversión cayeron año tras año.

a finales del tercer trimestre, el monto de inversión de las 100 principales ventas (a escala completa) fue de aproximadamente 440 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 45%. entre ellas, casi el 50% de las empresas inmobiliarias han suspendido. inversión desde 2024.

entre las empresas que habían adquirido terrenos en los primeros nueve meses, casi el 53% tuvo una disminución interanual en la inversión, y el 36% de las empresas tuvo una disminución de más del 50%, principalmente empresas centrales y estatales líderes. como china resources, china shipping, china merchants, etc. entre las empresas privadas, el volumen de inversión de longfor y binjiang, que todavía están adquiriendo terrenos, cayó un 69% y un 50% interanual, respectivamente. se puede observar que a medida que las ventas se debilitan y la oferta de tierras se desacelera, el ritmo de inversión de las empresas estatales centrales a gran escala también se está desacelerando.

vale la pena señalar que el monto de inversión de empresas como china construction yipin, urban construction development y guomao real estate ha aumentado significativamente en comparación con el año pasado. por un lado, se debe a la baja base en 2023, y por el otro. por otro lado, estosla distribución de la inversión de las empresas se concentra principalmente en las ciudades centrales con precios totales más altos, como shanghai, beijing, guangzhou y xiamen.

al 25 de septiembre, el volumen de transacciones de terrenos comerciales en 300 ciudades de todo el país fue de 502 millones de metros cuadrados, una disminución del 20% respecto al mismo período de 2023, y volvió a marcar un mínimo histórico para el mismo período. en términos de popularidad, debido al continuo lento desempeño del mercado inmobiliario, el flujo de caja de las empresas inmobiliarias no ha mejorado significativamente y el entusiasmo inversor de las empresas inmobiliarias se ha visto gravemente afectado. en este contexto, el entusiasmo general del mercado ha vuelto a disminuir y la tasa de prima general en el primer semestre del año cayó al 4,1%, una disminución de 1,3 puntos porcentuales con respecto al mismo período en 2023.

por el lado de la oferta de suelo, los gobiernos locales han realizado numerosos ajustes positivos y básicamente se han puesto en marcha diversas políticas, indicadores y medidas de control técnico. la actual lentitud del mercado de suelo se debe principalmente al lento agotamiento del mercado de viviendas nuevas. . ante la contracción general y la degradación de la escala de transacciones de viviendas nuevas, el actual ciclo de agotamiento del inventario en muchas ciudades se ha duplicado.hasta que el mercado encuentre un nuevo equilibrio entre oferta y demanda, será difícil mantener una tasa baja de no vendidos y la continuidad de las transacciones de tierras.se espera que el nivel de transacciones del mercado de suelo se mantenga bajo durante mucho tiempo, y las transacciones a precios bajos deberían seguir siendo el tema principal del mercado de suelo a medio plazo.

sin embargo, teniendo en cuenta las múltiples políticas positivas recientes y el hecho de que varias regiones han reforzado la oferta de suelo residencial de baja densidad desde la segunda mitad del año, el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por obtener certificados obviamente aumentará impulsado por el repunte de la oferta y la estabilización de las transacciones,la popularidad de algunas tierras de alta calidad puede aumentar hasta cierto punto.

a finales de septiembre, la continua flexibilización de las políticas del mercado inmobiliario y las costosas transacciones de terrenos residenciales de alta calidad en ciudades centrales como guangzhou y suzhou desempeñaron un cierto papel en el impulso de las expectativas del mercado. cuando los efectos de las políticas del mercado inmobiliario se manifiestan, el desempeño de las ventas mejora y el calor del mercado inmobiliario se transmite al mercado de tierras, la disposición de las empresas a invertir en tierras puede aumentar.

sin embargo, vale la pena señalar que cuando la era del crecimiento del mercado pase a ser historia, será difícil reproducir el fenómeno pasado de expandir activamente la adquisición de tierras y obtener beneficios de apreciación de la tierra. aunque las empresas inmobiliarias líderes y las empresas estatales con solidez financiera continúan reponiendo recursos de tierras de alta calidad en niveles bajos, estas empresas inmobiliarias ponen más énfasis en "seleccionar lo mejor de lo mejor" al adquirir tierras y prestan más atención a indicadores de ganancias en lugar de indicadores de escala en la investigación y el juicio de inversiones. en la actualidad, las empresas inmobiliarias prefieren las parcelas de baja densidad y pequeño volumen.

cuando la voluntad general de inversión aumente en el futuro, las empresas de inversión inmobiliaria también tendrán que encontrar sus propios tipos de proyectos ventajosos y realizar inversiones más precisas.