中央銀行は既存土地取得のための「特別債券銀行融資」を支援し、不動産会社への財務圧力を緩和する。
2024-09-24
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9月24日、国務院新聞弁公室は記者会見を開き、質の高い経済発展に対する財政支援の状況を紹介した。中銀は同日、既存の住宅ローン、頭金、準備金要件を削減する政策を打ち出すことに加え、経営不振に陥った企業を救済する目的で、不動産会社からの既存土地の取得を支援することも提案した。
中国人民銀行の潘公生総裁は、「人民銀行は不動産会社による既存土地の取得を支援する。地方政府の特別債の一部を土地準備金に活用することをベースに、政策銀行や金融機関の許可を検討する」と述べた。商業銀行は適格企業による市場志向の不動産取得を支援する融資を行うことができ、中国人民銀行は必要に応じて既存の土地を活性化し、不動産企業への財務圧力を軽減する政策支援を提供できる。」
この点、業界関係者らは、中央銀行による主要な住宅ローンや金融政策の発表は、建国記念日の前夜に金融業界から不動産市場に与えられる珍しい「贈り物」でもあると考えている。不動産会社の既存土地の売却は本格的な段階に入っています。特に政策ツールの面では、「特別債＋銀行融資」モデルにより再生支援が強化されます。
「特別債務 + 銀行融資」モデルが買収をサポート
潘公勝氏は、「中央銀行は不動産会社からの既存土地の取得を支援する。地方政府の一部特別債を土地準備金に活用することをベースに、政策銀行や商業銀行が条件付き企業を支援する融資を認めることを検討する」と述べた。市場志向の方法で不動産会社から土地を取得し、既存の土地を活性化するため、中国人民銀行は必要に応じて政策支援を提供することができる。」
既存土地の取得に関する人民銀行の声明について、上海イーハウス不動産研究所のヤン・ユエジン副所長は、人民銀行が既存土地の活性化に向けた一連の政策を明確に表明したと考えている。 「既存の土地を再生し、増分を最適化する」という仕事の方向性をさらに実行します。これは同時に、不動産会社の既存土地再生作業が本格的な段階に入ることを意味する。特に政策手段に関しては、今回は「特別債務＋銀行融資」モデルという２つの政策手段が非常に明確になった。これにより、既存の土地を活性化するための財政および財源の能力と強度が大幅に強化されました。この観点から、既存土地の再生支援が大幅に強化されています。
広東省都市農村計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏は、市場で不動産会社が土地を取得するための条件付き企業を支援するために、政策銀行や商業銀行に融資を認める研究が進められていると述べた。これは「5月17日」の会合で打ち出されたもので、実際には経営危機に陥った企業に財政支援を提供するものである。
報道によると、早くも今年5月17日、国務院新聞弁公室が開催した定例国務院政策報告会で、住宅・都市農村開発部の董建国副部長が、住宅都市農村開発部の適切な処分と活性化を提案した。既存の土地。まだ開発されていない、または着手されているが完成していない既存の土地は、政府による回収と取得、市場の流通と譲渡、および不動産会社の困難の軽減と負債の削減を促進する継続的な企業開発を通じて適切に処分および再生されるべきである。土地資源の効率的な利用を促進します。
当時、天然資源省の副大臣である劉国紅氏は、遊休地の適切な処分と既存の土地の活性化のための政策や措置を導入する準備を進めており、地方政府が譲渡された遊休住宅地の適切な処分を支援する準備を進めていることを明らかにした。実態に応じて再開、取得等を行う。
劉国紅氏は、既存の土地の活性化は主に3つの側面に焦点を当てていると紹介し、一方では、企業の開発の最適化を支援し、開発や建設の障害を除去し、自然災害や疫病による契約違反に対する責任を合理的に免除する必要があると紹介した。企業が手順に従って計画条件と設計要件を合理的に調整できるようになり、市場のニーズによりよく適応できます。一方で、市場の流通・譲渡を促進し、土地二次市場の役割を十分に発揮し、事前登録・譲渡や「供託による譲渡」を支援し、譲渡や共同開発を促進することも必要である。第三に、地方自治体が「必要に応じて注文」の原則に基づき、遊休土地を適正な価格で引き取り、手頃な価格の住宅建設に活用することを支援し、財政支援の増額、税制支援、そして作業手順の簡素化。
既存土地の再生と不動産会社の救済
現時点で不動産会社の救済策は、資金調達ルートの拡大と売却実現の加速に加え、土地や営業資産の再生以外にない。特に、既存の土地を活性化することで新たな収入源が生まれ、それによって企業の財務圧力が軽減され、資産構造が最適化され、資産収益が増加し、企業の持続可能な発展能力が強化されます。
中国共産党第20期中央委員会三中全会で採択された「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」にも次のように述べられていることは注目に値する。 「都市の工業用地と商業用地の利用を最適化し、建設用地の流通市場の発展を加速し、土地の混合開発と利用、合理的な用途転換、既存土地と低効率土地の活性化を促進することができる。」既存の土地と低効率の土地を活性化することは、都市の土地利用構造の調整を改善し、都市の含意、集約性、および緑豊かな開発を促進するのに役立つことがわかります。
一部の地方政府の特別債が土地準備金に使用されているという中銀の言及について、厳岳進氏は、特別債が「住宅と土地に関連する」場合には、以前は厳格な境界管理が行われていたが、今年の支援は大幅に強化されたと述べた。それは実際には、不動産会社の在庫を消化し、開発される土地の活性化を誘導するための財政ツールです。
「特別債券を利用する場合、地方銀行は支援策を講じることができるため、こうした土地取得を活用し、既存の土地をより早く消化するのに役立ち、客観的には不動産会社の在庫を消化し、不動産の撤退を加速するのにプラスの効果をもたらすでしょう。」これにより、不動産会社はその後の債務圧力を解決し、容易に経営できるようになるだろう」とヤン・ユエジン氏は語った。
利害関係は複雑であり、政策インセンティブを強化する必要がある
広東省都市農村計画研究所住宅政策研究センターの李玉佳主任研究員によると、現在、土地の資金不足を解決するために、主に低価格住宅用の土地の取得と保管に特別債が使用されているという。地方自治体における新しい手頃な価格の住宅の準備金、これは既存の政策です。特別債の特定使途については、当初は新たなインフラに充てられていましたが、現在は手頃な住宅にも対象が拡大されています。将来的には、産業と都市の融合や公園開発などに拡大する可能性があるが、「ただし、商業用宅地に拡大するとなると、少し難しいことが予想される」としている。
さらに李裕佳氏は、現在の問題は、多くの開発業者の既存土地が抵当に入れられており、借金の返済が難しく、一部の開発業者は返済が難しい隠れた借金を抱えていることだと説明した。さらに、開発者は非常に低価格で販売することを望んでいません。売りたくても、買いに来る企業はほとんどありません。一方で、これは、土地の入札、競売、上場市場に、安くて立地の良い土地区画があるためです。一方、元の区画には建物、商業オフィス、または自立したものが備わっていましたが、これらの計画要件は当時の市場状況では手頃な価格でしたが、現在では手頃な価格ではなく、計画を変更するのがより困難になっています。 。
既存土地や低効率土地の再生には、多くの土地権利者が関与し、複雑な利害関係があり、多額の資本投資があり、再生サイクルが長いことがわかります。事業者の熱意を高め、政策インセンティブをさらに強化する必要があります。 。
さらに、潘公勝氏は本日の記者会見で、主に金融面から不動産市場のリスク管理と健全な発展を支援するため、中国人民銀行は不動産に対するマクロ金融政策の改善を続けていると述べた。同時に、国家金融監督管理総局の李雲澤主任も、銀行と保険機関が不動産と地方政府の債務リスクの解決に積極的に協力するよう指導すると述べた。
北京ニュースシェルファイナンスの記者袁秀莉
編集：ヤン・ジュアンファン、校正：ヤン・リー
