o banco central apoia “empréstimos bancários obrigacionistas especiais” para a aquisição de terrenos existentes, o que aliviará a pressão financeira sobre as empresas imobiliárias
2024-09-24
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em 24 de setembro, o gabinete de informação do conselho de estado realizou uma conferência de imprensa para apresentar a situação do apoio financeiro ao desenvolvimento económico de alta qualidade. no mesmo dia, além de emitir políticas para reduzir os empréstimos à habitação existentes, os adiantamentos e as reservas obrigatórias, o banco central também propôs apoiar a aquisição de terrenos existentes a empresas imobiliárias, com a intenção de resgatar empresas em dificuldades.
pan gongsheng, governador do banco popular da china, disse: "o banco central apoiará a aquisição de terrenos existentes por empresas imobiliárias. com base no uso de alguns títulos especiais do governo local para reservas de terras, estudaremos permitir que bancos políticos e os bancos comerciais concedem empréstimos para apoiar a aquisição de bens imobiliários orientada para o mercado por empresas qualificadas. o banco popular da china pode fornecer apoio político quando necessário para revitalizar os terrenos existentes e aliviar a pressão financeira sobre as empresas imobiliárias.
a este respeito, os membros da indústria acreditam que o anúncio do banco central de grandes empréstimos habitacionais e políticas financeiras é um raro "pacote de presentes" dado ao mercado imobiliário pelo sector financeiro na véspera do dia nacional. dos terrenos existentes de empresas imobiliárias entrou em uma fase substancial. especialmente em termos de instrumentos políticos, o modelo de “obrigações especiais + empréstimos bancários” reforça o apoio à revitalização.
modelo “dívida especial + empréstimo bancário” apoia aquisições
pan gongsheng disse: "o banco central apoiará a aquisição de terrenos existentes de empresas imobiliárias. com base no uso de alguns títulos especiais do governo local para reservas de terras, estudaremos permitir que bancos políticos e bancos comerciais concedam empréstimos para apoiar empresas condicionais adquirir terrenos a empresas imobiliárias de uma forma orientada para o mercado para revitalizar os terrenos existentes. o banco popular da china pode fornecer apoio político, se necessário.”
em relação à declaração do banco central sobre a aquisição de terrenos existentes, yan yuejin, vice-diretor do shanghai e-house real estate research institute, acredita que o banco central declarou claramente uma série de políticas para revitalizar os terrenos existentes, que é um guia de trabalho para implementar ainda mais a orientação de trabalho de “revitalização de terrenos existentes, otimizando incrementos”. ao mesmo tempo, isto também significa que o trabalho de revitalização dos terrenos existentes das imobiliárias entrará numa fase substancial. especialmente em termos de instrumentos políticos, desta vez dois instrumentos políticos foram muito claros, nomeadamente o modelo "dívida especial + empréstimo bancário". isto melhorou significativamente a capacidade e a intensidade dos recursos fiscais e financeiros para revitalizar as terras existentes. nesta perspectiva, o apoio à revitalização dos terrenos existentes foi significativamente reforçado.
li yujia, investigador-chefe do centro de investigação de políticas habitacionais do instituto provincial de planeamento urbano e rural de guangdong, disse que o estudo para permitir que bancos políticos e bancos comerciais concedam empréstimos para apoiar empresas condicionais na aquisição de terrenos para empresas imobiliárias num mercado a forma orientada foi uma implantação feita na reunião de "17 de maio". na verdade, é um plano de ajuda financeira para empresas em dificuldades.
é relatado que já em 17 de maio deste ano, no briefing regular sobre política do conselho de estado realizado pelo gabinete de informação do conselho de estado, dong jianguo, vice-ministro do ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural, propôs descartar e revitalizar adequadamente o terreno existente. os terrenos existentes que ainda não foram desenvolvidos ou foram iniciados mas não concluídos devem ser devidamente eliminados e revitalizados através da recuperação e aquisição governamental, circulação e transferência de mercado e desenvolvimento corporativo contínuo para promover empresas imobiliárias para aliviar dificuldades e reduzir dívidas, e promover o uso eficiente dos recursos terrestres.
naquela época, liu guohong, vice-ministro do ministério de recursos naturais, revelou que estava se preparando para introduzir políticas e medidas para descartar adequadamente terras ociosas e revitalizar terras existentes, e apoiar os governos locais a descartar adequadamente terras residenciais ociosas transferidas por meio de retomada, aquisição, etc. com base nas condições reais.
liu guohong introduziu que a revitalização dos terrenos existentes centra-se principalmente em três aspectos: por um lado, é necessário apoiar as empresas na optimização do desenvolvimento, remover obstáculos ao desenvolvimento e à construção, isentar razoavelmente a responsabilidade por quebra de contrato devido a desastres naturais e epidemias, e permitir que as empresas ajustem razoavelmente as condições de planejamento e os requisitos de projeto de acordo com os procedimentos. por outro lado, é também necessário promover a circulação e transferência do mercado, desempenhar plenamente o papel do mercado secundário de terras, apoiar o registo e transferência antecipada e a "transferência com depósito" e incentivar a transferência ou o desenvolvimento cooperativo. a terceira é apoiar os governos locais na recuperação de terrenos ociosos a preços razoáveis e utilizá-los para a construção de habitação a preços acessíveis, de acordo com o princípio da "ordem de acordo com a necessidade", e promover isto aumentando o apoio financeiro, fornecendo apoio fiscal, e simplificação dos procedimentos de trabalho.
revitalização de terrenos existentes e resgate de empresas imobiliárias
do ponto de vista actual, além de expandir os canais de financiamento e acelerar a realização de vendas, a revitalização de terrenos e activos operacionais é a única forma de as empresas imobiliárias se salvarem. em particular, a revitalização dos terrenos existentes pode criar novas fontes de rendimento, aliviando assim a pressão financeira sobre as empresas, optimizando a sua estrutura de activos, aumentando o retorno dos activos e melhorando a sua capacidade de desenvolvimento sustentável.
é importante notar que a "decisão do comité central do partido comunista da china sobre o aprofundamento da reforma e a promoção da modernização ao estilo chinês", adoptada pela terceira sessão plenária do 20.º comité central do partido comunista da china, também declarou: "otimizar o uso de terrenos urbanos industriais e comerciais, acelerar o desenvolvimento do mercado secundário de terrenos para construção e promover o desenvolvimento e utilização mistos de terrenos, conversão racional de usos e revitalização de terrenos existentes e terrenos de baixa eficiência. "pode constata-se que a revitalização dos terrenos existentes e dos terrenos de baixa eficiência conduz à melhoria da coordenação da estrutura de utilização dos solos urbanos e à promoção da conotação urbana, da intensidade e do desenvolvimento ecológico.
em relação à menção do banco central de alguns títulos especiais do governo local sendo usados para reservas de terras, yan yuejin disse que os títulos especiais costumavam ter controles rígidos de limites quando estavam “relacionados à habitação e à terra”, mas o apoio deste ano foi significativamente aumentado, e na verdade, é uma ferramenta fiscal para digerir o inventário das empresas imobiliárias e orientar a revitalização dos terrenos a serem desenvolvidos.
“no caso de utilização de títulos especiais, os bancos locais podem implementar políticas de apoio, o que ajudará a alavancar essas aquisições de terrenos e a digerir os terrenos existentes mais rapidamente. objetivamente, terá um efeito positivo na digestão do inventário das empresas imobiliárias e na aceleração da retirada de imóveis. fundos. isso ajudará as empresas imobiliárias a resolver a pressão da dívida subsequente e a operar com facilidade", disse yan yuejin.
as relações de interesse são complexas e os incentivos políticos precisam de ser reforçados
de acordo com li yujia, investigador-chefe do centro de investigação de políticas habitacionais do instituto provincial de planeamento urbano e rural de guangdong, títulos especiais são actualmente utilizados para aquisição e armazenamento de terrenos, principalmente para terrenos para habitação a preços acessíveis, para resolver a falta de fundos em terrenos reservas para novas habitações acessíveis nos governos locais, esta é uma política existente. quanto à utilização designada de obrigações especiais, foi originalmente utilizada para novas infra-estruturas, mas agora foi expandida para incluir habitação a preços acessíveis. no futuro, poderá ser expandido para integração indústria-cidade, desenvolvimento de parques, etc. “mas se for expandido para terrenos habitacionais comerciais, espera-se que seja um pouco difícil.”
li yujia explicou ainda que o problema atual é que os terrenos existentes de muitos promotores foram hipotecados e é difícil pagar as dívidas, e alguns têm dívidas ocultas que são difíceis de saldar. além disso, os desenvolvedores não estão dispostos a vender a preços muito baixos. mesmo que queiram vender, poucas entidades entram para comprar. por um lado, isso ocorre porque existem terrenos no mercado de licitação, leilão e listagem de terrenos baratos e em boas localizações. por outro lado, alguns dos terrenos originais foram equipados com edifícios, escritórios comerciais ou auto-sustentáveis. estes requisitos de planeamento eram acessíveis nas condições de mercado da época, mas agora são inacessíveis e é mais difícil modificar o planeamento. .
pode-se observar que a revitalização dos terrenos existentes e dos terrenos de baixa eficiência envolve muitos titulares de direitos fundiários, relações de interesse complexas, grandes investimentos de capital e um longo ciclo de revitalização. .
além disso, na conferência de imprensa de hoje, pan gongsheng disse que para apoiar a gestão de riscos e o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário, principalmente do ponto de vista financeiro, o banco popular da china continua a melhorar a política macromonetária para o imobiliário. ao mesmo tempo, li yunze, diretor da administração estatal de supervisão e administração financeira, também disse que orientaria as instituições bancárias e de seguros a cooperarem ativamente na resolução de riscos imobiliários e de dívida do governo local.
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editado por yang juanjuan e revisado por yang li
