중앙은행, 기존 토지 취득에 '특채은행 대출' 지원해 부동산 기업 자금 압박 완화
2024-09-24
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국무원 신문판공실은 9월 24일 기자회견을 열어 고품질 경제발전을 위한 재정지원 현황을 소개했다. 이날 중앙은행은 기존 주택대출과 계약금, 지급준비금을 줄이는 정책과 함께 부실 기업을 구제하겠다는 의도로 부동산 기업의 기존 토지 매입을 지원하는 방안도 제안했다.
판공성(pan gongsheng) 인민은행 총재는 "중앙은행은 부동산 회사의 기존 토지 취득을 지원할 것"이라며 "일부 지방정부 특별채권을 토지 비축용으로 활용하는 것을 토대로 정책은행과 중국 인민은행은 필요한 경우 기존 토지를 활성화하고 부동산 기업에 대한 재정적 압박을 완화하기 위해 정책 지원을 제공할 수 있습니다.”
업계 관계자들은 중앙은행이 주요 모기지와 금융정책을 발표한 것은 국경일을 앞두고 금융권이 부동산 시장에 내놓은 보기 드문 '선물 꾸러미'라고 평가하고 있다. 부동산 회사의 기존 토지가 실질적인 단계에 진입했습니다. 특히 정책수단 측면에서는 '특수채+은행대출' 모델을 통해 활성화 지원을 강화한다.
인수를 지원하는 “특별 부채 + 은행 대출” 모델
pan gongsheng은 "중앙은행은 부동산 회사의 기존 토지 취득을 지원할 것입니다. 토지 비축을 위해 일부 지방 정부 특별 채권을 사용하는 것을 기반으로 정책 은행과 상업 은행이 조건부 기업을 지원하기 위해 대출을 허용하는 것을 연구할 것입니다." 기존 토지를 활성화하기 위해 시장 지향적으로 부동산 회사로부터 토지를 매입하는 것은 필요하다면 중국인민은행이 부동산 회사에 대한 자금 압박을 완화하기 위한 정책 지원을 제공할 수 있습니다.”
기존 토지 취득에 대한 중앙은행의 성명과 관련하여 상하이 e-house 부동산 연구소 부국장 yan yuejin은 중앙은행이 기존 토지를 활성화하기 위한 일련의 정책을 분명히 밝혔으며 이는 업무 지침이 된다고 믿습니다. "기존 토지를 활성화하고 증분을 최적화"하는 작업 방향을 추가로 구현합니다. 동시에 이는 부동산 회사의 기존 토지를 활성화하는 작업이 본격적인 단계에 진입한다는 의미이기도 합니다. 특히 정책수단 측면에서 이번에는 두 가지 정책수단, 즉 '특별채권+은행대출' 모델이 매우 명확해졌다. 이를 통해 기존 토지를 활성화하기 위한 재정 및 재정 자원의 능력과 강도가 크게 향상되었습니다. 이러한 관점에서 기존 토지 활성화에 대한 지원이 대폭 강화되었습니다.
광동성 도시 및 농촌 계획 연구소 주택 정책 연구 센터 수석 연구원 li yujia는 정책 은행과 상업 은행이 대출을 허용하여 자격을 갖춘 기업이 시장에서 부동산 회사를 위한 토지를 취득할 수 있도록 지원하는 연구를 말했습니다. '5·17' 회의에서 나온 방식은 사실상 부실기업에 대한 금융 지원 방안이다.
올해 5월 17일 국무원 신문판공실이 주최한 정기 국무원 정책보고회에서 주택도시농촌개발부 부부장 둥젠궈(dong jianguo)가 이를 적절하게 처리하고 활성화할 것을 제안한 것으로 알려졌다. 기존 토지. 아직 개발되지 않았거나 착공했으나 완공되지 않은 기존 토지를 정부의 회복 및 인수, 시장 순환 및 이전, 지속적인 기업 발전을 통해 적절하게 처리하고 활성화하여 부동산 회사의 어려움을 완화하고 부채를 줄이는 데 도움이 되어야 하며, 토지자원의 효율적인 이용을 촉진합니다.
당시 천연자원부 차관 liu guohong은 유휴 토지를 적절하게 처리하고 기존 토지를 활성화하기 위한 정책과 조치를 도입할 준비를 하고 있다고 밝혔습니다. 실제 조건에 따라 재개, 취득 등을 수행합니다.
liu guohong은 기존 토지를 활성화하는 데 주로 세 가지 측면이 있다고 소개했습니다. 한편으로는 기업의 개발 최적화 지원, 개발 및 건설 장애 제거, 자연재해 및 전염병으로 인한 계약 위반에 대한 합리적인 면제, 그리고 기업은 절차에 따라 계획 조건과 설계 요구 사항을 합리적으로 조정할 수 있습니다. 한편, 시장순환과 양도를 촉진하고, 2차 토지시장의 역할을 충분히 발휘하며, 사전등록과 양도, '예치금에 의한 양도'를 지원하고, 양도나 협력개발을 장려하는 것도 필요하다. 셋째, 지방자치단체가 '필요에 따른 질서' 원칙에 따라 유휴부지를 합리적인 가격에 회수해 저렴한 주택 건설에 활용할 수 있도록 지원하고, 재정지원 확대, 세제지원 등을 통해 이를 촉진한다. 업무 절차를 단순화합니다.
기존 토지 활성화 및 부동산 업체 구제
현재 관점에서는 금융채널 확대, 매각 실현 가속화와 더불어 토지 및 운용자산 활성화가 부동산 기업이 구제할 수 있는 유일한 길이다. 특히 기존 토지를 활성화하면 새로운 수입원을 창출할 수 있어 기업에 대한 재정적 압박을 완화하고 자산 구조를 최적화하며 자산 수익률을 높이고 지속 가능한 발전 능력을 향상시킬 수 있습니다.
중국 공산당 제20기 제3차 전체회의에서 채택된 "개혁을 더욱 전면적으로 심화하고 중국식 현대화를 추진할 것에 관한 중국 공산당 중앙 결정"에도 다음과 같은 내용이 채택되어 있습니다. "도시 산업 및 상업용 토지의 이용을 최적화하고, 건설용 토지의 2차 시장 개발을 가속화하며, 토지의 혼합 개발 및 활용, 합리적인 용도 전환, 기존 토지 및 저효율 토지의 활성화를 촉진할 수 있습니다." 기존 토지와 저효율 토지를 활성화하는 것은 도시 토지 이용 구조의 조정을 개선하고 내포적, 집약적, 녹색 도시 개발을 촉진하는 데 도움이 된다는 것을 알 수 있습니다.
중앙은행이 일부 지방정부 특수채권을 토지 비축금으로 사용하고 있다는 언급에 대해 yan yuejin은 특수채권이 "주택 및 토지와 관련된" 경우 엄격한 경계 통제를 받았지만 올해 지원이 크게 강화되었다고 말했습니다. 실제로 부동산 회사의 재고와 개발할 토지 활성화에 대한 지침을 소화하기 위한 재정 도구입니다.
“특수채권을 활용하는 경우 지방은행이 지원정책을 펼칠 수 있어 이러한 토지취득을 활용하고 기존 토지를 보다 빠르게 소화할 수 있어 객관적으로는 부동산업체의 재고소화와 부동산 회수를 가속화하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 이는 부동산 회사가 후속 부채 압력을 해결하고 쉽게 운영하는 데 도움이 될 것입니다."라고 yan yuejin은 말했습니다.
이해관계가 복잡하고 정책적 인센티브를 강화해야 함
광둥성 도시농촌계획연구소 주택정책연구센터 수석연구원 li yujia에 따르면, 토지 자금 부족 문제를 해결하기 위해 현재 특수채권을 토지 취득 및 저장, 특히 저렴한 주택용 토지에 사용하고 있다고 합니다. 지방 정부의 신규 저렴한 주택을 위한 예비비, 이는 기존 정책입니다. 특수채권의 지정용도는 원래 신규 기반 시설에 사용되었으나 현재는 저렴한 주택까지 확대되었습니다. 향후 산업도시통합, 공원조성 등으로 확대될 수도 있다. “다만 상업용 택지까지 확대된다면 다소 어려울 것으로 예상된다.”
li yujia는 또한 현재의 문제는 많은 개발자의 기존 토지가 저당 잡혔고 부채 상환이 어렵고 일부 개발자는 탕감하기 어려운 숨겨진 부채를 가지고 있다는 것이라고 설명했습니다. 게다가 개발자들은 매우 낮은 가격에 판매하는 것을 꺼려합니다. 팔고 싶어도 사러 오는 기업은 거의 없습니다. 한편으로는 토지입찰, 경매, 상장시장에 가격이 저렴하고 좋은 위치에 있는 토지가 있기 때문이다. 반면, 원래 부지 중 일부에는 건물, 상업 사무실 또는 자립이 가능했지만 이러한 계획 요구 사항은 당시 시장 상황에서는 감당할 수 없었지만 지금은 감당할 수 없으며 계획을 수정하기가 더 어렵습니다. .
기존 토지와 효율성이 낮은 토지를 활성화하려면 토지권자가 많고, 이해관계가 복잡하며, 자본투자가 크고, 활성화 주기가 길며, 사업주체의 의욕을 제고하고, 정책적 인센티브를 더욱 강화해야 함을 알 수 있다. .
또한, 오늘 기자회견에서 pan gongsheng은 주로 금융 관점에서 부동산 시장의 위험 관리와 건전한 발전을 지원하기 위해 중국인민은행이 부동산에 대한 거시 통화 정책을 지속적으로 개선하고 있다고 말했습니다. 동시에 국가금융감독관리국장 리윤택(li yunze)도 은행과 보험 기관이 부동산과 지방정부 부채 위험을 해결하는 데 적극적으로 협력하도록 지도할 것이라고 말했습니다.
베이징 뉴스 shell finance 기자 yuan xiuli
편집자 yang juanjuan, 교정자 yang li
