la banca centrale sostiene "prestiti bancari obbligazionari speciali" per l'acquisizione di terreni esistenti, che allenteranno la pressione finanziaria sulle società immobiliari
2024-09-24
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il 24 settembre l'ufficio informazioni del consiglio di stato ha tenuto una conferenza stampa per presentare la situazione del sostegno finanziario allo sviluppo economico di alta qualità. lo stesso giorno, oltre a emanare politiche per ridurre i mutui immobiliari esistenti, gli acconti e i requisiti di riserva, la banca centrale ha anche proposto di sostenere l’acquisizione di terreni esistenti da società immobiliari, con l’intento di salvare le aziende in difficoltà.
pan gongsheng, governatore della banca popolare cinese, ha dichiarato: "la banca centrale sosterrà l'acquisizione di terreni esistenti da parte di società immobiliari. sulla base dell'utilizzo di alcune obbligazioni speciali del governo locale per le riserve fondiarie, studieremo la possibilità per le banche politiche e le banche commerciali concedono prestiti per sostenere l’acquisizione orientata al mercato di beni immobili da parte di società qualificate. la banca popolare cinese può fornire sostegno politico quando necessario per rivitalizzare i terreni esistenti e alleviare la pressione finanziaria sulle imprese immobiliari”.
a questo proposito, gli addetti ai lavori ritengono che l'annuncio della banca centrale di importanti prestiti immobiliari e politiche finanziarie sia un raro "pacchetto regalo" offerto al mercato immobiliare dal settore finanziario alla vigilia della giornata nazionale del territorio esistente delle società immobiliari è entrato in una fase sostanziale. soprattutto in termini di strumenti politici, il modello “obbligazioni speciali + prestiti bancari” rafforza il sostegno alla rivitalizzazione.
il modello “debito speciale + prestito bancario” supporta le acquisizioni
pan gongsheng ha dichiarato: "la banca centrale sosterrà l'acquisizione di terreni esistenti da società immobiliari. sulla base dell'utilizzo di alcune obbligazioni speciali del governo locale per le riserve fondiarie, studieremo la possibilità per le banche politiche e commerciali di concedere prestiti per sostenere le imprese condizionali acquisire terreni da società immobiliari in modo orientato al mercato per rivitalizzare i terreni esistenti. la banca popolare cinese può fornire sostegno politico, se necessario”.
per quanto riguarda la dichiarazione della banca centrale sull'acquisizione di terreni esistenti, yan yuejin, vicedirettore dello shanghai e-house real estate research institute, ritiene che la banca centrale abbia chiaramente affermato una serie di politiche per la rivitalizzazione dei terreni esistenti, che rappresentano una guida di lavoro per attuare ulteriormente l'orientamento lavorativo di "rivitalizzare il territorio esistente, ottimizzando gli incrementi". allo stesso tempo, ciò significa anche che i lavori di rivitalizzazione dei terreni esistenti delle società immobiliari entreranno in una fase sostanziale. soprattutto in termini di strumenti politici, questa volta due strumenti politici sono stati molto chiari, vale a dire il modello "debito speciale + prestito bancario". ciò ha migliorato significativamente la capacità e l’intensità delle risorse fiscali e finanziarie per rivitalizzare i terreni esistenti. da questo punto di vista, il sostegno alla rivitalizzazione dei terreni esistenti è stato notevolmente rafforzato.
li yujia, capo ricercatore del centro di ricerca sulle politiche abitative dell'istituto provinciale di pianificazione urbana e rurale del guangdong, ha affermato che lo studio sulla possibilità per le banche politiche e commerciali di concedere prestiti per sostenere le imprese condizionali ad acquisire terreni per le società immobiliari in un mercato modo-orientato è stato uno schieramento fatto in occasione della riunione del "17 maggio", infatti, si tratta di un piano di soccorso fornire sostegno finanziario alle imprese in difficoltà.
è stato riferito che già il 17 maggio di quest’anno, in occasione del regolare briefing politico del consiglio di stato tenuto dall’ufficio informazioni del consiglio di stato, dong jianguo, vice ministro del ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, ha proposto di smaltire e rivitalizzare adeguatamente il territorio terreno esistente. il terreno esistente che non è stato ancora sviluppato o che è stato avviato ma non completato dovrebbe essere adeguatamente smaltito e rivitalizzato attraverso il recupero e l'acquisizione da parte del governo, la circolazione e il trasferimento del mercato e il continuo sviluppo aziendale per promuovere le società immobiliari per alleviare le difficoltà e ridurre il debito, e promuovere l’uso efficiente delle risorse del territorio.
a quel tempo, liu guohong, viceministro del ministero delle risorse naturali, rivelò che si stava preparando a introdurre politiche e misure per smaltire correttamente i terreni inattivi e rivitalizzare quelli esistenti, e sostenere i governi locali nel corretto smaltimento dei terreni residenziali inattivi trasferiti attraverso ripresa, acquisizione, ecc. in base alle condizioni effettive.
liu guohong ha spiegato che la rivitalizzazione del territorio esistente si concentra principalmente su tre aspetti: da un lato, è necessario sostenere le imprese nell'ottimizzazione dello sviluppo, rimuovere gli ostacoli allo sviluppo e alla costruzione, esentare ragionevolmente la responsabilità per violazione del contratto dovuta a disastri naturali ed epidemie, e infine. consentire alle imprese di adeguare ragionevolmente le condizioni di pianificazione e i requisiti di progettazione in conformità con le procedure. d'altro canto, è anche necessario promuovere la circolazione e il trasferimento del mercato, valorizzare appieno il ruolo del mercato fondiario secondario, sostenere la registrazione e il trasferimento anticipati e il "trasferimento con deposito" e incoraggiare il trasferimento o lo sviluppo cooperativo. il terzo è quello di aiutare i governi locali a riprendersi i terreni inutilizzati a prezzi ragionevoli e ad usarli per la costruzione di alloggi a prezzi accessibili in conformità con il principio di "ordine secondo necessità", e di promuovere ciò aumentando il sostegno finanziario, fornendo sostegno fiscale, e semplificare le procedure di lavoro.
rivitalizzazione dei terreni esistenti e salvataggio delle società immobiliari
dal punto di vista attuale, oltre ad espandere i canali di finanziamento e ad accelerare la realizzazione delle vendite, la rivitalizzazione dei terreni e degli asset operativi è l'unico modo per le società immobiliari di salvarsi. in particolare, la rivitalizzazione dei terreni esistenti può creare nuove fonti di reddito, allentando così la pressione finanziaria sulle imprese, ottimizzando la loro struttura patrimoniale, aumentando i rendimenti patrimoniali e migliorando la loro capacità di svilupparsi in modo sostenibile.
vale la pena notare che la "decisione del comitato centrale del partito comunista cinese sull'ulteriore approfondimento globale della riforma e sulla promozione della modernizzazione in stile cinese" adottata dalla terza sessione plenaria del 20° comitato centrale del partito comunista cinese affermava anche: "ottimizzare l'uso dei terreni urbani industriali e commerciali, accelerare lo sviluppo del mercato secondario dei terreni edificabili e promuovere lo sviluppo misto e l'utilizzo dei terreni, la conversione razionale degli usi e la rivitalizzazione dei terreni esistenti e dei terreni a bassa efficienza. "può si può osservare che la rivitalizzazione dei terreni esistenti e dei terreni a bassa efficienza contribuisce a migliorare il coordinamento della struttura dell’uso del territorio urbano e a promuovere la connotazione urbana, l’intensità e lo sviluppo del verde.
per quanto riguarda la menzione della banca centrale di alcuni bond speciali del governo locale utilizzati per le riserve fondiarie, yan yuejin ha detto che i bond speciali avevano severi controlli sui confini quando erano "legati ad abitazioni e terreni", ma quest'anno il sostegno è stato significativamente rafforzato, e si tratta in realtà di uno strumento fiscale per l'inventario delle società immobiliari e l'orientamento alla rivitalizzazione dei terreni da sviluppare.
“nel caso di utilizzo di obbligazioni speciali, le banche locali possono attuare politiche di sostegno, che aiuteranno a sfruttare tali acquisizioni di terreni e a digerire i terreni esistenti più velocemente. obiettivamente, avrà un effetto positivo sulla digestione delle scorte delle società immobiliari e sull’accelerazione del ritiro ciò aiuterà le società immobiliari a risolvere la conseguente pressione del debito e ad operare con facilità", ha affermato yan yuejin.
i rapporti di interesse sono complessi e gli incentivi politici devono essere rafforzati
secondo li yujia, capo ricercatore del centro di ricerca sulle politiche abitative dell'istituto provinciale di pianificazione urbana e rurale del guangdong, obbligazioni speciali vengono attualmente utilizzate per l'acquisizione e lo stoccaggio di terreni, principalmente per terreni per alloggi a prezzi accessibili, per risolvere la mancanza di fondi nella terra. riserve per nuovi alloggi a prezzi accessibili nei governi locali, questa è una politica esistente. per quanto riguarda l'uso previsto delle obbligazioni speciali, originariamente veniva utilizzato per nuove infrastrutture, ma ora è stato ampliato per includere alloggi a prezzi accessibili. in futuro, potrebbe essere esteso all'integrazione industria-città, allo sviluppo di parchi, ecc. "ma se deve essere esteso a terreni residenziali commerciali, dovrebbe essere un po' difficile."
li yujia ha inoltre spiegato che il problema attuale è che i terreni esistenti di molti sviluppatori sono ipotecati, ed è difficile ripagare i debiti, e alcuni hanno debiti nascosti difficili da saldare. inoltre, gli sviluppatori non sono disposti a vendere a prezzi molto bassi. anche se vogliono vendere, poche entità vengono a comprare. da un lato ciò accade perché sul mercato delle offerte, delle aste e delle quotazioni fondiarie si trovano terreni a buon mercato e in buone posizioni. d'altra parte, alcuni dei lotti originali erano dotati di edifici, uffici commerciali o autosufficienti. queste esigenze di pianificazione erano accessibili nelle condizioni di mercato dell'epoca, ma ora sono insostenibili ed è più difficile modificare la pianificazione. .
si può vedere che la rivitalizzazione dei terreni esistenti e dei terreni a bassa efficienza coinvolge molti titolari di diritti fondiari, relazioni di interesse complesse, grandi investimenti di capitale e un lungo ciclo di rivitalizzazione. l’entusiasmo delle entità imprenditoriali deve essere migliorato e gli incentivi politici devono essere ulteriormente rafforzati .
inoltre, nella conferenza stampa di oggi, pan gongsheng ha affermato che per sostenere la gestione del rischio e lo sviluppo sano del mercato immobiliare soprattutto dal punto di vista finanziario, la banca popolare cinese continua a migliorare la politica macromonetaria per il settore immobiliare. allo stesso tempo, li yunze, direttore dell'amministrazione statale per la supervisione e l'amministrazione finanziaria, ha affermato che guiderà le istituzioni bancarie e assicurative a cooperare attivamente nella risoluzione dei rischi del debito immobiliare e dei governi locali.
yuan xiuli, giornalista della beijing news shell finance
a cura di yang juanjuan e corretto da yang li
