il “pacchetto regali” della banca centrale dà una “spinta” al mercato immobiliare e gli sviluppatori si preparano per i “nove d’oro e dieci d’argento”
2024-09-24
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in concomitanza con il periodo "golden nine e silver ten" del mercato immobiliare, la banca centrale ha emesso una serie di nuove pesanti politiche prima delle festività per iniettare uno "stimolante" nel mercato immobiliare.
il 24 settembre, pan gongsheng, governatore della banca popolare cinese, ha dichiarato che la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti e il rapporto unificato di acconto minimo guideranno le banche commerciali ad abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti avvicinandoli ai nuovi tassi di interesse ipotecari. la diminuzione media dovrebbe essere di circa 0,5 punti percentuali. allo stesso tempo, la percentuale minima di acconto per i mutui per la seconda casa a livello nazionale è stata abbassata dal 25% al 15%.
"l'annuncio immobiliare di oggi è buono e gli uffici vendite dell'azienda in molte località hanno registrato un aumento di popolarità", afferma un rappresentante di una società immobiliare privata.
le attuali condizioni di mercato hanno davvero bisogno di una spinta. cric ha affermato che il nuovo mercato interno ha continuato a toccare il fondo in agosto, con il volume assoluto delle transazioni che ha raggiunto il secondo livello più basso dell'anno. dopo essere entrati nella tradizionale stagione di punta delle vendite, l'entità delle transazioni di nuove case è ancora lenta e il tasso di vendita dei progetti al momento del lancio oscilla ancora a un livello basso.
dopo la pesante dichiarazione rilasciata oggi dalla banca centrale, l'industria ritiene che la nuova politica non solo ridurrà la pressione sull'acquisto di case, ma aiuterà anche a stimolare il consumo immobiliare, sia che si tratti di un acquisto di una casa o di una nuova casa, può ridurre i costi finanziari pressione e ridurre i costi; inoltre, la politica ha l'effetto di stimolare i consumi, l'orientamento alla prevenzione dei rischi può stabilizzare la domanda interna attraverso una maggiore attività immobiliare.
gli sviluppatori si preparano per i "golden nine e silver ten"
"settembre d'oro e ottobre d'argento" sono le tradizionali stagioni di punta delle vendite per il mercato immobiliare, ma quest'anno il mercato deve essere potenziato.
secondo i dati di monitoraggio del linping residential big data research institute, al 22 settembre 2024, sono state vendute 39.296 nuove unità abitative commerciali in 15 città chiave, un calo del 12,77% rispetto allo stesso periodo del mese scorso e un calo del 25,86% rispetto a lo stesso periodo dell'anno scorso.
osservando le transazioni settimanali medie, i dati cric mostrano che il volume delle transazioni settimanali di nuove case nel mese di settembre è diminuito del 20% rispetto alla media settimanale dell'anno. anche il tasso di vendita dei progetti di apertura oscilla a un livello basso, intorno al 30%. la maggior parte dei progetti avviati a pechino, suzhou e hangzhou si trovano in aree suburbane. il tasso di vendita complessivo all'apertura è diminuito in modo significativo il 9% dei singoli progetti a pechino è stato esaurito, a suzhou solo il 14% e anche hangzhou è scesa dai suoi massimi al 34%.
le nuove case sono difficili da vendere, rendendo sempre più difficile per gli sviluppatori vendere il proprio inventario. secondo i dati di monitoraggio del cric, l’entità dell’inventario completato delle tipiche società immobiliari ha continuato a crescere nella prima metà del 2024. le 43 società che hanno annunciato i dettagli dell’inventario avevano completato un inventario di 1,6 trilioni di yuan nella prima metà di quest’anno, un risultato aumento su base annua dell'1,8%. la scala ha raggiunto un livello storicamente elevato.
"le scorte sono la principale liquidità delle società immobiliari. quando il mercato scende, la liquidità delle scorte è direttamente correlata alla sopravvivenza e allo sviluppo della società. una percentuale eccessiva delle scorte di magazzino non occuperà solo fondi a causa dell'"accaparramento" e aumentare la pressione sulla liquidità, ma stiamo anche affrontando una pressione di svalutazione, che rappresenta anche una grande sfida per l’azienda”, ha affermato crane.
per aumentare le vendite dei progetti e favorire il ritorno di cassa, gli sviluppatori hanno escogitato diverse strategie in occasione dei "golden nine e silver ten". alcuni hanno promosso le vendite attraverso significative riduzioni di prezzo, mentre altri hanno attirato l'attenzione del mercato ritirando gli sconti e annunciando "aumenti di prezzo".
recentemente, la chengdu real estate company ha pubblicato un documento in cui afferma che aumenterà del 2% i prezzi unitari di tutti i progetti residenziali in vendita.
una di queste è chengdu jiahexing real estate development co., ltd. il documento mostra che la società ha deciso di prendere in considerazione fattori come le dinamiche del mercato immobiliare di chengdu e i costi di sviluppo e costruzione. a partire dal 1° ottobre, le filiali del gruppo “jiahe huafu " e "jiahe binhu" aumenteranno del 2%. i prezzi unitari di tutti i progetti in vendita come "song", "jinsha yipin", "xinchen yipin" e "jiahechen mansion" aumenteranno del 2%.
anche un'altra chengdu western jinshaludao real estate development co., ltd. ha rilasciato una dichiarazione in cui afferma che, tenendo conto delle attuali dinamiche del mercato immobiliare e dei fattori di costo aziendale, il consiglio di amministrazione della società del gruppo ha deciso, dopo una ricerca e una decisione, che a partire dal 1 ottobre 2024 , tutti i progetti dell'azienda in vendita saranno il prezzo unitario della casa è stato aumentato del 2% e la data di firma di entrambi i documenti è il 20 settembre.
chengdu jiahexing real estate development co., ltd. è un marchio associato di jinshaludao real estate development co., ltd. nella parte occidentale di chengdu, secondo la scala top30 di acquisizione di terreni delle società immobiliari di chengdu da gennaio a luglio da parte del china index research institute , jiahexing e jinshaludao sono rispettivamente al 20° e 29° posto, la scala combinata dei due si colloca al 12° posto con 183.000 metri quadrati.
questa società immobiliare privata locale sta cercando di aumentare i prezzi. qual è il motivo? diversi intermediari locali responsabili della vendita dei loro progetti hanno affermato che, sebbene i documenti aziendali sopra menzionati riportassero il titolo "aumento dei prezzi", in realtà stavano ritirando gli sconti precedenti. "un aumento di due punti in realtà annulla lo sconto precedente. la differenza di prezzo non è grande. possiamo anche trovare modi per ottenere prezzi preferenziali interni."
un altro agente immobiliare locale ha affermato che il mercato immobiliare complessivo di chengdu è relativamente stabile. la promozione degli "aumenti di prezzo" è un metodo di marketing caso per caso. la maggior parte dei progetti sta ancora aumentando i propri sforzi di promozione, ad eccezione dei progetti con una velocità di traffico relativamente buona. i progetti in località medie nelle zone circostanti continuano a ridurre i prezzi di vendita.
a pechino, città di primo livello, la “guerra dei prezzi” nel nuovo mercato immobiliare non si è fermata. recentemente, diversi progetti a pechino hanno riportato tagli di prezzo, inclusi non solo progetti strettamente necessari, ma anche progetti di miglioramento di fascia alta venduti per più di 10 milioni.
le informazioni di mercato mostrano che silicon valley one, un complesso immobiliare situato sulla quinta circonvallazione nord, ha recentemente lanciato un lotto di case a prezzi speciali. il prezzo medio degli alloggi preferenziali è di soli 36.000 yuan/metro quadrato, mentre la media il prezzo dichiarato sulla sua piattaforma è di 47.000 yuan/metro quadrato. "il primo lotto di camere a prezzo speciale è stato esaurito, ma la posizione del piano è nella media. stiamo richiedendo il secondo lotto e i prezzi dettagliati dovranno essere pubblicati tra pochi giorni", ha detto l'agente.
un altro progetto di miglioramento di fascia alta, junlizhu, si trova nel distretto di fengtai. il prezzo medio esterno della piattaforma supera i 100.000 yuan e recentemente ha anche lanciato silenziosamente camere a prezzi speciali. "il prezzo medio di apertura di questo progetto l'anno scorso era di circa 100.000 yuan. ora il prezzo medio di alcune camere a prezzi speciali ai piani bassi può raggiungere più di 70.000 yuan. il costruttore vuole recuperare i soldi a settembre, quindi lo sconto è forte tuttavia, non è consentito pubblicizzarlo al mondo esterno e bisogna recarsi sul posto per discutere l'offerta e il prezzo degli alloggi", ha detto l'agente.
appare la politica di restrizione dei prestiti più indulgente della storia
i tagli dei prezzi immobiliari vanno e vengono, dimostrando che il nuovo mercato interno ha ancora bisogno di essere rilanciato vigorosamente.
il 24 settembre, la banca centrale ha lanciato un “pacchetto regalo” per sostenere le condizioni del mercato con due politiche principali. il primo è abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti e guidare le banche commerciali ad abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti avvicinandoli ai nuovi tassi di interesse ipotecari. la diminuzione media dovrebbe essere di circa 0,5 punti percentuali.
il tasso di interesse ipotecario esistente è correlato al costo di possesso della proprietà da parte degli acquirenti di case e può influenzare direttamente la struttura dei consumi delle famiglie. in precedenza, il nostro paese ha sperimentato due riduzioni dei tassi di interesse ipotecari esistenti. la più recente è avvenuta nel 2023. a quel tempo, nel settore residenziale si sono verificati il rimborso anticipato e la sostituzione dei prestiti adeguare e ottimizzare le attività e le passività in modo ordinato e standardizzare il credito immobiliare." ordine di mercato".
il "rapporto sulle operazioni finanziarie regionali della cina (2024)" pubblicato dalla banca popolare cinese nel luglio di quest'anno ha sottolineato che dall'attuazione della politica nel 2023, i tassi di interesse di oltre 23 trilioni di yuan di mutui ipotecari esistenti sono stati ridotti , con una diminuzione media di 0,73 punti percentuali, riducendo le spese per interessi dei mutuatari di circa 1.700 miliardi di yuan all'anno, svolgendo un ruolo significativo nella riduzione dei rimborsi anticipati dei prestiti e nello stimolo della crescita dei consumi.
ora che i tassi ipotecari esistenti sono nuovamente scesi, quali conseguenze avrà tutto ciò sul mercato? “ridurre il tasso di interesse ipotecario esistente e ridurre il divario con il tasso di interesse del prestito può alleviare la pressione dei residenti a rimborsare in anticipo il prestito in una certa misura, ridurre il divario psicologico dei residenti e anche realizzare in una certa misura il trasferimento dei consumi, e utilizzare i costi risparmiati per altri consumi, nel complesso è di grande beneficio", ha affermato yihan think tank.
vale la pena notare che la riduzione dei tassi ipotecari esistenti dipende dal processo decisionale indipendente delle banche commerciali. la riduzione finale dei tassi ipotecari esistenti dei residenti dipende dalla situazione reale. "dopo tutto, abbassare i tassi d'interesse ipotecari esistenti è, in apparenza, contrario agli interessi delle banche, e la banca centrale ha anche deciso di abbassare i requisiti di riserva per ridurre questo impatto", ha detto l'agenzia sopra menzionata.
più direttamente collegata al mercato è la politica di riduzione dell'acconto per le seconde case. la banca centrale ha dichiarato che abbasserà il tasso di acconto minimo per i mutui della seconda casa a livello nazionale dal 25% al 15% e unificherà il tasso di acconto minimo per i mutui della prima e della seconda casa.
dongguan securities ha dichiarato che l'acconto minimo per le seconde case è stato ridotto in modo significativo allo stesso livello della prima casa. la forza della politica supera le aspettative ed è rara nella storia. si ritiene che possa liberare meglio la domanda per migliori acquisti di case sostenere la crescita delle vendite.
guan rongxue, analista senior del linping residential big data research institute, ha affermato che la percentuale minima di acconto per i mutui per la seconda casa è stata ridotta dal 25% al 15%, il che significa che la percentuale di acconto per i mutui per la seconda casa raggiungerà un minimo storico e la soglia per il miglioramento degli acquisti di case sarà notevolmente abbassata. "questa affermazione è senza dubbio una spinta al mercato ed è in linea con l'attuale domanda del mercato. non solo aiuterà a ridurre la pressione degli acquisti di case e a stimolare il consumo immobiliare, ma sarà anche una parte importante della stabilizzazione economica della banca centrale politica, contribuendo a ridurre il rischio di insolvenza del credito e a promuovere la stabilità finanziaria”.
di fronte a questo vantaggio pratico, alcuni sviluppatori sono intervenuti. longfor ha dichiarato a china business news che la politica immobiliare odierna è favorevole e che gli uffici vendite dell'azienda in molte località hanno mostrato un aumento di popolarità. in concomitanza con l'imminente giornata nazionale, lanceranno sconti a tempo limitato, a prezzo fisso e di alta qualità alloggio e altri vantaggi. sul posto sono inoltre previste feste autunnali in giardino, mercato nazionale delle maree e altre attività.
nel complesso, i tassi di interesse ipotecari esistenti sono stati abbassati intorno ai tassi ipotecari di nuova emissione, e il tasso minimo di acconto per i mutui per la seconda casa è stato abbassato al 15%. la politica non ha precedenti e il settore ritiene che accelererà il fondo dai fondamentali del settore immobiliare.
il china index research institute ha dichiarato che la banca centrale ha rilasciato molti importanti benefici, che avranno un impatto positivo sia sulla macroeconomia che sul mercato immobiliare. il rrr e i tagli dei tassi di interesse daranno impulso all’economia liberando liquidità di capitale e riducendo i costi di capitale. l'abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti stabilizzerà ulteriormente le aspettative degli acquirenti di case e ripristinerà l'atteggiamento attendista del mercato. l'abbassamento del tasso minimo di acconto per le seconde case abbasserà significativamente anche la soglia per l'acquisto di case da parte dei residenti stabilizzare i prezzi delle case e accelerare il raggiungimento del fondo del mercato immobiliare.
(questo articolo proviene da china business news)
