中央銀行の「ギフトパッケージ」が不動産市場に「後押し」を与え、開発業者は「ゴールデンナインとシルバーテン」に備える
2024-09-24
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不動産市場の「ゴールデンナインとシルバーテン」の時期に合わせ、中央銀行は不動産市場に「刺激剤」を注入するため、連休前に一連の強力な新政策を打ち出した。
中国人民銀行の潘公生総裁は9月24日、既存の住宅ローン金利の引き下げと最低頭金比率の統一により、商業銀行は既存の住宅ローン金利を新たな住宅ローン金利近くまで引き下げるようになるだろうと述べた。平均の減少幅は約0.5パーセントポイントになると予想される。同時に、全国レベルでのセカンドハウスローンの最低頭金比率が25％から15％に引き下げられた。
民間不動産会社関係者は「今日の不動産発売は好調で、各地の同社営業所の人気が高まっている」と語った。
現在の市場状況には本当に後押しが必要です。 ｃｒｉｃによると、新築住宅市場は８月も引き続き底を打ち、取引絶対量は今年で２番目に低い水準に達した。伝統的な販売のピークシーズンに入った後も、新築住宅の取引規模は依然として低迷しており、ローンチ時プロジェクトの販売率も依然として低い水準で推移している。
今日中央銀行が重い声明を発表したことを受け、業界は新たな政策が住宅購入圧力を軽減するだけでなく、住宅購入であろうと新築住宅購入であろうと、住宅消費の刺激にもつながると考えている。さらに、この政策は消費を刺激する効果があり、リスク予防の方向性は不動産活動の増加を通じて内需を安定させることができます。
開発者は「ゴールデン ナインとシルバー 10」に備える
「ゴールデンセプテンバーとシルバーオクトーバー」は不動産市場の伝統的な販売シーズンのピークだが、今年の市場は盛り上げる必要がある。
臨平住宅ビッグデータ研究所のモニタリングデータによると、2024年9月22日時点で、15の主要都市で3万9,296戸の新規商業住宅が販売され、前月同時期と比べて12.77％減少、前月比で25.86％減少した。去年の同じ時期。
週平均取引額を見ると、cric データによると、9 月の新築住宅の週当たり取引量は、年の週平均と比較して 20% 減少しました。開業プロジェクトのセールスルー率も30％程度の低い水準で推移しており、北京、蘇州、杭州で立ち上げられたプロジェクトのほとんどは開業時のセールスルー率が大幅に低下している。北京では単一プロジェクトの9%が完売したが、蘇州ではわずか14%、杭州でも最高値から34%に後退した。
新築住宅は売れにくく、デベロッパーが在庫を売るのはますます困難になっている。 cricのモニタリングデータによると、一般的な不動産会社の完成在庫規模は2024年上半期も引き続き拡大した。在庫の詳細を発表した43社は、今年上半期時点で1兆6000億元の完成在庫を抱えている。前年比は1.8％増と過去最高水準に達した。
「不動産会社にとって在庫は主要な流動資産です。市場が下落した場合、在庫の流動性は会社の存続と発展に直接関係します。在庫資産の過大な割合は、「買い占め」により資金を占有するだけではありません。流動性圧力の増大だけでなく、減損圧力にも直面しており、これも当社にとって大きな課題です」とクレーン氏は語った。
プロジェクトの売上を増やし、キャッシュフローの還元を促進するために、ディベロッパーは「ゴールデンナインとシルバーテン」を機にさまざまな戦略を打ち出し、大幅な値下げで販売を促進したり、値引きを撤回して市場の注目を集めたりした。そして「値上げ」を発表。
最近、成都不動産会社は、販売中のすべての住宅プロジェクトの単価を2％引き上げる旨の文書を発表した。
そのうちの1社が成都嘉興不動産開発有限公司である。文書によると、同社は成都の不動産市場動向や開発・建設コストなどを考慮して、10月1日からグループ子会社「嘉和華福」を設立することを決定した。 「song」、「jinsha yipin」、「xinchen yipin」、「jiahechen mansion」などの販売プロジェクトの単価が 2% 上昇します。
別の成都西方金沙羅島不動産開発有限公司も声明を発表し、現在の不動産市場の力学と会社のコスト要因を考慮して、グループ会社の取締役会は調査と決定を経て、2024年10月1日から開始することを決定したと述べた。 、販売のためのすべての会社のプロジェクトは、住宅の単価が2％増加し、両方の文書の署名日は9月20日です。
成都嘉興不動産開発有限公司は、中国指数研究院による1月から7月までの成都不動産会社の土地取得規模top30によると、成都西部の金沙羅島不動産開発有限公司の関連ブランドです。 , 嘉興市と金沙羅島市はそれぞれ20位と29位にランクインしており、両都市を合わせた規模は18万3,000平方メートルで12位となっている。
この地元の民間不動産会社が値上げをしようとしている理由は何でしょうか。プロジェクトの販売を担当する複数の地元仲介業者は、上記の会社文書のタイトルは「値上げ」だったが、実際には以前の割引を撤回していると述べた。 「2ポイントの値上げは、実際には以前の割引を取り戻すことになる。価格差はそれほど大きくない。社内での優遇価格を得る方法も見つけることができる。」
別の地元の不動産関係者は、成都の不動産市場は全体的に比較的安定していると述べ、「値上げ」の促進はケースバイケースのマーケティング手法であり、比較的良好なトラフィックのプロジェクトを除いて、依然としてプロモーション活動を強化していると述べた。周辺地域の平均的な場所のプロジェクトは依然として販売価格を引き下げています。
一級都市北京では新築住宅市場の「価格競争」が止まらない。最近、北京の複数のプロジェクトで値下げが報告されており、その中には単に必要なだけのプロジェクトだけでなく、1,000万ドル以上で販売されるハイエンドの改善プロジェクトも含まれている。
市場情報によると、北五環路にある不動産開発会社シリコンバレー one は最近、特別価格の住宅を大量に発売した。優遇住宅の平均価格は 1 平方メートルあたり 36,000 元と低い。プラットフォーム上で公開されている価格は4万7000元/平方メートル。同代理店は「特別価格の部屋の第１陣は完売したが、フロアの位置は平均的だ。第２陣は申請中で、詳細な価格は数日以内に発表する必要がある」と述べた。
豊台区にある別のハイエンドの改善プロジェクトである junlizhu は、プラットフォームの平均外部価格が 10 万元を超えており、最近、特別価格の部屋も静かに開設しました。 「昨年のこのプロジェクトの平均オープン価格は約10万元でした。現在、一部の低層特別価格の部屋の平均価格は7万元以上に達する可能性があります。デベロッパーは9月に返金したいと考えているため、割引額は9万元です」しかし、外部に公表することは許可されておらず、住宅の供給と価格については現地に赴いて話し合う必要がある」と代理人は語った。
史上最も緩い融資制限政策が登場
不動産価格の引き下げは「行ったり来たり」であり、新築住宅市場を引き続き精力的に促進する必要があることを示しています。
中銀は9月24日、2大政策で市況を下支えする政策「ギフトパッケージ」を打ち出した。 1つ目は、既存の住宅ローン金利を引き下げ、商業銀行が既存の住宅ローン金利を新たな住宅ローン金利近くまで引き下げるよう誘導することで、平均引き下げ幅は約0.5％ポイントとなると予想される。
現在の住宅ローン金利は住宅購入者の不動産保有コストに関係しており、家計の消費構造に直接影響を与える可能性があります。これに先立って、我が国は既存の住宅ローン金利の引き下げを2回経験しており、直近では2023年に行われた。当時、この政策は、「借り手と貸し手の双方を金利の引き下げに導く」ことに焦点を当てていた。資産と負債を秩序ある方法で調整および最適化し、住宅信用を標準化する「市場秩序」。
中国人民銀行が今年7月に発表した「中国地域金融運営報告書（2024年）」は、2023年の政策実施以降、23兆元を超える既存の住宅ローン金利が引き下げられたと指摘した。 、平均0.73パーセントポイント減少し、借り手の金利支出を年間約1兆7000億元削減し、ローンの早期返済の削減と消費の成長の促進に重要な役割を果たしました。
既存の住宅ローン金利が再び低下した今、市場にどのような影響を与えるでしょうか? 「既存の住宅ローン金利を引き下げ、ローン金利とのギャップを縮めることにより、住民の繰り上げ返済圧力がある程度軽減され、住民の心理的ギャップが縮小し、また一定の消費移転も実現する可能性がある。節約されたコストを他の消費に使えば、全体的には大きなメリットがある」とイーハン・シンクタンクは述べた。
既存の住宅ローン金利の引き下げは商業銀行の自主的な意思決定に依存しており、居住者の既存の住宅ローン金利の最終的な引き下げは実際の状況に依存することに留意する必要がある。 「結局のところ、既存の住宅ローン金利の引き下げは、表面的には銀行の利益に反しており、中央銀行はこの影響を軽減するために預金準備率の引き下げも決定した」と前述の当局は述べた。
より直接的に市場に関係するのは、セカンドハウスの頭金比率を引き下げる政策だ。中銀は、全国の２番目の住宅ローンの最低頭金比率を２５％から１５％に引き下げ、１番目と２番目の住宅ローンの最低頭金比率を統一すると発表した。
東莞証券は、2軒目の住宅の最低頭金が1軒目の住宅と同水準まで大幅に引き下げられ、これは史上まれなことであり、住宅購入の需要を改善する効果があると考えられると述べた。売上の成長をサポートします。
臨平住宅ビッグデータ研究所のシニアアナリスト、guan rongxue氏は、セカンドハウスローンの最低頭金率が25％から15％に引き下げられたことは、セカンドハウスローンの頭金率が20％に達することを意味すると述べた。歴史的な低水準となり、改善住宅購入の敷居は大幅に下がるだろう。 「この声明は間違いなく市場への打撃であり、現在の市場需要と一致しています。これは住宅購入の圧力を軽減し、住宅消費を刺激するのに役立つだけでなく、中央銀行の経済安定化の重要な部分でもあります」この政策は、信用債務不履行のリスクを軽減し、金融の安定を促進するのに役立ちます。」
この実際的な利点に直面して、一部の開発者は行動を起こしました。ロングフォー氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、今日の不動産政策は好調で、多くの地域にある同社の営業所では、来る国慶節に合わせて期間限定の割引、高品質の固定価格の販売を開始すると述べた。敷地内では秋のガーデンパーティー、全国潮市場などのアクティビティも開催されます。
全体として、既存の住宅ローン金利は新たに発行される住宅ローン金利程度まで引き下げられ、セカンドハウスローンの最低頭金比率も15％に引き下げられるという前例のない政策であり、業界では底打ちが加速すると考えられている。不動産業界の基礎から。
中国指数研究所は、人民銀行が多くの大きな恩恵をもたらしており、rrrと金利引き下げは資本流動性の解放と資本コストの削減により、マクロ経済と不動産市場の両方にプラスの影響を与えるだろうと述べた。既存の住宅ローン金利の引き下げも、住宅購入者の期待をさらに安定させ、市場の様子見ムードを回復させるでしょう。セカンドハウスの最低頭金比率の引き下げも、居住者が住宅を購入する敷居を大幅に下げることになります。住宅価格を安定させ、不動産市場の底入れを加速する。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
