el "paquete de regalo" del banco central inyecta un "impulso" al mercado inmobiliario y los promotores se preparan para los "nueve de oro y diez de plata"
2024-09-24
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coincidiendo con el período de los "nueve de oro y diez de plata" en el mercado inmobiliario, el banco central emitió una serie de nuevas políticas importantes antes de las vacaciones para inyectar un "estimulante" al mercado inmobiliario.
el 24 de septiembre, pan gongsheng, gobernador del banco popular de china, dijo que la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes y el índice mínimo de pago inicial para los préstamos hipotecarios se reducirán para guiar a los bancos comerciales a reducir las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes para cercanos a los tipos de interés de los nuevos préstamos hipotecarios. se espera que la disminución media sea de alrededor de 0,5 puntos porcentuales. al mismo tiempo, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos para segunda vivienda a nivel nacional se redujo del 25% al 15%.
"los resultados inmobiliarios de hoy son buenos y las oficinas de ventas de la empresa en muchos lugares han experimentado un aumento de popularidad", afirmó un empleado de una empresa inmobiliaria privada.
las condiciones actuales del mercado realmente necesitan un impulso. el cric dijo que el mercado de viviendas nuevas siguió tocando fondo en agosto, y el volumen absoluto de transacciones alcanzó el segundo nivel más bajo del año. después de entrar en la tradicional temporada alta de ventas, la escala de las transacciones de viviendas nuevas sigue siendo lenta y la tasa de ventas de apertura de proyectos todavía fluctúa en un nivel bajo.
después de que el banco central hiciera una fuerte declaración hoy, la industria cree que la nueva política no solo reducirá la presión sobre la compra de viviendas, sino que también ayudará a estimular el consumo de viviendas, ya sea que se trate de una compra de vivienda o de una vivienda nueva, y puede reducir las finanzas. presionar y reducir costos; además, la política tiene el efecto de estimular el consumo. la orientación de la prevención de riesgos puede estabilizar la demanda interna a través de una mayor actividad inmobiliaria.
los desarrolladores se preparan para los "nueve de oro y diez de plata"
"septiembre dorado y octubre plateado" son las temporadas tradicionales de mayores ventas en el mercado inmobiliario, pero este año es necesario impulsar el mercado.
según datos de seguimiento del instituto de investigación de big data residencial linping, al 22 de septiembre de 2024, se vendieron 39.296 nuevas unidades de viviendas comerciales en 15 ciudades clave, una disminución del 12,77% con respecto al mismo período del mes pasado y una disminución del 25,86% con respecto al mismo período el año pasado.
en cuanto a las transacciones semanales promedio, los datos del cric muestran que el volumen de transacciones semanales de viviendas nuevas en septiembre cayó un 20% en comparación con el promedio semanal del año. la tasa de venta directa de los proyectos en apertura también fluctúa en un nivel bajo de alrededor del 30%. la mayoría de los proyectos lanzados en beijing, suzhou y hangzhou están ubicados en los suburbios. la tasa general de venta directa en el momento de la apertura solo ha disminuido significativamente. el 9% de los proyectos individuales en beijing se han agotado, suzhou solo el 14% y hangzhou también cayó desde sus máximos al 34%.
las casas nuevas son difíciles de vender, lo que hace cada vez más difícil para los promotores vender su inventario. según los datos de seguimiento del cric, la escala del inventario completo de las empresas inmobiliarias típicas siguió creciendo en el primer semestre de 2024. las 43 empresas que anunciaron los detalles del inventario habían completado un inventario de 1,6 billones de yuanes en el primer semestre de este año, un aumento interanual del 1,8% el inventario completado la escala ha alcanzado un nivel históricamente alto.
"el inventario es el principal activo líquido de las empresas inmobiliarias. cuando el mercado baja, la liquidez del inventario está directamente relacionada con la supervivencia y el desarrollo de la empresa. una proporción excesiva de los activos de inventario no solo provocará la ocupación de fondos debido a 'acaparamiento' y aumento de la presión de liquidez, pero también nos enfrentamos a presiones de deterioro, lo que también es un gran desafío para la empresa”, dijo crane.
para aumentar las ventas del proyecto y promover el flujo de caja, los desarrolladores han ideado varias estrategias con motivo de los "golden nine y silver ten". algunas han promovido las ventas mediante importantes reducciones de precios, mientras que otras han atraído la atención del mercado retirando descuentos. y anunciando "aumentos de precios".
recientemente, chengdu real estate company emitió un documento en el que afirmaba que aumentaría los precios unitarios de todos los proyectos residenciales en venta en un 2%.
uno de ellos es chengdu jiahexing real estate development co., ltd. el documento muestra que la empresa decidió tener en cuenta factores como la dinámica del mercado inmobiliario de chengdu y los costos de desarrollo y construcción. a partir del 1 de octubre, las filiales del grupo “jiahe huafu”. " y "jiahe binhu" los precios unitarios de todos los proyectos a la venta como "song", "jinsha yipin", "xinchen yipin" y "jiahechen mansion" aumentarán en un 2%.
otro chengdu western jinsha ludao real estate development co., ltd. también emitió un comunicado indicando que, teniendo en cuenta la dinámica actual del mercado inmobiliario y los factores de costos de la empresa, la junta directiva de la empresa del grupo ha decidido realizar investigaciones y tomar decisiones sobre todos los aspectos de la empresa. proyectos en venta a partir del 1 de octubre de 2024. el precio unitario de la casa se ha incrementado en un 2% y la fecha de firma de ambos documentos es el 20 de septiembre.
chengdu jiahexing real estate development co., ltd. es una marca asociada de jinshaludao real estate development co., ltd. en el oeste de chengdu según la escala de adquisición de terrenos top30 de las empresas inmobiliarias de chengdu de enero a julio realizada por el china index research institute. , jiahexing y jinshaludao ocupan el puesto 20 y 29, respectivamente, y la escala combinada de los dos ocupa el puesto 12 con 183.000 metros cuadrados.
esta empresa inmobiliaria privada local está intentando aumentar los precios. ¿cuál es el motivo? varios intermediarios locales responsables de las ventas de sus proyectos dijeron que, aunque los documentos de la empresa antes mencionados se titulaban "aumentos de precios", en realidad estaban retirando los descuentos anteriores. "un aumento de dos puntos en realidad equivale a recuperar el descuento anterior. la diferencia de precio no es grande. también podemos encontrar formas de obtener precios preferenciales internos".
otra persona de bienes raíces local dijo que el mercado inmobiliario general de chengdu es relativamente estable. la promoción de "aumentos de precios" es un método de comercialización caso por caso. la mayoría de los proyectos todavía están aumentando sus esfuerzos de promoción, excepto los proyectos con una velocidad de tráfico relativamente buena. los proyectos en ubicaciones promedio en las áreas circundantes todavía están reduciendo los precios de venta.
en beijing, una ciudad de primer nivel, la "guerra de precios" en el mercado de viviendas nuevas no ha cesado. recientemente, varios proyectos en beijing han informado de recortes de precios, incluidos no sólo proyectos que simplemente son necesarios, sino también proyectos de mejora de alto nivel que se venden por más de 10 millones.
la información de mercado muestra que silicon valley one, un desarrollo inmobiliario ubicado en la quinta circunvalación norte, ha lanzado recientemente un lote de casas con precios especiales. el precio promedio de la vivienda preferencial es tan bajo como 36.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que el promedio. el precio publicado en su plataforma es de 47.000 yuanes por metro cuadrado. "el primer lote de habitaciones con precio especial ya está agotado, pero la ubicación del piso es normal. el segundo lote está en proceso de solicitud y los precios detallados se publicarán en unos días", dijo el agente.
otro proyecto de mejora de alto nivel, junlizhu, está ubicado en el distrito de fengtai. el precio externo promedio de la plataforma supera los 100.000 yuanes y recientemente también ha lanzado silenciosamente habitaciones con precios especiales. "el precio medio de apertura de este proyecto el año pasado fue de unos 100.000 yuanes. ahora el precio medio de algunas habitaciones de precio especial en pisos bajos puede alcanzar más de 70.000 yuanes. el promotor quiere recuperar el dinero en septiembre, por lo que el descuento es fuerte, sin embargo, no se le permite hacer publicidad al mundo exterior y tiene que ir al sitio para discutir la oferta y el precio de la vivienda", dijo el agente.
aparece la política de restricción de préstamos más indulgente de la historia
los recortes de precios inmobiliarios “van y vienen”, lo que demuestra que todavía es necesario impulsar vigorosamente el mercado de viviendas nuevas.
el 24 de septiembre, el banco central lanzó un "paquete de regalo" de políticas para respaldar las condiciones del mercado con dos políticas principales. el primero es reducir las tasas de interés hipotecarias existentes y guiar a los bancos comerciales a reducir las tasas de interés hipotecarias existentes hasta acercarlas a las nuevas tasas de interés hipotecarias. se espera que la disminución promedio sea de alrededor de 0,5 puntos porcentuales.
la tasa de interés hipotecaria existente está relacionada con el costo de tenencia de la propiedad para los compradores de viviendas y puede afectar directamente la estructura de consumo de los hogares. antes de esto, nuestro país ha experimentado dos reducciones en las tasas de interés hipotecarias existentes, la más reciente fue en 2023. en ese momento, el reembolso anticipado y la sustitución de préstamos se produjeron en el sector residencial. la política se centró en "orientar tanto a los prestatarios como a los prestamistas". ajustar y optimizar los activos y pasivos de manera ordenada, y estandarizar el crédito a la vivienda “orden de mercado”.
el "informe de operaciones financieras regionales de china (2024)" publicado por el banco popular de china en julio de este año señaló que desde la implementación de la política en 2023, se han reducido las tasas de interés de más de 23 billones de yuanes de préstamos hipotecarios existentes. , con una disminución promedio de 0,73 puntos porcentuales, lo que redujo los gastos por intereses de los prestatarios en aproximadamente 1.700 mil millones de yuanes por año, desempeñando un papel importante en la reducción de los reembolsos anticipados de los préstamos y estimulando el crecimiento del consumo.
ahora que las tasas de interés hipotecarias existentes han vuelto a caer, ¿qué impacto tendrá en el mercado? "reducir la tasa de interés hipotecaria existente y reducir la brecha con la tasa de interés del préstamo puede aliviar en cierta medida la presión de los residentes para pagar el préstamo por adelantado, reducir la brecha psicológica de los residentes y también realizar una transferencia de consumo hasta cierto punto. y utilizar los costos ahorrados para otros consumos, es un gran beneficio en general", dijo yihan think tank.
vale la pena señalar que la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes depende de la toma de decisiones independiente de los bancos comerciales. la reducción final de las tasas de interés hipotecarias existentes de los residentes depende de la situación real. "después de todo, reducir los tipos de interés hipotecarios existentes es, en apariencia, contrario a los intereses de los bancos, y el banco central también ha tomado la decisión de reducir los requisitos de reserva para reducir este impacto", afirmó la agencia antes mencionada.
más directamente relacionada con el mercado está la política de reducir el ratio de pago inicial para segundas viviendas. el banco central dijo que reduciría el índice de pago inicial mínimo para préstamos para segunda vivienda en todo el país del 25% al 15% y unificaría el índice de pago inicial mínimo para préstamos para primera y segunda vivienda.
dongguan securities afirmó que el pago inicial mínimo para segundas viviendas se ha reducido significativamente, al mismo nivel que para las primeras viviendas. la fortaleza de la política supera las expectativas y es poco común en la historia. se cree que liberará mejor la demanda de compras de viviendas mejoradas. y apoyar el crecimiento de las ventas.
guan rongxue, analista senior del linping residential big data research institute, dijo que el índice de pago inicial mínimo para préstamos para segundas viviendas se ha reducido del 25% al 15%, lo que significa que el índice de pago inicial para préstamos para segundas viviendas alcanzará un mínimo histórico. , y el umbral para la compra de viviendas para mejoras se reducirá significativamente. "esta declaración es sin duda un impulso para el mercado y está en línea con la demanda actual del mercado. no sólo ayudará a reducir la presión de la compra de viviendas y estimulará el consumo de viviendas; también es una parte importante de la política de estabilización económica del banco central, ayudando para reducir el riesgo de impagos crediticios y promover la estabilidad financiera”.
ante este beneficio práctico, algunos desarrolladores han tomado medidas. longfor dijo a china business news que la política inmobiliaria actual es favorable y que las oficinas de ventas de la compañía en muchos lugares han mostrado un aumento en popularidad. junto con el próximo día nacional, lanzarán descuentos por tiempo limitado y alta calidad a precio fijo. alojamiento y otros beneficios. también hay una fiesta de otoño en el jardín, un mercado nacional de mareas y otras actividades.
en general, las tasas de interés hipotecarias existentes se han reducido a alrededor de las tasas hipotecarias recientemente emitidas, y el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos para segundas viviendas se ha reducido al 15%. esta política no tiene precedentes y la industria cree que acelerará la caída. de los fundamentos de la industria inmobiliaria.
el instituto de investigación de índices de china afirmó que el banco central ha liberado muchos beneficios importantes, que tendrán un impacto positivo tanto en la macroeconomía como en el mercado inmobiliario. el rrr y los recortes de las tasas de interés impulsarán la economía al liberar liquidez de capital y reducir los costos de capital. reducir las tasas de interés hipotecarias existentes también estabilizará aún más las expectativas de los compradores de viviendas y restaurará el estado de ánimo de esperar y ver del mercado. reducir el índice de pago inicial mínimo para segundas viviendas también reducirá significativamente el umbral para que los residentes compren viviendas múltiples. se espera que estas medidas estabilicen los precios de la vivienda y aceleren la caída del mercado inmobiliario.
(este artículo proviene de china business news)
