das „geschenkpaket“ der zentralbank verleiht dem immobilienmarkt einen „ankurbel“ und entwickler bereiten sich auf die „goldenen neun“ und „silbernen zehn“ vor.
2024-09-24
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zeitgleich mit der „goldenen neun“ und „silbernen zehn“ auf dem immobilienmarkt erließ die zentralbank vor den feiertagen eine reihe umfangreicher neuer maßnahmen, um dem immobilienmarkt ein „stimulans“ zu verleihen.
am 24. september sagte pan gongsheng, gouverneur der volksbank von china, dass der zinssatz für bestehende hypothekendarlehen und die mindestanzahlungsquote für hypothekendarlehen gesenkt werden, um geschäftsbanken dazu zu bewegen, die zinssätze für bestehende hypothekendarlehen zu senken nahe an den zinssätzen für neue hypothekendarlehen. der durchschnittliche rückgang wird voraussichtlich etwa 0,5 prozentpunkte betragen. gleichzeitig wurde die mindestanzahlungsquote für zweitwohnungskredite auf nationaler ebene von 25 % auf 15 % gesenkt.
„die heutige immobilienmitteilung ist gut und die verkaufsbüros des unternehmens an vielen standorten erfreuen sich zunehmender beliebtheit“, sagte eine person eines privaten immobilienunternehmens.
die aktuellen marktbedingungen brauchen wirklich einen anstoß. cric sagte, dass der neue heimatmarkt im august weiterhin die talsohle durchschritten habe und das absolute transaktionsvolumen den zweitniedrigsten stand des jahres erreicht habe. nach eintritt in die traditionelle verkaufshochsaison ist der umfang der neubauimmobilientransaktionen immer noch schleppend und die verkaufsrate der projekte zum start schwankt immer noch auf niedrigem niveau.
nachdem die zentralbank heute eine schwerwiegende erklärung abgegeben hat, geht die branche davon aus, dass die neue politik nicht nur den druck beim hauskauf verringern, sondern auch dazu beitragen wird, den immobilienkonsum anzukurbeln. unabhängig davon, ob es sich um einen hauskauf oder den kauf eines neuen hauses handelt, kann dies zu finanziellen einbußen führen druck und kostensenkung; darüber hinaus hat die politik eine konsumanregende wirkung. die ausrichtung der risikoprävention kann die inlandsnachfrage durch eine verstärkte immobilienaktivität stabilisieren.
entwickler bereiten sich auf die „golden nine und silver ten“ vor
der „goldene september“ und der „silberne oktober“ sind die traditionellen hauptverkaufszeiten für den immobilienmarkt, aber der diesjährige markt muss angekurbelt werden.
laut überwachungsdaten des linping residential big data research institute wurden mit stand vom 22. september 2024 39.296 neue gewerbewohnungen in 15 schlüsselstädten verkauft, ein rückgang von 12,77 % gegenüber dem gleichen zeitraum des vormonats und ein rückgang von 25,86 % gegenüber dem vorjahreszeitraum gleichen zeitraum im letzten jahr.
betrachtet man die durchschnittlichen wöchentlichen transaktionen, zeigen die cric-daten, dass das wöchentliche transaktionsvolumen neuer häuser im september im vergleich zum wöchentlichen durchschnitt des jahres um 20 % zurückging. die verkaufsrate der eröffnungsprojekte schwankt ebenfalls auf einem niedrigen niveau von rund 30 %. die meisten der in peking, suzhou und hangzhou gestarteten projekte sind nur in vorstädten gesunken 9 % der einzelprojekte in peking sind ausverkauft, in suzhou nur 14 % und in hangzhou ebenfalls. die zahl fiel von ihren höchstständen auf 34 % zurück.
neue häuser sind schwer zu verkaufen, was es für bauträger immer schwieriger macht, ihren bestand zu verkaufen. laut cric-überwachungsdaten ist der umfang der abgeschlossenen inventur typischer immobilienunternehmen im ersten halbjahr 2024 weiter gewachsen. die 43 unternehmen, die inventardetails bekannt gegeben haben, hatten in der ersten hälfte dieses jahres eine inventur im wert von 1,6 billionen yuan abgeschlossen steigerung gegenüber dem vorjahr um 1,8 % der abgeschlossene bestand hat ein historisch hohes niveau erreicht.
„inventar ist der wichtigste liquide vermögenswert von immobilienunternehmen. wenn der markt sinkt, steht die liquidität des inventars in direktem zusammenhang mit dem überleben und der entwicklung des unternehmens. ein übermäßiger anteil an inventarvermögen führt nicht nur zur belegung von mitteln aufgrund von „horten“ und erhöhter liquiditätsdruck, aber auch wir sind auch einem wertminderungsdruck ausgesetzt, der ebenfalls eine große herausforderung für das unternehmen darstellt“, sagte crane.
um den projektumsatz zu steigern und den cashflow zurückzugewinnen, haben sich entwickler anlässlich der „goldenen neun“ und „silbernen zehn“ verschiedene strategien ausgedacht. einige haben den verkauf durch deutliche preissenkungen gefördert, andere haben durch die streichung von rabatten die aufmerksamkeit des marktes auf sich gezogen und die ankündigung von „preiserhöhungen“.
kürzlich hat die chengdu real estate company ein dokument herausgegeben, in dem es heißt, dass sie die stückpreise aller zum verkauf stehenden wohnprojekte um 2 % erhöhen würde.
eine davon ist chengdu jiahexing real estate development co., ltd. aus dem dokument geht hervor, dass das unternehmen beschlossen hat, faktoren wie die dynamik des immobilienmarktes in chengdu sowie die entwicklungs- und baukosten zu berücksichtigen. ab dem 1. oktober werden die tochtergesellschaften der gruppe „jiahe huafu ” und „jiahe binhu“ werden die stückpreise aller zum verkauf stehenden projekte wie „song“, „jinsha yipin“, „xinchen yipin“ und „jiahechen mansion“ werden um 2 % steigen.
eine weitere chengdu western jinsha ludao real estate development co., ltd. gab ebenfalls eine erklärung ab, in der es heißt, dass der vorstand des konzernunternehmens unter berücksichtigung der aktuellen immobilienmarktdynamik und der kostenfaktoren des unternehmens beschlossen hat, untersuchungen und entscheidungen zu allen unternehmensbereichen durchzuführen projekte zum verkauf ab 1. oktober 2024. der einheitspreis des hauses wurde um 2 % erhöht und das unterzeichnungsdatum beider dokumente ist der 20. september.
chengdu jiahexing real estate development co., ltd. ist eine verbundene marke von jinshaludao real estate development co., ltd. im westen von chengdu, laut der top30-landerwerbsskala der chengdu-immobilienunternehmen von januar bis juli des china index research institute , jiahexing und jinshaludao stehen auf der liste auf platz 20 bzw. 29, die kombinierte skala der beiden liegt mit 183.000 quadratmetern auf platz 12.
dieses lokale private immobilienunternehmen versucht, die preise zu erhöhen. was ist der grund dafür? mehrere lokale vermittler, die für den verkauf ihrer projekte verantwortlich sind, gaben an, dass die oben genannten unternehmensdokumente zwar mit „preiserhöhungen“ betitelt seien, sie jedoch tatsächlich frühere rabatte zurückzogen. „eine erhöhung um zwei punkte bedeutet eigentlich, dass der vorherige rabatt wieder zurückgenommen wird. der preisunterschied ist nicht groß. wir können auch möglichkeiten finden, interne vorzugspreise zu erhalten.“
ein anderer lokaler immobilienexperte sagte, dass die förderung von „preiserhöhungen“ eine fallweise marketingmethode sei, mit ausnahme von projekten mit relativ guter verkehrsgeschwindigkeit. projekte in durchschnittlichen lagen im umland werden immer noch preisreduziert.
in peking, einer erstklassigen stadt, hat der „preiskampf“ auf dem neubauwohnungsmarkt nicht aufgehört. kürzlich haben mehrere projekte in peking preissenkungen gemeldet, darunter nicht nur projekte, die gerade benötigt werden, sondern auch high-end-verbesserungsprojekte, die für mehr als 10 millionen verkauft werden.
marktinformationen zeigen, dass silicon valley one, ein immobilienprojekt an der north fifth ring road, kürzlich eine reihe von häusern zu sonderpreisen auf den markt gebracht hat. der durchschnittliche preis für vorzugswohnungen liegt bei nur 36.000 yuan/quadratmeter der auf seiner plattform angegebene preis beträgt 47.000 yuan/quadratmeter. „der erste kontingent an sonderpreiszimmern ist ausverkauft, aber die lage der etagen ist durchschnittlich. der zweite kontingent wird derzeit beantragt und die detaillierten preise müssen in ein paar tagen veröffentlicht werden“, sagte der agent.
ein weiteres high-end-verbesserungsprojekt, junlizhu, befindet sich im bezirk fengtai. der durchschnittliche externe preis der plattform übersteigt 100.000 yuan und es wurden kürzlich auch stillschweigend sonderpreiszimmer eingeführt. „der durchschnittliche eröffnungspreis dieses projekts lag letztes jahr bei etwa 100.000 yuan. jetzt kann der durchschnittspreis einiger niedriggeschoss-sonderpreiszimmer mehr als 70.000 yuan erreichen. der entwickler möchte das geld im september zurückbekommen, daher beträgt der rabatt.“ es ist jedoch nicht gestattet, es nach außen zu veröffentlichen und muss vor ort sein, um das wohnungsangebot und den preis zu besprechen.
die mildeste kreditbeschränkungspolitik der geschichte erscheint
preissenkungen bei immobilien „kommen und gehen“ und zeigen, dass der markt für neubauimmobilien noch kräftig angekurbelt werden muss.
am 24. september startete die zentralbank ein politisches „geschenkpaket“, um die marktbedingungen mit zwei wichtigen maßnahmen zu stützen. die erste besteht darin, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken und die geschäftsbanken dazu zu bewegen, die bestehenden hypothekenzinsen in die nähe der neuen hypothekenzinsen zu senken. der durchschnittliche rückgang wird voraussichtlich etwa 0,5 prozentpunkte betragen.
der aktuelle hypothekenzins hängt von den immobilienhaltungskosten der hauskäufer ab und kann sich direkt auf die konsumstruktur der privaten haushalte auswirken. zuvor kam es in unserem land zu zwei senkungen der bestehenden hypothekenzinsen, zuletzt im jahr 2023. damals kam es zu vorzeitigen rückzahlungen und kreditersatzmaßnahmen im wohnimmobiliensektor vermögenswerte und verbindlichkeiten ordnungsgemäß anpassen und optimieren und immobilienkredite standardisieren. „marktordnung“.
der im juli dieses jahres von der people's bank of china veröffentlichte „china regional financial operation report (2024)“ wies darauf hin, dass seit der umsetzung der richtlinie im jahr 2023 die zinssätze für bestehende hypothekendarlehen im wert von mehr als 23 billionen yuan gesenkt wurden , mit einem durchschnittlichen rückgang von 0,73 prozentpunkten, wodurch die zinsaufwendungen der kreditnehmer um etwa 1.700 milliarden yuan pro jahr gesenkt werden, was eine wichtige rolle bei der reduzierung vorzeitiger kreditrückzahlungen und der stimulierung des konsumwachstums gespielt hat.
welche auswirkungen wird es auf den markt haben, wenn die bestehenden hypothekarzinsen erneut gesunken sind? „die senkung des bestehenden hypothekenzinssatzes und die verringerung der differenz zum darlehenszinssatz können den druck der bewohner, den kredit im voraus zurückzuzahlen, bis zu einem gewissen grad verringern, die psychologische kluft der bewohner verringern und bis zu einem gewissen grad auch eine konsumübertragung bewirken.“ und die eingesparten kosten für anderen verbrauch zu nutzen, ist insgesamt ein großer nutzen“, sagte yihan think tank.
es ist zu beachten, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen von der unabhängigen entscheidungsfindung der geschäftsbanken abhängt. die endgültige senkung der bestehenden hypothekenzinsen der einwohner hängt von der tatsächlichen situation ab. „schließlich widerspricht die senkung der bestehenden hypothekenzinsen oberflächlich betrachtet den interessen der banken, und die zentralbank hat auch beschlossen, die mindestreserveanforderungen zu senken, um diese auswirkungen zu verringern.“
direkter mit dem markt verbunden ist die politik, die anzahlungsquote für zweitwohnungen zu senken. die zentralbank sagte, sie werde die mindestanzahlungsquote für zweitwohnungsdarlehen landesweit von 25 % auf 15 % senken und die mindestanzahlungsquote für erst- und zweitwohnungsdarlehen vereinheitlichen.
dongguan securities gab an, dass die mindestanzahlung für zweitwohnungen deutlich auf das gleiche niveau wie für erstwohnungen gesenkt wurde. die stärke der politik übertrifft die erwartungen und ist in der geschichte selten das umsatzwachstum unterstützen.
guan rongxue, leitender analyst beim linping residential big data research institute, sagte, dass die mindestanzahlungsquote für zweitwohnungskredite von 25 % auf 15 % gesenkt wurde, was bedeutet, dass die anzahlungsquote für zweitwohnungskredite einen historischen tiefstand erreichen wird , und die schwelle für den erwerb von sanierungsobjekten wird deutlich gesenkt. „diese aussage ist zweifellos ein impulsgeber für den markt und steht im einklang mit der aktuellen marktnachfrage. sie wird nicht nur dazu beitragen, den druck beim hauskauf zu verringern und den immobilienkonsum anzukurbeln; sie ist auch ein wichtiger teil der wirtschaftlichen stabilisierungspolitik der zentralbank und trägt dazu bei.“ um das risiko von kreditausfällen zu reduzieren und die finanzstabilität zu fördern.“
angesichts dieses praktischen nutzens haben einige entwickler maßnahmen ergriffen. longfor sagte gegenüber china business news, dass die aktuelle immobilienpolitik günstig sei und die verkaufsbüros des unternehmens an vielen standorten zunehmend beliebter seien. im zusammenhang mit dem bevorstehenden nationalfeiertag würden sie zeitlich begrenzte preisnachlässe und hochwertige festpreise einführen wohnraum und andere vorteile es gibt auch eine herbstgartenparty, einen nationalen gezeitenmarkt und andere aktivitäten.
insgesamt wurden die bestehenden hypothekenzinsen auf etwa die neu ausgegebenen hypothekenzinsen gesenkt und die mindestanzahlungsquote für zweitwohnungskredite wurde auf 15 % gesenkt. die politik ist beispiellos und die branche geht davon aus, dass sie die bodenbildung beschleunigen wird der grundlagen der immobilienbranche.
das china index research institute gab an, dass die zentralbank viele wichtige vorteile freigegeben hat, die sich sowohl auf die makroökonomie als auch auf den immobilienmarkt positiv auswirken werden. die rrr und zinssenkungen werden die wirtschaft ankurbeln, indem sie kapitalliquidität freisetzen und die kapitalkosten senken. durch die senkung der bestehenden hypothekenzinsen werden die erwartungen der hauskäufer weiter stabilisiert und die abwartende stimmung am markt wiederhergestellt. durch die senkung der mindestanzahlungsquote für zweitwohnungen wird auch die schwelle für den kauf einer wohnung deutlich gesenkt um die immobilienpreise zu stabilisieren und die bodenbildung am immobilienmarkt zu beschleunigen.
(dieser artikel stammt von china business news)
