o "pacote de presentes" do banco central injeta um "impulso" no mercado imobiliário e os incorporadores se preparam para os "nove de ouro e dez de prata"
2024-09-24
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coincidindo com o período "nove de ouro e dez de prata" no mercado imobiliário, o banco central emitiu uma série de novas políticas pesadas antes do feriado para injetar um "estimulante" no mercado imobiliário.
em 24 de setembro, pan gongsheng, governador do banco popular da china, disse que a taxa de juros dos empréstimos hipotecários existentes e o índice mínimo de entrada para empréstimos hipotecários serão reduzidos para orientar os bancos comerciais a reduzir as taxas de juros dos empréstimos hipotecários existentes para próximo das taxas de juro dos novos empréstimos hipotecários. a descida média deverá rondar os 0,5 pontos percentuais. ao mesmo tempo, o rácio mínimo de entrada para empréstimos para segunda habitação a nível nacional foi reduzido de 25% para 15%.
“o lançamento imobiliário de hoje é bom e os escritórios de vendas da empresa em muitos locais tiveram um aumento na popularidade, disse uma pessoa de uma empresa imobiliária privada.”
as atuais condições de mercado precisam realmente de um impulso. a cric disse que o novo mercado interno continuou a atingir o seu nível mais baixo em agosto, com o volume absoluto de transacções a atingir o segundo nível mais baixo do ano. depois de entrar na tradicional temporada de pico de vendas, a escala de transações de novas casas ainda é lenta e a taxa de vendas de aberturas de projetos ainda flutua em um nível baixo.
depois de o banco central ter feito uma declaração pesada hoje, a indústria acredita que a nova política não só reduzirá a pressão de compra de casa, mas também ajudará a estimular o consumo de habitação. quer se trate de uma compra de casa ou de uma nova casa, pode reduzir financeiramente. pressão e redução de custos; além disso, a política tem o efeito de estimular o consumo. a orientação para a prevenção de riscos pode estabilizar a procura interna através do aumento da actividade imobiliária.
desenvolvedores se preparam para o “golden nine e silver ten”
o “setembro dourado e o outubro prateado” são os tradicionais períodos de pico de vendas do mercado imobiliário, mas o mercado deste ano precisa de ser impulsionado.
de acordo com dados de monitoramento do linping residential big data research institute, em 22 de setembro de 2024, 39.296 novas unidades habitacionais comerciais foram vendidas em 15 cidades principais, uma redução de 12,77% em relação ao mesmo período do mês passado e uma redução de 25,86% em relação ao mesmo período do mês passado. mesmo período do ano passado.
olhando para a média de transações semanais, os dados do cric mostram que o volume semanal de transações de novas casas em setembro caiu 20% em comparação com a média semanal do ano. a taxa de venda através de projetos de abertura também flutua em um nível baixo de cerca de 30%. a maioria dos projetos lançados em pequim, suzhou e hangzhou estão localizados nos subúrbios. a taxa geral de venda através de abertura caiu significativamente. 9% dos projetos individuais em pequim foram esgotados, suzhou apenas 14% e hangzhou também caiu de seu máximo para 34%.
é difícil vender casas novas, tornando cada vez mais difícil para os incorporadores venderem seu estoque. de acordo com os dados de monitoramento do cric, a escala de estoques concluídos de empresas imobiliárias típicas continuou a crescer no primeiro semestre de 2024. as 43 empresas que anunciaram detalhes de estoque completaram estoques de 1,6 trilhão de yuans no primeiro semestre deste ano, um aumento anual de 1,8%. o inventário concluído a escala atingiu um nível historicamente elevado.
“o estoque é o principal ativo líquido das imobiliárias. quando o mercado cai, a liquidez do estoque está diretamente relacionada à sobrevivência e ao desenvolvimento da empresa. 'acumulação' e aumento da pressão de liquidez, mas também estamos enfrentando pressão de imparidade, o que também é um grande desafio para a empresa”, disse crane.
a fim de aumentar as vendas dos projetos e promover o retorno do fluxo de caixa, os desenvolvedores criaram diversas estratégias por ocasião dos "golden nine e silver ten". alguns promoveram as vendas por meio de reduções significativas de preços, enquanto outros atraíram a atenção do mercado retirando descontos. e anunciando "aumentos de preços".
recentemente, a chengdu real estate company emitiu um documento afirmando que aumentaria em 2% os preços unitários de todos os projetos residenciais à venda.
um deles é chengdu jiahexing real estate development co., ltd. o documento mostra que a empresa decidiu levar em consideração fatores como a dinâmica do mercado imobiliário de chengdu e os custos de desenvolvimento e construção. a partir de 1º de outubro, as subsidiárias do grupo “jiahe huafu. ” e “jiahe binhu” irão os preços unitários de todos os projetos à venda, como "song", "jinsha yipin", "xinchen yipin" e "jiahechen mansion" aumentarão 2%.
outra chengdu western jinsha ludao real estate development co., ltd. também emitiu um comunicado afirmando que, levando em consideração a atual dinâmica do mercado imobiliário e os fatores de custo da empresa, o conselho de administração da empresa do grupo decidiu realizar pesquisas e decisões sobre todos os negócios da empresa projetos à venda a partir de 1º de outubro de 2024. o preço unitário da casa foi aumentado em 2%, e a data de assinatura de ambos os documentos é 20 de setembro.
é uma marca associada da jinshaludao real estate development co., ltd. no oeste de chengdu, de acordo com a escala de aquisição de terrenos top30 de empresas imobiliárias de chengdu de janeiro a julho pelo china index research institute. , jiahexing e jinshaludao estão respectivamente em 20º e 29º lugar, a escala combinada dos dois ocupa o 12º lugar com 183.000 metros quadrados.
esta empresa imobiliária privada local está tentando aumentar os preços. qual é a razão por trás disso? vários intermediários locais responsáveis pelas vendas dos seus projectos afirmaram que embora os documentos da empresa acima mencionados fossem intitulados “aumentos de preços”, na verdade estavam a retirar os descontos anteriores. "um aumento de dois pontos significa, na verdade, recuperar o desconto anterior. a diferença de preço não é grande. também podemos encontrar maneiras de obter preços preferenciais internos."
outro corretor de imóveis local disse que o mercado imobiliário geral de chengdu é relativamente estável. a promoção de "aumentos de preços" é um método de marketing caso a caso. a maioria dos projetos ainda está aumentando seus esforços de promoção. projetos em localidades médias nas áreas vizinhas ainda estão reduzindo os preços de venda.
em pequim, uma cidade de primeira linha, a “guerra de preços” no novo mercado imobiliário não parou. recentemente, vários projectos em pequim relataram reduções de preços, incluindo não só projectos que são apenas necessários, mas também projectos de melhoria de gama alta que são vendidos por mais de 10 milhões de euros.
informações de mercado mostram que silicon valley one, um empreendimento imobiliário localizado no north fifth ring road, lançou recentemente um lote de casas com preços especiais. o preço médio da habitação preferencial é tão baixo quanto 36.000 yuans/metro quadrado, enquanto a média. o preço divulgado em sua plataforma é de 47.000 yuans/metro quadrado. “o primeiro lote de quartos com preços especiais está esgotado, mas a localização do andar é mediana. o segundo lote está sendo solicitado e os preços detalhados deverão ser divulgados em alguns dias”, disse o agente.
outro projeto de melhoria de alta qualidade, junlizhu, está localizado no distrito de fengtai. o preço externo médio da plataforma excede 100.000 yuans e também lançou recentemente quartos com preços especiais. “o preço médio de abertura deste projeto no ano passado foi de cerca de 100.000 yuans. agora, o preço médio de alguns quartos com preços especiais de piso baixo pode chegar a mais de 70.000 yuans. forte, porém, não pode ser divulgado para o mundo exterior e tem que ir ao local para discutir a oferta e o preço da habitação”, disse o agente.
a política de restrição de empréstimos mais branda da história aparece
as reduções nos preços do imobiliário “vão e vêm”, mostrando que o novo mercado interno ainda precisa de ser vigorosamente impulsionado.
em 24 de setembro, o banco central lançou um “pacote de presentes” de política para apoiar as condições de mercado com duas políticas principais. a primeira é reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes e orientar os bancos comerciais a reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes para perto das novas taxas de juro hipotecárias. a redução média deverá ser de cerca de 0,5 pontos percentuais.
a taxa de juros hipotecária existente está relacionada ao custo de propriedade dos compradores de casas e pode afetar diretamente a estrutura de consumo das famílias. antes disso, o nosso país sofreu duas reduções nas taxas de juro hipotecárias existentes. a mais recente ocorreu em 2023. nessa altura, o reembolso antecipado e a substituição de empréstimos ocorreram no sector residencial. ajustar e otimizar ativos e passivos de forma ordenada e uniformizar o crédito à habitação." ordem de mercado”.
o "relatório de operações financeiras regionais da china (2024)", divulgado pelo banco popular da china em julho deste ano, apontou que desde a implementação da política em 2023, as taxas de juros de mais de 23 trilhões de yuans de empréstimos hipotecários existentes foram reduzidas , com uma diminuição média de 0,73 pontos percentuais, reduzindo as despesas com juros dos mutuários em aproximadamente 1.700 mil milhões de yuans por ano, desempenhando um papel significativo na redução do reembolso antecipado de empréstimos e no estímulo ao crescimento do consumo.
agora que as taxas de juros hipotecárias existentes caíram novamente, que impacto isso terá no mercado? “reduzir a taxa de juros hipotecária existente e diminuir a diferença com a taxa de juros do empréstimo pode aliviar a pressão dos residentes para reembolsar antecipadamente o empréstimo até certo ponto, reduzir a lacuna psicológica dos residentes e também realizar a transferência de consumo até certo ponto, e usar os custos economizados para outros consumos, é um grande benefício geral", disse yihan think tank.
é importante notar que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes depende da tomada de decisão independente dos bancos comerciais. a redução final das taxas de juro hipotecárias existentes dos residentes depende da situação real. "afinal, a redução das taxas de juro hipotecárias existentes é, à primeira vista, contrária aos interesses dos bancos, e o banco central também tomou a decisão de reduzir as reservas obrigatórias para reduzir este impacto", afirmou a agência acima mencionada.
mais directamente relacionada com o mercado está a política de redução do rácio de entrada para segundas habitações. o banco central disse que reduziria o índice mínimo de entrada para empréstimos à segunda habitação em todo o país de 25% para 15% e unificaria o índice mínimo de entrada para empréstimos à primeira e segunda habitação.
a dongguan securities afirmou que o pagamento inicial mínimo para segundas residências foi reduzido significativamente, para o mesmo nível da primeira residência. a força da política excede as expectativas e é rara na história. acredita-se que irá liberar melhor a demanda por melhores compras de casas. e apoiar o crescimento das vendas.
guan rongxue, analista sênior do linping residential big data research institute, disse que o índice mínimo de entrada para empréstimos para segunda habitação foi reduzido de 25% para 15%, o que significa que o índice de pagamento inicial para empréstimos para segunda habitação atingirá um mínimo histórico , e o limite para compras de casas melhoradas será significativamente reduzido. "esta declaração é sem dúvida um impulsionador do mercado e está em linha com a actual procura do mercado. não só ajudará a reduzir a pressão de compra de casa e a estimular o consumo de habitação; é também uma parte importante da política de estabilização económica do banco central, ajudando para reduzir o risco de incumprimento de crédito e promover a estabilidade financeira”.
diante desse benefício prático, alguns desenvolvedores tomaram medidas. longfor disse ao china business news que a política imobiliária de hoje é favorável e que os escritórios de vendas da empresa em muitos locais mostraram um aumento na popularidade. em conjunto com o próximo dia nacional, eles lançarão descontos por tempo limitado e preços fixos de alta qualidade. habitação e outros benefícios há também festas no jardim de outono no local, mercado nacional de marés e outras atividades.
no geral, as taxas de juro hipotecárias existentes foram reduzidas para níveis próximos das taxas hipotecárias recentemente emitidas, e o rácio mínimo de pagamento inicial para empréstimos de segunda habitação foi reduzido para 15%. dos fundamentos do setor imobiliário.
o china index research institute afirmou que o banco central liberou muitos benefícios importantes, que terão um impacto positivo tanto na macroeconomia como no mercado imobiliário. os cortes no rrr e nas taxas de juro irão impulsionar a economia, libertando liquidez de capital e reduzindo os custos de capital. a redução das taxas de juros hipotecárias existentes também estabilizará ainda mais as expectativas dos compradores de casas e restaurará o clima de espera para ver do mercado. a redução da taxa mínima de entrada para segundas residências também reduzirá significativamente o limite para os residentes comprarem casas; espera-se que as medidas estabilizem os preços da habitação e acelerem a descida do mercado imobiliário.
(este artigo vem do china business news)
