중앙은행 '선물패키지'가 부동산 시장에 '부양' 주입, 개발자들은 '골든나인·실버텐' 준비
2024-09-24
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부동산 시장의 '황금 9·10' 시대에 맞춰 중앙은행은 연휴를 앞두고 부동산 시장에 '부양제'를 주입하기 위해 일련의 대대적인 새 정책을 내놨다.
9월 24일, 판공성(pan gongsheng) 중국인민은행 총재는 기존 주택담보대출 금리와 최저 계약금 비율을 인하해 상업은행이 기존 주택담보대출 금리를 낮추도록 유도할 것이라고 밝혔다. 신규 주택담보대출 금리는 평균 0.5%포인트 내외로 낮아질 것으로 예상된다. 동시에, 국가 차원의 2주택 대출에 대한 최소 계약금 비율은 25%에서 15%로 낮아졌습니다.
한 민간 부동산 회사 관계자는 "오늘 부동산 매물이 잘 나와 여러 곳의 회사 영업소가 인기를 끌고 있다"고 말했다.
현재 시장 상황에는 정말로 활력이 필요합니다. cric은 신규 주택 시장이 8월에도 계속 바닥을 쳤으며 절대 거래량이 올해 두 번째로 낮은 수준에 도달했다고 밝혔습니다. 전통적인 매매 성수기에 진입한 후에도 신규 주택 거래 규모는 여전히 부진하고, 프로젝트 개설 매매율도 여전히 낮은 수준에서 등락하고 있습니다.
오늘 중앙은행이 강한 성명을 발표한 이후, 업계에서는 새 정책이 주택 구입에 대한 부담을 줄일 뿐만 아니라 주택 구입이든 신규 주택 구입이든 재정을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 믿고 있습니다. 또한, 정책은 소비를 촉진하는 효과가 있으며, 위험 예방 방향은 부동산 활동 증가를 통해 내수를 안정시킬 수 있습니다.
개발자들은 '골든나인과 실버텐'을 준비한다
'황금의 9월과 은의 10월'은 전통적으로 부동산 시장의 매매 성수기이지만 올해는 시장 활성화가 필요하다.
린핑 주택빅데이터연구소의 모니터링 데이터에 따르면 2024년 9월 22일 현재 15개 주요 도시에서 신규 상업용 주택 39,296채가 판매되었는데, 이는 지난달 같은 기간보다 12.77%, 전월 대비 25.86% 감소한 수치입니다. 작년 같은 기간.
cric 자료에 따르면 주간 평균 거래량을 보면 9월 신규 주택의 주간 거래량이 올해 주간 평균에 비해 20% 감소한 것으로 나타났다. 개통 프로젝트의 판매율도 30% 내외의 낮은 수준에서 변동하고 있습니다. 베이징, 쑤저우, 항저우에서 시작된 프로젝트의 대부분은 개통 시 전체 판매율이 크게 떨어졌습니다. 베이징의 단일 프로젝트 중 9%가 매진됐고, 쑤저우는 14%에 불과했고, 항저우도 최고치에서 34%로 떨어졌다.
새 주택은 판매하기 어렵기 때문에 개발자가 재고를 판매하는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다. cric 모니터링 자료에 따르면 2024년 상반기에도 일반 부동산 기업의 재고 완료 규모는 계속해서 증가세를 이어갔다. 재고내역을 공시한 43개 기업은 올해 상반기 기준으로 1조 6000억 위안의 재고를 완료했다. 전년 동기 대비 1.8% 증가, 완성된 재고 규모는 역사적으로 높은 수준에 도달했습니다.
"재고는 부동산 회사의 주요 유동자산입니다. 시장이 하락할 때 재고의 유동성은 회사의 생존과 발전과 직결됩니다. 재고 자산의 과도한 비율은 자금 점유를 유발할 뿐만 아니라 '사재기'와 유동성 압박 증가뿐 아니라 손상 압박도 받고 있는데 이는 회사에도 큰 과제입니다.”라고 crane은 말했습니다.
개발사는 프로젝트 매출 증대와 현금흐름 촉진을 위해 '골든나인·실버텐'을 계기로 다양한 전략을 내놨고, 일부는 대폭적인 가격 인하를 통해 판매를 촉진하는가 하면, 일부는 할인을 철회해 시장의 주목을 끌기도 했다. 그리고 "가격 인상"을 발표했습니다.
최근 chengdu real estate company는 판매 중인 모든 주택 프로젝트의 단가를 2% 인상할 것이라는 내용의 문서를 발행했습니다.
그 중 하나가 chengdu jiahexing real estate development co., ltd.입니다. 문서에 따르면 회사는 청두의 부동산 시장 역학, 개발 및 건설 비용 등의 요소를 고려하기로 결정했으며 10월 1일부터 그룹의 자회사인 "jiahe huafu"를 설립했습니다. ', '가허 빈호'는 '송', '진샤이핀', '신첸이핀', '가허진 맨션' 등 모든 판매 프로젝트의 단가를 2% 인상한다.
또 다른 chengdu western jinsha ludao real estate development co., ltd.는 현재 부동산 시장 역학과 회사 비용 요소를 고려하여 그룹 회사 이사회가 회사의 모든 사항에 대해 조사 및 결정을 수행하기로 결정했다는 성명을 발표했습니다. 2024년 10월 1일부터 판매되는 프로젝트. 주택 단가가 2% 인상되었으며 두 문서의 서명일은 9월 20일입니다.
chengdu jiahexing real estate development co., ltd.는 중국 지수 연구소의 1월부터 7월까지 청두 부동산 회사의 top30 토지 취득 규모에 따르면 청두 서부에 있는 jinshaludao real estate development co., ltd.의 제휴 브랜드입니다. , jiahexing과 jinshaludao가 각각 20위와 29위에 올랐으며, 두 곳의 합산 규모는 183,000㎡로 12위를 기록했습니다.
지역 민간 부동산 회사가 가격을 올리려고 하는 이유는 무엇일까? 프로젝트 판매를 담당하는 여러 현지 중개인은 위에서 언급한 회사 문서의 제목이 "가격 인상"이지만 실제로는 이전 할인을 철회하고 있다고 말했습니다. "2포인트 인상은 사실상 이전 할인을 되돌리는 것입니다. 가격 차이는 크지 않습니다. 내부 우대 가격을 얻을 수 있는 방법도 찾을 수 있습니다."
또 다른 지역 부동산 관계자는 청두 부동산 시장 전체가 상대적으로 안정적이라고 말했다. "가격 인상" 추진은 사례별 마케팅 방법이다. 상대적으로 교통 속도가 좋은 프로젝트를 제외하면 대부분의 프로젝트는 여전히 홍보 노력을 늘리고 있다. 주변 지역의 평균 위치에 있는 프로젝트는 여전히 가격을 낮추고 있습니다.
1선 도시 베이징에서는 신규 주택 시장의 '가격 전쟁'이 멈추지 않았다. 최근 베이징의 여러 프로젝트에서는 꼭 필요한 프로젝트뿐만 아니라 1,000만 개가 넘는 가격에 판매되는 고급 개선 프로젝트를 포함하여 가격 인하를 보고했습니다.
시장 정보에 따르면 north fifth ring road에 위치한 부동산 개발업체인 silicon valley one은 최근 특별 가격 주택을 출시했으며 평균 우대 주택 가격은 36,000위안/제곱미터에 불과합니다. 플랫폼에 공개된 가격은 47,000위안/제곱미터입니다. 에이전트는 "1차 특가 객실은 매진됐으나 층수는 보통 수준이다. 2차 특가 신청을 진행 중이며 자세한 가격은 며칠 내로 공개해야 할 것"이라고 말했다.
또 다른 고급 개선 프로젝트인 junlizhu는 fengtai district에 위치하고 있으며 플랫폼의 평균 외부 가격은 100,000위안을 초과하며 최근에는 조용히 특별 가격 객실도 출시했습니다. "작년 이 프로젝트의 평균 개시 가격은 약 100,000위안이었습니다. 현재 일부 저층 특별 가격 객실의 평균 가격은 70,000위안 이상에 도달할 수 있습니다. 개발자는 9월에 돈을 돌려받기를 원하므로 할인은 다음과 같습니다. 그러나 외부에 공개하는 것은 허용되지 않으며 현장에 가서 주택 공급과 가격을 논의해야 한다”고 말했다.
역대 가장 관대한 대출 제한 정책 등장
부동산 가격 인하가 '왔다 갔다'하는 것은 신규 주택 시장이 여전히 적극적으로 활성화되어야 함을 보여줍니다.
9월 24일 중앙은행은 두 가지 주요 정책으로 시장 상황을 지원하기 위한 '선물 패키지' 정책을 시작했습니다. 첫 번째는 기존 모기지 금리를 낮추고 상업은행이 기존 모기지 금리를 새로운 모기지 금리에 가깝게 낮추도록 유도하는 것입니다. 평균 감소폭은 약 0.5%포인트가 될 것으로 예상됩니다.
기존 모기지 금리는 주택 구매자의 부동산 보유 비용과 관련이 있으며 가계 소비 구조에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 앞서 우리나라는 기존 모기지 금리를 두 차례 인하한 적이 있다. 가장 최근은 2023년이었다. 당시 주택 부문에서는 '대출자와 대출자 모두를 선도하는' 정책에 초점을 맞췄다. 자산과 부채를 질서있게 조정 및 최적화하고 주택 신용을 표준화합니다. "시장 질서".
중국인민은행이 올해 7월 발표한 '중국 지역 금융운영보고서(2024)'에서는 2023년 정책 시행 이후 기존 주택담보대출 이자율이 23조위안 이상 인하됐다고 지적했다. 평균 0.73%포인트 감소해 대출자의 이자 비용을 연간 약 1,700억 위안 절감해 조기 대출 상환을 줄이고 소비 성장을 촉진하는 데 중요한 역할을 했습니다.
이제 기존 모기지 금리가 다시 하락했는데, 이것이 시장에 어떤 영향을 미칠까요? “기존 주택담보대출 금리를 인하하고 대출 금리와의 격차를 좁히면 주민들이 대출금을 미리 상환해야 하는 부담을 어느 정도 완화할 수 있고, 주민들의 심리적 격차도 줄어들며, 소비이전도 어느 정도 실현될 수 있다. 절약된 비용을 다른 소비에 사용하면 전체적으로 큰 이익이 됩니다.”라고 이한씽크탱크는 말했습니다.
기존 모기지 금리 인하 여부는 시중은행의 독자적인 의사결정에 달려 있다는 점은 주목할 만하다. "결국 기존 모기지 금리를 낮추는 것은 표면적으로 은행의 이익에 어긋나며, 중앙은행도 이러한 영향을 줄이기 위해 지급준비율을 낮추기로 결정했습니다."
시장과 더 직접적으로 관련된 정책은 세컨드하우스에 대한 계약금 비율을 낮추는 정책이다. 중앙은행은 전국 2차 주택대출에 대한 최저 계약금 비율을 25%에서 15%로 낮추고 1차와 2차 주택대출에 대한 최저 계약금 비율을 통일하겠다고 밝혔다.
동관증권은 두 번째 주택에 대한 최소 계약금이 첫 번째 주택과 같은 수준으로 대폭 인하됐다고 밝혔습니다. 정책 강도는 기대치를 뛰어 넘으며 주택 구매 개선에 대한 수요를 더 잘 풀어줄 것으로 믿어집니다. 매출 성장을 지원합니다.
linping residential big data research institute의 수석 분석가 guan rongxue는 두 번째 주택 대출에 대한 최소 계약금 비율이 25%에서 15%로 낮아졌으며 이는 두 번째 주택 대출에 대한 계약금 비율이 역사적 최저 수준에 도달한다는 것을 의미한다고 말했습니다. , 개선 주택 구입 기준도 대폭 낮아질 것입니다. "이 성명은 의심할 여지 없이 시장에 활력을 불어넣고 현재 시장 수요와 일치합니다. 이는 주택 구매 압력을 줄이고 주택 소비를 자극하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 중앙은행의 경제 안정화 정책의 중요한 부분이기도 합니다. 신용불이행 위험을 줄이고 금융안정을 도모하기 위함입니다.”
이러한 실질적인 이점에 직면하여 일부 개발자는 조치를 취했습니다. longfor는 china business news와의 인터뷰에서 현재의 부동산 정책이 호의적이며 여러 지역에 있는 회사 영업 사무소의 인기가 높아지고 있으며 다가오는 국경절에 맞춰 기간 한정 할인, 고품질 고정 가격을 출시할 예정이라고 말했습니다. 숙박 및 기타 혜택도 현장에서 즐길 수 있습니다. 가을 가든 파티, 전국 조수 시장 및 기타 활동도 있습니다.
전체적으로 기존 주택담보대출 금리를 새로 발행된 주택담보대출 금리 수준으로 인하했고, 2주택자금 최저 계약금 비율도 15%로 인하했다. 부동산 산업의 기본을 다룹니다.
중국 지수 연구소는 중앙은행이 거시경제와 부동산 시장 모두에 긍정적인 영향을 미칠 많은 주요 혜택을 발표했다고 밝혔습니다. 기존 모기지 이자율을 낮추면 주택 구매자의 기대가 더욱 안정되고 시장의 관망 분위기가 회복될 것입니다. 두 번째 주택에 대한 최소 계약금 비율을 낮추면 주민들이 주택을 구입할 수 있는 기준도 크게 낮아질 것입니다. 이번 조치로 인해 주택가격이 안정되고 부동산 시장의 바닥 붕괴가 가속화될 것으로 예상된다.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
