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徹底したインタビューのマインドマップ

導入

frbの利下げは中国の不動産市場にどのような影響を与えるでしょうか?私たちは松山市の専門家を招待し、米国の利下げ後に外国資本が中国に流入するかどうかについて議論し、その後の中国の金融政策の余地と選択肢を分析してもらいました。そして不動産の現在の中核的な核心に焦点を当てます、中国の不動産市場に対する連邦準備制度の利下げの包括的な影響を解釈します。

q&a記録

・海外資本の流れは各国の金利だけでなく、各国のファンダメンタルズにも影響を受ける。

ホスト所有人々：

米連邦準備制度理事会（frb）の利下げ後、多くの投資家は外資が中国に流入し始めると考えており、外資が狙うターゲットは中国の不動産になる可能性が高い。この見方についてどう思いますか? frbの利下げは間違いなく中国の中核資産への海外投資につながりますか?

図表：海外資本の流れに影響を与える要因 - frbの利下げと中米経済のファンダメンタルズ

データソース: 風、松山市

図表：アジア太平洋（中国を除く）と中国への米国直接投資額の推移（コスト考慮）

データソース: 風、松山市

②丨国内金融政策はフォローアップするか：第4四半期の緩和に期待

- 中国の金融政策は独立性を維持しているが、第 4 四半期には緩和される可能性が高い

ホスト所有人々：

多くの投資家はfrbの利下げで中国に利下げ余地が広がると信じているが、金曜にはlpr金利もomo金利も低下しなかった。中国は今後どのような金融政策を採用すると思いますか？中国はfrbの利下げをさらにフォローするのでしょうか？

図：中国の金融政策サイクルの違い（黄色の範囲）

データソース: 風、松山市

図表：人民元為替レートの推移と利下げ決定

データソース: 風、松山市

3丨第4四半期に利下げを決定した根本的な理由：経済の固有の需要

実際、当社が第 4 四半期に国内金利が引き下げられると判断する理由は、主に現在の中国経済を刺激するためにさらなる金利引き下げが必要だからです。9月に直接的な調整がなかったのは、7月の利下げの効果がまだ残っているためか、あるいは銀行の純金利マージンが弱いためかもしれない。、利下げを抑制する。

国家統計局が9月に発表した8月の年齢階級別失業率データによると、学生を除く16～24歳の労働力人口の失業率は8月に1.7ポイント上昇し18.8％となった。若者と中年の失業率指標が2023年に更新されて以来、この指標は新たな最高値に達しました。。かつて、中国の利下げ決定は若者の失業に大きく影響された。 lprがさらに引き下げられるのは必ずしも10月か11月になるとは限りません。、rrrの引き下げも期待できます。

グラフ: 若者の失業率と利下げの決定

データソース: 風、松山市

4丨広域金利引き下げのフォローアップ：既存住宅ローン金利調整の必要性

実際、lpr引き下げに加えて、投資家は既存の住宅ローン金利が今後も低下し続けるかどうかについても非常に懸念している。

今週の議論は、居住者と銀行にとっての既存の住宅ローン金利の直接的な重要性に焦点を当てます。住民にとってはお金が節約され、銀行にとっては早期返済が容易になります。。

まず、既存の住宅ローン金利は住民の節約に役立ちます。これは、ポリシーの最も単純な開始点でもあります。私たちは見つけることができます、2018年から2022年にかけて、個人住宅ローン金利はローン基準金利（2019年以降はlpr）を大幅に上回り、プレミアムは100bpを超えることもあった。 2021 年 7 月以前は、たまたま不動産業界の好景気サイクルに当たります。。そのため、過去に高金利の住宅ローンが大量に積み重なってきました。たとえ2023年9月に下方調整の波があったとしても、北京など多くの地域では、2018年から2022年に住宅を購入する住民は依然としてlprを50bp超える金利を負担しなければならない。詳細については、以下の図を参照してください。

図表：過去の個人住宅ローン金利と基準金利の比較

データソース: 風、松山市

銀行にとって、個人住宅ローンの早期返済の件数が多いことは、銀行の純金利マージンがますます低下していることに悪影響を及ぼしています。チャイナマネーネットワークはrmbs期限前返済率データの更新を停止しているが、営業融資の急増による期限前返済の傾向は依然として観察できる。。

2022 年以降、ほとんどの期間、中長期の企業向け融資が住民向けの中長期融資の 60% 近くを占めており、消費者向け融資の増加は月によってはマイナスとなっている（中央政府による）。住宅ローンは、銀行の性質上、居住者向けの中長期融資のうち消費者金融に分類されます。）営業融資が増加分の100％以上を占めた。不動産ブームが始まった2021年第4四半期には、この割合はわずか5.4%だった。。銀行は営業融資の不正流用を緩和し、住宅ローンを代替するための措置を講じる必要がある。

図表：住宅用中長期ローン、事業用ローンの代替がますます顕在化

データソース: 風、松山市

既存の住宅ローン金利の引き下げは、中国の金融政策全体の緩和と広範な金利引き下げの一環でもある。。昨年の既存の住宅ローン金利の調整により、住民の金利は毎年1700億元引き下げられたが、多くの地域では依然として現在の新金利より50ベーシスポイント、さらには100ベーシスポイント高い既存の住宅ローン金利が課せられている。将来的に調整ができるかどうか、またどのように調整できるかは、住民の要求と銀行の利益のバランス、そして銀行間の競争にかかっています。実際の既存の住宅ローン金利が引き下げられる可能性が高く、930以前に発表され、第4四半期に実施される可能性がある。。

③丨不動産業界の現在の核心は 1 つである: 財政不足が政策投資の不足につながる

- 財源が不足しているため、多くの不動産政策は机上の空論のままであり、あまり実施されていません。

ホスト所有人々：

あなたの意見によれば、frbの利下げは中国の不動産の直接的な利益を決定するものではなく、外国資本の流れと利下げの是非は中国経済そのもののニーズに依存するとのことです。 frbが利下げした後、中国の不動産が恩恵を受けることができるかどうかは、実際には中国の不動産自体の核心によりかかっている。

金曜日に発表された１月から８月までの財政統計は一般財政収入が前年比２．６％減となり、伸び率が大幅に低下した。中国の不動産業界の低迷は資金不足が一因だと思いますか?

8月には、財政部門の歳入・歳出ともに減少傾向を示した。具体的には、税収は減少傾向が続いており、税外収入の伸び率も鈍化している。。政府資金の収入は３カ月連続で３０％以上減少した。土地販売収入も２カ月連続で４０％以上減少した。。また、財務面でも、支出の実行も典型的な季節レベルから大幅に遅れた。

私たちが現在直面している状況は、金融と不動産はネガティブなフィードバックを形成している——不動産産業の繁栄が加速し、不動産関連の税金や手数料、土地譲渡収入が大幅に減少し、土地金融モデルが持続不可能になっています。財政収入が不十分なため、地方政府や中央政府が不動産支援政策に投資するのに十分な資金を割り当てることも困難になります。。

グラフ: 中国の財政不足は明らか – 最も減少したのは土地売却

データソース: 風、松山市

現在の市場は財政資金、特に３大プロジェクトの建設や商業用住宅の購入・保管を支援するための中央政府による特別国債の発行に期待している。。 2014年から2018年のサイクルでpslが発足したときと比較すると、現在の不動産成長に対する財政的および金融的支援は特に不十分です。不動産業界への投資を促進するには、実際の資金を投入する必要があります。最終的にはそれが経済全体に伝わり、経済全体の期待が高まります。（製造業pmiを指標として使用）。

グラフ：現在の財政投資と金融支援は2014年から2018年のサイクルに比べてはるかに弱い

データソース: 風、松山市

そして中央銀行がさまざまな不動産の借り換えをサポートには、賃貸住宅借り換え、低額住宅借り換え、保証付き住宅借り換え、そして市場が期待している不動産会社の投資が不足している特別借り換えが含まれます。総クォータに占める使用済みクォータの割合は 10% よりはるかに少ない。結局、地方自治体や中央政府からの財政的支援の欠如、金融システムへの実際の投資また、乗数効果もなく、資金回収の保証もありません。。詳細については、以下の図を参照してください。

写真: 中央銀行は利用枠を限定しながら、さまざまなタイプの不動産の借り換えをサポート

データソース: 風、松山市

④丨現在の不動産業界の核心は 2 つです。住宅価格の低迷期待が販売に影響し、好転が困難です。

- 住宅価格の明らかな下落は市場の期待を損ない、逆転するのは困難です。

ホスト所有人々：

我が国の大中都市70都市の新築・中古住宅価格は30カ月近く連続で下落しており、「1兆の海外投資流入」は言うに及ばず、価格パフォーマンスの低迷も資産評価に影響を与えている。 」とメディアが予想。

新築住宅の流通量と価格が下落し、中古住宅の価格が流通量に取って代わられたことで、市場の下落傾向が加速し、中国の住宅価格が今後も上昇し続けるという予想が損なわれている。 20年。

住宅価格はいつ底を打つと思いますか?予想される住宅価格の下落傾向をどう修復するか?

現在、不動産市場は価格下落圧力にさらされており、この傾向は経済全体の繁栄の低迷をある程度反映しています。住宅価格の下落は、多くの場合、経済成長の鈍化、購買力の低下、市場の期待の変化と関連しています。。この場合、住民の経済状況や消費者信頼感に影響を与える可能性があり、その結果、住民は将来の不確実性に対処するために借金を減らし、ギリギリの貯蓄を増やす傾向にある。。

住宅価格は下がり続けており、これは、一方では住民のリスク選好を低下させ、他方では住民の資産評価額の縮小、いわゆる積極的および消極的な「バランスシートの縮小」を引き起こします。。居住者は、資産価値のさらなる下落を避けるために、住宅の購入や投資を減らす可能性があります。同時に、貯蓄を増やし、消費と借金を減らし、経済的安全保障を強化する可能性があります。

今年の5月17日のニューディール政策の後、個人住宅ローン金利の下限が撤廃され、住宅購入の頭金比率が15％に引き下げられたため、住民がレバレッジ傾向を回復することが期待されている。しかし、入居者の実際の頭金比率－敷金・前払い額／（敷金・前払い額＋個人住宅ローン）は引き続き上昇しており、同時にm1の伸び率は過去最低を更新しており、これは住宅ローンの傾向を反映している。住民はバランスシートを縮小する必要がある。。詳細については、以下の図を参照してください。

グラフ: 住宅価格は下落しており、居住者はレバレッジを活用する意欲が低下し、バランスシートの縮小に対する姿勢を維持している

データソース: 風、松山市

frbが金利を引き下げた後、中国中央銀行は借り入れコストを下げることで消費と投資を促進するために金利を引き下げ、経済を刺激する可能性がある。ただし、このポリシーの有効性は限定される可能性があります。初め、のように住民が将来の経済見通しに悲観的であれば、多少の金利低下では消費や投資行動が変わらない可能性がある。。第二に、不動産市場の調整には時間がかかることが多く、市場参加者は新たな需要と供給のバランスに適応する必要があります。さらに、住宅価格の下落により住民の資産が目減りすれば、住民の購買力にも影響が及び、経済成長がさらに阻害される可能性があります。

したがって、金融政策手段として金利引き下げに依存するだけでは、住宅価格の下落と経済繁栄の停滞という状況を効果的に変えることはできないかもしれない。。経済の安定成長と不動産市場の健全な発展を促進するためには、財政政策、構造改革、市場監督等の諸施策を総合的に検討する必要がある。

⑤丨現在の不動産業界の核心は経済運営の足を引っ張るネガティブフィードバックの3つです。

- 不動産の低迷は経済成長の足を引っ張る一方、景気の低迷は不動産の回復を妨げる。

ホスト所有人々：

当社のマクロ経済研究者や金利債券投資家の多くは、中国の経済勢いの変革と経済成長回復への道を模索するための入り口として不動産を利用しています。残念ながら、不動産の低迷により中国経済の勢いは回復していない。むしろ、景気低迷による所得と雇用の見通しの悪さが不動産販売の回復を妨げている。これは利下げによって変わる可能性があると思いますか?

1丨不動産の低迷は経済の足を引っ張る：インフラと製造業

実は、2021年から現在まで、不動産による経済への悪影響はさらに深刻化。以前、特に2023年後半には、インフラ投資と製造業が不動産投資の減少をヘッジしていた時期があった。

しかし、その後の発展の中で不動産の下落がさらに進み、地方財政の足を引っ張り、その結果、支出のペースが鈍化し、短期的な財政収入の観点からインフラ投資が全体的に弱含んでいる。そして設備更新と輸出チェーンを基盤とする製造業も外部環境の影響で改善が限定的となっている。。

それで今のところ、経済に対する不動産の悪影響の深刻化と、不動産の結びつきを緩めようとする経済全体の意図は、同時に存在する 2 つの傾向です。。私たちは伝統的な方法を通じてそれを認識する必要があります経済を刺激し後押しする不動産戦略は、現在のサイクルでは機能しないだろう。、不動産が経済成長にプラスに貢献することは困難です。

そして利下げでもこの傾向は変わらない結局のところ、不動産投資の減少は、需要の縮小、供給ショック、期待の弱まりによって引き起こされます。詳細については、以下の図を参照してください。

グラフ: 不動産は下落し続け、インフラストラクチャーと製造業の足を引っ張る

データソース: 風、松山市

2丨繁栄の伝達：不動産から産業、ppiへ

不動産の低迷は製造業への投資やインフラ投資に影響を与えるだけではありません。産業企業全体の利益につながる。同時に、不動産チェーンは長く、サブセクターが関与し、多くの材料カテゴリーがあるため、不動産業界は ppi 全体と工業製品在庫全体に悪影響を及ぼします。、景気サイクルが「積極的補充」範囲に戻るのを著しく妨げていることは、ppiの前年比低下もまた、不動産ブームの弱さが経済全体の需給に波及していることを示している。詳細については、以下の図を参照してください。

図: 不動産は産業企業の利益とppiの伸びに影響を与える

データソース: 風、松山市

3丨景気低迷による否定的なフィードバック: 収入期待と不動産販売の冷え込み

景気の低迷には住民の収入期待の低下が伴うことが多く、この予想される収入の減少が負のフィードバックループを形成し、景気の減速をさらに悪化させます。。人々が将来の経済状況に悲観的になると、消費や投資、特に不動産などの大型資産への投資が減る可能性があります。この慎重な行動は、不動産販売の凍結と開発業者の販売収入の減少につながり、ひいては資本連鎖とさらなる投資能力に影響を与えています。詳細については、以下の図を参照してください。

図：中央銀行調査報告書－将来期待は低下し、住民の住宅購入意欲は十分ではない。

データソース: 風、松山市

不動産販売の減少は、不動産業界自体に影響を与えるだけでなく、上流および下流の業界チェーンにも悪影響を及ぼします。。たとえば、建材サプライヤー、家具メーカー、装飾サービスプロバイダーなどの関連業界からの需要も減少し、これらの業界の製品価格の低下、企業利益の減少、さらには人員削減や閉鎖につながる可能性があります。

この場合、特に中央政府がレバレッジを高める場合、政府は金利を引き下げるよりも、直接支出を増やす方が経済を刺激する措置を講じる必要があるかもしれない。残念ながら、これはfrbが利下げした後の中国の政策動向ではない。。

出典: 松山文士、この記事は承認を得ており、原著者に感謝の意を表します。

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