berita

peta pikiran wawancara mendalam

perkenalan

apa dampak penurunan suku bunga federal reserve terhadap pasar real estat tiongkok?kami telah mengundang para ahli dari kota songshan untuk berdiskusi dengan anda apakah modal asing akan mengalir ke tiongkok setelah suku bunga as diturunkan, dan untuk menganalisis bagi anda ruang dan opsi bagi kebijakan moneter tiongkok selanjutnya.dan fokuslah pada inti inti real estat saat ini, menafsirkan dampak komprehensif dari penurunan suku bunga federal reserve terhadap pasar real estat tiongkok.

catatan tanya jawab

- aliran modal asing tidak hanya dipengaruhi oleh suku bunga berbagai negara, namun juga fundamental masing-masing negara.

tuan rumahmemegangrakyat:

setelah federal reserve memangkas suku bunga, banyak investor percaya bahwa modal asing akan mulai mengalir ke tiongkok, dan target yang dikejar oleh modal asing kemungkinan besar adalah real estat tiongkok. apa pendapat anda mengenai pandangan ini? akankah penurunan suku bunga the fed pasti akan mendorong investasi asing pada aset-aset inti tiongkok?

grafik: faktor-faktor yang mempengaruhi aliran modal asing-penurunan suku bunga the fed dan fundamental ekonomi tiongkok-as

sumber data: angin, kota songshan

grafik: perubahan jumlah investasi langsung as di asia-pasifik (tidak termasuk tiongkok) dan tiongkok (termasuk biaya)

sumber data: angin, kota songshan

②丨apakah kebijakan moneter dalam negeri akan ditindaklanjuti: pelonggaran pada kuartal keempat layak untuk dinantikan

- kebijakan moneter tiongkok tetap independen, namun kemungkinan akan menjadi lebih longgar pada kuartal keempat

tuan rumahmemegangrakyat:

banyak investor percaya bahwa penurunan suku bunga the fed akan membuka ruang bagi tiongkok untuk memangkas suku bunga, namun baik suku bunga lpr maupun omo tidak turun pada hari jumat. menurut anda, kebijakan moneter seperti apa yang akan diambil tiongkok di masa depan? akankah tiongkok menindaklanjuti penurunan suku bunga the fed lebih lanjut?

gambar: perbedaan siklus kebijakan moneter tiongkok (kisaran kuning)

sumber data: angin, kota songshan

grafik: perubahan nilai tukar rmb dan keputusan penurunan suku bunga

sumber data: angin, kota songshan

3丨alasan mendasar keputusan penurunan suku bunga pada kuartal keempat: tuntutan inheren perekonomian

faktanya, alasan mengapa kami menilai suku bunga domestik akan diturunkan pada kuartal keempat terutama karena perekonomian tiongkok saat ini memerlukan penurunan suku bunga lebih lanjut untuk memberikan stimulus.alasan mengapa tidak ada penyesuaian langsung pada bulan september mungkin karena dampak penurunan suku bunga di bulan juli masih belum terlihat, atau mungkin karena margin bunga bersih bank lemah., menahan penurunan suku bunga.

data tingkat pengangguran berdasarkan kelompok umur pada bulan agustus yang dirilis oleh biro statistik nasional pada bulan september menunjukkan bahwa tingkat pengangguran angkatan kerja berusia 16-24 tahun tidak termasuk siswa sekolah naik sebesar 1,7 poin persentase menjadi 18,8% pada bulan agustus. sejak indikator tingkat pengangguran kaum muda dan paruh baya diperbarui pada tahun 2023, indikator tersebut telah mencapai titik tertinggi baru.。di masa lalu, keputusan tiongkok untuk menurunkan suku bunga sangat dipengaruhi oleh pengangguran kaum muda. lpr belum tentu bisa diturunkan pada bulan oktober atau november., penurunan rrr juga diperkirakan terjadi.

bagan: pengangguran kaum muda dan keputusan penurunan suku bunga

sumber data: angin, kota songshan

4丨tindak lanjut dari penurunan suku bunga spektrum luas: perlunya penyesuaian suku bunga hipotek yang ada

padahal, selain pemotongan lpr, investor juga sangat khawatir apakah suku bunga kpr yang ada akan terus turun.

diskusi kita minggu ini lebih berfokus pada signifikansi langsung dari suku bunga hipotek yang ada bagi penduduk dan bank:ini menghemat uang bagi penduduk dan memudahkan pembayaran dini bagi bank.。

pertama, suku bunga kpr yang ada dapat membantu warga menghemat uang. ini juga merupakan titik awal kebijakan yang paling sederhana. kita dapat menemukan,antara tahun 2018 dan 2022, suku bunga pinjaman perumahan pribadi jauh lebih tinggi dibandingkan suku bunga acuan pinjaman (lpr setelah tahun 2019), dan preminya bahkan melebihi 100bp. sebelum juli 2021, ini merupakan siklus booming industri real estate.. oleh karena itu, sejumlah besar hipotek berbunga tinggi telah terakumulasi di masa lalu. bahkan jika ada gelombang penyesuaian ke bawah pada bulan september 2023, di banyak daerah, seperti beijing, penduduk yang membeli rumah dari tahun 2018 hingga 2022 masih harus menanggung suku bunga melebihi lpr sebesar 50 bp. lihat gambar di bawah untuk detailnya.

bagan: perbandingan suku bunga pinjaman perumahan pribadi di masa lalu dan suku bunga acuan

sumber data: angin, kota songshan

bagi bank, banyaknya pelunasan awal pinjaman perumahan pribadi berdampak negatif pada semakin lemahnya margin bunga bersih bank.meskipun china money network telah berhenti memperbarui data tingkat pembayaran di muka rmbs, kita masih dapat mengamati tren pembayaran lebih awal dari peningkatan pinjaman operasional yang tiba-tiba.。

sejak tahun 2022, sejak tahun 2022, pinjaman usaha jangka menengah dan panjang telah menyumbang hampir 60% dari pinjaman jangka menengah dan panjang kepada penduduk, dan peningkatan pinjaman konsumen bersifat negatif dalam beberapa bulan (menurut pemerintah pusat). kaliber bank, kredit perumahan diklasifikasikan sebagai kredit konsumsi di antara pinjaman jangka menengah dan panjang kepada penduduk).pinjaman operasional menyumbang lebih dari 100% peningkatan. pada kuartal keempat tahun 2021, ketika booming real estat dimulai, proporsinya hanya 5,4%. bank harus mengambil tindakan untuk mengurangi penyalahgunaan pinjaman operasional dan mengganti pinjaman perumahan.

bagan: pinjaman perumahan jangka menengah dan panjang, penggantian pinjaman usaha menjadi semakin jelas

sumber data: angin, kota songshan

penurunan suku bunga hipotek saat ini juga merupakan bagian dari pelonggaran kebijakan moneter tiongkok secara keseluruhan dan penurunan suku bunga berspektrum luas.. penyesuaian suku bunga hipotek yang ada pada tahun lalu telah mengurangi suku bunga penduduk sebesar 170 miliar yuan setiap tahun, namun banyak tempat masih menanggung suku bunga hipotek yang 50 atau bahkan 100 basis poin lebih tinggi dari suku bunga baru saat ini. apakah dan bagaimana penyesuaian dapat dilakukan di masa depan akan bergantung pada keseimbangan permintaan masyarakat dan keuntungan bank, serta permainan antar bank.ada kemungkinan besar bahwa suku bunga hipotek aktual yang ada akan diturunkan, yang mungkin diumumkan sebelum tahun 930 dan akan dilaksanakan pada kuartal keempat.。

③丨masalah utama dalam industri real estate saat ini adalah: kekurangan fiskal menyebabkan kurangnya investasi kebijakan

- karena sumber daya keuangan yang tidak mencukupi, banyak kebijakan real estate yang masih di atas kertas dan tidak dilaksanakan dengan baik.

tuan rumahmemegangrakyat:

menurut pendapat anda, penurunan suku bunga yang dilakukan the fed tidak menentukan keuntungan langsung dari real estat tiongkok. aliran modal asing dan apakah akan menurunkan suku bunga lebih bergantung pada kebutuhan perekonomian tiongkok itu sendiri. setelah federal reserve memangkas suku bunganya, apakah real estat tiongkok dapat memperoleh manfaat sebenarnya lebih bergantung pada inti dari real estat tiongkok itu sendiri.

data fiskal dari januari hingga agustus dirilis pada hari jumat. pendapatan fiskal umum turun 2,6% tahun-ke-tahun, dan tingkat pertumbuhan turun secara signifikan. apakah menurut anda kemerosotan industri real estate di tiongkok sebagian disebabkan oleh kurangnya sumber daya keuangan?

pada bulan agustus, penerimaan dan belanja sektor fiskal menunjukkan tren yang melemah. secara khusus,penerimaan pajak terus menunjukkan tren penurunan, sementara laju pertumbuhan penerimaan negara bukan pajak juga melambat.. pendapatan dana pemerintah telah menurun lebih dari 30% selama tiga bulan berturut-turut.pendapatan dari penjualan tanah juga turun lebih dari 40% selama dua bulan berturut-turut.. selain itu, finansialeksekusi belanja juga jauh tertinggal dibandingkan tingkat musiman pada umumnya。

situasi yang kita hadapi saat ini adalah itukeuangan dan real estate telah membentuk umpan balik negatif——kemakmuran industri real estat telah meningkat pesat, dan pajak dan biaya terkait real estat serta pendapatan pengalihan tanah telah menurun secara signifikan, sehingga membuat model pembiayaan tanah tidak berkelanjutan.pendapatan fiskal yang tidak mencukupi juga mempersulit pemerintah daerah dan pusat untuk mengalokasikan dana yang cukup untuk berinvestasi dalam kebijakan dukungan real estate.。

bagan: kekurangan fiskal tiongkok terlihat jelas—penjualan tanah mengalami penurunan paling besar

sumber data: angin, kota songshan

pasar saat ini menantikan dana fiskal, terutama penerbitan obligasi khusus pemerintah oleh pemerintah pusat untuk mendukung pembangunan tiga proyek besar serta pembelian dan penyimpanan perumahan komersial.. dibandingkan dengan peluncuran psl pada siklus 2014-2018, dukungan fiskal dan moneter yang ada saat ini untuk pertumbuhan real estate masih kurang memadai. hanya investasi dana aktual yang dapat mendongkrak investasi di industri real estate.pada akhirnya hal ini akan disalurkan ke seluruh perekonomian, sehingga meningkatkan ekspektasi perekonomian secara keseluruhan.(menggunakan pmi manufaktur sebagai indikator).

grafik: investasi fiskal dan dukungan moneter saat ini jauh lebih lemah dibandingkan pada siklus 2014-2018

sumber data: angin, kota songshan

danbank sentral mendukung pembiayaan kembali untuk berbagai jenis real estat, termasuk pembiayaan kembali perumahan sewa, pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau, pembiayaan kembali perumahan yang terjamin, dan pembiayaan kembali khusus untuk membantu perusahaan real estate, yang sangat diharapkan oleh pasar, semuanya memiliki investasi yang tidak mencukupi.proporsi kuota terpakai terhadap total kuota jauh kurang dari 10%. bagaimanapun,kurangnya dukungan finansial dari pemerintah daerah dan pusat, investasi aktual dalam sistem keuanganhal ini juga tidak memiliki efek pengganda dan tidak memiliki jaminan pengembalian dana.. lihat gambar di bawah untuk detailnya.

gambar: bank sentral mendukung refinancing untuk berbagai jenis real estat, dengan kuota penggunaan terbatas

sumber data: angin, kota songshan

④丨inti dari industri real estat saat ini ada dua: ekspektasi harga rumah yang lemah mempengaruhi penjualan, sehingga sulit untuk membalikkan keadaan

- penurunan harga rumah yang nyata telah melemahkan ekspektasi pasar dan sulit untuk diubah.

tuan rumahmemegangrakyat:

harga rumah baru dan bekas di 70 kota besar dan menengah telah turun selama hampir 30 bulan berturut-turut. kinerja harga yang lemah juga mempengaruhi penilaian aset, belum lagi arus masuk investasi asing sebesar "1 triliun". " yang diharapkan oleh media.

volume dan harga rumah baru telah turun, dan harga rumah bekas telah ditukar dengan volume. hal ini mempercepat tren penurunan pasar dan melemahkan ekspektasi bahwa harga rumah di tiongkok akan terus meningkat lebih dari itu. 20 tahun.

menurut anda, kapan harga rumah akan turun? bagaimana cara memperbaiki tren penurunan harga rumah yang diperkirakan?

pasar real estat saat ini mengalami tekanan penurunan harga, sebuah tren yang sampai batas tertentu mencerminkan penurunan kesejahteraan ekonomi secara keseluruhan.jatuhnya harga rumah sering kali dikaitkan dengan pertumbuhan ekonomi yang lebih lambat, berkurangnya daya beli, dan pergeseran ekspektasi pasar. dalam hal ini, status keuangan penduduk dan kepercayaan konsumen mungkin terpengaruh,akibatnya, penduduk lebih cenderung mengurangi utang dan meningkatkan tabungan untuk mengatasi ketidakpastian di masa depan.。

harga rumah terus turun,di satu sisi mengurangi selera risiko warga, dan di sisi lain menyebabkan valuasi aset warga menyusut, yang disebut dengan “penyusutan neraca” aktif dan pasif.。penghuni dapat mengurangi pembelian rumah dan investasi untuk menghindari penurunan nilai aset lebih lanjut.pada saat yang sama, mereka dapat meningkatkan tabungan mereka dan mengurangi konsumsi dan utang untuk memperkuat bantalan keamanan finansial mereka.

setelah new deal tanggal 17 mei tahun ini, kebijakan tersebut menghapus batas bawah suku bunga hipotek pribadi dan menurunkan rasio uang muka pembelian rumah menjadi 15%. warga diharapkan dapat memulihkan kecenderungan leverage mereka.namun, rasio uang muka aktual penduduk - simpanan dan uang muka / (simpanan dan uang muka + hipotek pribadi) terus meningkat pada saat yang sama, tingkat pertumbuhan m1 mencapai titik terendah baru, yang mencerminkan kecenderungan penduduk untuk mengecilkan neraca mereka.. lihat gambar di bawah untuk detailnya.

grafik: harga rumah turun, masyarakat kurang bersedia untuk memanfaatkan, dan mempertahankan sikap mereka terhadap penyusutan neraca keuangan

sumber data: angin, kota songshan

meskipun setelah federal reserve memangkas suku bunga, bank sentral tiongkok mungkin menstimulasi perekonomian dengan menurunkan suku bunga dalam upaya mendorong konsumsi dan investasi dengan menurunkan biaya pinjaman.namun, efektivitas kebijakan ini mungkin terbatas. pertama,menyukaijika masyarakat pesimis terhadap prospek perekonomian ke depan, mereka mungkin tidak akan mengubah perilaku konsumsi dan investasi karena penurunan suku bunga yang kecil.. kedua, penyesuaian di pasar real estat seringkali memerlukan waktu, dan pelaku pasar perlu beradaptasi dengan keseimbangan baru antara penawaran dan permintaan. selain itu, jika penurunan harga rumah menyebabkan kekayaan warga menyusut, maka daya beli mereka juga akan terpengaruh, sehingga selanjutnya dapat menghambat pertumbuhan ekonomi.

karena itu,hanya mengandalkan penurunan suku bunga sebagai alat kebijakan moneter mungkin tidak dapat secara efektif mengubah situasi penurunan harga perumahan dan lesunya kemakmuran ekonomi.。berbagai langkah seperti kebijakan fiskal, reformasi struktural, dan pengawasan pasar perlu dipertimbangkan secara komprehensif untuk mendorong pertumbuhan ekonomi yang stabil dan perkembangan pasar real estat yang sehat.

⑤丨inti dari industri real estate saat ini ada tiga: umpan balik negatif yang menghambat operasi ekonomi.

- kemerosotan ekonomi menghambat pertumbuhan ekonomi, sedangkan kemerosotan ekonomi menghambat pemulihan real estat.

tuan rumahmemegangrakyat:

banyak peneliti makroekonomi dan investor obligasi suku bunga kami menggunakan real estate sebagai titik masuk untuk mengeksplorasi jalur transformasi momentum ekonomi dan pemulihan pertumbuhan ekonomi tiongkok. sayangnya, momentum ekonomi tiongkok belum pulih karena lesunya sektor real estat. sebaliknya, pendapatan yang buruk dan ekspektasi lapangan kerja yang disebabkan oleh penurunan ekonomi telah menghambat pemulihan penjualan real estat. apakah menurut anda penurunan suku bunga dapat mengubah hal ini?

1丨penurunan sektor real estate menyeret perekonomian: infrastruktur dan manufaktur

sebenarnya,sejak tahun 2021 hingga sekarang, hambatan real estat terhadap perekonomian semakin dalam. terdapat periode waktu sebelumnya, terutama pada paruh kedua tahun 2023, ketika investasi infrastruktur dan manufaktur melakukan lindung nilai terhadap penurunan investasi real estate.

namun, dalam perkembangan selanjutnya, sektor real estat semakin menurun, yang berdampak pada penurunan keuangan daerah, sehingga memperlambat laju pengeluaran dan melemahnya investasi infrastruktur secara keseluruhan dalam konteks pendapatan fiskal jangka pendek. danindustri manufaktur berdasarkan pembaruan peralatan dan rantai ekspor juga mengalami peningkatan yang terbatas karena lingkungan eksternal.。

jadi untuk saat ini,hambatan yang semakin besar terhadap perekonomian dan niat seluruh perekonomian untuk melepaskan real estat adalah dua tren yang terjadi pada saat yang bersamaan.. kita perlu mewujudkannya melalui tradisionalstrategi real estate untuk merangsang dan meningkatkan perekonomian tidak akan berhasil dalam siklus saat ini., sulit bagi real estat untuk memberikan kontribusi positif terhadap pertumbuhan ekonomi.

danpemotongan suku bunga tidak akan mengubah tren inibagaimanapun, penurunan investasi real estat disebabkan oleh menurunnya permintaan, guncangan pasokan, dan melemahnya ekspektasi. lihat gambar di bawah untuk detailnya.

grafik: real estate terus menurun, menyeret infrastruktur dan manufaktur

sumber data: angin, kota songshan

2丨transmisi kemakmuran: real estat ke industri, ke ppi

penurunan sektor real estat tidak hanya berdampak pada investasi manufaktur dan investasi infrastruktur;ditransfer ke keuntungan seluruh perusahaan industri. pada saat yang sama,karena rantai real estate yang panjang, melibatkan sub-sektor, dan memiliki banyak kategori material, industri real estate mempunyai dampak negatif terhadap keseluruhan ppi dan keseluruhan inventaris produk industri., sangat menghambat siklus untuk kembali ke kisaran "pengisian ulang aktif". penurunan ppi dari tahun ke tahun juga menunjukkan bahwa lemahnya pertumbuhan real estate telah menular ke pasokan dan permintaan perekonomian secara keseluruhan. lihat gambar di bawah untuk detailnya.

gambar: real estate mempengaruhi laba perusahaan industri dan pertumbuhan ppi

sumber data: angin, kota songshan

3丨 umpan balik negatif dari kemerosotan ekonomi: ekspektasi pendapatan dan penjualan real estat telah menurun

penurunan perekonomian sering kali disertai dengan melemahnya ekspektasi pendapatan masyarakat. penurunan yang diperkirakan akan membentuk feedback loop (lingkaran umpan balik) negatif, yang semakin memperburuk perlambatan perekonomian.. ketika masyarakat pesimis terhadap kondisi perekonomian di masa depan, mereka mungkin akan mengurangi konsumsi dan investasi, terutama pada aset besar seperti real estate. perilaku hati-hati ini telah menyebabkan terhentinya penjualan real estat dan penurunan pendapatan penjualan pengembang, yang pada gilirannya berdampak pada rantai modal dan kemampuan investasi mereka lebih lanjut. lihat gambar di bawah untuk detailnya.

gambar: laporan survei bank sentral-ekspektasi masa depan telah menurun, dan keinginan masyarakat untuk membeli rumah tidak mencukupi.

sumber data: angin, kota songshan

berkurangnya penjualan real estate tidak hanya berdampak pada industri real estate itu sendiri, namun juga berdampak buruk pada rantai industri hulu dan hilir.. misalnya, permintaan dari industri terkait seperti pemasok bahan bangunan, produsen furnitur, dan penyedia jasa dekorasi juga akan menurun, yang dapat menyebabkan rendahnya harga produk di industri tersebut, berkurangnya keuntungan perusahaan, dan bahkan phk dan penutupan.

dalam hal ini, pemerintah mungkin perlu mengambil langkah-langkah untuk menstimulasi perekonomian. daripada memotong suku bunga, akan lebih efektif jika meningkatkan belanja secara langsung, terutama jika pemerintah pusat meningkatkan leverage.sayangnya, hal ini bukan tren kebijakan tiongkok setelah the fed memangkas suku bunga.。

sumber: songshan lunshi, artikel ini telah diotorisasi, dan saya ingin mengucapkan terima kasih kepada penulis aslinya.

klik pada gambar di bawah untuk mempelajari lebih lanjut↓