новости

ментальная карта глубинного интервью

введение

какое влияние окажет снижение процентной ставки федеральной резервной системы на рынок недвижимости китая?мы пригласили экспертов из города суншань, чтобы обсудить с вами, будет ли приток иностранного капитала в китай после снижения процентных ставок в сша, а также проанализировать для вас пространство и варианты последующей денежно-кредитной политики китая.и сосредоточьтесь на текущей основной проблеме недвижимости., интерпретируя комплексное влияние снижения процентных ставок федеральной резервной системы на китайский рынок недвижимости.

запись вопросов и ответов

- на поток иностранного капитала влияют не только процентные ставки различных стран, но и фундаментальные показатели каждой страны.

хозяиндержатьлюди:

после того, как федеральная резервная система снизит процентные ставки, многие инвесторы полагают, что иностранный капитал начнет перетекать в китай, и целью иностранного капитала, вероятно, станет китайская недвижимость. что вы думаете об этой точке зрения? приведет ли снижение процентных ставок фрс к иностранным инвестициям в основные активы китая?

диаграмма: факторы, влияющие на потоки иностранного капитала: снижение процентных ставок фрс и основные экономические показатели китая и сша

источник данных: ветер, город суншань.

диаграмма: изменение объема прямых инвестиций сша в азиатско-тихоокеанский регион (без китая) и китай (с учетом затрат)

источник данных: ветер, город суншань.

②丨 будет ли продолжена внутренняя денежно-кредитная политика: стоит с нетерпением ждать смягчения в четвертом квартале

- денежно-кредитная политика китая остается независимой, но она, вероятно, станет более мягкой в ​​четвертом квартале.

хозяиндержатьлюди:

многие инвесторы полагают, что снижение процентных ставок фрс откроет китаю пространство для снижения процентных ставок, но ни lpr, ни omo не снизили процентные ставки в пятницу. какую денежно-кредитную политику, по вашему мнению, примет китай в будущем? будет ли китай продолжать следить за снижением процентных ставок фрс?

рисунок: различия в циклах денежно-кредитной политики китая (желтый диапазон)

источник данных: ветер, город суншань.

диаграмма: изменения обменного курса юаня и решения о снижении процентной ставки

источник данных: ветер, город суншань.

3. основная причина решения о снижении процентных ставок в четвертом квартале: внутренние требования экономики.

фактически, причина, по которой мы считаем, что внутренние процентные ставки будут снижены в четвертом квартале, заключается главным образом в том, что нынешняя экономика китая нуждается в дальнейшем снижении процентных ставок для стимулирования.причина, по которой в сентябре не было прямой корректировки, может заключаться в том, что эффект июльского снижения процентных ставок все еще известен, или, возможно, чистая процентная маржа банков слаба., сдерживая снижение процентных ставок.

данные об уровне безработицы по возрастным группам в августе, опубликованные национальным бюро статистики в сентябре, показали, что уровень безработицы среди рабочей силы в возрасте 16-24 лет, исключая школьников, вырос на 1,7 процентных пункта до 18,8% в августе. поскольку в 2023 году был обновлен показатель уровня безработицы среди молодежи и среднего возраста, этот показатель достиг новых максимумов.。в прошлом на решение китая снизить процентные ставки сильно повлияла безработица среди молодежи. возможно, не обязательно, что lpr будет снижен в октябре или ноябре., также можно ожидать снижения rrr.

диаграмма: безработица среди молодежи и решения о снижении процентных ставок

источник данных: ветер, город суншань.

4丨последующие меры по снижению процентных ставок по широкому спектру: необходимость корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам

фактически, помимо сокращения lpr, инвесторы также очень обеспокоены тем, будут ли продолжать падать существующие процентные ставки по ипотечным кредитам.

наше обсуждение на этой неделе больше сосредоточено на прямом значении существующих процентных ставок по ипотечным кредитам для жителей и банков:это экономит деньги для жителей и облегчает досрочное погашение кредита для банков.。

во-первых, существующие процентные ставки по ипотечным кредитам могут помочь жителям сэкономить деньги. это также самая простая отправная точка политики. мы можем найти,в период с 2018 по 2022 год процентные ставки по потребительским жилищным кредитам были значительно выше базовой процентной ставки по кредитам (lpr после 2019 года), а премия даже превышала 100 б.п. до июля 2021 года это будет цикл бума в сфере недвижимости.. таким образом, в прошлом накопилось большое количество ипотечных кредитов под высокие проценты. даже если в сентябре 2023 года произойдет волна корректировок в сторону понижения, во многих регионах, таких как пекин, жителям, покупающим дома в период с 2018 по 2022 год, все равно придется нести процентные ставки, превышающие lpr на 50 б.п. подробности смотрите на рисунке ниже.

диаграмма: сравнение прошлых процентных ставок по жилищным кредитам и базовых процентных ставок

источник данных: ветер, город суншань.

для банков большое количество досрочных погашений потребительских жилищных кредитов оказывает негативное влияние на все более слабую чистую процентную маржу банков.несмотря на то, что china money network прекратила обновлять данные о ставках досрочного погашения в юанях, мы все еще можем наблюдать тенденцию досрочного погашения из-за внезапного увеличения операционных кредитов.。

большую часть времени с 2022 года средне- и долгосрочные бизнес-кредиты составляли почти 60% средне- и долгосрочных кредитов резидентам, а рост потребительских кредитов в некоторые месяцы был отрицательным (по данным центрального правительства). по размеру банка жилищные кредиты относятся к потребительским кредитам среди средне- и долгосрочных кредитов резидентам).на долю операционных кредитов пришлось более 100% прироста. в четвертом квартале 2021 года, когда начался бум недвижимости, эта доля составляла всего 5,4%.. банки должны принять меры по сокращению незаконного присвоения операционных кредитов и замены жилищных кредитов.

график: жилищные средне- и долгосрочные кредиты, замена бизнес-кредитов становится все более очевидной

источник данных: ветер, город суншань.

снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам также является частью общего смягчения денежно-кредитной политики китая и широкого спектра сокращений процентных ставок.. корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в прошлом году привела к снижению процентных ставок для жителей на 170 миллиардов юаней каждый год, но во многих местах все еще действуют существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, которые на 50 или даже 100 базисных пунктов выше текущих новых процентных ставок. возможность внесения корректировок в будущем будет зависеть от баланса требований жителей и прибылей банков, а также от игры между банками.существует высокая вероятность того, что фактическая существующая процентная ставка по ипотечным кредитам будет снижена, что может быть объявлено до 9:30 и будет реализовано в четвертом квартале.。

③丨текущая проблема в сфере недвижимости одна: дефицит бюджета приводит к недостаточным инвестициям в политику.

- из-за нехватки финансовых ресурсов многие политики в сфере недвижимости остаются на бумаге и не реализуются на должном уровне.

хозяиндержатьлюди:

по вашему мнению, снижение процентной ставки фрс не определяет прямую выгоду от недвижимости китая. приток иностранного капитала и необходимость снижения процентных ставок зависят в большей степени от потребностей самой китайской экономики. после того, как федеральная резервная система снизит процентные ставки, выиграет ли китайская недвижимость, на самом деле, больше зависит от сути самой китайской недвижимости.

бюджетные данные за январь-август были опубликованы в пятницу. общие доходы бюджета упали на 2,6% в годовом исчислении, а темпы роста существенно снизились. считаете ли вы, что спад в сфере недвижимости китая частично вызван нехваткой финансовых ресурсов?

в августе как доходы, так и расходы бюджетного сектора продемонстрировали тенденцию к ослаблению. конкретно,налоговые поступления продолжают демонстрировать тенденцию к снижению, при этом темпы роста неналоговых доходов также замедлились.. доходы госфондов снизились более чем на 30% три месяца подряд.доходы от продажи земли также упали более чем на 40% два месяца подряд.. кроме того, финансовыеисполнение расходов также значительно отставало от типичных сезонных уровней.。

ситуация, с которой мы сейчас сталкиваемся, заключается в том, чтофинансы и недвижимость сформировали отрицательный отзыв——процветание индустрии недвижимости ускорилось, а налоги и сборы, связанные с недвижимостью, а также доходы от передачи земли серьезно снизились, что сделало модель финансирования земли неустойчивой.недостаточные бюджетные доходы также мешают местным и центральным правительствам выделять достаточно средств для инвестирования в политику поддержки недвижимости.。

диаграмма: бюджетный дефицит китая очевиден: продажи земли упали больше всего

источник данных: ветер, город суншань.

нынешний рынок с нетерпением ожидает поступления бюджетных средств, особенно выпуска центральным правительством специальных государственных облигаций для поддержки строительства трех крупных проектов, а также покупки и хранения коммерческого жилья.. по сравнению с запуском psl в цикле 2014-2018 годов текущая финансовая и монетарная поддержка роста недвижимости особенно недостаточна. только вложение реальных средств может стимулировать инвестиции в сферу недвижимости.в конечном итоге это распространится на всю экономику, улучшив ожидания всей экономики.(использование производственного pmi в качестве индикатора).

диаграмма: текущие бюджетные инвестиции и монетарная поддержка намного слабее, чем в цикле 2014–2018 годов.

источник данных: ветер, город суншань.

ицентробанк поддерживает рефинансирование различных видов недвижимости, включая рефинансирование арендного жилья, рефинансирование доступного жилья, гарантированное рефинансирование жилья и специальное рефинансирование, чтобы помочь компаниям недвижимости, на которые рынок возлагает большие надежды, все они имеют недостаточные инвестиции.доля использованной квоты в общей квоте намного меньше 10%.. после всего,отсутствие финансовой поддержки со стороны местных и центральных органов власти, фактические инвестиции в финансовую системуу него также отсутствует мультипликативный эффект и нет гарантии возврата средств.. подробности смотрите на рисунке ниже.

фото: центробанк поддерживает рефинансирование различных видов недвижимости с ограниченными квотами на использование

источник данных: ветер, город суншань.

④丨текущая проблема в сфере недвижимости состоит из двух: ожидания слабых цен на жилье влияют на продажи, что затрудняет изменение ситуации.

- очевидное снижение цен на жилье подорвало ожидания рынка, и его трудно повернуть вспять.

хозяиндержатьлюди:

цены на новые и подержанные дома в наших 70 крупных и средних городах падают уже почти 30 месяцев подряд. слабые ценовые показатели также повлияли на оценку активов, не говоря уже о «притоке иностранных инвестиций в 1 триллион долларов». "ожидают сми.

объемы и цены на новые дома упали, а цены на подержанные дома были обменены на объемы. это вызвало ускоренную тенденцию к снижению на рынке и подорвало ожидания того, что цены на жилье в китае будут продолжать расти более чем. 20 лет.

как вы думаете, когда цены на жилье достигнут дна? как исправить ожидаемую тенденцию снижения цен на жилье?

рынок недвижимости в настоящее время испытывает понижательное давление на цены, и эта тенденция в определенной степени отражает спад общего экономического благосостояния.падение цен на жилье часто связано с замедлением экономического роста, снижением покупательной способности и изменениями рыночных ожиданий.. в этом случае может пострадать финансовое положение жителей и доверие потребителей.в результате жители более склонны сокращать долг и увеличивать сбережения, чтобы справиться с будущей неопределенностью.。

цены на жилье продолжают падать,с одной стороны, это снижает склонность резидентов к риску, а с другой – приводит к снижению стоимости активов резидентов, что представляет собой так называемое активное и пассивное «сокращение балансов».。жители могут сократить покупки жилья и инвестиции, чтобы избежать дальнейшего снижения стоимости активов.в то же время они могут увеличить свои сбережения и сократить потребление и долг, чтобы укрепить свою финансовую подушку безопасности.

после принятого 17 мая этого года «нового курса» политика отменила нижний предел процентных ставок по личным ипотечным кредитам и снизила коэффициент первоначального взноса при покупке жилья до 15%. есть надежда, что жители восстановят свою тенденцию к кредитному плечу.однако фактическое соотношение первоначальных взносов резидентов - депозит и аванс / (депозит и аванс + потребительская ипотека) продолжило увеличиваться. в то же время темпы роста м1 достигли нового минимума, что отражает тенденцию роста. жители сократить свои балансы.. подробности смотрите на рисунке ниже.

диаграмма: цены на жилье падают, жители менее склонны использовать заемные средства и сохраняют свое отношение к сокращению своих балансов

источник данных: ветер, город суншань.

хотя после того, как федеральная резервная система снизила процентные ставки, центральный банк китая может стимулировать экономику, снижая процентные ставки, пытаясь стимулировать потребление и инвестиции за счет снижения стоимости заимствований.однако эффективность этой политики может быть ограничена.. первый,нравитьсяесли жители пессимистично оценивают будущие экономические перспективы, они могут не изменить свое потребительское и инвестиционное поведение из-за небольшого снижения процентных ставок.. во-вторых, корректировка на рынке недвижимости часто требует времени, и участникам рынка необходимо адаптироваться к новому балансу спроса и предложения. кроме того, если снижение цен на жилье приведет к сокращению благосостояния жителей, это также повлияет на их покупательную способность, что может еще больше замедлить экономический рост.

поэтому,простая опора на снижение процентных ставок как на инструмент денежно-кредитной политики, возможно, не сможет эффективно изменить ситуацию, связанную со снижением цен на жилье и вялым экономическим процветанием.。различные меры, такие как налогово-бюджетная политика, структурные реформы и надзор за рынком, должны быть всесторонне рассмотрены для содействия стабильному экономическому росту и здоровому развитию рынка недвижимости.

⑤丨в настоящее время в сфере недвижимости существует три проблемы: негативная обратная связь, которая тормозит экономическую деятельность.

- спад на рынке недвижимости тормозит экономический рост, а экономический спад препятствует восстановлению рынка недвижимости.

хозяиндержатьлюди:

многие из наших макроэкономических исследователей и инвесторов в процентные облигации используют недвижимость как отправную точку для изучения пути трансформации экономического импульса китая и восстановления экономического роста. к сожалению, экономический импульс китая не был восстановлен из-за падения рынка недвижимости. напротив, низкие ожидания доходов и занятости, вызванные экономическим спадом, препятствовали восстановлению продаж недвижимости. как вы думаете, может ли это измениться снижением ставок?

1丨спад в сфере недвижимости тянет вниз экономику: инфраструктуру и производство

на самом деле,с 2021 года по настоящее время влияние недвижимости на экономику усилилось. раньше был период времени, особенно во второй половине 2023 года, когда инвестиции в инфраструктуру и производство застраховались от снижения инвестиций в недвижимость.

однако в последующем развитие недвижимости еще больше снизилось, что привело к падению местных финансов, что привело к медленным темпам расходов и общему ослаблению инвестиций в инфраструктуру в контексте краткосрочных бюджетных доходов. иобрабатывающая промышленность, основанная на обновлении оборудования и экспортной цепочке, также имеет ограниченные улучшения из-за внешней среды.。

итак, на данный момент,усиливающееся влияние недвижимости на экономику и намерение всей экономики развязать недвижимость — это две тенденции, существующие одновременно.. нам необходимо осознать это посредством традиционныхстратегия недвижимости, направленная на стимулирование и стимулирование экономики, не сработает в текущем цикле., недвижимости сложно внести положительный вклад в экономический рост.

иснижение процентной ставки не изменит эту тенденциюв конце концов, снижение инвестиций в недвижимость вызвано сокращением спроса, шоками предложения и ослаблением ожиданий. подробности смотрите на рисунке ниже.

диаграмма: недвижимость продолжает падать, что приводит к падению инфраструктуры и производства

источник данных: ветер, город суншань.

2. передача процветания: недвижимость в промышленность, в ppi

спад в сфере недвижимости влияет не только на инвестиции в производство и инфраструктуру;передается в прибыль всего промышленного предприятия. в то же время,поскольку цепочка недвижимости длинная, включает в себя подотрасли и имеет множество материальных категорий, индустрия недвижимости оказывает негативное влияние на общий индекс цен производителей и на весь запас промышленной продукции., что серьезно препятствует возвращению цикла в диапазон «активного пополнения». годовое снижение индекса цен производителей также показывает, что слабый бум на рынке недвижимости отразился на спросе и предложении в экономике в целом. подробности смотрите на рисунке ниже.

рисунок: недвижимость влияет на прибыль промышленных корпораций и рост индекса цен производителей

источник данных: ветер, город суншань.

3. негативная реакция на экономический спад: ожидания доходов и продажи недвижимости снизились.

экономический спад часто сопровождается ослаблением ожиданий жителей относительно доходов. это ожидаемое снижение сформирует петлю отрицательной обратной связи, что еще больше усугубит экономический спад.. когда люди пессимистично оценивают будущие экономические условия, они могут сократить потребление и инвестиции, особенно в крупные активы, такие как недвижимость. такое осторожное поведение привело к заморозке продаж недвижимости и снижению доходов от продаж застройщиков, что, в свою очередь, повлияло на их цепочку капитала и дальнейшие инвестиционные возможности. подробности смотрите на рисунке ниже.

рисунок: отчет об опросе центрального банка – ожидания на будущее снизились, а у жителей недостаточно желания покупать дома.

источник данных: ветер, город суншань.

сокращение продаж недвижимости влияет не только на саму отрасль недвижимости, но также оказывает негативное влияние на отраслевые цепочки, связанные с добычей и сбытом продукции.. например, спрос со стороны смежных отраслей, таких как поставщики строительных материалов, производители мебели и поставщики услуг по отделке, также снизится, что может привести к снижению цен на продукцию в этих отраслях, снижению корпоративных прибылей и даже к увольнениям и закрытию предприятий.

в этом случае правительству, возможно, придется принять меры по стимулированию экономики. вместо снижения процентных ставок может оказаться более эффективным прямое увеличение расходов, особенно если центральное правительство увеличит кредитное плечо.к сожалению, это не политическая тенденция китая после снижения процентных ставок фрс.。

источник: суншань лунши, эта статья одобрена, и я хотел бы выразить благодарность первоначальному автору.

нажмите на изображение ниже, чтобы узнать больше↓