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carte mentale d'entretien approfondi

introduction

quel impact la baisse des taux d'intérêt de la réserve fédérale aura-t-elle sur le marché immobilier chinois ?nous avons invité des experts de la ville de songshan pour discuter avec vous de la question de savoir si les capitaux étrangers afflueront en chine après la baisse des taux d'intérêt américains et pour analyser pour vous l'espace et les options pour la politique monétaire ultérieure de la chine.et concentrez-vous sur le cœur de métier actuel de l’immobilier, interprétant l’impact global des baisses de taux d’intérêt de la réserve fédérale sur le marché immobilier chinois.

enregistrement de questions et réponses

- les flux de capitaux étrangers ne sont pas seulement affectés par les taux d'intérêt des différents pays, mais aussi par les fondamentaux de chaque pays.

hôteprisepersonnes:

après que la réserve fédérale ait réduit les taux d'intérêt, de nombreux investisseurs pensent que les capitaux étrangers commenceront à affluer vers la chine et que les objectifs poursuivis par les capitaux étrangers seront probablement l'immobilier chinois. que pensez-vous de cette vision ? la baisse des taux d'intérêt de la fed entraînera-t-elle définitivement des investissements étrangers dans les principaux actifs de la chine ?

graphique : facteurs affectant les flux de capitaux étrangers : baisse des taux d'intérêt de la fed et fondamentaux économiques sino-américains

source des données : vent, ville de songshan

graphique : évolution du montant des investissements directs américains en asie-pacifique (hors chine) et en chine (en tenant compte des coûts)

source des données : vent, ville de songshan

②丨la politique monétaire intérieure sera-t-elle suivie : l'assouplissement au quatrième trimestre mérite d'être attendu

- la politique monétaire de la chine reste indépendante, mais elle devrait devenir plus souple au quatrième trimestre

hôteprisepersonnes:

de nombreux investisseurs estiment que la baisse des taux d'intérêt de la fed permettra à la chine de réduire ses taux d'intérêt, mais ni les taux d'intérêt du lpr ni ceux de l'omo n'ont baissé vendredi. selon vous, quel type de politique monétaire la chine adoptera-t-elle à l’avenir ? la chine va-t-elle donner suite aux baisses de taux d'intérêt de la fed ?

graphique : différences entre les cycles de politique monétaire de la chine (plage jaune)

source des données : vent, ville de songshan

graphique : évolution du taux de change du rmb et décisions de réduction des taux d’intérêt

source des données : vent, ville de songshan

3丨la raison fondamentale de la décision de baisser les taux d’intérêt au quatrième trimestre : les exigences inhérentes à l’économie

en fait, la raison pour laquelle nous estimons que les taux d’intérêt intérieurs seront réduits au quatrième trimestre est principalement due au fait que l’économie chinoise actuelle a besoin de nouvelles réductions des taux d’intérêt pour être stimulée.la raison pour laquelle il n'y a pas eu d'ajustement direct en septembre est peut-être que l'effet de la baisse des taux d'intérêt de juillet est encore en train de se faire sentir, ou peut-être que les marges nettes d'intérêt des banques sont faibles., limitant les baisses de taux d’intérêt.

les données sur le taux de chômage par tranche d'âge publiées en août par le bureau national des statistiques en septembre ont montré que le taux de chômage de la population active âgée de 16 à 24 ans, à l'exclusion des étudiants, a augmenté de 1,7 point de pourcentage pour atteindre 18,8 % en août. depuis la mise à jour de l’indicateur du taux de chômage des jeunes et des personnes d’âge moyen en 2023, l’indicateur a atteint de nouveaux sommets.。dans le passé, la décision de la chine de réduire les taux d'intérêt a été fortement influencée par le chômage des jeunes. il ne faudra peut-être pas nécessairement attendre octobre ou novembre avant que le lpr puisse être encore abaissé., une baisse du rrr peut également être attendue.

graphique : chômage des jeunes et décisions de baisse des taux d’intérêt

source des données : vent, ville de songshan

4丨suivi des baisses à large spectre des taux d’intérêt : nécessité d’ajuster les taux d’intérêt hypothécaires existants

en fait, outre la réduction du lpr, les investisseurs s’inquiètent également de la poursuite de la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants.

notre discussion de cette semaine se concentre davantage sur l’importance directe des taux d’intérêt hypothécaires existants pour les résidents et les banques :cela permet aux résidents d’économiser de l’argent et facilite le remboursement anticipé pour les banques.。

premièrement, les taux d’intérêt hypothécaires existants peuvent aider les résidents à économiser de l’argent. c’est aussi le point de départ le plus simple de la politique. nous pouvons trouver,entre 2018 et 2022, les taux d’intérêt des prêts personnels au logement étaient nettement supérieurs au taux d’intérêt de référence des prêts (lpr après 2019), et la prime dépassait même les 100 pb. avant juillet 2021, c’est le cycle d’expansion du secteur immobilier.. par conséquent, un grand nombre de prêts hypothécaires à taux d’intérêt élevé ont été accumulés dans le passé. même s’il y a une vague de réductions en septembre 2023, dans de nombreuses régions, comme à pékin, les résidents qui achèteront des maisons entre 2018 et 2022 devront toujours supporter des taux d’intérêt dépassant le lpr de 50 pb. voir la figure ci-dessous pour plus de détails.

graphique : comparaison des taux d'intérêt passés sur les prêts personnels au logement et des taux d'intérêt de référence

source des données : vent, ville de songshan

pour les banques, le grand nombre de remboursements anticipés de prêts personnels au logement a un impact négatif sur les marges d'intérêt nettes de plus en plus faibles des banques.même si china money network a cessé de mettre à jour les données sur les taux de remboursement anticipé des rmbs, nous pouvons toujours observer une tendance au remboursement anticipé suite à l'augmentation soudaine des prêts d'exploitation.。

la plupart du temps depuis 2022, les crédits à moyen et long terme aux entreprises représentent près de 60 % des crédits à moyen et long terme accordés aux résidents, et la hausse des crédits à la consommation a été négative certains mois (selon la centrale) (calibre de la banque, les prêts à l'habitat sont classés parmi les prêts à la consommation parmi les prêts à moyen et long terme aux résidents).les prêts d'exploitation représentent plus de 100 % de l'augmentation. au quatrième trimestre 2021, au début du boom immobilier, cette proportion n'était que de 5,4%. les banques doivent prendre des mesures pour atténuer le détournement des prêts de fonctionnement et remplacer les prêts au logement.

graphique : prêts résidentiels à moyen et long terme, le remplacement des prêts aux entreprises devient de plus en plus évident

source des données : vent, ville de songshan

la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants s'inscrit également dans le cadre de l'assouplissement global de la politique monétaire chinoise et des réductions à large spectre des taux d'intérêt.. l'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants l'année dernière a réduit les taux d'intérêt des résidents de 170 milliards de yuans chaque année, mais de nombreux endroits continuent de supporter des taux d'intérêt hypothécaires existants qui sont de 50, voire 100 points de base, supérieurs aux nouveaux taux d'intérêt actuels. la question de savoir si et comment des ajustements pourront être effectués à l'avenir dépendra de l'équilibre entre les demandes des résidents et les bénéfices des banques, ainsi que du jeu entre les banques.il existe une forte probabilité que le taux d'intérêt hypothécaire actuel soit abaissé, ce qui pourrait être annoncé avant 9 h 30 et mis en œuvre au quatrième trimestre.。

③丨le problème actuel du secteur immobilier est le suivant : le déficit budgétaire conduit à un investissement politique insuffisant.

- en raison de ressources financières insuffisantes, de nombreuses politiques immobilières restent sur le papier et ne sont pas pleinement mises en œuvre.

hôteprisepersonnes:

selon votre expert, la baisse des taux d'intérêt de la fed ne détermine pas les avantages directs de l'immobilier chinois. les flux de capitaux étrangers et la décision de réduire les taux d'intérêt dépendent davantage des besoins de l'économie chinoise elle-même. après que la réserve fédérale a réduit les taux d'intérêt, la question de savoir si l'immobilier chinois peut en bénéficier dépend davantage de l'essence même du secteur immobilier chinois.

les données budgétaires de janvier à août ont été publiées vendredi. les recettes fiscales générales ont chuté de 2,6 % sur un an et le taux de croissance a chuté de manière significative. pensez-vous que le ralentissement du secteur immobilier chinois est en partie dû au manque de ressources financières ?

en août, les recettes et les dépenses du secteur budgétaire ont affiché une tendance à la baisse. spécifiquement,les recettes fiscales continuent d'afficher une tendance à la baisse, tandis que le taux de croissance des recettes non fiscales a également ralenti.. les revenus des fonds publics ont diminué de plus de 30 % pendant trois mois consécutifs.les revenus issus des ventes de terrains ont également chuté de plus de 40 % pendant deux mois consécutifs.. de plus, les financesl’exécution des dépenses est également nettement en retard par rapport aux niveaux saisonniers habituels.。

la situation à laquelle nous sommes actuellement confrontés est la suivantela finance et l'immobilier ont formé une rétroaction négative——la prospérité du secteur immobilier s'est accélérée, et les taxes et frais liés à l'immobilier ainsi que les revenus de transfert de terres ont considérablement diminué, rendant le modèle de financement foncier insoutenable.l’insuffisance des recettes fiscales fait également qu’il est difficile pour les gouvernements locaux et centraux d’allouer suffisamment de fonds pour investir dans les politiques de soutien immobilier.。

graphique : le déficit budgétaire de la chine est évident : les ventes de terres sont celles qui ont le plus chuté

source des données : vent, ville de songshan

le marché actuel attend avec impatience les fonds budgétaires, en particulier l'émission d'obligations d'état spéciales par le gouvernement central pour soutenir la construction de trois grands projets ainsi que l'achat et le stockage de logements commerciaux.. par rapport au lancement du psl lors du cycle 2014-2018, le soutien budgétaire et monétaire actuel à la croissance immobilière est particulièrement insuffisant. seul l’investissement de fonds réels peut stimuler les investissements dans le secteur immobilier.à terme, cela se transmettra à l’ensemble de l’économie, améliorant ainsi les attentes de l’ensemble de l’économie.(en utilisant le pmi manufacturier comme indicateur).

graphique : les investissements budgétaires et le soutien monétaire actuels sont bien plus faibles que ceux du cycle 2014-2018

source des données : vent, ville de songshan

etla banque centrale soutient le refinancement de divers types de biens immobiliers, y compris le refinancement de logements locatifs, le refinancement de logements abordables, le refinancement garanti de logements et le refinancement spécial pour aider les sociétés immobilières, pour lesquelles le marché a de grands espoirs, ont tous des investissements insuffisants.la proportion du quota utilisé dans le quota total est bien inférieure à 10 %. après tout,manque de soutien financier de la part des gouvernements locaux et centraux, l'investissement réel dans le système financieril manque également d’effet multiplicateur et de garantie de récupération des fonds.. voir la figure ci-dessous pour plus de détails.

photo : la banque centrale soutient le refinancement de divers types de biens immobiliers, avec des quotas d'utilisation limités

source des données : vent, ville de songshan

④丨le secteur immobilier est actuellement confronté à deux problèmes : la faiblesse des attentes en matière de prix de l'immobilier affecte les ventes, ce qui rend difficile le redressement.

- la baisse évidente des prix de l'immobilier a sapé les attentes du marché et est difficile à inverser.

hôteprisepersonnes:

les prix des logements neufs et d'occasion dans nos 70 villes grandes et moyennes ont tous baissé pendant près de 30 mois consécutifs. la faible performance des prix a également affecté la valorisation des actifs, sans parler des « 1 000 milliards d'afflux d'investissements étrangers ». » attendu par les médias.

le volume et le prix des logements neufs ont chuté, et le prix des logements d'occasion a été échangé contre du volume, ce qui a entraîné une tendance à la baisse accélérée du marché et a sapé les attentes selon lesquelles les prix de l'immobilier en chine continueraient d'augmenter pendant plus de 30 ans. 20 ans.

quand pensez-vous que les prix de l’immobilier atteindront leur plus bas niveau ? comment réparer la tendance baissière attendue des prix de l’immobilier ?

le marché immobilier subit actuellement une pression à la baisse sur les prix, une tendance qui reflète, dans une certaine mesure, le ralentissement de la prospérité économique globale.la baisse des prix de l’immobilier est souvent associée à un ralentissement de la croissance économique, à une réduction du pouvoir d’achat et à des changements dans les attentes du marché.. dans ce cas, la situation financière des résidents et la confiance des consommateurs pourraient être affectées.en conséquence, les résidents sont plus enclins à réduire leur dette et à accroître leur épargne marginale pour faire face aux incertitudes futures.。

les prix de l'immobilier continuent de baisser,d’une part, cela réduit l’appétit pour le risque des résidents et, d’autre part, cela entraîne une diminution de la valorisation des actifs des résidents, ce qu’on appelle la « réduction du bilan » active et passive.。les résidents pourraient réduire leurs achats de logements et leurs investissements pour éviter de nouvelles baisses de la valeur des actifs.dans le même temps, ils peuvent accroître leur épargne et réduire leur consommation et leur dette afin de renforcer leur coussin de sécurité financière.

après le new deal du 17 mai de cette année, la politique a supprimé la limite inférieure des taux d’intérêt hypothécaires personnels et a réduit le taux de mise de fonds pour l’achat d’une maison à 15 %. on espère que les résidents retrouveront leur tendance à l’endettement.cependant, le taux de mise de fonds réel des résidents - dépôt et paiement anticipé / (dépôt et paiement anticipé + hypothèque personnelle) a continué d'augmenter. dans le même temps, le taux de croissance de m1 a atteint un nouveau plus bas, ce qui reflète la tendance de l'augmentation. résidents à réduire leur bilan.. voir la figure ci-dessous pour plus de détails.

graphique : les prix de l'immobilier chutent, les résidents sont moins disposés à recourir à l'endettement et maintiennent leur attitude en faveur d'une réduction de leur bilan

source des données : vent, ville de songshan

même si, après que la réserve fédérale a réduit les taux d'intérêt, la banque centrale chinoise pourrait stimuler l'économie en abaissant les taux d'intérêt dans le but d'encourager la consommation et l'investissement en réduisant les coûts d'emprunt.cependant, l'efficacité de cette politique peut être limitée. d'abord,commesi les résidents sont pessimistes quant aux perspectives économiques futures, ils pourraient ne pas modifier leur comportement de consommation et d’investissement en raison d’une légère baisse des taux d’intérêt.. deuxièmement, les ajustements sur le marché immobilier prennent souvent du temps et les acteurs du marché doivent s'adapter au nouvel équilibre entre l'offre et la demande. en outre, si la baisse des prix de l'immobilier entraîne une diminution de la richesse des résidents, leur pouvoir d'achat sera également affecté, ce qui pourrait freiner davantage la croissance économique.

donc,s'appuyer simplement sur des réductions de taux d'intérêt comme outil de politique monétaire ne sera peut-être pas en mesure de changer efficacement la situation de baisse des prix de l'immobilier et de prospérité économique atone.。diverses mesures telles que la politique budgétaire, la réforme structurelle et la surveillance du marché doivent être envisagées de manière globale pour promouvoir une croissance économique stable et un développement sain du marché immobilier.

⑤丨le problème actuel du secteur immobilier est triple : les réactions négatives qui freinent le fonctionnement économique.

- le ralentissement de l'immobilier pèse sur la croissance économique, tandis que le ralentissement économique entrave la reprise de l'immobilier.

hôteprisepersonnes:

bon nombre de nos chercheurs en macroéconomie et investisseurs en obligations de taux d'intérêt utilisent l'immobilier comme point d'entrée pour explorer la voie à suivre pour transformer la dynamique économique de la chine et relancer la croissance économique. malheureusement, la dynamique économique de la chine n'a pas été rétablie en raison du ralentissement de l'immobilier. au contraire, les faibles attentes en matière de revenus et d'emploi provoquées par le ralentissement économique ont entravé la reprise des ventes immobilières. pensez-vous que c’est quelque chose qu’une baisse des taux pourrait changer ?

1丨le ralentissement de l’immobilier pèse sur l’économie : infrastructures et fabrication

en fait,de 2021 à aujourd’hui, le frein de l’immobilier sur l’économie s’est accentué. il fut un temps auparavant, notamment au second semestre 2023, où les investissements dans les infrastructures et le secteur manufacturier se protégeaient contre la baisse des investissements immobiliers.

cependant, au cours de l'évolution ultérieure, l'immobilier a encore diminué, ce qui a pesé sur les finances locales, entraînant un rythme lent des dépenses et un affaiblissement général des investissements dans les infrastructures dans le contexte des recettes fiscales à court terme. etl'industrie manufacturière basée sur la mise à jour des équipements et la chaîne d'exportation connaît également une amélioration limitée en raison de l'environnement externe.。

donc pour l'instant,l’influence croissante de l’immobilier sur l’économie et l’intention de l’ensemble de l’économie de délier l’immobilier sont deux tendances qui existent en même temps.. nous devons comprendre que par le biais des méthodes traditionnellesla stratégie immobilière visant à stimuler et à relancer l’économie ne fonctionnera pas dans le cycle actuel., il est difficile pour l’immobilier d’apporter une contribution positive à la croissance économique.

etune baisse des taux d’intérêt ne changera pas cette tendanceaprès tout, la baisse des investissements immobiliers est causée par une baisse de la demande, des chocs d'offre et un affaiblissement des attentes. voir la figure ci-dessous pour plus de détails.

graphique : l'immobilier continue de décliner, entraînant vers le bas les infrastructures et le secteur manufacturier

source des données : vent, ville de songshan

2丨transmission de la prospérité : de l’immobilier à l’industrie, aux ppi

le ralentissement de l’immobilier n’affecte pas seulement les investissements manufacturiers et les investissements dans les infrastructures ;transmis aux bénéfices de l'ensemble de l'entreprise industrielle. en même temps,parce que la chaîne immobilière est longue, implique des sous-secteurs et comporte de nombreuses catégories de matériaux, le secteur immobilier a un impact négatif sur l’ipp global et sur l’ensemble des stocks de produits industriels., empêchant sérieusement le cycle de revenir à la fourchette de « reconstitution active ». la baisse d'une année sur l'autre du ppi montre également que le faible boom immobilier s'est transmis à l'offre et à la demande de l'économie globale. voir la figure ci-dessous pour plus de détails.

figure : l'immobilier affecte les bénéfices des entreprises industrielles et la croissance de l'ipp

source des données : vent, ville de songshan

3丨réactions négatives du ralentissement économique : les attentes en matière de revenus et de ventes immobilières se sont refroidies

un ralentissement économique s'accompagne souvent d'un affaiblissement des attentes des résidents en matière de revenus. cette baisse attendue formera une boucle de rétroaction négative, aggravant encore le ralentissement économique.. lorsque les gens sont pessimistes quant aux conditions économiques futures, ils peuvent réduire leur consommation et leurs investissements, en particulier dans les grands actifs tels que l’immobilier. ce comportement prudent a conduit à un gel des ventes immobilières et à une baisse des revenus des ventes des promoteurs, ce qui a affecté leur chaîne de capitaux et leurs capacités d'investissement futures. voir la figure ci-dessous pour plus de détails.

figure : rapport d'enquête de la banque centrale - les attentes futures ont diminué et les résidents ne sont pas suffisamment disposés à acheter une maison.

source des données : vent, ville de songshan

la réduction des ventes immobilières affecte non seulement le secteur immobilier lui-même, mais a également un impact négatif sur les chaînes industrielles en amont et en aval.. par exemple, la demande des secteurs connexes tels que les fournisseurs de matériaux de construction, les fabricants de meubles et les prestataires de services de décoration diminuera également, ce qui pourrait entraîner une baisse des prix des produits dans ces secteurs, une réduction des bénéfices des entreprises, voire des licenciements et des fermetures.

dans ce cas, le gouvernement devra peut-être prendre des mesures pour stimuler l’économie. plutôt que de réduire les taux d’intérêt, il peut être plus efficace d’augmenter directement les dépenses, surtout si le gouvernement central augmente son endettement.malheureusement, ce n’est pas la tendance politique de la chine après que la fed a réduit ses taux d’intérêt.。

source : songshan lunshi, cet article a été autorisé et je voudrais exprimer ma gratitude à l'auteur original.

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