2024-09-23
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심층면접 마인드맵
소개
연준의 금리 인하는 중국 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?우리는 미국 금리 인하 이후 외국 자본이 중국으로 유입될지 여부와 중국의 후속 통화 정책에 대한 여지와 옵션을 분석하기 위해 쑹산시 전문가를 초청했습니다.그리고 현재 부동산의 핵심 핵심에 집중하세요., 연준의 금리 인하가 중국 부동산 시장에 미치는 포괄적인 영향을 해석합니다.
q&a 기록
- 외국자본의 흐름은 각국의 금리뿐만 아니라 각 국가의 펀더멘털에도 영향을 받습니다.
주인잡고 있다사람들:
연준이 금리를 인하한 후 많은 투자자들은 외국 자본이 중국으로 유입되기 시작할 것이라고 믿고 있으며, 외국 자본이 추구하는 대상은 중국 부동산일 가능성이 높습니다. 이러한 견해에 대해 어떻게 생각하시나요? 연준의 금리 인하가 확실히 중국 핵심 자산에 대한 외국인 투자로 이어질까요?
차트: 해외 자본 흐름에 영향을 미치는 요인 - 연준의 금리 인하 및 중미 경제 펀더멘털
데이터 출처: 송산시 바람
도표: 아시아태평양(중국 제외) 및 중국(비용 고려)에 대한 미국의 직접 투자 금액 변화
데이터 출처: 송산시 바람
②丨국내 통화정책 후속조치 나올 것인가: 4분기 완화 기대해볼 만
- 중국 통화정책은 독립적이지만 4분기에는 완화될 가능성
주인잡고 있다사람들:
많은 투자자들은 연준의 금리 인하로 인해 중국이 금리를 인하할 수 있는 여지가 생길 것이라고 믿고 있지만, 금요일에는 lpr이나 omo 금리가 모두 하락하지 않았습니다. 중국이 앞으로 어떤 통화정책을 채택할 것이라고 생각하시나요? 중국은 연준의 금리 인하에 대해 추가 조치를 취할 것인가?
그림: 중국 통화 정책 주기의 차이(노란색 범위)
데이터 출처: 송산시 바람
차트: 위안화 환율 변동 및 금리 인하 결정
데이터 출처: 송산시 바람
3丨4분기 금리 인하 결정의 근본적인 이유: 경제의 본질적인 수요
실제로 4분기에 국내 금리가 인하될 것으로 판단하는 이유는 현재 중국 경제를 부양하기 위해 추가 금리 인하가 필요하기 때문이다.9월에 직접적인 조정이 없었던 이유는 7월 금리인하 효과가 아직 가시화되지 않고 있기 때문일 수도 있고, 은행 순이자마진이 취약하기 때문일 수도 있다., 금리 인하를 억제합니다.
통계청이 지난 9월 발표한 8월 연령별 실업률 자료에 따르면, 학교 학생을 제외한 16~24세 노동력의 실업률은 8월 18.8%로 1.7%포인트 상승했다. 2023년 청년·중년 실업률 지표가 업데이트된 이후 이 지표는 최고치를 경신했다.。과거 중국의 금리 인하 결정에는 청년실업이 큰 영향을 미쳤다. lpr이 추가로 인하되기까지는 꼭 10월이나 11월이 아닐 수도 있습니다., rrr 인하도 예상할 수 있습니다.
도표: 청년실업과 금리인하 결정
데이터 출처: 송산시 바람
4丨대규모 금리 인하 후속 조치: 기존 모기지 금리 조정의 필요성
실제로 투자자들은 lpr 인하 외에도 기존 모기지 금리가 계속해서 하락할지 여부에 대해 매우 우려하고 있습니다.
이번 주 우리의 논의는 거주자와 은행에 대한 기존 모기지 이자율의 직접적인 중요성에 더 중점을 두고 있습니다.이는 주민들의 비용을 절약하고 은행의 조기 상환을 용이하게 합니다.。
첫째, 기존 모기지 이자율은 주민들이 돈을 절약하는 데 도움이 될 수 있습니다. 이는 정책의 가장 간단한 출발점이기도 하다. 우리는 찾을 수 있습니다,2018년부터 2022년까지 개인주택대출 금리는 대출기준금리(2019년 이후 lpr)를 크게 웃돌았고, 프리미엄도 100bp를 넘었다. 2021년 7월 이전에는 부동산 산업의 호황 주기가 되었습니다.. 따라서 과거에는 고금리 모기지가 많이 축적되어 있었습니다. 2023년 9월 금리 인하 물결이 일어나도 베이징 등 많은 지역에서 2018년부터 2022년까지 주택을 구입하는 주민들은 여전히 lpr을 50bp 초과하는 금리를 부담해야 한다. 자세한 내용은 아래 그림을 참조하세요.
표 : 과거 개인주택대출 금리와 기준금리 비교
데이터 출처: 송산시 바람
은행의 경우 개인 주택대출의 조기상환이 많아지면서 은행의 순이자마진이 점점 약해지는 데 부정적인 영향을 미치고 있다.china money network가 rmbs 선불비율 데이터 업데이트를 중단했음에도 불구하고, 운영대출의 급격한 증가로 인한 조기상환 추세를 여전히 관찰할 수 있습니다.。
2022년 이후 대부분의 경우 중장기 기업 대출이 주민 중장기 대출의 거의 60%를 차지했으며, 소비자 대출 증가는 몇 달 동안 마이너스를 기록했습니다(중앙은행에 따르면). 은행권에서는 주택대출은 거주자에 대한 중장기대출 중 소비자대출로 분류됩니다.증가분 중 영업대출이 100% 이상을 차지했다. 부동산 붐이 시작된 2021년 4분기에는 이 비율이 5.4%에 불과했다.. 은행은 영업대출의 유용을 완화하고 주택대출을 대체하기 위한 조치를 취해야 합니다.
차트: 주거용 중장기 대출, 기업 대출 대체가 점점 더 분명해지고 있습니다.
데이터 출처: 송산시 바람
기존 모기지 금리 인하는 중국의 전반적인 통화정책 완화와 광범위한 금리 인하의 일환이기도 합니다.. 지난해 기존 모기지 이자율 조정으로 주민 이자율이 매년 1,700억 위안씩 감소했지만, 여전히 많은 곳에서 현재 새 이자율보다 50~100bp 높은 기존 모기지 이자율을 유지하고 있습니다. 향후 조정 여부와 방식은 주민 요구와 은행 이익, 그리고 은행간 게임의 균형에 달려 있다.실제 기존 모기지 금리가 인하될 가능성이 높으며, 이는 930 이전에 발표될 수 있으며 4분기에 시행될 예정입니다.。
③丨현재 부동산 업계의 핵심은 재정 부족으로 정책 투자가 부족하다는 점이다.
- 재원 부족으로 인해 많은 부동산 정책이 서류상으로만 남아 있고 제대로 시행되지 못하고 있습니다.
주인잡고 있다사람들:
귀하의 의견에 따르면 연준의 금리 인하가 중국 부동산의 직접적인 이익을 결정하는 것은 아니며, 외국 자본의 흐름과 금리 인하 여부는 중국 경제 자체의 필요에 더 달려 있습니다. 연준이 금리를 인하한 후 실제로 중국 부동산이 이익을 얻을 수 있을지 여부는 중국 부동산 자체의 핵심에 달려 있습니다.
1월부터 8월까지의 재정자료가 금요일 발표됐다. 일반재정수입은 전년 동기 대비 2.6% 감소했고 성장률도 크게 떨어졌다. 중국 부동산 산업의 침체가 부분적으로 재정 자원 부족에 기인한다고 생각하십니까?
8월 재정부문의 수입과 지출 모두 약화되는 추세를 보였다. 구체적으로,조세수입은 계속 감소세를 보이고 있으며, 조세외수입 증가율도 둔화되고 있다.. 정부 기금 수입이 3개월 연속 30% 이상 감소했다.토지 매매 수익도 두 달 연속 40% 이상 감소했다.. 아울러, 금융지출 집행도 일반적인 계절 수준보다 크게 뒤처졌습니다.。
현재 우리가 처한 상황은 이러하다.금융과 부동산은 부정적인 피드백을 형성했습니다.——부동산 산업의 번영이 가속화되고 부동산 관련 세금 및 수수료, 토지 양도 소득이 심각하게 감소하여 토지 금융 모델이 지속 불가능해졌습니다.재정 수입이 부족하면 지방자치단체와 중앙정부가 부동산 지원 정책에 투자할 만큼 충분한 자금을 배분하는 것도 어려워진다.。
차트: 중국의 재정 부족은 명백합니다. 토지 판매가 가장 많이 감소했습니다.
데이터 출처: 송산시 바람
현재 시장은 재정자금, 특히 3대 프로젝트 건설과 상업용 주택 구입 및 보관을 지원하기 위한 중앙정부의 특별국채 발행을 기대하고 있다.. 2014~2018년 주기의 psl 출시와 비교하면 현재 부동산 성장을 위한 재정 및 통화 지원은 특히 부족합니다. 실제 자금의 투자만이 부동산 산업에 대한 투자를 늘릴 수 있습니다.결국에는 경제 전체로 전달되어 경제 전체의 기대감이 높아지게 될 것입니다.(제조업 pmi를 지표로 사용)
차트: 현재 재정 투자와 통화 지원은 2014~2018년 주기보다 훨씬 약합니다.
데이터 출처: 송산시 바람
그리고중앙은행은 다양한 유형의 부동산에 대한 재융자를 지원합니다.임대주택 리파이낸싱, 서민주택 리파이낸싱, 보장형 주택 리파이낸싱, 시장이 기대하는 부동산 기업의 투자부족을 돕기 위한 특별융자 등이 대표적이다.전체 할당량에서 사용된 할당량이 차지하는 비율은 10%에도 훨씬 못 미칩니다.. 결국,지방자치단체와 중앙정부의 재정지원 부족, 금융 시스템에 대한 실제 투자또한 승수 효과도 부족하고 자금 회수 보장도 부족합니다.. 자세한 내용은 아래 그림을 참조하세요.
사진: 중앙은행은 제한된 사용 할당량으로 다양한 유형의 부동산에 대한 재융자를 지원합니다.
데이터 출처: 송산시 바람
④丨현재 부동산 업계의 핵심은 두 가지다. 집값 기대감이 약해 매매에 영향을 미쳐 회생이 어렵다는 점이다.
- 주택가격의 급격한 하락은 시장의 기대를 약화시켰고 되돌리기 어렵다.
주인잡고 있다사람들:
70개 대도시와 중소도시의 신규주택과 중고주택 가격이 30개월 가까이 하락세를 보이고 있다. "라고 언론은 예상했다.
신규 주택의 거래량과 가격이 하락하고 중고 주택의 가격이 거래량으로 교환되면서 시장 하락세가 가속화되어 중국 주택 가격이 앞으로도 계속 오를 것이라는 기대가 약화되었습니다. 20년.
집값은 언제 바닥을 칠 것이라고 생각하시나요? 예상되는 주택 가격 하락 추세를 어떻게 회복할 것인가?
현재 부동산 시장은 가격 하락 압력을 받고 있는데, 이는 전반적인 경제 번영의 침체를 어느 정도 반영하는 추세입니다.주택 가격 하락은 종종 경제 성장 둔화, 구매력 감소, 시장 기대치 변화와 관련이 있습니다.. 이 경우 주민의 재정상태와 소비자신뢰에 영향을 미칠 수 있으며,결과적으로 주민들은 미래의 불확실성에 대처하기 위해 부채를 줄이고 여유 있게 저축을 늘리려는 경향이 더 커졌습니다.。
집값이 계속 하락하고 있고,한편으로는 주민의 위험 선호도를 감소시키는 반면, 다른 한편으로는 주민의 자산 평가를 위축시키는 원인이 되는데, 이는 이른바 능동적 및 수동적 '대차대조표 축소'입니다.。주민들은 자산 가치의 추가 하락을 피하기 위해 주택 구입과 투자를 줄일 수 있습니다.동시에 저축을 늘리고 소비와 부채를 줄여 재정적 안정을 강화할 수 있습니다.
올해 5·17 뉴딜 이후 개인 모기지 금리 하한선을 없애고 주택 구입시 계약금 비율을 15%로 낮추는 등 주민들의 레버리지 경향이 회복될 것으로 기대된다.그러나 실제 입주자 계약금-선지급/(예금 및 선지급+개인담보대출) 비율은 지속적으로 증가하는 동시에 m1 성장률도 최저치를 경신하는 추세를 반영하고 있다. 주민들은 대차대조표를 축소합니다.. 자세한 내용은 아래 그림을 참조하세요.
차트: 주택 가격이 하락하고 있으며, 주민들은 차입을 하려는 의지가 줄어들고 대차대조표 축소에 대한 태도를 유지하고 있습니다.
데이터 출처: 송산시 바람
연준이 금리를 인하한 후에도 중국 중앙은행은 차입 비용을 낮춰 소비와 투자를 장려하기 위해 금리를 낮춰 경기를 활성화할 수도 있습니다.그러나 본 정책의 실효성은 제한될 수 있습니다.. 첫 번째,좋다주민들이 미래 경제 전망에 대해 비관적이라면 금리가 소폭 하락해도 소비와 투자 행태가 바뀌지 않을 수도 있다.. 둘째, 부동산 시장의 조정에는 시간이 걸리는 경우가 많으며 시장 참여자는 새로운 수요 공급 균형에 적응해야 합니다. 또한, 주택가격 하락으로 인해 주민들의 부가 줄어들면, 이들의 소비력에도 영향을 미쳐 경제성장을 더욱 저해할 수 있습니다.
그러므로,단순히 금리 인하에만 통화정책 수단으로 의존하는 것만으로는 주택가격 하락과 경기부진 상황을 효과적으로 바꾸지 못할 수도 있다.。안정적인 경제성장과 부동산시장의 건전한 발전을 도모하기 위해서는 재정정책, 구조개혁, 시장감독 등 다양한 방안을 종합적으로 고려해야 한다.
⑤丨현재 부동산 업계의 핵심은 경제 운영을 저하시키는 부정적인 피드백 세 가지입니다.
- 부동산 침체는 경제성장을 저해하고, 경기침체는 부동산 회복을 저해한다.
주인잡고 있다사람들:
많은 거시경제 연구자와 금리 채권 투자자들은 부동산을 중국의 경제 모멘텀 변화와 경제성장 회복을 위한 진입점으로 활용하고 있습니다. 불행하게도 중국은 부동산 침체로 인해 경기 모멘텀이 회복되지 못한 반면, 경기 침체로 인한 소득 및 고용 기대 부진이 부동산 매매 회복을 방해하고 있습니다. 이것이 금리 인하로 인해 바뀔 수 있다고 생각하시나요?
1丨부동산 침체로 인해 경제가 위축됩니다: 인프라 및 제조
실제로,2021년부터 현재까지 부동산이 경제에 미치는 영향 심화. 이전에는 특히 2023년 하반기에 인프라 투자와 제조업이 부동산 투자 감소를 헤지했던 기간이 있었습니다.
그러나 이후 개발 과정에서 부동산이 더욱 감소하여 지방 재정이 위축되어 단기 재정 수입 측면에서 지출 속도가 느려지고 인프라 투자가 전반적으로 약화되었습니다. 그리고장비 갱신과 수출망을 기반으로 한 제조업 역시 외부 환경으로 인해 개선이 제한적이다.。
그래서 지금으로서는,부동산이 경제에 미치는 영향이 심화되는 것과 경제 전체가 부동산을 풀어내려는 의도는 동시에 존재하는 두 가지 추세입니다.. 우리는 전통을 통해 이를 깨달아야 합니다.경기를 부양하고 부양하기 위한 부동산 전략은 현 사이클에서는 통하지 않을 것이다., 부동산이 경제성장에 긍정적인 기여를 하기는 어렵습니다.
그리고금리 인하로 이런 추세는 바뀌지 않을 것결국 부동산 투자 감소는 수요 위축, 공급 충격, 기대 약화로 인해 발생한다. 자세한 내용은 아래 그림을 참조하세요.
차트: 부동산은 계속해서 하락하고 있으며, 인프라와 제조업이 위축되고 있습니다.
데이터 출처: 송산시 바람
2丨번영 전달: 부동산에서 산업으로, ppi로
부동산 침체는 제조업 투자와 인프라 투자에만 영향을 미치는 것이 아닙니다.전체 산업 기업의 이익으로 전달됩니다.. 동시에,부동산 체인이 길고, 하위 부문을 포함하고, 자재 카테고리가 많기 때문에 부동산 산업은 전체 ppi와 전체 산업 제품 재고에 부정적인 영향을 미칩니다.ppi가 전년 동기 대비 하락한 점도 부동산 경기 부진이 경제 전반의 수급에 영향을 미쳤다는 점을 보여준다. 자세한 내용은 아래 그림을 참조하세요.
그림: 부동산은 산업 기업 이익과 ppi 성장에 영향을 미칩니다.
데이터 출처: 송산시 바람
3丨경기 침체로 인한 부정적인 피드백: 소득 기대와 부동산 매매가 냉각되었습니다
경기 침체는 종종 주민들의 소득 기대 약화를 동반하며, 이러한 예상 감소는 부정적인 피드백 루프를 형성하여 경기 둔화를 더욱 악화시킵니다.. 사람들이 미래의 경제 상황에 대해 비관적이라면 특히 부동산과 같은 대규모 자산에 대한 소비와 투자가 줄어들 수 있습니다. 이러한 신중한 행동으로 인해 부동산 판매가 중단되고 개발자의 판매 수익이 감소하여 자본 체인과 추가 투자 능력에 영향을 미쳤습니다. 자세한 내용은 아래 그림을 참조하세요.
그림: 중앙은행 조사 보고서 - 미래에 대한 기대치가 하락하고 주민들의 주택 구매 의향이 부족합니다.
데이터 출처: 송산시 바람
부동산 매매 감소는 부동산 산업 자체에 영향을 미칠 뿐만 아니라 상류 및 하류 산업 체인에도 부정적인 영향을 미칩니다.. 예를 들어, 건축자재 공급업체, 가구 제조업체, 장식 서비스 제공업체 등 관련 업계의 수요도 줄어들 것이며, 이로 인해 해당 업계의 제품 가격이 하락하고 기업 이익이 감소하며 심지어 해고 및 폐업이 발생할 수 있습니다.
이 경우 정부가 금리를 인하하는 것보다 직접적으로 지출을 늘리는 것이 경제를 활성화하는 조치를 취하는 것이 더 효과적일 수 있으며, 특히 중앙정부가 레버리지를 높이는 경우 더욱 그렇습니다.불행하게도 이는 연준이 금리를 인하한 이후 중국의 정책 추세가 아닙니다.。
출처 : songshan lunshi, 이 기사는 승인되었으며 원저자에게 감사의 말씀을 전하고 싶습니다.
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